В текущем году объем инвестиций в коммерческую недвижимость в два раза превысил прошлогодние показатели. В частности, в Москве этот показатель увеличился со 119 млрд рублей в 2022 году до 240 млрд рублей в 2023 г., в Петербурге – с 35 млрд рублей в 2022 г. до 71 млрд рублей – в 2023 г.
«При этом большая часть сделок была совершена с активами, оказавшимися на рынке вынужденно, – это имущество уходящих иностранных компаний и банкротные торги. Сниженные цены таких сделок обеспечили инвесторам доходность в среднем около 13,5%, в то время как по обычным сделкам средняя доходность составила 9%. В ближайшие кварталы иностранные активы еще порадуют отдельных удачливых инвесторов, но в целом эта золотая жила уже истощилась», – рассказывает Алексей Фёдоров, директор департамента рынков капитала и инвестиций Bright Rich | CORFAC International.
Говоря о рынке инвестиций в общем, необходимо отметить, что наиболее крупные сделки состоялись в сегменте ритейла (продажа сети ТЦ «Мега», «Метрополис», «Невский Центр»), инвестиции в такие активы составили суммарно в Москве и Петербурге 151 млрд руб. Наименее востребованными активами стали гостиницы и здания под реконструкцию. В то же время, в случае с сегментом гостиниц неправильно было бы говорить о низком интересе инвесторов, скорее, причиной малого количества сделок является нежелание собственников продавать объекты по текущим рыночным ценам.
«Здания под реконструкцию пользуются спросом у инвесторов и широко представлены в предложении, однако доля сделок с ними мала. Противоречие также объясняется завышенными ценами на такие объекты. Продавцы склонны рассматривать принадлежащее им здание как «почти готовое», не принимая во внимание ни выросшие затраты на ремонт/реконструкцию, ни стоимость денег во времени. В результате запрашиваемые цены в разы отличаются от тех, которые обеспечивают приемлемую доходность проекта реконструкции», – объясняет Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International.
Ставки капитализации по фактическим сделкам находятся в диапазоне от 7,8% до 14,6%. По прогнозу Bright Rich | CORFAC Int. до конца этого года и в начале следующего наибольшее количество сделок будет проведено в офисном и складском сегментах. Тем не менее своего покупателя найдут только объекты с ценой, позволяющей приблизиться к ожиданиям инвесторов по доходности, т. е. с ориентировочной ставкой капитализации от 12%.
В складском сегменте ожидания продавцов по цене довольно близки к запросам покупателей. При этом в цене многих объектов еще не полностью отражен резкий рост арендных ставок, произошедший в последних кварталах, и повышение цены строительства. Наибольшим потенциалом роста возврата инвестиций обладают складские объекты возрастом 5-10 лет, к которым инвесторы зачастую относятся с осторожностью из-за «усталости здания», упуская из виду, что «старые» склады нередко занимают лучшие локации по сравнению с новыми объектами, а также более выгодны с точки зрения налогообложения.
