Обманчивые ПИФы. Почему инструмент стал не лучшей инвестицией во время волатильности

Говоря о рисках инвестиций в разные инструменты, всегда нужно помнить о том, что выбор самих объектов для покупки, как и стратегий, всегда зависит от целей не меньше, чем от рыночной конъюнктуры. Президент Becar Asset Management Александр Шарапов на примере двух сегментов – складов и апарт-отелей – показывает, как законы работы рынка инвестиций изменились под влиянием экономических потрясений последних лет.
640
Изображение взято из источника: CRE
Сливки, которые не снять

То, что хорошо работает на падающем рынке, не всегда будет оправдано, когда тренд меняется на «бычий». Склады в последние три года стали одним из самых активно развивающихся сегментов рынка коммерческой недвижимости. Огромный спрос привел к рекордному подорожанию площадей – на 67% только за последний год. Став самым быстрорастущим сегментом рынка коммерческой недвижимости, склады были все еще недоступны для небольших частных инвесторов. До тех пор, пока на рынке не стали распространяться ПИФы недвижимости.

Интерес к ним со стороны инвесторов последовал за невероятным пост-ковидным ажиотажем и на фоне роста популярности e-commerce. Вакантность на рынке, по последним данным, находится на рекордно низком уровне в 0,4%, а ставки аренды выросли на 30% с начала года. Но только вот инвесторы в складские ПИФы это вряд ли заметят.  

Как правило договоры аренды складов подписывается на несколько лет – как правило, на 3-5. Поэтому оперативно отреагировать на резко меняющиеся рыночные условия при высокой, например, как сейчас инфляции они не могут. С другой стороны, в периоды стагнации или рецессии такой тип инвестиций – один из самых надежных.

Для сравнения, на рынке жилья договор можно перезаключить за 2 месяца, тогда как отели используют динамическую систему ценообразования в зависимости от загрузки, дня недели и сезона.

Не в пользу ПИФов говорит та вещь, что их инвесторам приходится дважды платить за обслуживание. Сначала компании, управляющей объектом, а потом еще и комиссию самому фонду. В недвижимости инвестор либо платит только управляющей компании, либо вообще никому, если управляет сам. 

Есть и схожие черты: и в апартах, и в ПИФах доходы инвесторов не детерминированы и носят волатильный характер. То есть активы в разное время могут давать разную доходность. Всё дело в гибкости возможного подхода.

Сплошные риски

Как правило, ПИФы находятся под управлением специализированной УК, которая и должна отвечать за обеспечение доходности. Но ее профессионализм может быть под вопросом – как правило такие компании не слишком публичны и не дают ретроспективной аналитики. Структура расчета самой доходности фонды тоже не всегда ясна: взята ли за основу, например, рыночная цена, оценочная или кадастровая. Различии между ними могут достигать десятков процентов.

Огромный риск при работе с ПИФами недвижимости состоит не только в том, что это занятие требует постоянного внимания. Значительная их часть создана крупными корпорациями, чья цель поместить в такой фонд свою недвижимость для оптимизации налогообложения. Небольших частных инвесторов могут туда пригласить формально, а их доход будет последним в списке KPI для УК.

В этом году апарт-отели продемонстрировали динамику роста ничуть не хуже, чем склады. Причем восстановление в сегменте происходит быстрее, чем в целом на гостиничном рынке. Например, в начале этого года разрыв в заполняемости между классическими и апарт-отелями составил десятки процентов, а впоследствии этот разрыв сохранился. Пошли вверх и ставка – в коливингах и современных лайфстайл-отелях это происходит заметно быстрее, а апарт-отели к тому же могут лавировать между дорогим краткосрочным проживанием и более дешевыми арендами на месяц и более.

Недавно ЦБ опять повысил прогноз по инфляции – в этот раз до 7-7,5%. Но с учетом ключевой ставки в 15% можно ждать, что ее реальный уровень будет стремиться именно к этому значению. И пока доходная недвижимость будет успешно отыгрывать инфляционные риски, более стабильным, но неповоротливым ПИФам останется радовать «доходами из прошлого» и выходить разве что в ноль.


иГРОКИ РЫНКА

Becar Asset Management

Шарапов Александр

Управление и эксплуатация недвижимости

Becar Asset Management

Материалы по теме

Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: Инвестиции в Петербурге идут на рекорд

Объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга за 3 прошедших квартала 2023 года составил 95 млрд руб. Это на 20% больше, чем весь 2022 год. Итоговый результат может обновить рекордное значение 2021 года.
20.11
Источник: Bright Rich
Исследования рынка

Bright Rich: Предварительные итоги года на рынке инвестиций Москвы и Санкт-Петербурга

Согласно данным консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International, сумма сделок с коммерческой недвижимостью, заключенных с января по ноябрь текущего года, составила не менее 311 млрд рублей. При этом половина от этого объема (156 млрд рублей) пришлась на сделки с иностранными активами. 
17.11
Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Иностранные компании продали коммерческой недвижимости в России более чем на 358 млрд рублей с начала 2022 года

Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели итоги III квартала 2023 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. По итогам девяти месяцев общий объем вложений в коммерческую недвижимость составил рекордные  565,5 млрд руб., что на 89% больше, чем годом ранее. Из них 44% – сделки с активами, ранее принадлежавшими иностранным компаниям и фондам (без учета сделок с производственными площадками). Всего с начала 2022 года объем покупок иностранных активов превысил 358 млрд руб. (без учета сделок с производственными площадками).
24.10

журнал CRE 5 (439)

Май
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE № 5 (439).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ОТ ПОБЕДЫ К ПОБЕДЕ Фоторепортаж с церемонии премии   Тема номера ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? «Лихие 90-ые» нам не грозят   Мнение СКРЫТЫЕ РЕЗЕРВЫ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО РЫНКА Генеральный директор «Raven Russia» Игорь Богородов делится своим видением ситуации   Офисы В ЗОНУ КОМФОРТА Будущее офисного рынка – за сервисом   Индустрия го...

Популярное

Источник: CreConstruction
Проект

CreConstruction построила офис для фармацевтов

Заказчик - Angelini Pharma. Новый офис компании расположился в БЦ Silver City на Серебрянической набережной.
07.06
Источник: Строительный альянс
Игроки рынка

ВТБ профинансирует IndustrialCity «Жуковский»

Общая площадь промышленного хаба, возводимого ХСА, составит 240 тыс. кв. м. Помимо помещений формата Light Industrial, проект включает спортивную и социальную инфраструктуру, офисы и ЦОД.
07.06
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (3-9 июня)

Новости с ПМЭФ, слухи о продаже Инград, сделка в Comcity, офис для фармацевтов, новое направление в NF Group, а также новые статьи из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
09.06
Источник: CRE
Проект

Skladman построит склады на юге Подмосковья

Компании Skladman USG дали разрешение на строительство нового складского объекта в городском округе Домодедово. Площадь земельного участка составляет 10,5 тыс. кв. м, а площадь застройки – около 4,5 тыс. кв. м.
07.06
Источник: ADG group
Открытие

ADG group открыла «Место встречи Орион»

Районный центр площадью 37,7 тыс. кв. м является одним из крупнейших в портфеле компании, а также среди всех торговых центров, заявленных ко вводу в Москве в 2024 году.
07.06
Источник: «Дикси»
Открытие

«Дикси» тестирует ультрамалый формат

Первые магазины «Дикси GO!» были открыты в Московском регионе – один в Москве и два в области. Торговые точки расположены на первых этажах жилых домов.
10.06
Источник: cre.ru
Проект

«Чижик» откроет еще один РЦ

«Чижик» откроет распредцентр в Саратовской области.
 
07.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre