Nikoliers: Отложенный спрос на офисы в Москве достигает 1, 2 млн кв. м

В настоящий момент объем отложенного спроса (в формате чистого поглощения), который был сформирован в 2021-2022 годах, на рынке офисной недвижимости в Москве составляет порядка 1,1 – 1,2 млн кв. м площадей. Если допустить, что данное поглощение на фоне восстановления экономики будет скомпенсировано российскими компаниями на уровне 500-600 тыс. кв. м в год, то понадобится чуть более 2 лет для реализации отложенного спроса в условиях стабилизации общерыночной ситуации.
639
Изображение взято из источника: Nikoliers
Объем чистого поглощения или прирост занятых офисных площадей на рынке в целом является ключевым маркером развития экономики и рынка наряду со спросом и объемом сделок. В 2016-2019 гг. этот показатель в среднем составлял 765 тыс. кв. м в год.

Объем прироста занимаемых офисных площадей на уровне 600-700 тыс. кв. м в год будет индикатором нормального развития деловой активности растущего рынка на стадии оживления. Индикатором роста экономики и реализации отложенного спроса станет увеличение объемов чистого поглощения до 800-900 тыс. кв. м. При этом даже в условиях оживления и резкого роста активности участников рынка, реализация такого объема офисных площадей в условиях геополитического напряжения крайне затруднительна. Чистое поглощение по итогам 2023 г. ожидается на уровне среднегодовых значений 500-600 тыс. кв. м, при отсутствии экономических потрясений и отсутствия факторов дополнительного геополитического напряжения.

В 2016 -2019 иностранные игроки, заключающие преимущественно сделки аренды, генерировали порядка 14-15% от объема чистого поглощения в год. Сейчас доля сделок с иностранными компаниями сократилась на фоне того, что часть иностранного бизнеса покинула российский рынок, часть компаний пересмотрела свою структуру, зачастую с сокращением занимаемых офисных помещений. Основным драйвером спроса будет растущий российский бизнес, замещающий ниши ушедших компаний и генерирующий выручку, которую необходимо инвестировать.

Дополнительным донором офисного рынка в текущих условиях выступает госсектор, а инвестиционная привлекательность недвижимости остается на высоком уровне с точки зрения ценности для корпоративного сектора, имеющего возможность вложить свободные денежные средства в качественную недвижимость с перспективой роста ее стоимости.



В кризисные периоды московский рынок офисной недвижимости реагировал спадом как чистого поглощения, так и общего объема сделок аренды и покупки офисных площадей. Это наблюдается по данным 2020 г., когда влияние пандемии привело к отрицательному чистому поглощению, а объем сделок снизился на 40,7% (здесь и далее – относительно предыдущего года). На фоне обострения геополитической ситуации в 2022 г. чистое поглощение также демонстрировало отрицательное значение, а объем сделок снизился на 14,1%. В валютный «крымский» кризис в 2015 г. спрос отреагировал на изменение рыночной конъюнктуры спадом на 13,9%. Чистое поглощение номинально не демонстрировало снижение в связи с вводом в эксплуатацию частично проданных или арендованных объектов еще до завершения строительства.

Доля иностранных компаний с 2015 г. постепенно снижалась в период 2018-2022 гг. и в среднем составляла 22% в сделках аренды. Стабильный спрос от представительств иностранных компаний и крупных международных корпораций генерировал приток финансирования в офисный рынок.

Первые 9 месяцев 2023 г. завершились рекордным объемом сделок по сравнению с сопоставимыми периодами на рынке офисной недвижимости Москвы, объем аренды и покупки офисных помещений составил 1,4 млн кв. м, при этом доля иностранного бизнеса зафиксировалась на уровне 10% от общего объема сделок аренды.
 

  
Игорь Темнышев, партнер Nikoliers: «Сейчас на рынке офисной недвижимости в Москве мы наблюдаем большой объем отложенного спроса, который скопился во время пандемии и СВО. Этот спрос сформирован российскими компаниями, которые в это время формировали стратегии своего развития и увеличивали команды, западными компаниями, которые остались в России, но изменили структуру своего присутствия. При базовом сценарии общий уровень спроса на офисные площади в 2024 г. ожидается на уровне 1,5 - 1,6 млн кв. м.  Хотя повышение ключевой ставки ограничивает деловую активность, фактор отложенного спроса продолжит оставаться значительной движущей силой офисного рынка. Дополнительным источником спроса может выступать интерес со стороны дружественных к России стран, по мере развития партнерских отношений».



 


иГРОКИ РЫНКА

Nikoliers

Темнышев Игорь

Консалтинг и брокеридж

Nikoliers

Материалы по теме

Источник: NF Group
Экспертный анализ

NF Group: В 2024 году прогнозируется рост ставок на аренду офисов

Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели предварительные итоги 2023 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно их данным, в 2023 году произошло восстановление рынка: завершился уход из РФ иностранных арендаторов, доля вакантных помещений снизилась, а объем чистого поглощения оказался положительным как в классе А, так и в классе В. Если спрос на офисные помещения останется высоким в 2024 году, то объем доступного предложения сократится, в то время как ставки на офисы в ключевых деловых районах будут расти.
28.11
Источник: CMWP
Экспертный анализ

CMWP: Объем сегмента гибких офисов вырос до 393 тыс. кв. м

По итогам 3 квартала 2023 года объем сегмента гибких рабочих пространств в Москве составил 393 тыс. кв. м, следует из отчета #Marketbeat, который подготовили аналитики Commonwealth Partnership (CMWP). Это полностью соответствует объему рынка по итогам 2022 года – за 9 месяцев площадь открытых гибких рабочих пространств оказалась равна площади закрытых гибких офисов за этот же период.
28.11
Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: Спрос на столичные офисы превзошел ожидания начала года

По предварительным данным в конце 2023 года показатель вакантности на офисном рынке Москвы может зафиксироваться на уровне 8%, что на 4,4 п.п. ниже итогового значения 2022 года. Минимальную более чем за 10 лет долю свободных площадей обеспечивает рекордный спрос на фоне низких объемов нового строительства.
22.11

журнал CRE 5 (439)

Май
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE № 5 (439).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ОТ ПОБЕДЫ К ПОБЕДЕ Фоторепортаж с церемонии премии   Тема номера ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? «Лихие 90-ые» нам не грозят   Мнение СКРЫТЫЕ РЕЗЕРВЫ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО РЫНКА Генеральный директор «Raven Russia» Игорь Богородов делится своим видением ситуации   Офисы В ЗОНУ КОМФОРТА Будущее офисного рынка – за сервисом   Индустрия го...

Популярное

Источник: CreConstruction
Проект

CreConstruction построила офис для фармацевтов

Заказчик - Angelini Pharma. Новый офис компании расположился в БЦ Silver City на Серебрянической набережной.
07.06
Источник: Строительный альянс
Игроки рынка

ВТБ профинансирует IndustrialCity «Жуковский»

Общая площадь промышленного хаба, возводимого ХСА, составит 240 тыс. кв. м. Помимо помещений формата Light Industrial, проект включает спортивную и социальную инфраструктуру, офисы и ЦОД.
07.06
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (3-9 июня)

Новости с ПМЭФ, слухи о продаже Инград, сделка в Comcity, офис для фармацевтов, новое направление в NF Group, а также новые статьи из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
09.06
Источник: CRE
Проект

Skladman построит склады на юге Подмосковья

Компании Skladman USG дали разрешение на строительство нового складского объекта в городском округе Домодедово. Площадь земельного участка составляет 10,5 тыс. кв. м, а площадь застройки – около 4,5 тыс. кв. м.
07.06
Источник: ADG group
Открытие

ADG group открыла «Место встречи Орион»

Районный центр площадью 37,7 тыс. кв. м является одним из крупнейших в портфеле компании, а также среди всех торговых центров, заявленных ко вводу в Москве в 2024 году.
07.06
Источник: cre.ru
Проект

«Чижик» откроет еще один РЦ

«Чижик» откроет распредцентр в Саратовской области.
 
07.06
Источник: Пресс-служба LCM Consulting
Открытие

«Мегаполис» получит фитнес

Spirit. Fitness откроется в ТРЦ «Мегаполис».
 
07.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre