Nikoliers: Отложенный спрос на офисы в Москве достигает 1, 2 млн кв. м

В настоящий момент объем отложенного спроса (в формате чистого поглощения), который был сформирован в 2021-2022 годах, на рынке офисной недвижимости в Москве составляет порядка 1,1 – 1,2 млн кв. м площадей. Если допустить, что данное поглощение на фоне восстановления экономики будет скомпенсировано российскими компаниями на уровне 500-600 тыс. кв. м в год, то понадобится чуть более 2 лет для реализации отложенного спроса в условиях стабилизации общерыночной ситуации.
997
Изображение взято из источника: Nikoliers
Объем чистого поглощения или прирост занятых офисных площадей на рынке в целом является ключевым маркером развития экономики и рынка наряду со спросом и объемом сделок. В 2016-2019 гг. этот показатель в среднем составлял 765 тыс. кв. м в год.

Объем прироста занимаемых офисных площадей на уровне 600-700 тыс. кв. м в год будет индикатором нормального развития деловой активности растущего рынка на стадии оживления. Индикатором роста экономики и реализации отложенного спроса станет увеличение объемов чистого поглощения до 800-900 тыс. кв. м. При этом даже в условиях оживления и резкого роста активности участников рынка, реализация такого объема офисных площадей в условиях геополитического напряжения крайне затруднительна. Чистое поглощение по итогам 2023 г. ожидается на уровне среднегодовых значений 500-600 тыс. кв. м, при отсутствии экономических потрясений и отсутствия факторов дополнительного геополитического напряжения.

В 2016 -2019 иностранные игроки, заключающие преимущественно сделки аренды, генерировали порядка 14-15% от объема чистого поглощения в год. Сейчас доля сделок с иностранными компаниями сократилась на фоне того, что часть иностранного бизнеса покинула российский рынок, часть компаний пересмотрела свою структуру, зачастую с сокращением занимаемых офисных помещений. Основным драйвером спроса будет растущий российский бизнес, замещающий ниши ушедших компаний и генерирующий выручку, которую необходимо инвестировать.

Дополнительным донором офисного рынка в текущих условиях выступает госсектор, а инвестиционная привлекательность недвижимости остается на высоком уровне с точки зрения ценности для корпоративного сектора, имеющего возможность вложить свободные денежные средства в качественную недвижимость с перспективой роста ее стоимости.



В кризисные периоды московский рынок офисной недвижимости реагировал спадом как чистого поглощения, так и общего объема сделок аренды и покупки офисных площадей. Это наблюдается по данным 2020 г., когда влияние пандемии привело к отрицательному чистому поглощению, а объем сделок снизился на 40,7% (здесь и далее – относительно предыдущего года). На фоне обострения геополитической ситуации в 2022 г. чистое поглощение также демонстрировало отрицательное значение, а объем сделок снизился на 14,1%. В валютный «крымский» кризис в 2015 г. спрос отреагировал на изменение рыночной конъюнктуры спадом на 13,9%. Чистое поглощение номинально не демонстрировало снижение в связи с вводом в эксплуатацию частично проданных или арендованных объектов еще до завершения строительства.

Доля иностранных компаний с 2015 г. постепенно снижалась в период 2018-2022 гг. и в среднем составляла 22% в сделках аренды. Стабильный спрос от представительств иностранных компаний и крупных международных корпораций генерировал приток финансирования в офисный рынок.

Первые 9 месяцев 2023 г. завершились рекордным объемом сделок по сравнению с сопоставимыми периодами на рынке офисной недвижимости Москвы, объем аренды и покупки офисных помещений составил 1,4 млн кв. м, при этом доля иностранного бизнеса зафиксировалась на уровне 10% от общего объема сделок аренды.
 

  
Игорь Темнышев, партнер Nikoliers: «Сейчас на рынке офисной недвижимости в Москве мы наблюдаем большой объем отложенного спроса, который скопился во время пандемии и СВО. Этот спрос сформирован российскими компаниями, которые в это время формировали стратегии своего развития и увеличивали команды, западными компаниями, которые остались в России, но изменили структуру своего присутствия. При базовом сценарии общий уровень спроса на офисные площади в 2024 г. ожидается на уровне 1,5 - 1,6 млн кв. м.  Хотя повышение ключевой ставки ограничивает деловую активность, фактор отложенного спроса продолжит оставаться значительной движущей силой офисного рынка. Дополнительным источником спроса может выступать интерес со стороны дружественных к России стран, по мере развития партнерских отношений».



 


иГРОКИ РЫНКА

Nikoliers

Темнышев Игорь

Консалтинг и брокеридж

Nikoliers

Материалы по теме

Источник: NF Group
Экспертный анализ

NF Group: В 2024 году прогнозируется рост ставок на аренду офисов

Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели предварительные итоги 2023 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно их данным, в 2023 году произошло восстановление рынка: завершился уход из РФ иностранных арендаторов, доля вакантных помещений снизилась, а объем чистого поглощения оказался положительным как в классе А, так и в классе В. Если спрос на офисные помещения останется высоким в 2024 году, то объем доступного предложения сократится, в то время как ставки на офисы в ключевых деловых районах будут расти.
28.11
Источник: CMWP
Экспертный анализ

CMWP: Объем сегмента гибких офисов вырос до 393 тыс. кв. м

По итогам 3 квартала 2023 года объем сегмента гибких рабочих пространств в Москве составил 393 тыс. кв. м, следует из отчета #Marketbeat, который подготовили аналитики Commonwealth Partnership (CMWP). Это полностью соответствует объему рынка по итогам 2022 года – за 9 месяцев площадь открытых гибких рабочих пространств оказалась равна площади закрытых гибких офисов за этот же период.
28.11
Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: Спрос на столичные офисы превзошел ожидания начала года

По предварительным данным в конце 2023 года показатель вакантности на офисном рынке Москвы может зафиксироваться на уровне 8%, что на 4,4 п.п. ниже итогового значения 2022 года. Минимальную более чем за 10 лет долю свободных площадей обеспечивает рекордный спрос на фоне низких объемов нового строительства.
22.11

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre