Почему в Москве так популярны офисные кластеры на площадках бывших промышленных территорий

Как любой живой город Москва постоянно растет. Но возможностей для расширения внутри исторических границ в городе не так и много: можно развиваться вверх или осваивать неэффективно используемые территории, в первую очередь опустевшие индустриальные площадки. И здесь самыми интересными проектами становятся не те, где все сносится и строится заново, а вдумчиво обновленные ансамбли бывших фабрик и заводов. Михаил Ломтадзе, генеральный директор компании «БКЛ Недвижимость», рассказывает, почему лучше реставрировать и перестраивать, чем строить с нуля и как старая архитектура приобретает новый смысл, а с ним и новую жизнь. 
1274
Изображение взято из источника: «БКЛ Недвижимость»
Редевелопмент бывших промышленных территорий практикуется во всем мире уже несколько десятилетий и не менее 20 лет в Москве, пройдя путь от первых проектов с освоением старых фабричных зданий без значительных интервенций, каким был, например, первый «Artplay» до создания принципиально новых по структуре и содержанию проектов на базе исторической недвижимости, например, «Суперметалл» или «Большевик».

У работы с исторической недвижимостью есть ряд ограничений, которые усложняют проект – в первую очередь это касается зданий с охранным статусом. Поэтому многие девелоперы любой работе с наследием предпочитают новое строительство. Из других сложностей – некоторая непредсказуемость подлинной сохранности здания, а значит, вложений. Зачастую надежные на первый взгляд постройки требуют существенной переделки и усиления конструкций. Кроме того, нередко нужна работа с сообществом, которое порой болезненно воспринимает изменение привычных городских ландшафтов, особенно если речь идет о заметных интервенциях, как например, это происходит с Бадаевским заводом. 

Тем не менее, плюсов у таких проектов существенно больше. Первый и самый значимый – сохранение истории места. Во-первых, город сохраняет свою историческую архитектуру, пусть и обновленную/измененную. Это привычные объемы и ориентиры, любимые места и здания, то, что так важно москвичам, на долю которых выпало жить в слишком стремительно меняющемся городе. Кроме того, за каждым заводом и фабрикой стоят люди, которые прежде здесь работали, а их дети и внуки относятся к старым корпусам неравнодушно. Если копнуть, то сразу всплывают истории про «елки на фабрике, куда я ходил малышом», и «завод, где 50 лет проработал мой дедушка». И для девелопера прямая выгода здесь не в сентиментальности, а в принятии нового квартала горожанами: любой проект сохранения и адаптации уже на старте вызывает больше симпатии, чем снос и новое строительство. Кроме того, богатое прошлое места играет на руку маркетингу. Как известно, «истории продают», а здесь их не надо генерировать – все уже придумано до нас. 

Еще один плюс редевелопмента, пока не самый обсуждаемый в России, но бесспорно значимый – это устойчивость такого подхода: отказываясь от полного сноса, девелоперы, во-первых, минимизируют количество строительного мусора, а во-вторых, максимально рационально используют новые строительные материалы и ресурсы. Так что бережная перестройка существующих зданий это не просто забота о прошлом – это очень серьезный вклад в будущее. 

Исторически сложилось, что именно проекты редевелопмента притягивают интересных творческих арендаторов, что позволяет создавать не стандартный офисный бизнес-центр, а кластер со своим уникальным пулом компаний и соответствующей атмосферой, частью которой очень хочется быть, в том числе и серьезным компаниям, чувствующим здесь созвучность своей корпоративной культуре. Причем, уровень и набор арендаторов задан качеством самой коммерческой недвижимости. К примеру, ЦТИ «Фабрика» это небольшие креативные компании, художники; модный  «Суперметалл» – микс из технологичных стартапов и представителей медиаиндустрий, не меньше стильного интерьера поддерживающие особый дух места (здесь просто не сдадут офис респектабельной, но скучной бухгалтерской компании); «Даниловская мануфактура» –  место где исторически располагаются интернет-СМИ, телевизионный и кино-бизнесы; «Artplay» – архитектурные компании и строительно-дизайнерские бизнесы; якорным арендатором «Красной розы» стал «Яндекс», подтянувший за собой весь квартал, где тут же открылся антуражный ритейл, элегантные рестораны и кафе. Яркие арендаторы полностью преображают кварталы, в которые хочется приходить, а не сторониться. Один из ярких примеров «Арма» – то, что было неуютной территорией бывшего завода газовой арматуры стало живым районом, где приятно провести время и погулять среди нарядных краснокирпичных корпусов, заглядывая в дизайнерские магазины или рестораны.

Успешный прием – когда на территории кластера появляются свои музеи, галереи, которые привлекают в квартал не только работников компаний арендаторов, но и горожан. В этом плане удачные проекты «Фабрика Станиславского» со своим театром, или БЦ «Большевик» с Музеем русского импрессионизма. 

Одним из последних примеров преображения бывших промтерриторий Москвы стал реализованный в 2023 году проект редевелопмента зданий старейшей фармацевтической фабрики «Мосхимфармпрепараты» им. Н.А. Семашко на ул. Сергия Радонежского в Таганском районе. 

Часть построек фармацевтической фабрики, возведенных на площадке почти 2 га с 1875 по 1980 год, превратились в креативный офисный кластер. Квартал получил название P.A.N.G.A.E.A, в честь суперконтинента, от которого образовались все существующие сегодня континенты. Подобные предложения в пределах ТТК выгодны не только городу, девелоперу, но и арендаторам: они позволяют снизить затраты на аренду офисов, а соседство творческого и бизнес-направлений создает особую привлекательную рабочую атмосферу.

Fee-девелопер проекта «БКЛ Недвижимость», реализовавший проект P.A.N.G.A.E.A, максимально сохранил имеющие архитектурную ценность фасады фабрики аптекаря Кёлера, восстановил и подчеркнул историческую кладку внутренних пространств. Концепцию, преображения квартала разработало ведущее архитектурное бюро WALL, изящно объединив старое, новое и добавив благоустройство территории. Название P.A.N.G.A.E.A передает эстетику проекта: у него несколько локаций, соединенных концептуально в единое целое. 

«На улице Сергия Радонежского главная сюжетная линия реконструкции строится на вышивании поверхности земли как ковра, сочетающего разные паттерны поверхностей, материалов и сюжетов, таких как японский сад, белая площадь, путь. Тем самым формируются разные по сценарию и содержанию общественные пространства. Сами здания очищаются до изначально кирпичной поверхности, а некоторые обретают новые золотые фасады – в тех случаях, когда кирпич потерял свои несущие и эстетические свойства», – описывает проект Рубен Аракелян, главный архитектор бюро WALL


Материалы по теме

Источник: CRE
Точка зрения

Что будет в трендах редевелопмента-2024

Спрос на коммерческую недвижимость в России в наступившем 2024 году останется на высоком уровне, а в топе популярных объектов окажутся складские помещения и офисы. Своим видением трендов на российском рынке девелопмента и редевелопмента поделился глава девелоперской компании «Билдвайз» Владимир Копаев
22.01
Источник: CRE
Экспертный анализ

Офисным сотрудникам нечем дышать

Платформа онлайн-рекрутинга hh.ru и архитектурное бюро Adetail провели опрос среди сотрудников компаний в России об их удовлетворенностью офисами. В исследовании приняли участие более 1,5 тыс. работников из разных регионов России. 
19.01
Источник: Pridex
Исследования рынка

Pridex: Доля европейских поставщиков в офисном строительстве снизилась на 37% за два года

Российские компании существенно укрепили своё положение, однако для некоторых видов продукции по-прежнему сложно найти качественную замену на отечественном рынке.
16.01

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (14-20 апреля)

ЛСР откроет санаторий, в Петербурге появится свой "Сити", MR Group запускает MR Office, крупные складские сделки закрыты в Воронеже и Москве, CORE.XP открывает новое направление, а GSS Cosmetics оцифровывается. Эти новости, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
20.04
Источник: FASHION HOUSE Group
Экспертный анализ

Долгая дорога в думах: почему покупатели так ждут возвращения иностранных брендов

Несмотря на отчёты об «окончательном обрусении рынка», курсе на «покупай российское», «обиде на иностранцев», возвращения транснациональных игроков, по данным опросов и обсуждений в соцсетях, очень ждут многие россияне. И хотя пока никто и никуда возвращаться не собирается (единичные заявления – не в счёт), потребительские настроения через три года после «великого исхода» иностранных компаний очевидны, а основная претензия покупателей к «заменителям» – не только и не столько рост цен, но рост цен при массовом же падении качества под девизом «при всём богатстве выбора другой альтернативы нет».

Начало. О том, почему в случае возвращения в страну иностранных бизнесов основным конкурентным преимуществом российских игроков станут качество клиентского опыта и локальная экспертиза, читайте в следующем материале.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: cre.ru
Проект

«Санкт-Петербург Сити» определился с концепцией

Разработана концепция общественно-делового центра «Санкт-Петербург Сити».
 
17.04
Источник: MR Group
Игроки рынка

MR Group запускает направление MR Office

Портфель нового направления включает 2.1 млн кв. м коммерческой недвижимости под единым брендом.
17.04
Источник: RBNA
Сделка

ПАРК М-4 принял маркетплейс

Один из самых крупных маркетплейсов России стал резидентом логистического комплекса ПАРК М-4.
 
17.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гости сезона: как российские отельеры готовятся к майским праздникам и лету

Несмотря на повышение цен в гостиницах и апартаментах  некоторых регионов в 2-3 раза, туристический сезон-2025 в России снова будет назван «рекордным», а клиентов хватит всем, убеждены эксперты. Правда, уже на майских праздниках игрокам предстоит работать с учётом вступивших в силу законодательных и других изменений. Кроме того, ожидается новая редакция закона о туризме, и очередные инициативы по регулированию отрасли могут внедряться уже с колёс. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.04
Источник: SLAVA Concept
Экспертный анализ

Оформят возврат: почему качество клиентского опыта станет основным конкурентным преимуществом российских брендов

Качество клиентского опыта и локальная экспертиза станут самой важной компетенцией и основным конкурентным преимуществом российских игроков в случае возвращения в страну иностранных бизнесов. Однако с вызовом справятся далеко не все: сервис по-прежнему – слабое звено отечественных компаний, а изучать своего покупателя интересно единицам из них. С такими вводными мало кому помогут даже искусственные ограничения для «возвращенцев» и государственные программы поддержки, уверены собеседники CRE.

Продолжение. Начало см. здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
18.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre