Почему в Москве так популярны офисные кластеры на площадках бывших промышленных территорий

Как любой живой город Москва постоянно растет. Но возможностей для расширения внутри исторических границ в городе не так и много: можно развиваться вверх или осваивать неэффективно используемые территории, в первую очередь опустевшие индустриальные площадки. И здесь самыми интересными проектами становятся не те, где все сносится и строится заново, а вдумчиво обновленные ансамбли бывших фабрик и заводов. Михаил Ломтадзе, генеральный директор компании «БКЛ Недвижимость», рассказывает, почему лучше реставрировать и перестраивать, чем строить с нуля и как старая архитектура приобретает новый смысл, а с ним и новую жизнь. 
1227
Изображение взято из источника: «БКЛ Недвижимость»
Редевелопмент бывших промышленных территорий практикуется во всем мире уже несколько десятилетий и не менее 20 лет в Москве, пройдя путь от первых проектов с освоением старых фабричных зданий без значительных интервенций, каким был, например, первый «Artplay» до создания принципиально новых по структуре и содержанию проектов на базе исторической недвижимости, например, «Суперметалл» или «Большевик».

У работы с исторической недвижимостью есть ряд ограничений, которые усложняют проект – в первую очередь это касается зданий с охранным статусом. Поэтому многие девелоперы любой работе с наследием предпочитают новое строительство. Из других сложностей – некоторая непредсказуемость подлинной сохранности здания, а значит, вложений. Зачастую надежные на первый взгляд постройки требуют существенной переделки и усиления конструкций. Кроме того, нередко нужна работа с сообществом, которое порой болезненно воспринимает изменение привычных городских ландшафтов, особенно если речь идет о заметных интервенциях, как например, это происходит с Бадаевским заводом. 

Тем не менее, плюсов у таких проектов существенно больше. Первый и самый значимый – сохранение истории места. Во-первых, город сохраняет свою историческую архитектуру, пусть и обновленную/измененную. Это привычные объемы и ориентиры, любимые места и здания, то, что так важно москвичам, на долю которых выпало жить в слишком стремительно меняющемся городе. Кроме того, за каждым заводом и фабрикой стоят люди, которые прежде здесь работали, а их дети и внуки относятся к старым корпусам неравнодушно. Если копнуть, то сразу всплывают истории про «елки на фабрике, куда я ходил малышом», и «завод, где 50 лет проработал мой дедушка». И для девелопера прямая выгода здесь не в сентиментальности, а в принятии нового квартала горожанами: любой проект сохранения и адаптации уже на старте вызывает больше симпатии, чем снос и новое строительство. Кроме того, богатое прошлое места играет на руку маркетингу. Как известно, «истории продают», а здесь их не надо генерировать – все уже придумано до нас. 

Еще один плюс редевелопмента, пока не самый обсуждаемый в России, но бесспорно значимый – это устойчивость такого подхода: отказываясь от полного сноса, девелоперы, во-первых, минимизируют количество строительного мусора, а во-вторых, максимально рационально используют новые строительные материалы и ресурсы. Так что бережная перестройка существующих зданий это не просто забота о прошлом – это очень серьезный вклад в будущее. 

Исторически сложилось, что именно проекты редевелопмента притягивают интересных творческих арендаторов, что позволяет создавать не стандартный офисный бизнес-центр, а кластер со своим уникальным пулом компаний и соответствующей атмосферой, частью которой очень хочется быть, в том числе и серьезным компаниям, чувствующим здесь созвучность своей корпоративной культуре. Причем, уровень и набор арендаторов задан качеством самой коммерческой недвижимости. К примеру, ЦТИ «Фабрика» это небольшие креативные компании, художники; модный  «Суперметалл» – микс из технологичных стартапов и представителей медиаиндустрий, не меньше стильного интерьера поддерживающие особый дух места (здесь просто не сдадут офис респектабельной, но скучной бухгалтерской компании); «Даниловская мануфактура» –  место где исторически располагаются интернет-СМИ, телевизионный и кино-бизнесы; «Artplay» – архитектурные компании и строительно-дизайнерские бизнесы; якорным арендатором «Красной розы» стал «Яндекс», подтянувший за собой весь квартал, где тут же открылся антуражный ритейл, элегантные рестораны и кафе. Яркие арендаторы полностью преображают кварталы, в которые хочется приходить, а не сторониться. Один из ярких примеров «Арма» – то, что было неуютной территорией бывшего завода газовой арматуры стало живым районом, где приятно провести время и погулять среди нарядных краснокирпичных корпусов, заглядывая в дизайнерские магазины или рестораны.

Успешный прием – когда на территории кластера появляются свои музеи, галереи, которые привлекают в квартал не только работников компаний арендаторов, но и горожан. В этом плане удачные проекты «Фабрика Станиславского» со своим театром, или БЦ «Большевик» с Музеем русского импрессионизма. 

Одним из последних примеров преображения бывших промтерриторий Москвы стал реализованный в 2023 году проект редевелопмента зданий старейшей фармацевтической фабрики «Мосхимфармпрепараты» им. Н.А. Семашко на ул. Сергия Радонежского в Таганском районе. 

Часть построек фармацевтической фабрики, возведенных на площадке почти 2 га с 1875 по 1980 год, превратились в креативный офисный кластер. Квартал получил название P.A.N.G.A.E.A, в честь суперконтинента, от которого образовались все существующие сегодня континенты. Подобные предложения в пределах ТТК выгодны не только городу, девелоперу, но и арендаторам: они позволяют снизить затраты на аренду офисов, а соседство творческого и бизнес-направлений создает особую привлекательную рабочую атмосферу.

Fee-девелопер проекта «БКЛ Недвижимость», реализовавший проект P.A.N.G.A.E.A, максимально сохранил имеющие архитектурную ценность фасады фабрики аптекаря Кёлера, восстановил и подчеркнул историческую кладку внутренних пространств. Концепцию, преображения квартала разработало ведущее архитектурное бюро WALL, изящно объединив старое, новое и добавив благоустройство территории. Название P.A.N.G.A.E.A передает эстетику проекта: у него несколько локаций, соединенных концептуально в единое целое. 

«На улице Сергия Радонежского главная сюжетная линия реконструкции строится на вышивании поверхности земли как ковра, сочетающего разные паттерны поверхностей, материалов и сюжетов, таких как японский сад, белая площадь, путь. Тем самым формируются разные по сценарию и содержанию общественные пространства. Сами здания очищаются до изначально кирпичной поверхности, а некоторые обретают новые золотые фасады – в тех случаях, когда кирпич потерял свои несущие и эстетические свойства», – описывает проект Рубен Аракелян, главный архитектор бюро WALL


Материалы по теме

Источник: CRE
Точка зрения

Что будет в трендах редевелопмента-2024

Спрос на коммерческую недвижимость в России в наступившем 2024 году останется на высоком уровне, а в топе популярных объектов окажутся складские помещения и офисы. Своим видением трендов на российском рынке девелопмента и редевелопмента поделился глава девелоперской компании «Билдвайз» Владимир Копаев
22.01
Источник: CRE
Экспертный анализ

Офисным сотрудникам нечем дышать

Платформа онлайн-рекрутинга hh.ru и архитектурное бюро Adetail провели опрос среди сотрудников компаний в России об их удовлетворенностью офисами. В исследовании приняли участие более 1,5 тыс. работников из разных регионов России. 
19.01
Источник: Pridex
Исследования рынка

Pridex: Доля европейских поставщиков в офисном строительстве снизилась на 37% за два года

Российские компании существенно укрепили своё положение, однако для некоторых видов продукции по-прежнему сложно найти качественную замену на отечественном рынке.
16.01

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre