Почему в Москве так популярны офисные кластеры на площадках бывших промышленных территорий

Как любой живой город Москва постоянно растет. Но возможностей для расширения внутри исторических границ в городе не так и много: можно развиваться вверх или осваивать неэффективно используемые территории, в первую очередь опустевшие индустриальные площадки. И здесь самыми интересными проектами становятся не те, где все сносится и строится заново, а вдумчиво обновленные ансамбли бывших фабрик и заводов. Михаил Ломтадзе, генеральный директор компании «БКЛ Недвижимость», рассказывает, почему лучше реставрировать и перестраивать, чем строить с нуля и как старая архитектура приобретает новый смысл, а с ним и новую жизнь. 
1202
Изображение взято из источника: «БКЛ Недвижимость»
Редевелопмент бывших промышленных территорий практикуется во всем мире уже несколько десятилетий и не менее 20 лет в Москве, пройдя путь от первых проектов с освоением старых фабричных зданий без значительных интервенций, каким был, например, первый «Artplay» до создания принципиально новых по структуре и содержанию проектов на базе исторической недвижимости, например, «Суперметалл» или «Большевик».

У работы с исторической недвижимостью есть ряд ограничений, которые усложняют проект – в первую очередь это касается зданий с охранным статусом. Поэтому многие девелоперы любой работе с наследием предпочитают новое строительство. Из других сложностей – некоторая непредсказуемость подлинной сохранности здания, а значит, вложений. Зачастую надежные на первый взгляд постройки требуют существенной переделки и усиления конструкций. Кроме того, нередко нужна работа с сообществом, которое порой болезненно воспринимает изменение привычных городских ландшафтов, особенно если речь идет о заметных интервенциях, как например, это происходит с Бадаевским заводом. 

Тем не менее, плюсов у таких проектов существенно больше. Первый и самый значимый – сохранение истории места. Во-первых, город сохраняет свою историческую архитектуру, пусть и обновленную/измененную. Это привычные объемы и ориентиры, любимые места и здания, то, что так важно москвичам, на долю которых выпало жить в слишком стремительно меняющемся городе. Кроме того, за каждым заводом и фабрикой стоят люди, которые прежде здесь работали, а их дети и внуки относятся к старым корпусам неравнодушно. Если копнуть, то сразу всплывают истории про «елки на фабрике, куда я ходил малышом», и «завод, где 50 лет проработал мой дедушка». И для девелопера прямая выгода здесь не в сентиментальности, а в принятии нового квартала горожанами: любой проект сохранения и адаптации уже на старте вызывает больше симпатии, чем снос и новое строительство. Кроме того, богатое прошлое места играет на руку маркетингу. Как известно, «истории продают», а здесь их не надо генерировать – все уже придумано до нас. 

Еще один плюс редевелопмента, пока не самый обсуждаемый в России, но бесспорно значимый – это устойчивость такого подхода: отказываясь от полного сноса, девелоперы, во-первых, минимизируют количество строительного мусора, а во-вторых, максимально рационально используют новые строительные материалы и ресурсы. Так что бережная перестройка существующих зданий это не просто забота о прошлом – это очень серьезный вклад в будущее. 

Исторически сложилось, что именно проекты редевелопмента притягивают интересных творческих арендаторов, что позволяет создавать не стандартный офисный бизнес-центр, а кластер со своим уникальным пулом компаний и соответствующей атмосферой, частью которой очень хочется быть, в том числе и серьезным компаниям, чувствующим здесь созвучность своей корпоративной культуре. Причем, уровень и набор арендаторов задан качеством самой коммерческой недвижимости. К примеру, ЦТИ «Фабрика» это небольшие креативные компании, художники; модный  «Суперметалл» – микс из технологичных стартапов и представителей медиаиндустрий, не меньше стильного интерьера поддерживающие особый дух места (здесь просто не сдадут офис респектабельной, но скучной бухгалтерской компании); «Даниловская мануфактура» –  место где исторически располагаются интернет-СМИ, телевизионный и кино-бизнесы; «Artplay» – архитектурные компании и строительно-дизайнерские бизнесы; якорным арендатором «Красной розы» стал «Яндекс», подтянувший за собой весь квартал, где тут же открылся антуражный ритейл, элегантные рестораны и кафе. Яркие арендаторы полностью преображают кварталы, в которые хочется приходить, а не сторониться. Один из ярких примеров «Арма» – то, что было неуютной территорией бывшего завода газовой арматуры стало живым районом, где приятно провести время и погулять среди нарядных краснокирпичных корпусов, заглядывая в дизайнерские магазины или рестораны.

Успешный прием – когда на территории кластера появляются свои музеи, галереи, которые привлекают в квартал не только работников компаний арендаторов, но и горожан. В этом плане удачные проекты «Фабрика Станиславского» со своим театром, или БЦ «Большевик» с Музеем русского импрессионизма. 

Одним из последних примеров преображения бывших промтерриторий Москвы стал реализованный в 2023 году проект редевелопмента зданий старейшей фармацевтической фабрики «Мосхимфармпрепараты» им. Н.А. Семашко на ул. Сергия Радонежского в Таганском районе. 

Часть построек фармацевтической фабрики, возведенных на площадке почти 2 га с 1875 по 1980 год, превратились в креативный офисный кластер. Квартал получил название P.A.N.G.A.E.A, в честь суперконтинента, от которого образовались все существующие сегодня континенты. Подобные предложения в пределах ТТК выгодны не только городу, девелоперу, но и арендаторам: они позволяют снизить затраты на аренду офисов, а соседство творческого и бизнес-направлений создает особую привлекательную рабочую атмосферу.

Fee-девелопер проекта «БКЛ Недвижимость», реализовавший проект P.A.N.G.A.E.A, максимально сохранил имеющие архитектурную ценность фасады фабрики аптекаря Кёлера, восстановил и подчеркнул историческую кладку внутренних пространств. Концепцию, преображения квартала разработало ведущее архитектурное бюро WALL, изящно объединив старое, новое и добавив благоустройство территории. Название P.A.N.G.A.E.A передает эстетику проекта: у него несколько локаций, соединенных концептуально в единое целое. 

«На улице Сергия Радонежского главная сюжетная линия реконструкции строится на вышивании поверхности земли как ковра, сочетающего разные паттерны поверхностей, материалов и сюжетов, таких как японский сад, белая площадь, путь. Тем самым формируются разные по сценарию и содержанию общественные пространства. Сами здания очищаются до изначально кирпичной поверхности, а некоторые обретают новые золотые фасады – в тех случаях, когда кирпич потерял свои несущие и эстетические свойства», – описывает проект Рубен Аракелян, главный архитектор бюро WALL


Материалы по теме

Источник: CRE
Точка зрения

Что будет в трендах редевелопмента-2024

Спрос на коммерческую недвижимость в России в наступившем 2024 году останется на высоком уровне, а в топе популярных объектов окажутся складские помещения и офисы. Своим видением трендов на российском рынке девелопмента и редевелопмента поделился глава девелоперской компании «Билдвайз» Владимир Копаев
22.01
Источник: CRE
Экспертный анализ

Офисным сотрудникам нечем дышать

Платформа онлайн-рекрутинга hh.ru и архитектурное бюро Adetail провели опрос среди сотрудников компаний в России об их удовлетворенностью офисами. В исследовании приняли участие более 1,5 тыс. работников из разных регионов России. 
19.01
Источник: Pridex
Исследования рынка

Pridex: Доля европейских поставщиков в офисном строительстве снизилась на 37% за два года

Российские компании существенно укрепили своё положение, однако для некоторых видов продукции по-прежнему сложно найти качественную замену на отечественном рынке.
16.01

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (10-16 марта)

Расширение Ленты на Алтае, крупная сделка по покупке light industrial, собственный склад Делимобиль, пополнения портфеля CORE.XP в управлении и девелоперского портфеля ЛСР в Москве, а также новые материалы из журнала CRE - о возможном возвращении международных консультантов, аудиторов и юристов на российский рынок.
16.03
Источник: Lynks Property Management
Открытие

Acoola открылась в ТРЦ «Южный»

Магазин детской одежды занял помещение площадью 166 кв. м на втором этаже торгово-развлекательного центра.
13.03
Источник: Land Law Firm
Экспертный анализ

«Ильфы», но без Петровых: как будут возвращаться иностранные юридические практики недвижимости

Некоторые юридические фирмы, покинувшие Россию три года назад, могут вернуться уже в ноябре-декабре, в том случае, если в стране снова начнут работать – в любом статусе – их международные клиенты. Однако рынок слишком изменился, и въехать на белом коне, как в девяностые, уже не получится, убеждены эксперты: российские команды бывших «ильфов» рассеялись по компаниям-«рульфам» или создали фирмы- «ньюльфы»; конкуренция, особенно в практике недвижимости и строительства, вышла на новый уровень и стала жёсткой, как никогда; кадров мало и они дороги, а завоёвывать доверие многих локальных клиентов придётся заново.

Продолжение. Начало см. здесь.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
13.03
Источник: Instone Development
Сделка

Wildberries арендовала 16 500 кв. м в “Гранате”

Компания заключила долгосрочный договор аренды второго здания нового индустриального парка девелопера Instone Development. Консультантом сделки выступила компания NF Group.
14.03
Источник: Пионер
Сделка

«Останкино Бизнес Парк» примет нового арендатора

Компания «Контур.Фокус» переезжает в новый офис.
 
14.03
Источник: cre.ru
Сделка

«Газпром промгаз» выбрал офис в историческом центре Питера

«Газпром промгаз» арендовал офис возле Исаакиевского собора.
14.03
Источник: «РКС Девелопмент»
Назначения

В «РКС Девелопмент» - новый генеральный

Василий Булгаков займет должность генерального директора ГК «РКС Девелопмент».
 
14.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre