В топе собственников складской недвижимости России продолжают происходить изменения. Институциональные инвесторы и девелоперы активно наращивают свои портфели. Лидером по темпам прироста стала УК «Современные Фонды Недвижимости», которая за последние 5 лет приобрела более 1 млн кв. м и вошла в Топ-3 крупнейших портфельных собственников.

Аналитики IBC Real Estate отмечают значительные изменения в структуре собственников складской недвижимости за последние 5 лет: инвесторы увеличивали свой портфель объектов, благодаря инвестиционным покупкам (УК «Современные фонды недвижимости», PLT, Instone Development, Central Properties, Raven Russia, MLP), а девелоперы – благодаря активному строительству новых складских площадей (АТ Недвижимость, Атлант Парк, VS Real Estate).

Устойчивость сегмента в экономические кризисы обеспечила его востребованность. На этом фоне ключевые девелоперы такие как PNK Group, Ориентир, Logistics Partners сменили фокус с владения объектами на их продажу ввиду повышенной стоимости заемного финансирования и высокой привлекательности новых BTS-проектов для инвесторов.

Из топа ушли некоторые игроки, которые не наращивали портфели объектов, в то время как другие проявляли повышенную активность. Так УК «Современные фонды недвижимости» и PLT приобрели за 5 лет более чем по 1 млн кв. м каждый. Как результат, средний размер портфеля по всему списку топ-10 игроков вырос в 1,8 раза: если в 2017 он составлял 565 тыс. кв. м, то в конце 2023 – уже 1 млн кв. м. Рейтинг ключевых собственников пополнился новыми игроками. Central Properties и Instone Development имеют разные инвестиционные стратегии и продолжают наращивать свои портфели складской недвижимостью.

Инвестиционная активность в складском сегменте сохраняется высокой, даже несмотря на некоторое снижение в 2023 году (-36% к аналогичному показателю прошлого года), которое было обусловлено объективными причинами – низким объемом предложения качественных активов на продажу и повышением ключевой ставки ЦБ в III и IV кварталах.

При этом с точки зрения спроса на аренду и продажу 2023 год стал рекордным, на рынке практически не осталось свободных площадей. Как следствие, на рынок вышло большое количество новых проектов формата BTS в аренду – по итогам года их общий объем по России составил 2,3 млн кв. м. Новый продукт для будущих инвестиций продолжает формироваться даже несмотря на рост стоимости строительства и арендных ставок. По окончании девелоперского цикла и при условии снижения ключевой ставки, во второй половине 2024 года аналитики IBC Real Estate ожидают большой объем новых инвестиционных сделок.

Ключевые инвестиционные сделки 2023

Источник: IBC Real Estate

«При сохранении текущего геополитического фона, структура рынка будет меняться незначительно. Позиции ЗПИФов будут усиливаться и дальше, потому что покупка паев является хорошо защищенным вариантом альтернативных инвестиций для разного класса инвесторов. Этот тренд и активность основных игроков сохранится в 2024-2025 г. Склады по-прежнему остаются одними из самых привлекательных и надежных активов, устойчивых к кризисным явлениям в экономике», – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.

Экспертный анализ

Материалы по теме

NF Group: Регионы догнали Москву по объему сделок со складами

Согласно данным консалтинговой компании NF Group, суммарный объем ввода складской недвижимости в регионах России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) составил 1,6 млн кв. м, что в 1,6 раза больше, чем в 2022 году, и на 15% больше рекордного 2021 года. Лидерами по объему введенных в эксплуатацию складских площадей стали Екатеринбург (541 тыс. кв. м), Краснодар (315 тыс. кв. м) и Воронеж (139 тыс. кв. м). Общий объем заключенных региональных сделок стал рекордным в 2023 году и составил 3,3 млн кв. м, что в пять раз превышает значение 2022 года и в 2,7 раза – показатель рекордного 2021 года. Кроме того, по итогам 2023 года регионы России сравнялись по общему объему сделок с Москвой. Примечательно, что на онлайн- и офлайн-ретейлеров пришлось около 92% от суммарного объема сделок в регионах. Высокий спрос и ограниченный объем свободного предложения стимулировали рост арендных ставок: за 2023 год средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в готовых объектах класса А увеличились на 40% и достигла 7 500 руб./кв. м/год triple net к концу IV квартала. Причем в регионах Восточной Сибири и Дальнего Востока этот показатель может быть на 30% выше и достигать 9 500 руб. за кв. м в год (triple net).

Ricci: Итоги 2023 года на складском рынке Москвы

По прогнозам аналитиков компании, уже достигшая 0,3% вакантность будет еще сокращаться на фоне повышенного спроса и относительно невысоких объемов нового строительства. Помещения по ставке ниже 9 000 рублей найти можно, но уже только за ЦКАД.

Nikoliers: Екатеринбург, Ростов-на-Дону и Новосибирск - в лидерах по насыщенности складами

Аналитики компании подсчитали, что эти города являются лидерами по обеспеченности складскими площадями в регионах, уступая только Москве, но опережая Санкт-Петербург. Самыми быстрорастущими региональными рынками стали Краснодар и Екатеринбург.

Строим и развиваем
производственный сектор страны

Все материалы

Квиз

5 мин

Собери свой производственно-складской комплекс

Узнай, как хорошо ты разбираешь в недвижимости для бизнеса.

Пройти квиз

Аналитика

5 мин

Точка роста: как индустриальные парки меняют Подмосковье

Читать

Кейс