Nikoliers: Офисный рынок Москвы готовится к дефициту

По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, в 2023 году среднерыночный уровень вакантности на рынке качественной офисной недвижимости Москвы составил 6,6%. В ретроспективе последних 10 лет доля свободных площадей была ниже лишь однажды - в 2019 году.
799
Изображение взято из источника: Nikoliers
По итогам 2023 года доля свободных площадей на рынке качественной офисной недвижимости столицы достигла отметки 6,6%. Это самое низкое значение показателя за последние три года. Так, уровень вакантности в классе А за год уменьшился на 1,7 п.п. (до 11%), в классе В+/- индикатор сократился на 2,8 п.п. (до 5%).

Наиболее заметное снижение вакантности за год зафиксировано в самых востребованных премиум-локациях, в которых в 2022 году освободился ряд офисов. Арендаторы быстро адаптировались к новым условиям и воспользовались привлекательными возможностями для размещения сотрудников. 



Волна спроса на офисы вывела рынок к значениям допандемийного периода. По данным Nikoliers, объем спроса по итогам 2023 года вырос на 30% до 1,7 млн кв. м, что сопоставимо с объемом сделок в 2018, 2019 и 2021 годах, когда показатель был на максимальных уровнях. При этом, объем чистого поглощения составил 679 тыс. кв. м на фоне сохранения высокого спроса и, как следствие, снижения уровня вакансии. 

В кризисные периоды существенное влияние на спрос оказывают государственные компании. Аналогичный тренд наблюдался и в 2023 году, когда структуры с государственным участием приобрели существенный объем офисной недвижимости. В 2022 и 2023 годах государственные и некоммерческие организации сформировали 12% от общего объема спроса, хотя в 2020 и 2021 годах на них приходилось всего 2% и 3% соответственно. 

В основном в структуре спроса по итогам 2023 года преобладали компании из сектора ИТ и телекоммуникаций (20%), сферы производства (15%), банки и финансовые компании (14%), а также организации, оказывающие профессиональные услуги (14%).

Активный интерес бизнеса к офисным площадям стимулировал рост ставок аренды. По состоянию на конец 2023 года среднерыночная ставка аренды увеличилась на 4% по отношению к итоговому значению прошлого года – до 22 065 руб./кв. м/год. В классе А показатель составил 26 193 руб./кв. м/год (-2,3% год к году), в классе В+/- – 18 263 руб./кв. м/год (+2% год к году).  На величину арендной ставки влияет как смещение фокуса на готовые арендные опции и изменение структуры предложения по мере вымывания высококачественных офисов, так и сохранение спроса на фоне сдержанного офисного строительства. Более динамичный рост стоимости наблюдается в районах с высоким спросом, в то время как в менее популярных локациях за пределами МКАД арендная ставка по-прежнему ниже среднерыночной. 

По данным Nikoliers, в 2023 году было введено в эксплуатацию 279,6 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Новое офисное строительство класса А сформировало 240,7 тыс. кв. м, на класс B+ приходится 14,6 тыс. кв. м в новых объектах. Еще порядка 24,3 тыс. кв. м были введены в эксплуатацию после реконструкции.

В четвертом квартале было введено шесть объектов: БЦ в «Нагатино Айленд», БЦ «Орбитал», БЦ «Геолог», БЦ Lucky, БЦ «D-Stantsiya», БЦ «Большая Тульская 19». Отметим, что объекты нового строительства выходят на рынок уже с высокой степенью заполненности. Так, в зданиях, завершённых в четвертом квартале, на момент ввода было свободно только порядка 11 тыс. кв. м.

В географическом распределении ввод новых площадей четвертого квартала, главным образом, расположен на территории за пределами Третьего транспортного кольца — это 70 тыс. кв. м, или 75,6%. В целом, наиболее крупный объем годового ввода сосредоточен в локации ЗИЛ (72 тыс. кв. м), в «Большом Сити» (46,4 тыс. кв. м), а также в субрынках: Ленинском (45,2 тыс. кв. м), Тульском (38,1 тыс. кв. м) и Сущевском (34,7 тыс. кв. м).

Всего рынок офисной недвижимости Москвы в 2023 году превысил 20 млн кв. м. При этом, экспонируемый объем предложения составляет 1,3 млн. кв. м, что является сравнительно низким значением в масштабах рынка.

Наибольший объем доступных к аренде площадей сосредоточен примерно в равных долях в кольцевой зоне между Третьим транспортным кольцом и МКАД (488 тыс. кв. м), между Садовым и Третьим транспортным кольцом (398 тыс. кв. м) и за пределами МКАД (338 тыс. кв. м). Преобладающий объем представлен классом B+/-, на который приходится 721 тыс. кв. м.

В структуре предложения в экспозиции доминируют блоки площадью до 150 кв. м, количество таких вариантов составляет около 35%. Офисы площадью от 500 до 1 000 кв. м формируют 28% предложения, а блоки от 1 000 до 2 000 кв. м насчитывают 16%.

В 2024 году девелоперы анонсировали к вводу порядка 848 тыс. кв. м. Однако, по прогнозам Nikoliers, итоговое значение может скорректироваться до уровня 636 тыс. кв. м, учитывая возможный перенос сроков ввода. Несмотря на то, что в 2024 г. объем ввода новых объектов более чем в 2 раза превысит этот показатель за 2023 г, предложение остается ограниченным - более половины заявленного объема продано, сдано в аренду или реализовано в формате BTS. Рынок объектов на продажу в 2024 г. продолжит свой рост, а объем предложений в аренду будет сокращаться. Наиболее востребованными остаются объекты класса А с хорошей отделкой либо с компенсационным пакетом арендодателя на ремонтные работы. По нашим прогнозам, в 2024 г. рынок будет испытывать дефицит крупных лотов на аренду (5000+ кв. м).


 
«Рынок офисной недвижимости подтвердил свою резистентность к кризисам, показав высокий уровень деловой активности как со стороны девелоперов, так и со стороны пользователей офисных помещений. Спрос в 2023 г. показал рекордные значения, в 2024 г. мы ожидаем снижение темпов роста поглощения, ввиду реализованного отложенного спроса и ограниченного предложения. В текущей ситуации спрос формируется растущим российским бизнесом (ИТ-телеком, производство, банки, госсектор) и инвестиционной активностью – в условиях экономической турбулентности недвижимость остается привлекательным активом. Рост средневзвешенной ставки в объектах класса А и Б+ в пределах МКАД продолжится. Это связано как с «вымыванием» с рынка качественных недорогих объектов, так и повышением номинальных ставок на фоне высокого спроса и ограниченного предложения», - комментирует Виктория Гусева, директор департамента офисной недвижимости Nikoliers.


Материалы по теме

Источник: IPG.Estate
Исследования рынка

IPG.Estate: Объём поглощения офисной недвижимости Петербурга побил рекорд

Аналитики IPG.Estate подготовили обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2023 года. Суммарный объём поглощения офисных площадей составил более 220 тыс. кв.м. С учётом активного спроса и малого объёма запланированного ввода, в 2024 можно ожидать повышения ставок аренды в пределах 10%.
26.02
Источник: Ricci
Исследования рынка

Ricci: Ввод офисов в Москве может стать рекордным

Заявленный девелоперами объем ввода в эксплуатацию в 2024 году составляет порядка 1,23 млн кв. м. По прогнозам Ricci, фактический ввод офисной недвижимости может составить 750 тыс. кв. м, что выше показателей предыдущих девяти лет.
20.02
Источник: CRE
Экспертный анализ

Большая часть офисного ввода в 2024 году идет на продажу, но на рынке их уже нет

По данным аналитиков Stone, в открытой продаже осталось менее 20% офисов класса А со сроком ввода в 2024 году или около 90 тыс. кв. м в абсолютных цифрах.
16.02

журнал CRE 5 (439)

Май
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE № 5 (439).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ОТ ПОБЕДЫ К ПОБЕДЕ Фоторепортаж с церемонии премии   Тема номера ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? «Лихие 90-ые» нам не грозят   Мнение СКРЫТЫЕ РЕЗЕРВЫ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО РЫНКА Генеральный директор «Raven Russia» Игорь Богородов делится своим видением ситуации   Офисы В ЗОНУ КОМФОРТА Будущее офисного рынка – за сервисом   Индустрия го...

Популярное

Источник: WildTeam
Проект

В Подмосковье построят ЦОД на 15,8 тыс. кв. м

Центр обработки данных в Дубне возводится по проекту компании WildTeam для крупнейшего маркетплейса России.
13.06
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (10-16 июня)

ЦОД для ведущего маркетплейса, попытки продать ТРЦ Mari и Orlikov Plaza, новый формат для «Дикси», первые сделки в «РТС «Автозаводская», сделки в Дмитровском, «Вентуре» и Space 1 Меркурий, готовность БЦ «Фили Центр» - в нашей традиционной подборке за неделю.
16.06
Источник: CRE
Игроки рынка

«Леруа Мерлен» - теперь «Лемана ПРО»

Под этим брендом компания продолжит работу в России.
18.06
Источник: NF Group
Проект

В БЦ «Фили Центр» завершаются монолитные работы

Площадь офисного центра, расположенного на территории «Большого Сити», составляет более 25 тыс. кв. м. Завершение строительства БЦ запланировано на IV квартал 2024 года. Компания NF Group является эксклюзивным консультантом по продаже объекта.
13.06
Источник: CRE
Экспертный анализ

Нам года не беда: как живут торговые центры старше двадцати лет

По данным Nikoliers, из всего современного предложения торговых центров России сто восемнадцать объектов были открыты ранее 2004 года. Однако привлекательными и для арендаторов, и для покупателей из них остаются единицы. На большинство «возрастных» моллов намного существеннее, чем остальной рынок торговой недвижимости, повлияли пандемия коронавируса, уход иностранных игроков, растущее давление e-commerce, инфляция и изменение покупательского поведения. Ведущие российские эксперты вспоминают для CRE времена, когда для привлечения трафика не нужно было делать ничего, обсуждают, как в разные годы изменялись управление, позиционирование, пул арендаторов, место под солнцем на бизнес-картах, отношение к клиентскому опыту, и прогнозируют, кто сохранит место в топе гранд-объектов, а кто – продолжит работать по принципу «спасибо, что живой».

Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE Retail
17.06
Источник: ПИК
Проект

ПИК построит технопарк на «Савеловской»

Технопарк «Густав» площадью 56 тыс. кв. м включает офисные помещения и помещения формата light industrial, а также исторические объекты площадью 3 500 кв. м, где, в частности, откроется музей Густава Листа. Открытие технопарка запланировано на 2026 год.
14.06
Источник: CRE
Аукцион

22 тыс. кв. м в БЦ Orlikov Plaza выставлены на продажу

За большую часть площадей расположенного в центре Москвы бизнес-центра хотят получить не менее 630 млн рублей.
13.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre