Дом у моря
Начать стоит с того, что включает в себя понятие «сервисной» недвижимости в принципе в России и в Европе. Для российского рынка более привычен формат апарт-отелей с сервисами. Как правило, они относятся к среднему ценовому сегменту и ориентированы на молодых профессионалов, приезжающих в крупные города по работе. Их отличительные особенности – это расположение вблизи станций метро и деловых центров, а набор сервисов ограничивается регулярной уборкой, бытовыми задачами и помощи при сдаче апартаментов в аренду для собственников. Девелопер или его партнерская структура в данном случае выступает в роли агента, использует рекламные ресурсы для реализации апартаментов, а бренд сервисов может в принципе предоставляться по франшизе.
В Европе и в Черногории, в частности, сервисный формат развивался по другой модели. Черногория – это привлекательное место для отдыха, и изначально сервисная недвижимость здесь приобреталась как второй дом. Преимущества сервисного формата в сравнении с обычной покупкой квартиры в доме – это возможность без опасений оставить свою недвижимость на полгода-год надежному партнеру, который будет следить за ее состоянием и, что немаловажно, подготовит ее к приезду хозяев. Еще 5-6 лет назад эти услуги были приоритетными. Однако теперь главные ожидания покупателей сместились к получению постоянного стабильного рентного дохода от своей курортной недвижимости.
Dukley как девелопер из топ-3 лидеров своего сегмента одним из первых начал развивать проекты с rental pool: так называют недвижимость в составе курортных комплексов, которую наибольшую часть года сдают в аренду для получения доходности. Свыше 20% владельцев наших объектов никогда не были в Черногории, еще 30% не проводят в стране дольше 60 дней в году: для них курортные апартаменты выступают дополнительным источником дохода и в первую очередь востребованы как сервисные объекты под сдачу в аренду.
Как работают сервисы
Именно сервисная составляющая формирует инвестиционную привлекательность объекта как второй фактор после локации. Наиболее востребованные объекты в данной концепции должны располагаться в местах притяжения интереса туристов, так как деловая активность в Черногории все-таки смещена в центральную часть страны. Очевидные факторы удачных локаций – это близость природных ресурсов, то есть моря или гор. При этом, по официальным данным государства, 95% туристов по-прежнему приезжают в прибрежные районы, а горнолыжные кластеры еще пока находятся в ранней стадии своего развития и им пока предстоит завоевать популярность, чтобы встать в один ряд с европейскими Альпами.
Без сервисной концепции успешная курортная недвижимость не может существовать и быть востребованной даже при идеальных условиях расположения. Дело в том, что привычная прежде для туризма страны концепция 3S (солнце, море, песок) сейчас постепенно трансформируется в 3E (образование, развлечения, приключения). Соответствовать заявленной стратегии туристического развития помогают именно сервисные форматы недвижимости, которые сочетают инвестиционную привлекательность объектов для покупателей с гостиничным уровнем услуг.
Клиенты Dukley среди самых необходимых сервисов, влияющих на привлекательность формата у арендаторов, выделяют консьерж-сервис, тесно интегрированный с окружающей инфраструктурой. В резиденциях должен быть такой же или даже больший набор услуг, чем в гостиничном номере. Например, ключевой является подготовка объекта к приезду гостей: консьерж-сервис нацелен на персонализированные услуги, поэтому сервисная служба заранее составляет портрет собственника и собирает информацию о его ключевых ожиданиях, и такого же подхода придерживается в отношении гостей.
Важный фактор успеха сервисной недвижимости – наличие рядом инфраструктуры, которая позволяет реализовать запрос гостя. Например, подать изысканные морские деликатесы к приезду арендатора или владельца резиденций невозможно, не имея рядом проверенного ресторана со штатом поваров. Организовать досуг для детей нельзя без детского сада поблизости. Поэтому, формируя концепцию инфраструктуры для проектов Dukley, мы постепенно пришли к идее развития дополнительных сервисов для гостей, которые они могут получить в индивидуальном порядке, пользуясь преимуществами при бронировании развлечений и персональным консьерж-сервисом. Возможность решить все вопросы, от развлечений детей до здравоохранения и бизнес-задач на территории одного комплекса значительно облегчает даже временную релокацию или долгий отдых. Кроме того, инфраструктура позволяет решить проблему сезонности. Сейчас около 70-80% туристов в Черногории приезжают в высокий сезон, с июня по октябрь. Появление проектов с дополнительной сервисной составляющей позволяет регулировать этот процент: так, среднемесячная загрузка сервисных проектов Dukley и отелей Harmonia и Dukley Hotels&Resort составляет более 70%.
По такому пути развития, сочетая арендную недвижимость с гостиничным сервисом, идут и другие девелоперы: именно вместе с отелем поблизости и с необходимыми мощностями для ресторанов и развлечений возможно развитие эффективной концепции доходной недвижимости.
Покупка с гарантией
Европейский подход, который пока не встречается в полной мере на российском рынке, - это гарантированная доходность недвижимости как инвестиционного продукта. В 2022 году ряд московских девелоперов попробовал данную схему при реализации коммерческой недвижимости, однако программы не продержались и года ввиду сложностей исполнения условий контракта и невозможности долгосрочного экономического планирования в стране.
В этом смысле рынок сервисной недвижимости Черногории более зрелый и значительно более стабилен. Международная валюта евро, сравнительно невысокий уровень инфляции и экономический рост мотивируют покупателей недвижимости планировать свою инвестиционную стратегию на годы вперед. Поэтому гарантированная доходность здесь, к примеру, в проектах Dukley, фиксируется на уровне 6% и прописывается в договоре с клиентом на срок 3 года.
Другой важный фактор, определяющий выбор клиентов, - это отсутствие «партнеров» или проще говоря посредников в управлении готовыми объектами. В России покупатели недвижимости, в том числе сервисной, часто сталкиваются с тем, что управление объектом осуществляет сторонняя или аффилированная с девелопером УК. На рынке элитной недвижимости Черногории практикуется иной подход: и строительство, и контроль за дальнейшей эксплуатацией сосредоточены в руках девелопера, что позволяет проследить за качеством оказываемых услуг и вовремя скорректировать их набор в зависимости от ожиданий клиентов.
Сейчас доля россиян среди покупателей недвижимости с сервисом в Черногории составляет около 40-50%, но мы ожидаем дальнейшего роста их количества в 2024-2025 г.г. Отсутствие ограничений для российских покупателей, возможность использования криптовалют в сделках и безвизовый режим мотивируют клиентов к вложениям в местные объекты с сервисами, поскольку они создают дополнительную ценность качественных проектов.
Начать стоит с того, что включает в себя понятие «сервисной» недвижимости в принципе в России и в Европе. Для российского рынка более привычен формат апарт-отелей с сервисами. Как правило, они относятся к среднему ценовому сегменту и ориентированы на молодых профессионалов, приезжающих в крупные города по работе. Их отличительные особенности – это расположение вблизи станций метро и деловых центров, а набор сервисов ограничивается регулярной уборкой, бытовыми задачами и помощи при сдаче апартаментов в аренду для собственников. Девелопер или его партнерская структура в данном случае выступает в роли агента, использует рекламные ресурсы для реализации апартаментов, а бренд сервисов может в принципе предоставляться по франшизе.
В Европе и в Черногории, в частности, сервисный формат развивался по другой модели. Черногория – это привлекательное место для отдыха, и изначально сервисная недвижимость здесь приобреталась как второй дом. Преимущества сервисного формата в сравнении с обычной покупкой квартиры в доме – это возможность без опасений оставить свою недвижимость на полгода-год надежному партнеру, который будет следить за ее состоянием и, что немаловажно, подготовит ее к приезду хозяев. Еще 5-6 лет назад эти услуги были приоритетными. Однако теперь главные ожидания покупателей сместились к получению постоянного стабильного рентного дохода от своей курортной недвижимости.
Dukley как девелопер из топ-3 лидеров своего сегмента одним из первых начал развивать проекты с rental pool: так называют недвижимость в составе курортных комплексов, которую наибольшую часть года сдают в аренду для получения доходности. Свыше 20% владельцев наших объектов никогда не были в Черногории, еще 30% не проводят в стране дольше 60 дней в году: для них курортные апартаменты выступают дополнительным источником дохода и в первую очередь востребованы как сервисные объекты под сдачу в аренду.
Как работают сервисы
Именно сервисная составляющая формирует инвестиционную привлекательность объекта как второй фактор после локации. Наиболее востребованные объекты в данной концепции должны располагаться в местах притяжения интереса туристов, так как деловая активность в Черногории все-таки смещена в центральную часть страны. Очевидные факторы удачных локаций – это близость природных ресурсов, то есть моря или гор. При этом, по официальным данным государства, 95% туристов по-прежнему приезжают в прибрежные районы, а горнолыжные кластеры еще пока находятся в ранней стадии своего развития и им пока предстоит завоевать популярность, чтобы встать в один ряд с европейскими Альпами.
Без сервисной концепции успешная курортная недвижимость не может существовать и быть востребованной даже при идеальных условиях расположения. Дело в том, что привычная прежде для туризма страны концепция 3S (солнце, море, песок) сейчас постепенно трансформируется в 3E (образование, развлечения, приключения). Соответствовать заявленной стратегии туристического развития помогают именно сервисные форматы недвижимости, которые сочетают инвестиционную привлекательность объектов для покупателей с гостиничным уровнем услуг.
Клиенты Dukley среди самых необходимых сервисов, влияющих на привлекательность формата у арендаторов, выделяют консьерж-сервис, тесно интегрированный с окружающей инфраструктурой. В резиденциях должен быть такой же или даже больший набор услуг, чем в гостиничном номере. Например, ключевой является подготовка объекта к приезду гостей: консьерж-сервис нацелен на персонализированные услуги, поэтому сервисная служба заранее составляет портрет собственника и собирает информацию о его ключевых ожиданиях, и такого же подхода придерживается в отношении гостей.
Важный фактор успеха сервисной недвижимости – наличие рядом инфраструктуры, которая позволяет реализовать запрос гостя. Например, подать изысканные морские деликатесы к приезду арендатора или владельца резиденций невозможно, не имея рядом проверенного ресторана со штатом поваров. Организовать досуг для детей нельзя без детского сада поблизости. Поэтому, формируя концепцию инфраструктуры для проектов Dukley, мы постепенно пришли к идее развития дополнительных сервисов для гостей, которые они могут получить в индивидуальном порядке, пользуясь преимуществами при бронировании развлечений и персональным консьерж-сервисом. Возможность решить все вопросы, от развлечений детей до здравоохранения и бизнес-задач на территории одного комплекса значительно облегчает даже временную релокацию или долгий отдых. Кроме того, инфраструктура позволяет решить проблему сезонности. Сейчас около 70-80% туристов в Черногории приезжают в высокий сезон, с июня по октябрь. Появление проектов с дополнительной сервисной составляющей позволяет регулировать этот процент: так, среднемесячная загрузка сервисных проектов Dukley и отелей Harmonia и Dukley Hotels&Resort составляет более 70%.
По такому пути развития, сочетая арендную недвижимость с гостиничным сервисом, идут и другие девелоперы: именно вместе с отелем поблизости и с необходимыми мощностями для ресторанов и развлечений возможно развитие эффективной концепции доходной недвижимости.
Покупка с гарантией
Европейский подход, который пока не встречается в полной мере на российском рынке, - это гарантированная доходность недвижимости как инвестиционного продукта. В 2022 году ряд московских девелоперов попробовал данную схему при реализации коммерческой недвижимости, однако программы не продержались и года ввиду сложностей исполнения условий контракта и невозможности долгосрочного экономического планирования в стране.
В этом смысле рынок сервисной недвижимости Черногории более зрелый и значительно более стабилен. Международная валюта евро, сравнительно невысокий уровень инфляции и экономический рост мотивируют покупателей недвижимости планировать свою инвестиционную стратегию на годы вперед. Поэтому гарантированная доходность здесь, к примеру, в проектах Dukley, фиксируется на уровне 6% и прописывается в договоре с клиентом на срок 3 года.
Другой важный фактор, определяющий выбор клиентов, - это отсутствие «партнеров» или проще говоря посредников в управлении готовыми объектами. В России покупатели недвижимости, в том числе сервисной, часто сталкиваются с тем, что управление объектом осуществляет сторонняя или аффилированная с девелопером УК. На рынке элитной недвижимости Черногории практикуется иной подход: и строительство, и контроль за дальнейшей эксплуатацией сосредоточены в руках девелопера, что позволяет проследить за качеством оказываемых услуг и вовремя скорректировать их набор в зависимости от ожиданий клиентов.
Сейчас доля россиян среди покупателей недвижимости с сервисом в Черногории составляет около 40-50%, но мы ожидаем дальнейшего роста их количества в 2024-2025 г.г. Отсутствие ограничений для российских покупателей, возможность использования криптовалют в сделках и безвизовый режим мотивируют клиентов к вложениям в местные объекты с сервисами, поскольку они создают дополнительную ценность качественных проектов.
