Офис для инвестиций: как управлять площадями, чтобы получать максимум дохода

Ключевыми трендами офисной недвижимости в последние годы становятся строительство на продажу и покупка офисов в инвестиционных целях. С постепенным завершением строительства объектов все больше таких офисов будет предлагаться в аренду. О том, какие шаги предпринять инвестору, чтобы офис был не только защитным активом, но и приносил стабильный арендный доход, рассуждает Иван Гуськов, генеральный директор и основатель Apollax Space.
904
Изображение взято из источника: Apollax Space
Сейчас на рынке усиливается тенденция продажи офисов. По подсчетам Nikoliers, из запланированных к вводу в 2024 году офисных площадей застройщики нацелены продать 89% (574 тыс. кв. м). При этом на аренду приходятся только 10% (64,5 тыс. кв. м), а оставшийся 1% — на BTS-проекты. Для сравнения: год назад было продано 67% от общего объема офисных площадей, а сдано — 33%.

Спрос на покупку площадей наблюдается как среди конечных пользователей, так и среди инвесторов. Компании и частные предприниматели, которые инвестируют в офисы, нацелены на их последующую сдачу в аренду малому и среднему бизнесу. Однако часто непрофильные игроки, ставшие собственниками, не знают, как сделать площади рентабельными. Рассказываем о возможных схемах управления, которые помогут заработать на офисной недвижимости.
 

Тренд на покупку офисов

Рост числа сделок по покупке офисной недвижимости стал ключевым трендом еще в 2023 году. На фоне нестабильной экономики, роста ключевой ставки и стагнации арендных ставок все больше застройщиков отдают предпочтение продажам. Среди них: Stone, «Пионер», MR Group, KR Properties, Coldy.

Еще одна причина — перераспределение инвестиций в пользу офисной недвижимости. Многие инвесторы с капиталом более 15 млн рублей, которые раньше смотрели в сторону жилья и ритейла, теперь обратились к офисам. И это логично: на перегретом рынке жилья реальная доходность от сдачи квартир внаем составляет около 5% при инфляции 7% и ключевой ставке 16%. А при покупке и сдаче в аренду офиса обещанная застройщиками доходность будет выше уровня инфляции — от 10%.

На продажу девелоперы предлагают разные форматы: крупные лоты, среднюю и мелкую нарезку, площади с отделкой и намного чаще — без нее, помещения в готовых или строящихся бизнес-центрах.

Самые большие лоты покупают крупные игроки рынка, которые находятся в поисках штаб-квартиры для бизнеса. Зачастую это бывают целые здания и бизнес-центры. Среди знаковых сделок прошлого года: покупка холдингом VK башни БЦ Skylight (49 290 кв. м); мэрией Москвы — корпуса в деловом центре iCity (47 тыс. кв. м); ГК «Нацпроектстрой» — офисного комплекса Orbital (27 271 кв. м).

Площади от 300 до 2 500 кв. м (иногда больше) приобретают уже не только «для себя», но и с целью инвестиций. Так, ГК «Пионер» продал частному инвестору 4 154 кв. м сразу в двух проектах — OSTANKINO business park и МФК YE’S Технопарк. Управляющая компания Lepta Capital приобрела два этажа общей площадью около 5 тыс. «квадратов» — в башне «Федерация» и МФК Technopark Plaza, а затем добавила к ним офисный блок на 5 280 кв. м в БЦ STONE Ленинский.

Мелкие лоты до 150 «квадратов» в основном «берут» только частные инвесторы. Средняя годовая доходность от сдачи таких помещений в Москве составляет 8-12%. Разумеется, на денежный поток влияет заполняемость офисов, которую, в свою очередь, определяет не только выбор объекта, но и грамотное управление.


Как собственнику повысить доход от инвестиций в офисы

На этапе выбора объекта инвестор анализирует объем конкурентного предложения, оценивает класс БЦ, локацию, транспортную доступность, инфраструктуру района и самого здания (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории).

Однако покупкой площадей все не заканчивается. Нужно сделать их пригодными «для жизни» бизнеса — создать технологичное рабочее пространство с ремонтом, отделкой, IT-инфраструктурой и обслуживанием. Для этого важно понимать потребности и спрос целевой аудитории.


Источник фото: Apollax Space


Например, все больше арендаторов обращают внимание на зеленые технологии в строительстве и проектировании, наличие общественных пространств и цифровую «начинку» (СКУД, Face ID, системы бронирования переговорок или машиномест и т.д.). Кроме того, современному пользователю важно не тратить время на офисную рутину, поэтому большое значение приобрела сервисная составляющая. Давайте разберемся, как с учетом этого можно организовать управление офисом, и рассмотрим несколько вариантов.

-   Целиком взять управление на себя

В этом случае собственник самостоятельно выполняет ремонт помещений и ищет арендаторов — это позволяет сократить расходы на услуги подрядчиков.

Главные минусы: высокая стоимость стройматериалов; необходимость нанять квалифицированного in-house специалиста для управления процессами; неопределенные сроки работ, которые отсрочивают получение прибыли.

Можно попробовать сдать помещения в «бетоне» (формат shell&core), но стоит учитывать, что компании сегодня предпочитают оптимизировать капитальные затраты и въезжать в готовые офисы. Сами занимаются ремонтом только такие гиганты, как «Яндекс», «Авито», «Тинькофф» и т.д. Но и здесь есть нюанс в виде арендных каникул: пока помещение не готово для въезда, арендатор вносит минимальную плату или вовсе освобождается от нее. Обычно арендные каникулы длятся 1–6 месяцев, но в зависимости от обстоятельств и условий договора могут быть и дольше.

-  Найти управляющую компанию полного цикла

Управляющая компания (УК) специализируется на обслуживании объектов недвижимости. Она может отвечать только за эксплуатацию (Facility Management) или за комплексное управление, включающее помимо facility также арендные отношения (Property Management).

- Facility Management (FM) — это обслуживание недвижимости для поддержания ее жизнедеятельности. В него входят: клининг, эксплуатация, техобслуживание, ремонт помещений и инженерии, устранение аварий, услуги охраны и т.д.

-  Property Management (PM) — управление недвижимостью, главная цель которого — повышение доходности объекта и управление его стоимостью. PM подразумевает развитие объекта, его инфраструктуры и включает в себя: брокеридж (поиск и ротацию арендаторов, заключение, расторжение договоров аренды и т.д.); юридическое сопровождение сделок; ведение бухгалтерии и уплату налогов; работу с претензиями арендаторов; маркетинговую стратегию и позиционирование объекта.

-  Property & Facility Management (PFM) — это комплексное управление недвижимостью от и до.

Если управляющая компания занимается только Facility Management, то для реализации площадки в аренду собственнику придется нанять в штат специалиста по арендным отношениям и обратиться к консультантам, которые знают рынок и понимают потребности будущих компаний-резидентов. В таком случае собственник платит зарплату своему сотруднику, вознаграждение FM-компании, а также процент от сделки — консультантам.

Если нанять PFM-компанию, отвечающую за комплексное управление, ей нужно будет платить не фиксированный гонорар, а процент от чистого операционного дохода. Но важно учесть, что сам собственник начнет получать прибыль, только когда площади заполнят арендаторы.

-  Привлечь оператора сервисных офисов

Еще один вариант — cдать площади в долгосрочную аренду (обычно на 8-10 лет) оператору сервисных офисов, который обеспечит управление по методу «одного окна». Он возьмет на себя ремонт и отделку (от разработки концепции до закупки материалов и контроля подрядчиков); найдет арендаторов, заключит договоры и решит все финансовые вопросы; будет отвечать за обслуживание офисов и решение бытовых вопросов с резидентами. Отличие данной схемы от классической PFM-компании в том, что оператор предлагает не просто обслуживание, а продукт. То есть полностью готовое решение по организации и управлению рабочим пространством, которое может быть кастомизировано под запрос конкретного арендатора.

Бонусом к этой уже проверенной бизнес-модели идет сервисная составляющая: от сетей Wi-Fi, мебели, оргтехники и расходных материалов (чай, кофе, канцелярка и т.д.) до услуг клининга и ресепшена. Отвечая современным требованиям, операторы могут кастомизировать пакет услуг.  Например, адаптируют планировки под запрос компании, добавляют переговорную или парковочные места, проводят дополнительные энергомощности для серверной и т.д.

 

Источник фото: Apollax Space


Для собственника главное преимущество в том, что он получает долгосрочного арендатора, который по окончании периода отделки гарантирует ему чистый пассивный доход. Оператор ежемесячно вносит арендные платежи, а, получая деньги от конечных пользователей, забирает себе разницу как маржу. Поэтому он заинтересован найти резидентов как можно скорее — это определенная гарантия, что офис не будет пустовать.

Как получить максимум

Итак, тренд shell&core стремительно уходит в прошлое: арендаторы больше не готовы тратить деньги на ремонт. Вместо этого компании хотят заехать в готовое помещение и иметь гибкий договор, чтобы быстро уменьшать/увеличивать количество рабочих мест.

В этих условиях собственник может самостоятельно сделать ремонт и попробовать найти арендаторов. Однако это означает большие риски по срокам и стоимости строительных работ. Также можно нанять УК и консультантов, которые помогут с Property и Facility Management. В этом случае нужно заложить дополнительные средства на оплату услуг, поскольку объект начнет приносить доход только после заполнения площадей.

Если же инвестору требуется как можно скорее отбить инвестиции и гарантировать прибыль — можно привлечь оператора гибких офисов. Он начнет платить арендную плату сразу после заключения договора и окончания отделки, при этом полностью управляя площадями. Такая схема стала возможна благодаря тому, что операторы сервисных офисов постепенно превращаются в компании полного цикла. Они могут сами спроектировать и построить офис, разработать маркетинговую стратегию по его продвижению, при необходимости провести реконцепцию, чтобы дать объекту вторую жизнь, и обслуживать помещения после ввода в эксплуатацию.

Что удобно, на плечи оператора ложится также поиск и коммуникация с арендаторами. Среди компаний данный формат становится все более востребованным, ведь сервисный офис — полностью готовый продукт, который не требует капитальных вложений, но при этом адаптируется под требования резидента. А это особенно актуально в условиях турбулентности и неопределенного будущего.


иГРОКИ РЫНКА

Apollax Space

Гуськов Иван

Управление и эксплуатация недвижимости

Apollax Space

Материалы по теме

Источник: Stone
Экспертный анализ

Stone: Объем продаж в бизнес-центрах класса А вырос в три раза

По данным аналитического центра Stone, за I квартал 2024 г. в бизнес-центрах класса А на продажу блоками в границах МКАД реализовано почти 30 тыс. кв. м, что в три раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Основной объем продаж, – около 90% сделок, – совершается по договору купли-продажи будущей недвижимости (ДКПБН).
26.04
Источник: Pridex
Исследования рынка

Pridex: Офисные сотрудники не готовы отказаться от гибрида – даже за повышение зарплаты

Почти треть работающих в гибриде сотрудников (30%) не согласились бы вернуться к полноценной неделе в офисе ни за какие деньги, ещё 22% рассмотрели бы такую возможность, если им предложат прибавку в 50% и более. Такие данные были получены по результатам опроса, проведенного компанией Pridex и Ассоциацией менеджеров. 
25.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Какие офисы можно купить в Москве за 100-200 миллионов?

В 2024 г. у инвесторов будут востребованы офисы в диапазоне 100-200 млн руб.
 
22.04

журнал CRE 5 (439)

Май
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE № 5 (439).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ОТ ПОБЕДЫ К ПОБЕДЕ Фоторепортаж с церемонии премии   Тема номера ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? «Лихие 90-ые» нам не грозят   Мнение СКРЫТЫЕ РЕЗЕРВЫ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО РЫНКА Генеральный директор «Raven Russia» Игорь Богородов делится своим видением ситуации   Офисы В ЗОНУ КОМФОРТА Будущее офисного рынка – за сервисом   Индустрия го...

Популярное

Источник: WildTeam
Проект

В Подмосковье построят ЦОД на 15,8 тыс. кв. м

Центр обработки данных в Дубне возводится по проекту компании WildTeam для крупнейшего маркетплейса России.
13.06
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (10-16 июня)

ЦОД для ведущего маркетплейса, попытки продать ТРЦ Mari и Orlikov Plaza, новый формат для «Дикси», первые сделки в «РТС «Автозаводская», сделки в Дмитровском, «Вентуре» и Space 1 Меркурий, готовность БЦ «Фили Центр» - в нашей традиционной подборке за неделю.
16.06
Источник: CRE
Игроки рынка

«Леруа Мерлен» - теперь «Лемана ПРО»

Под этим брендом компания продолжит работу в России.
18.06
Источник: NF Group
Проект

В БЦ «Фили Центр» завершаются монолитные работы

Площадь офисного центра, расположенного на территории «Большого Сити», составляет более 25 тыс. кв. м. Завершение строительства БЦ запланировано на IV квартал 2024 года. Компания NF Group является эксклюзивным консультантом по продаже объекта.
13.06
Источник: CRE
Экспертный анализ

Нам года не беда: как живут торговые центры старше двадцати лет

По данным Nikoliers, из всего современного предложения торговых центров России сто восемнадцать объектов были открыты ранее 2004 года. Однако привлекательными и для арендаторов, и для покупателей из них остаются единицы. На большинство «возрастных» моллов намного существеннее, чем остальной рынок торговой недвижимости, повлияли пандемия коронавируса, уход иностранных игроков, растущее давление e-commerce, инфляция и изменение покупательского поведения. Ведущие российские эксперты вспоминают для CRE времена, когда для привлечения трафика не нужно было делать ничего, обсуждают, как в разные годы изменялись управление, позиционирование, пул арендаторов, место под солнцем на бизнес-картах, отношение к клиентскому опыту, и прогнозируют, кто сохранит место в топе гранд-объектов, а кто – продолжит работать по принципу «спасибо, что живой».

Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE Retail
17.06
Источник: ПИК
Проект

ПИК построит технопарк на «Савеловской»

Технопарк «Густав» площадью 56 тыс. кв. м включает офисные помещения и помещения формата light industrial, а также исторические объекты площадью 3 500 кв. м, где, в частности, откроется музей Густава Листа. Открытие технопарка запланировано на 2026 год.
14.06
Источник: CRE
Аукцион

22 тыс. кв. м в БЦ Orlikov Plaza выставлены на продажу

За большую часть площадей расположенного в центре Москвы бизнес-центра хотят получить не менее 630 млн рублей.
13.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre