От Москвы до Петербурга: сравниваем рынки гибких офисов двух столиц

За последние 10 лет многие московские компании выходили на рынок Северной столицы, арендуя рабочие места в коворкингах. В свою очередь, организации из Петербурга открывали филиалы в Москве. Подобная миграция приводила к тому, что бизнес столкнулся с отличительными особенностями двух офисных рынков – Петербурга и Москвы. Об особенностях рынка гибких офисных пространств (коворкингов) в Санкт-Петербурге и разнице условий на двух ключевых рынках офисной недвижимости России рассказывает Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге.
1603
Изображение взято из источника: Ясная Поляна
Рынок коворкингов (гибких офисных пространств, сервисных офисов), зародившийся в 2005 году в США, к 2024 году серьезно изменился. 19 лет назад программист Брэд Ньюберг учредил некоммерческое партнерство и предложил потенциальным участникам рабочие места, бесплатный интернет, общие ланчи и совместные поездки на велосипедах в обмен на небольшие ежемесячные взносы. В России первый коворкинг площадью 80 кв. м открылся в 2008 году в Екатеринбурге и проработал меньше года. В этом же году в Петербурге начал работу New Level на Лиговском проспекте. В целом за 16 лет в Северной столице было открыто более 150 объектов, большая часть из которых уже не работает. В 2024 году то, что по-прежнему называется коворкингами, по сути ими уже не является. Происходит постепенная консолидация рынка в руках крупных сетевых операторов, а основной спрос представлен не индивидуальными предпринимателями, а корпоративными клиентами.

Объем рынка и масштаб проектов

Рынок гибких офисных пространств в Петербурге, по состоянию на май 2024 года, является достаточно развитым, при этом основной объем предложения растет благодаря открытию новых локаций местными сетевыми операторами. Этот сегмент занимает в Петербурге 1,4% от всего объема офисных площадей класса А и В, в Москве – 2%. И если в количественном выражении петербургский рынок пока отстает и от Москвы и крупных европейских городов, то по набору сервисов и услуг, уникальности концепций действующих гибких офисных пространств, а также по особенностям месторасположения коворкингов он находится на очень высоком уровне. Дальнейшее развитие субрынка будет происходить благодаря появлению качественных крупных проектов, которые вытеснят с рынка менее профессиональных операторов, но с учетом сложившейся специфики и региональных особенностей. 

На май 2024 года в Санкт-Петербурге действует 58 гибких офисов на 10 900 рабочих мест общей площадью 62,8 тыс. кв. м. С начала года состоялось открытие двух новых пространств совокупной площадью 4,5 тыс. кв. м на 790 рабочих мест: первая очередь «Практик Чехова» по соседству с будущим социокультурным кластером АТС на ул. Некрасова, а также первый образовательный коворкинг сети Page – Benua Campus. В свою очередь, рынок московских гибких офисов более чем в 5 раз превышает объемы Петербурга и составляет 364,2 тыс. кв. м, это свыше 50 тыс. рабочих мест. 

В Петербурге по сравнению со столицей проекты довольно небольшие и это создает более камерную атмосферу. Москва развивается, следуя международному опыту, открывая масштабные пространства и реализовывая проекты под конкретные компании. В Петербурге практика строительства под заказчика (build-to-suit, BTS) так не прижилась и ни один подобный проект в сфере гибких офисов не был реализован. 


Источник: PAGE Инструментальная


Где расположены гибкие офисы

По сравнению с Москвой, где большая часть гибких офисных пространств реализуется в бизнес-центрах, в Санкт-Петербурге, лишь чуть больше трети (38%) действующих объектов расположены в административных зданиях. Офисные коворкинги начали развиваться в центральной части Петербурга и до сих пор здесь представлена их большая часть. При этом лишь в редких случаях они размещаются в классических бизнес-центрах. Зачастую под коворкинги приспосабливаются объекты, которые обладают уникальным месторасположением, видовыми характеристиками, но в меньшей степени подходят под другие функции. 

Почти половина всех коворкингов (49%) в Санкт-Петербурге расположена в объектах редевелопмента в историческом центре города - от особняков и доходных домов до дореволюционных фабрик. Это создает уникальные исторические и визуальные аспекты для рабочей среды. 

Гибкие офисы в Петербурге довольно часто появляются в рамках редевелопмента комплексов зданий, формирующих современные общественные пространства (Seno, «Фабрика», «Бертгольд Центр»), а также в зданиях бывших доходных домов в центральных района города. Так, оба пространства, открытые за 2024 год – это проекты в объектах редевелопмента (здания «Некрасовского телефонного узла» и здание «Дачи Бенуа»). 

Такая популярность среди гибких офисных пространств размещения в исторических зданиях объясняется возможностью аренды недорогих неликвидных на офисном рынке, но при этом удачно расположенных помещений, так как для некоторых операторов гибких пространств качество и текущее состояние не являются основополагающими.


Источник: Multispace Динамо


Что включают арендные ставки

В Санкт-Петербурге средневзвешенная ставка аренды фиксированного рабочего места в гибких офисах, которые находятся под управлением сетевых операторов, по данным на май 2024 года составляет 20,1 тыс. руб./мес. Для сравнения, в Москве ставка на 83% выше и составляет 36,7 тыс. руб./мес. с учетом НДС, если он применим. 

Как в Москве, так и в Петербурге в арендную ставку помимо рабочих мест включены дополнительные услуги, такие как возможность пользоваться переговорными комнатами, принт-зоны, кофе-поинт, занятия йогой или английским языком, капсулы для сна и массажные кресла и многое другое. Однако в петербургских коворкингах резиденты также могут заниматься катанием на сапах, яхтингом и рафтингом на открытой воде, пользоваться музыкальной комнатой с электро- и бас-гитарами, ударными, пультом сведения и записи, что также входит в арендную плату. 


Резиденты, комьюнити и мероприятия

Наиболее знаковые сделки по аренде рабочих мест в гибких офисных пространствах Петербурга не превышают 250–300 рабочих мест. Это обусловлено и небольшим форматом объектом, с одной стороны, а также особенностями спроса. Дело в том, что для организации работы сотрудников крупные компании в Северной столице пока предпочитают классические бизнес-центры, хотя зачастую размещают в коворкингах свои небольшие подразделения до 50 рабочих мест или проектные команды на условиях краткосрочной аренды. 

Современная концепция гибкого офисного пространства заключается в обеспечении максимально изолированных зон для индивидуальной работы и оптимизации всех рабочих процессов для развития бизнеса. Это важно в контексте личного комфорта и эффективности, но постепенно утрачивается аспект, первоначально заложенный в определение общего рабочего пространства. Здесь важно понимать, что коворкинг – это не просто удобная альтернатива классическому офису для работы, это «гибкая организация пространства» для работы, целью которой оказывается формирование комьюнити резидентов из разных сфер деятельности. 

Московские гибкие офисы в большей степени ориентированы на индивидуальный подход и повышение эффективности бизнес-процессов. Ключевым аспектом выступает обеспечение приватности, сокращение временных затрат на внерабочие процессы и полная цифровизация коммуникации. Создается изолированное пространство, которое является комфортным и удобным для сотрудника, позволяет ему фокусироваться на рабочей деятельности без лишних отвлекающих факторов. Таким образом, коворкинги Москвы можно описать тремя ключевыми словами: технологичность, эффективность и изолированность. 


Источник: Workki Тульская

Рынок Санкт-Петербурга отличается в этом контексте от столицы. Здесь представлены единичные примеры высокотехнологичных цифровых гибких офисов, например, Multispace, и в целом он значительно меньше по объемам предложения. Но есть своя специфика внутренней организации взаимодействий в пространстве, которая как раз приближена к оригинальному определению гибкого офиса как «третьего места» - пространства, не связанного на 100% с домом («первое место») и работой («второе место). Это место, наравне с обеспечением качественной и удобной инфраструктуры для работы, призвано создавать целостное социальное пространство с множеством функций и возможностей. Увеличение эффективности труда происходит таким образом не за счет налаживания всех процессов с технологичной точки зрения, а за счет внедрения работы человека в целое комьюнити, объединение личностей по целям и интересам, и жизнь внутри него, что позволяет людям хорошо балансировать между задачами, встречами и отдыхом.

Еженедельно в гибких офисных пространствах проводятся многочисленные мероприятия, начиная от бизнес-завтраков, презентаций и лекториев, заканчивая спортивными секциями, лекциями по снятию стресса и просто пятничными вечеринками. Анонсы и другая полезная информация публикуется операторами в их социальных сетях для поддержания взаимодействия с резидентами.


Источник: SOK Достоевская

Афиши мероприятий в московских коворкингах оказываются редким явлением, но все же присутствуют. Основным фокусом являются именно бизнес-цели, поиск партнеров, презентации новых проектов и формирование новых ценных для работы контактов. Другими словами, мероприятия для резидентов гибких офисов столицы направлены именно на деловой нетворкинг, в то время как в Санкт-Петербурге нетворкинг включает как деловые, так и личные аспекты.


иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Волошенко Регина

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Материалы по теме

Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: Офисная вакансия Петербурга шагнула на 3 года назад

По итогам I квартала 2024 года доля свободных площадей в офисных зданиях класса А в Санкт-Петербурге равна 4,7%, что на 4,0 п.п. ниже значения конца 2023 года и примерно соответствует уровню 2021 года. Благодаря низкой вакантности в классе В (6,1%), средний показатель для качественных офисов и вовсе стал рекордно низким 5,6%.
07.05
Источник: Apollax Space
Точка зрения

Офис для инвестиций: как управлять площадями, чтобы получать максимум дохода

Ключевыми трендами офисной недвижимости в последние годы становятся строительство на продажу и покупка офисов в инвестиционных целях. С постепенным завершением строительства объектов все больше таких офисов будет предлагаться в аренду. О том, какие шаги предпринять инвестору, чтобы офис был не только защитным активом, но и приносил стабильный арендный доход, рассуждает Иван Гуськов, генеральный директор и основатель Apollax Space.
03.05
Источник: Pridex
Исследования рынка

Pridex: Офисные сотрудники не готовы отказаться от гибрида – даже за повышение зарплаты

Почти треть работающих в гибриде сотрудников (30%) не согласились бы вернуться к полноценной неделе в офисе ни за какие деньги, ещё 22% рассмотрели бы такую возможность, если им предложат прибавку в 50% и более. Такие данные были получены по результатам опроса, проведенного компанией Pridex и Ассоциацией менеджеров. 
25.04

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre