За последние 10 лет многие московские компании выходили на рынок Северной столицы, арендуя рабочие места в коворкингах. В свою очередь, организации из Петербурга открывали филиалы в Москве. Подобная миграция приводила к тому, что бизнес столкнулся с отличительными особенностями двух офисных рынков – Петербурга и Москвы. Об особенностях рынка гибких офисных пространств (коворкингов) в Санкт-Петербурге и разнице условий на двух ключевых рынках офисной недвижимости России рассказывает Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге.

Рынок коворкингов (гибких офисных пространств, сервисных офисов), зародившийся в 2005 году в США, к 2024 году серьезно изменился. 19 лет назад программист Брэд Ньюберг учредил некоммерческое партнерство и предложил потенциальным участникам рабочие места, бесплатный интернет, общие ланчи и совместные поездки на велосипедах в обмен на небольшие ежемесячные взносы. В России первый коворкинг площадью 80 кв. м открылся в 2008 году в Екатеринбурге и проработал меньше года. В этом же году в Петербурге начал работу New Level на Лиговском проспекте. В целом за 16 лет в Северной столице было открыто более 150 объектов, большая часть из которых уже не работает. В 2024 году то, что по-прежнему называется коворкингами, по сути ими уже не является. Происходит постепенная консолидация рынка в руках крупных сетевых операторов, а основной спрос представлен не индивидуальными предпринимателями, а корпоративными клиентами.

Объем рынка и масштаб проектов

Рынок гибких офисных пространств в Петербурге, по состоянию на май 2024 года, является достаточно развитым, при этом основной объем предложения растет благодаря открытию новых локаций местными сетевыми операторами. Этот сегмент занимает в Петербурге 1,4% от всего объема офисных площадей класса А и В, в Москве – 2%. И если в количественном выражении петербургский рынок пока отстает и от Москвы и крупных европейских городов, то по набору сервисов и услуг, уникальности концепций действующих гибких офисных пространств, а также по особенностям месторасположения коворкингов он находится на очень высоком уровне. Дальнейшее развитие субрынка будет происходить благодаря появлению качественных крупных проектов, которые вытеснят с рынка менее профессиональных операторов, но с учетом сложившейся специфики и региональных особенностей.

На май 2024 года в Санкт-Петербурге действует 58 гибких офисов на 10 900 рабочих мест общей площадью 62,8 тыс. кв. м. С начала года состоялось открытие двух новых пространств совокупной площадью 4,5 тыс. кв. м на 790 рабочих мест: первая очередь «Практик Чехова» по соседству с будущим социокультурным кластером АТС на ул. Некрасова, а также первый образовательный коворкинг сети Page – Benua Campus. В свою очередь, рынок московских гибких офисов более чем в 5 раз превышает объемы Петербурга и составляет 364,2 тыс. кв. м, это свыше 50 тыс. рабочих мест.

В Петербурге по сравнению со столицей проекты довольно небольшие и это создает более камерную атмосферу. Москва развивается, следуя международному опыту, открывая масштабные пространства и реализовывая проекты под конкретные компании. В Петербурге практика строительства под заказчика (build-to-suit, BTS) так не прижилась и ни один подобный проект в сфере гибких офисов не был реализован.

Источник: PAGE Инструментальная

Где расположены гибкие офисы

По сравнению с Москвой, где большая часть гибких офисных пространств реализуется в бизнес-центрах, в Санкт-Петербурге, лишь чуть больше трети (38%) действующих объектов расположены в административных зданиях. Офисные коворкинги начали развиваться в центральной части Петербурга и до сих пор здесь представлена их большая часть. При этом лишь в редких случаях они размещаются в классических бизнес-центрах. Зачастую под коворкинги приспосабливаются объекты, которые обладают уникальным месторасположением, видовыми характеристиками, но в меньшей степени подходят под другие функции.

Почти половина всех коворкингов (49%) в Санкт-Петербурге расположена в объектах редевелопмента в историческом центре города - от особняков и доходных домов до дореволюционных фабрик. Это создает уникальные исторические и визуальные аспекты для рабочей среды.

Гибкие офисы в Петербурге довольно часто появляются в рамках редевелопмента комплексов зданий, формирующих современные общественные пространства (Seno, «Фабрика», «Бертгольд Центр»), а также в зданиях бывших доходных домов в центральных района города. Так, оба пространства, открытые за 2024 год – это проекты в объектах редевелопмента (здания «Некрасовского телефонного узла» и здание «Дачи Бенуа»).

Такая популярность среди гибких офисных пространств размещения в исторических зданиях объясняется возможностью аренды недорогих неликвидных на офисном рынке, но при этом удачно расположенных помещений, так как для некоторых операторов гибких пространств качество и текущее состояние не являются основополагающими.

Источник: Multispace Динамо

Что включают арендные ставки

В Санкт-Петербурге средневзвешенная ставка аренды фиксированного рабочего места в гибких офисах, которые находятся под управлением сетевых операторов, по данным на май 2024 года составляет 20,1 тыс. руб./мес. Для сравнения, в Москве ставка на 83% выше и составляет 36,7 тыс. руб./мес. с учетом НДС, если он применим.

Как в Москве, так и в Петербурге в арендную ставку помимо рабочих мест включены дополнительные услуги, такие как возможность пользоваться переговорными комнатами, принт-зоны, кофе-поинт, занятия йогой или английским языком, капсулы для сна и массажные кресла и многое другое. Однако в петербургских коворкингах резиденты также могут заниматься катанием на сапах, яхтингом и рафтингом на открытой воде, пользоваться музыкальной комнатой с электро- и бас-гитарами, ударными, пультом сведения и записи, что также входит в арендную плату.

Резиденты, комьюнити и мероприятия

Наиболее знаковые сделки по аренде рабочих мест в гибких офисных пространствах Петербурга не превышают 250–300 рабочих мест. Это обусловлено и небольшим форматом объектом, с одной стороны, а также особенностями спроса. Дело в том, что для организации работы сотрудников крупные компании в Северной столице пока предпочитают классические бизнес-центры, хотя зачастую размещают в коворкингах свои небольшие подразделения до 50 рабочих мест или проектные команды на условиях краткосрочной аренды.

Современная концепция гибкого офисного пространства заключается в обеспечении максимально изолированных зон для индивидуальной работы и оптимизации всех рабочих процессов для развития бизнеса. Это важно в контексте личного комфорта и эффективности, но постепенно утрачивается аспект, первоначально заложенный в определение общего рабочего пространства. Здесь важно понимать, что коворкинг – это не просто удобная альтернатива классическому офису для работы, это «гибкая организация пространства» для работы, целью которой оказывается формирование комьюнити резидентов из разных сфер деятельности.

Московские гибкие офисы в большей степени ориентированы на индивидуальный подход и повышение эффективности бизнес-процессов. Ключевым аспектом выступает обеспечение приватности, сокращение временных затрат на внерабочие процессы и полная цифровизация коммуникации. Создается изолированное пространство, которое является комфортным и удобным для сотрудника, позволяет ему фокусироваться на рабочей деятельности без лишних отвлекающих факторов. Таким образом, коворкинги Москвы можно описать тремя ключевыми словами: технологичность, эффективность и изолированность.

Источник: Workki Тульская

Рынок Санкт-Петербурга отличается в этом контексте от столицы. Здесь представлены единичные примеры высокотехнологичных цифровых гибких офисов, например, Multispace, и в целом он значительно меньше по объемам предложения. Но есть своя специфика внутренней организации взаимодействий в пространстве, которая как раз приближена к оригинальному определению гибкого офиса как «третьего места» - пространства, не связанного на 100% с домом («первое место») и работой («второе место). Это место, наравне с обеспечением качественной и удобной инфраструктуры для работы, призвано создавать целостное социальное пространство с множеством функций и возможностей. Увеличение эффективности труда происходит таким образом не за счет налаживания всех процессов с технологичной точки зрения, а за счет внедрения работы человека в целое комьюнити, объединение личностей по целям и интересам, и жизнь внутри него, что позволяет людям хорошо балансировать между задачами, встречами и отдыхом.

Еженедельно в гибких офисных пространствах проводятся многочисленные мероприятия, начиная от бизнес-завтраков, презентаций и лекториев, заканчивая спортивными секциями, лекциями по снятию стресса и просто пятничными вечеринками. Анонсы и другая полезная информация публикуется операторами в их социальных сетях для поддержания взаимодействия с резидентами.

Источник: SOK Достоевская

Афиши мероприятий в московских коворкингах оказываются редким явлением, но все же присутствуют. Основным фокусом являются именно бизнес-цели, поиск партнеров, презентации новых проектов и формирование новых ценных для работы контактов. Другими словами, мероприятия для резидентов гибких офисов столицы направлены именно на деловой нетворкинг, в то время как в Санкт-Петербурге нетворкинг включает как деловые, так и личные аспекты.

Точка зрения

Материалы по теме

Pridex: Офисные сотрудники не готовы отказаться от гибрида – даже за повышение зарплаты

Почти треть работающих в гибриде сотрудников (30%) не согласились бы вернуться к полноценной неделе в офисе ни за какие деньги, ещё 22% рассмотрели бы такую возможность, если им предложат прибавку в 50% и более. Такие данные были получены по результатам опроса, проведенного компанией Pridex и Ассоциацией менеджеров.

Офис для инвестиций: как управлять площадями, чтобы получать максимум дохода

Ключевыми трендами офисной недвижимости в последние годы становятся строительство на продажу и покупка офисов в инвестиционных целях. С постепенным завершением строительства объектов все больше таких офисов будет предлагаться в аренду. О том, какие шаги предпринять инвестору, чтобы офис был не только защитным активом, но и приносил стабильный арендный доход, рассуждает Иван Гуськов, генеральный директор и основатель Apollax Space.

IBC Real Estate: Офисная вакансия Петербурга шагнула на 3 года назад

По итогам I квартала 2024 года доля свободных площадей в офисных зданиях класса А в Санкт-Петербурге равна 4,7%, что на 4,0 п.п. ниже значения конца 2023 года и примерно соответствует уровню 2021 года. Благодаря низкой вакантности в классе В (6,1%), средний показатель для качественных офисов и вовсе стал рекордно низким 5,6%.

Загрузка...