ТЦ – ввод есть!

Аналитический отдел УК «САМПА» изучил, как выход на рынок новейших торговых центров повлиял на ситуацию в крупных российских городах. Преимущественно эти проекты относятся к районному формату, а потому эффект от их появления сводился к росту арендопригодных площадей на считанные проценты. Среди немногочисленных исключений – рынки торговой недвижимости в Грозном, Череповце и Перми, где за последние три года был зафиксирован резкий скачок показателей.

По данным УК «САМПА», в 2021-2023 гг. на рынке торговых центров состоялось 89 открытий. Этот пул распределен по стране следующим образом: 25 открытий зарегистрировано в Москве, совокупная площадь этих комплексов исчисляется 838,6 тыс. кв. м. В Санкт-Петербурге девелоперы были куда менее активны - всего 6 новых ТЦ (135,5 тыс. кв. м). Еще 34 объекта (848,0 тыс. кв. м) начали функционировать в других городах на территории Европейской части РФ. Урал отметился 9 дебютами (521,1 тыс. кв. м), а Сибирь и Дальний Восток – 15 (354,2 тыс. кв. м).

Представители стройиндустрии предпочитают работать с торговыми центрами малого и среднего размера. Едва ли не половина всех объектов (40 единиц), вышедших на рынок в 2021-2023 гг., рассчитаны на аудиторию в пределах микрорайона. 28 комплексов призваны обслуживать потребительский траффик районного масштаба. Лишь 13 премьер (одна из семи) предполагают окружной охват и 8 (одна из одиннадцати) – суперокружной.

Следует отметить, что среди ТЦ последнего поколения нет ни одного c показателем GLA (арендопригодная площадь) 100+ тыс. кв. м. В среднем московские проекты несколько крупнее региональных: по общей площади – на 15% (33,5 тыс. кв. м vs 29,0 тыс. кв. м), по арендопригодной – на 20% (19,8 тыс. кв. м vs 16,4 тыс. кв. м).

Запуск 89 комплексов привел к увеличению фонда торговых площадей, подходящих для сдачи в аренду, на 1,55 млн кв. м. При этом 32% от этой величины приходится на долю московских премьер, 6% - петербургских. Третью часть (33%) в структуре новейшего предложения занимают торговые центры, сданные в регионах к западу от Урала. Представительство самого Урала составляет 18%. Оставшиеся 11% – это вклад в общую статистику сибирских и дальневосточных проектов.

Всего с 2021 г. новые торговые центры появились в 46 городах РФ (не считая Москвы и Санкт-Петербурга). В Перми, Нижнем Новгороде и Новосибирске было запущено по три проекта, во Владимире, Воронеже, Казани, Калининграде, Нефтеюганске и Омске – по два, во всех прочих локациях – по одному. Три пермских премьеры – ТРЦ «Планета», первая очередь IMALL Эспланда и вторая очередь ТРК Спешиlove – конвертировались в полуторакратный (плюс 47,2%) приросту GLA на местном рынке. Это максимальные значения среди городов-миллионников. Тем не менее, по уровню обеспеченности качественными торговыми площадями Пермь отстает от большинства российских мегаполисов, опережая только Волгоград.

В городах с недостаточно развитой торговой инфраструктурой старт одного более-менее крупного проекта способен радикально изменить показатель GLA. Характерным примером может служить Грозный, где ввод комплекса «Грозный Молл» привел к четырехкратному росту арендопригодных площадей. Аналогичная ситуация, правда, с менее выраженным эффектом (71,3-процентный рост), наблюдается в Череповце, где в 2023 г. открылся ТРЦ «Мармелад» – крупнейшая премьера 2023 г. в масштабах всей страны. Более чем 20-процентное увеличение GLA выявлено во Владимире (плюс 21,9%) и Кирове (плюс 20,3%). Двузначными числами подъем индикатора измеряется в Благовещенске (плюс 15,1%) и Улан-Удэ (плюс 11,1%). Что касается остальных городов, то в них ввод новых ТЦ слабо изменил валовые показатели. В случае Екатеринбурга, Калининграда, Челябинска, Нижнего Новгорода, Москвы, Тюмени и Уфы речь идет о прибавке в 3,5-8,5%. Для Новосибирска, Воронежа, Санкт-Петербурга, Самары, Казани и Краснодара все ограничилось еще более скромными цифрами – плюс 2-3%.