Динамика первого полугодия 2024 года показывает, что спрос на офисы среди инвесторов и конечных собственников остается высоким. Объем новых сделок аренды и продажи сопоставим с аналогичным периодом 2023 года и превышает показатель первой половины 2022 года на 30%, сообщил директор, руководитель отдела услуг собственникам, департамент офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко.
Офис как актив
Как отметил Кирилл Бабиченко, в целом прошлый год стал рекордным за последние 15 лет на рынке офисной недвижимости по объему сделок с покупкой и арендой офисов. «За последние 9 лет цены на существующие офисы росли на уровне ИПЦ, что позволило защитить вложения собственников от инфляции. Средняя окупаемость офисного объекта от арендных платежей составляет 13 лет, что в два раза ниже, чем при покупке жилья. Порог входа в офисную недвижимость стал доступным для частных инвесторов и составляет сегодня 10-15 млн руб. Это обусловлено появлением на рынке небольших по площади офисов (от 30 и более кв.м) в объектах нового строительства. В зависимости от инвестиционной стратегии потенциальная доходность от владения офисом может составить от 40% в течение двух лет и до 213% в течение 13 лет», – рассказал Кирилл Бабиченко.
В свою очередь руководитель департамента коммерческой недвижимости Whitewill Александр Борисенко рассказал, что офисы год за годом показывает стабильную динамику как вариант пассивного дохода.
«Если взять данные ЦБ по ключевой ставке с января 2019 по январь 2024 года, то мы увидим, что она то взлетала до 20%, то падала до 4,25% и снова поднималась до 16%. Теперь возьмём средневзвешенное значение за эти 5 лет и посмотрим, сколько бы заработал наш инвестор с помощью банковского вклада. Доходность вышла – 7,4% годовых без роста тела вложения. И это ещё без учёта уплаты НДФЛ. То есть доходность от банковского депозита опустилась бы ниже 7%. А теперь взглянем на показатели готовых арендных бизнесов с арендатором аптекой за те же 5 лет, обычно договора заключают на 5 лет без пролонгации. Получаем доходность в диапазоне 8-10% + рост тела вложения на 2-3% пункта за эти 5 лет. Получается, что ваша реальная доходность составит 10-13% годовых», – рассказал Александр Борисенко.
География инвестиций
Как отметил Александр Борисенко, в Москве самыми популярными и желанными локациями среди инвесторов является северо-запад, запад, юго-запад и юг. Это обусловлено тем, что на этих направлениях высокая плотность населения со средним чеком выше среднего уровня.
Многие эксперты сегодня отмечают, что одним из самых перспективных районов для инвестирования в коммерческую недвижимость становится юго-запад, во многом это связано с активным жилым строительством в локации. Однако есть и другие причины. «Юго-запад всегда был достаточно востребованным направлением в рамках офисной недвижимости. Исторически это было вызвано тем, что там находился Газпром и многие структуры, подрядчики стремились разместиться рядом со своим основным заказчиком, но несмотря на то, что Газпром начинает реализовывать свои активы в Москве и переезжать в Санкт-Петербург, все равно большое количество людей и работает, и живет на юго-западе, и первые лица, владельцы компаний живут в данном направлении, конечно, им приоритетнее приобретать там, в том числе для себя», - рассказал Дмитрий Антонов, директор отдела продаж и приобретений Ricci | Офисы.
Как считает Кирилл Бабиченко, с 2020 года новое строительство офисов сместило акцент с центральных районов на локации Большого сити, Белорусско-савеловского направления и юг, юго-запад. В ближайшие 5 лет в юго-западном направлении планируется построить 286 тыс. кв. м новых высококачественных офисов Класса А.
Однако в настоящее время объем предложения в локации представлен преимущественно офисами класса B. По данным СORE.XP, сейчас в ЮЗАО насчитывается порядка 1,6 млн кв. м офисов, из которых 63% приходится офисы класса B+,19% - на офисы класса B-, и только 18% - доля офисов класса А.
При этом отмечается устойчивый спрос на офисы в данной локации. Доля свободных площадей в офисах на Юго-западе Москвы на конец первого полугодия 2024 г. составила 6,0%. Разветвленная инфраструктура и наличие предложения являются основными факторами, привлекающими бизнес, прокомментировал Кирилл Бабиченко.
Знаковыми проектами в ЮЗАО, доступными для покупки, станут Stone Калужская (58 тыс. кв. м), Level Work Воронцовская (45 770 кв. м), Геолог 2 (18 тыс. кв. м), Лунар (12 тыс. кв. м).
«В настоящее время ЮЗАО активно развивается с точки зрения жилой застройки, инфраструктуры, начинает появляться и более качественное предложение по офисной недвижимости. Очевидно, что по мере развития района стоимость на проекты класса А в локации будет расти наряду со спросом. Уже сегодня мы отмечаем высокую деловую активность в районе. Диапазон цен на офисные проекты в ЮЗАО сейчас колеблется в пределах 276 – 380 тыс. руб. за кв. м. Так, например, мы реализуем офисы в Level Work Воронцовская по цене от 286 тыс. за кв. м», - прокомментировали в Level Group.
Офис как актив
Как отметил Кирилл Бабиченко, в целом прошлый год стал рекордным за последние 15 лет на рынке офисной недвижимости по объему сделок с покупкой и арендой офисов. «За последние 9 лет цены на существующие офисы росли на уровне ИПЦ, что позволило защитить вложения собственников от инфляции. Средняя окупаемость офисного объекта от арендных платежей составляет 13 лет, что в два раза ниже, чем при покупке жилья. Порог входа в офисную недвижимость стал доступным для частных инвесторов и составляет сегодня 10-15 млн руб. Это обусловлено появлением на рынке небольших по площади офисов (от 30 и более кв.м) в объектах нового строительства. В зависимости от инвестиционной стратегии потенциальная доходность от владения офисом может составить от 40% в течение двух лет и до 213% в течение 13 лет», – рассказал Кирилл Бабиченко.
В свою очередь руководитель департамента коммерческой недвижимости Whitewill Александр Борисенко рассказал, что офисы год за годом показывает стабильную динамику как вариант пассивного дохода.
«Если взять данные ЦБ по ключевой ставке с января 2019 по январь 2024 года, то мы увидим, что она то взлетала до 20%, то падала до 4,25% и снова поднималась до 16%. Теперь возьмём средневзвешенное значение за эти 5 лет и посмотрим, сколько бы заработал наш инвестор с помощью банковского вклада. Доходность вышла – 7,4% годовых без роста тела вложения. И это ещё без учёта уплаты НДФЛ. То есть доходность от банковского депозита опустилась бы ниже 7%. А теперь взглянем на показатели готовых арендных бизнесов с арендатором аптекой за те же 5 лет, обычно договора заключают на 5 лет без пролонгации. Получаем доходность в диапазоне 8-10% + рост тела вложения на 2-3% пункта за эти 5 лет. Получается, что ваша реальная доходность составит 10-13% годовых», – рассказал Александр Борисенко.
География инвестиций
Как отметил Александр Борисенко, в Москве самыми популярными и желанными локациями среди инвесторов является северо-запад, запад, юго-запад и юг. Это обусловлено тем, что на этих направлениях высокая плотность населения со средним чеком выше среднего уровня.
Многие эксперты сегодня отмечают, что одним из самых перспективных районов для инвестирования в коммерческую недвижимость становится юго-запад, во многом это связано с активным жилым строительством в локации. Однако есть и другие причины. «Юго-запад всегда был достаточно востребованным направлением в рамках офисной недвижимости. Исторически это было вызвано тем, что там находился Газпром и многие структуры, подрядчики стремились разместиться рядом со своим основным заказчиком, но несмотря на то, что Газпром начинает реализовывать свои активы в Москве и переезжать в Санкт-Петербург, все равно большое количество людей и работает, и живет на юго-западе, и первые лица, владельцы компаний живут в данном направлении, конечно, им приоритетнее приобретать там, в том числе для себя», - рассказал Дмитрий Антонов, директор отдела продаж и приобретений Ricci | Офисы.
Как считает Кирилл Бабиченко, с 2020 года новое строительство офисов сместило акцент с центральных районов на локации Большого сити, Белорусско-савеловского направления и юг, юго-запад. В ближайшие 5 лет в юго-западном направлении планируется построить 286 тыс. кв. м новых высококачественных офисов Класса А.
Однако в настоящее время объем предложения в локации представлен преимущественно офисами класса B. По данным СORE.XP, сейчас в ЮЗАО насчитывается порядка 1,6 млн кв. м офисов, из которых 63% приходится офисы класса B+,19% - на офисы класса B-, и только 18% - доля офисов класса А.
При этом отмечается устойчивый спрос на офисы в данной локации. Доля свободных площадей в офисах на Юго-западе Москвы на конец первого полугодия 2024 г. составила 6,0%. Разветвленная инфраструктура и наличие предложения являются основными факторами, привлекающими бизнес, прокомментировал Кирилл Бабиченко.
Знаковыми проектами в ЮЗАО, доступными для покупки, станут Stone Калужская (58 тыс. кв. м), Level Work Воронцовская (45 770 кв. м), Геолог 2 (18 тыс. кв. м), Лунар (12 тыс. кв. м).
«В настоящее время ЮЗАО активно развивается с точки зрения жилой застройки, инфраструктуры, начинает появляться и более качественное предложение по офисной недвижимости. Очевидно, что по мере развития района стоимость на проекты класса А в локации будет расти наряду со спросом. Уже сегодня мы отмечаем высокую деловую активность в районе. Диапазон цен на офисные проекты в ЮЗАО сейчас колеблется в пределах 276 – 380 тыс. руб. за кв. м. Так, например, мы реализуем офисы в Level Work Воронцовская по цене от 286 тыс. за кв. м», - прокомментировали в Level Group.
