ЮЗАО вернет себе славу офисного района?

В последнее время в ЮЗАО начали строиться качественные бизнес-центры. Когда-то район был востребован среди арендаторов благодаря штаб-квартире Газпрома, однако после переезда гиганта в Санкт-Петербург, ситуация изменилась. Удастся ли локации снова стать востребованной у компаний, которые снимают офисы?
588
Изображение взято из источника: Stone
Динамика первого полугодия 2024 года показывает, что спрос на офисы среди инвесторов и конечных собственников остается высоким. Объем новых сделок аренды и продажи сопоставим с аналогичным периодом 2023 года и превышает показатель первой половины 2022 года на 30%, сообщил директор, руководитель отдела услуг собственникам, департамент офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко.

Офис как актив

Как отметил Кирилл Бабиченко, в целом прошлый год стал рекордным за последние 15 лет на рынке офисной недвижимости по объему сделок с покупкой и арендой офисов. «За последние 9 лет цены на существующие офисы росли на уровне ИПЦ, что позволило защитить вложения собственников от инфляции. Средняя окупаемость офисного объекта от арендных платежей составляет 13 лет, что в два раза ниже, чем при покупке жилья. Порог входа в офисную недвижимость стал доступным для частных инвесторов и составляет сегодня 10-15 млн руб. Это обусловлено появлением на рынке небольших по площади офисов (от 30 и более кв.м) в объектах нового строительства. В зависимости от инвестиционной стратегии потенциальная доходность от владения офисом может составить от 40% в течение двух лет и до 213% в течение 13 лет», – рассказал Кирилл Бабиченко.

В свою очередь руководитель департамента коммерческой недвижимости Whitewill Александр Борисенко рассказал, что офисы год за годом показывает стабильную динамику как вариант пассивного дохода. 
 
 «Если взять данные ЦБ по ключевой ставке с января 2019 по январь 2024 года, то мы увидим, что она то взлетала до 20%, то падала до 4,25% и снова поднималась до 16%. Теперь возьмём средневзвешенное значение за эти 5 лет и посмотрим, сколько бы заработал наш инвестор с помощью банковского вклада. Доходность вышла – 7,4% годовых без роста тела вложения. И это ещё без учёта уплаты НДФЛ. То есть доходность от банковского депозита опустилась бы ниже 7%. А теперь взглянем на показатели готовых арендных бизнесов с арендатором аптекой за те же 5 лет, обычно договора заключают на 5 лет без пролонгации. Получаем доходность в диапазоне 8-10% + рост тела вложения на 2-3% пункта за эти 5 лет. Получается, что ваша реальная доходность составит 10-13% годовых», – рассказал Александр Борисенко. 

 
География инвестиций
 
Как отметил Александр Борисенко, в Москве самыми популярными и желанными локациями среди инвесторов является северо-запад, запад, юго-запад и юг. Это обусловлено тем, что на этих направлениях высокая плотность населения со средним чеком выше среднего уровня. 
 
Многие эксперты сегодня отмечают, что одним из самых перспективных районов для инвестирования в коммерческую недвижимость становится юго-запад, во многом это связано с активным жилым строительством в локации. Однако есть и другие причины. «Юго-запад всегда был достаточно востребованным направлением в рамках офисной недвижимости. Исторически это было вызвано тем, что там находился Газпром и многие структуры, подрядчики стремились разместиться рядом со своим основным заказчиком, но несмотря на то, что Газпром начинает реализовывать свои активы в Москве и переезжать в Санкт-Петербург, все равно большое количество людей и работает, и живет на юго-западе, и первые лица, владельцы компаний живут в данном направлении, конечно, им приоритетнее приобретать там, в том числе для себя», - рассказал Дмитрий Антонов, директор отдела продаж и приобретений Ricci | Офисы.

Как считает Кирилл Бабиченко, с 2020 года новое строительство офисов сместило акцент с центральных районов на локации Большого сити, Белорусско-савеловского направления и юг, юго-запад. В ближайшие 5 лет в юго-западном направлении планируется построить 286 тыс. кв. м новых высококачественных офисов Класса А.

Однако в настоящее время объем предложения в локации представлен преимущественно офисами класса B. По данным СORE.XP, сейчас в ЮЗАО насчитывается порядка 1,6 млн кв. м офисов, из которых 63% приходится офисы класса B+,19% - на офисы класса B-, и только 18% - доля офисов класса А.

При этом отмечается устойчивый спрос на офисы в данной локации.  Доля свободных площадей в офисах на Юго-западе Москвы на конец первого полугодия 2024 г. составила 6,0%. Разветвленная инфраструктура и наличие предложения являются основными факторами, привлекающими бизнес, прокомментировал Кирилл Бабиченко. 

Знаковыми проектами в ЮЗАО, доступными для покупки, станут Stone Калужская (58 тыс. кв. м), Level Work Воронцовская (45 770 кв. м), Геолог 2 (18 тыс. кв. м), Лунар (12 тыс. кв. м). 

«В настоящее время ЮЗАО активно развивается с точки зрения жилой застройки, инфраструктуры, начинает появляться и более качественное предложение по офисной недвижимости. Очевидно, что по мере развития района стоимость на проекты класса А в локации будет расти наряду со спросом. Уже сегодня мы отмечаем высокую деловую активность в районе. Диапазон цен на офисные проекты в ЮЗАО сейчас колеблется в пределах 276 – 380 тыс. руб. за кв. м. Так, например, мы реализуем офисы в Level Work Воронцовская по цене  от 286 тыс. за кв. м», - прокомментировали в Level Group.


Материалы по теме

Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: В I полугодии 2024 года гибкие офисы активизировались в Петербурге

Согласно данным консалтинговой компании NF Group, к концу первого полугодия 2024 года на рынке гибких офисов Санкт-Петербурга функционирует 62 пространства на 11 600 рабочих мест. С января на рынок вышли пять новых сетевых проектов на 1 183 рабочих места, что лишь на 14% меньше, чем за весь 2023 год. До конца года планируется открытие еще пяти крупных проектов суммарно на 1 000 рабочих мест. Благодаря появлению нового более дорогостоящего предложения средневзвешенная арендная ставка аренды фиксированного рабочего места увеличилась с начала года на 15%, а нефиксированного — на 18%. На начало июля объем свободного предложения в петербургских проектах вырос до 17,8%, что на что на 2,7 п. п. выше значении? января 2024 года.
17.07
Источник: Mors Architects
Точка зрения

Офис для IT как площадка для экспериментов: особенности проектирования и дизайна интерьеров офисов для современных IT-гигантов

Мода на «офисы как у Google» окончательно завершилась вместе с уходом из России иностранных компаний. Сегодня для современных российских IT-гигантов большее значение приобретает функциональность и комфорт для сотрудников, вместо ярких, но неиспользуемых разнообразных деталей. Генеральный директор и партнер бюро Mors Architects Виталий Землянский рассказывает о том, почему сегодня офис для IT – не только элемент HR-бренда, но и пространство для экспериментов, а также о том, что помогает создать интерьер, который не потребуется менять с годами и какие тренды пришли на смену прежним тенденциям. 
12.07
Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: Качественные офисы в аренду заканчиваются

По итогам I полугодия 2024 года столичные офисы Prime и А-класса показали максимальное снижение вакансии в годовой динамике – на 14,3 и 6,4 п.п. соответственно, а доля свободных площадей А-класса в ЦДР достигла минимального значения в 1,2%.
04.07

журнал CRE 8(442)

Сентябрь
Вышел из печати CRE №8 (442) Стратегический партнер журнала в 2024 году компания PIONEER Читайте в номере:   Спецвыпуск о номинантах премии CRE FEDERAL AWARDS 2024 ЛИДЕРЫ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ   ИНТЕРВЬЮ Беседа главного редактора журнала Антона Клюева с владельцем и управляющим партнером девелопера и оператора сервисных офисов Business Club Мурадом Дамировым. Обсудили самые актуальные на сегодня темы, поговорили о личном и бизнесе.   ТЕМА НОМЕРА Как не в себя: почему при высокой кл...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (23-29 сентября)

Открытие двухэтажного Рив Гош в Калининграде, сделки Aspace и Риотэкс, ребрендинг «М5Молл», переговоры по «Орбиону», новый офисный проект AFI Development, а также новая статья из журнала CRE - в нашей традиционной подборке. 
29.09
Источник: ГК ФСК
Открытие

ГК ФСК сдала в эксплуатацию технопарк на севере Москвы

Площадь объекта составляет 21 тыс. кв. м. Объем инвестиций застройщика в технопарк составил порядка 1 млрд рублей.
01.10
Источник: Пресс-служба Industrial City
Сделка

В Industrial City сдали 750 «квадратов»

ООО «Полуприцепы Хелфиммер» будет производить полуприцепы в цифровом промышленном коворкинге Industrial City в Есипово.

 
27.09
Источник: CRE
Конфликт

Собственника «Белой площади» признали банкротом

Московский арбитраж ввел процедуру конкурсного производства в отношении компании «Квартал 674–675», на балансе которой находится бизнес-центр площадью около 110 тыс. кв. м рядом с метро «Белорусская».
30.09
Источник: NF Group
Назначения

В NF PM новое назначение

Ольга Богдан заняла позицию руководителя направления по управлению проектами отделки.
02.10
Источник: cre.ru
Аукцион

Москва развивает спорт

Предприниматели смогут открыть семь спортивных объектов в Москве.
 
27.09
Источник: CRE
Открытие

DDX Fitness осваивает Сибирь

Сеть открывает свой первый фитнес-клуб в Новосибирске. Площадь точки в ТЦ «Федосеевский» составит более 2 300 кв. м. Вскоре готовится к открытию и второй клуб сети в столице Сибири, а всего DDX рассматривает здесь около 15 локаций.
01.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre