Nikoliers: За три года введут 2,1 млн кв. м офисов, но свободно из них только около 30% уже сейчас

Активный рост российского бизнеса является причиной быстрого поглощения высококачественных офисных площадей. По прогнозам аналитиков, 80-90% площадей в среднем будут заняты к моменту ввода. 
908
Изображение взято из источника: Nikoliers
В 2024-2026 г. объём ввода новых офисных проектов в Москве по прогнозам Nikoliers составит порядка 2,1 млн кв. м площадей. Однако 48% этих площадей уже сдано в аренду или продано, 24% составляет девелопмент под цели заказчика (built-to-suite), и только 28% нового предложения доступно в аренду или покупку. При этом, учитывая сроки строительства, к моменту ввода в эксплуатацию новые объекты будут на 80-90% арендованы или распроданы. Все крупные проекты строительства ближайших трёх лет — либо штаб-квартиры, либо проекты, которые уже законтрактованы почти полностью. Сохраняющийся высокий спрос на офисы приводит к тому, что большой объем площадей, которые находятся в стадии строительства, возводятся в формате built-to-suit, то есть по заказу конкретных компаний: Яндекс, Сбер, Роскосмос и др., либо уже реализованы по договорам предварительной аренды и продажи. Таким образом, несмотря на высокие объемы заявленного офисного строительства, рынок испытывает дефицит качественных лотов. Реальную ситуацию на рынке офисной недвижимости, эксперты Nikoliers обсудили с ведущими игроками рынка на втором мероприятии серии Nikoliers expert «Ключевые решения для офисного рынка». 


В структуре спроса растет объем сделок купли-продажи. Так, в 2022 году доля приобретенных офисных площадей составляла всего 12% (88% в аренду), в 2023 году этот показатель вырос до 20%, а по итогам I полугодия 2024 года доля покупки на уровне 30%.



При этом в готовых офисных зданиях также наблюдается дефицит предложения. В настоящий момент средний уровень вакансии на рынке составляет 5,5 %, или чуть более 1 млн кв. м свободных площадей. Однако одним из важных показателей баланса на офисном рынке является наличие свободных площадей крупного объёма, и тут мы наблюдаем катастрофический дефицит. В текущей структуре вакансии блоки более 3 тыс. кв. м — всего 4% от общего количества вакантных блоков или 2% от общего офисного стока. К тому же трансформируется структура вакансии - объем свободных площадей класса А сократился в два раза за 1,5 года и составляет 28% от общего количества площадей в экспозиции. При этом большая часть класса А представлена в качественных проектах в районе МКАД, либо менее ликвидными небольшими блоками в устаревающих зданиях в центре города.



Рост и трансформация российского бизнеса остаются основной причиной такого активного поглощения офисных высококачественных площадей. Так, за последние 4 года в 1,5 раза выросла численность персонала крупнейших компаний и на 33% в сегменте крупного и среднего бизнеса. За тот же период рост штата госкомпаний, доля которого также остается стабильно высокой в структуре офисного спроса, составил 2,5 раза. 



Примечание: компании, ведущие свою деятельность на территории Москвы и области. Выборка по основным видам деятельности с выручкой по итогам 2023 г. от 1 до 20 млрд руб., с преимущественно офисными сотрудниками и публикуемой отчетностью по среднесписочной численности персонала от 50 человек. 
Источник: Спарк.


В моменте потенциальный неудовлетворенный спрос на качественные офисные площади от крупных российских корпораций составляет 250-300 тыс. кв. метров.

При этом в ближайшее время драйверами развития офисного девелопмента в Московском регионе станут программы МПТ (программа мест приложения труда) и КРТ (программа комплексного развития территорий). В 2021 году доля бизнес-центров в объеме ввода новых офисных площадей по программе МПТ составляла меньше 5%, в 2021 году показатель вырос до 11% и до 20% в 2023- 2024 гг. По нашим прогнозам, доля объектов МПТ в общем объеме предложения офисных площадей на конец 2024 года составит 1,2%. На данный момент в программе КРТ заявлено 236 проектов на разных стадиях проработки, из них 69 находятся в процессе реализации – это порядка 19,5 млн кв. метров запланированного объема застройки. Из них емкость общественно-деловой застройки составит 5,6 млн кв. м. Только часть этого объема застройки будут составлять офисные площади. К тому же на реализацию программы заложено более 5 лет. Соответственно, вывод новых офисных площадей будет постепенным и не приведёт к затовариванию рынка.

 
Татьяна Дивина, региональный директор, руководитель департамента исследований Nikoliers: «В сложившейся на рынке ситуации важно смотреть не на общие тренды и средние значения по рынку, а погружаться в детали и разбирать индикаторы в разных разрезах. Одна из наиболее серьезных проблем – это дефицит предложения, особенно крупных блоков площадью более 3000 кв. м. Несмотря на наличие вакансии 5,5%, мы фиксируем серьезное сокращение доли свободных офисов класса А в структуре вакансии, к тому же предложение в классе А в настоящий момент представлено либо в качественных проектах в децентрализованных локациях, либо менее ликвидными небольшими блоками в менее современных зданиях в центре города. Соответственно, компании, которые рассматривают локации в центре сталкиваются с отсутствием подходящего предложения и либо вынуждены рассматривать в качестве альтернативы для себя класс B, либо откладывать переезд в ожидании подходящих опций, тем самым формируя отложенный спрос. При этом строящиеся проекты не могут восполнить дефицит, так как прогнозируемый объем ввода до 2026 г. на 70% уже реализован». 
Игорь Темнышев, партнер Nikoliers: «Девелоперы сейчас рассматривают возможности и принимают решения о запуске новых офисных проектов. Помимо ограничений в виде высокой стоимости финансирования происходит формирование рыночных предпосылок для активизации девелопмента. Мы фиксируем активный спрос со стороны российских компаний, которые в последнее время наращивают штат сотрудников и нуждаются в новых офисных площадях. Помимо этого, многие из них принимают решение о замене существующих устаревших офисов на новые, качественные современные объекты класса А. В текущей ситуации многие девелоперы предпочитают реализовывать проекты на продажу для фиксации прибыли в моменте, при этом мы также наблюдаем активный рост ставок аренды в наиболее ликвидных объектах в топовых локациях. Дальнейшее повышение ставок аренды, которое мы ожидаем в среднесрочной перспективе, является одним из важнейших условий для нового офисного девелопмента».


иГРОКИ РЫНКА

Nikoliers

Темнышев Игорь

Консалтинг и брокеридж

Nikoliers

Материалы по теме

Источник: Stone
Экспертный анализ

ЮЗАО вернет себе славу офисного района?

В последнее время в ЮЗАО начали строиться качественные бизнес-центры. Когда-то район был востребован среди арендаторов благодаря штаб-квартире Газпрома, однако после переезда гиганта в Санкт-Петербург, ситуация изменилась. Удастся ли локации снова стать востребованной у компаний, которые снимают офисы?
17.07
Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: В I полугодии 2024 года гибкие офисы активизировались в Петербурге

Согласно данным консалтинговой компании NF Group, к концу первого полугодия 2024 года на рынке гибких офисов Санкт-Петербурга функционирует 62 пространства на 11 600 рабочих мест. С января на рынок вышли пять новых сетевых проектов на 1 183 рабочих места, что лишь на 14% меньше, чем за весь 2023 год. До конца года планируется открытие еще пяти крупных проектов суммарно на 1 000 рабочих мест. Благодаря появлению нового более дорогостоящего предложения средневзвешенная арендная ставка аренды фиксированного рабочего места увеличилась с начала года на 15%, а нефиксированного — на 18%. На начало июля объем свободного предложения в петербургских проектах вырос до 17,8%, что на что на 2,7 п. п. выше значении? января 2024 года.
17.07
Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: Качественные офисы в аренду заканчиваются

По итогам I полугодия 2024 года столичные офисы Prime и А-класса показали максимальное снижение вакансии в годовой динамике – на 14,3 и 6,4 п.п. соответственно, а доля свободных площадей А-класса в ЦДР достигла минимального значения в 1,2%.
04.07

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre