Nikoliers: За три года введут 2,1 млн кв. м офисов, но свободно из них только около 30% уже сейчас

Активный рост российского бизнеса является причиной быстрого поглощения высококачественных офисных площадей. По прогнозам аналитиков, 80-90% площадей в среднем будут заняты к моменту ввода. 
934
Изображение взято из источника: Nikoliers
В 2024-2026 г. объём ввода новых офисных проектов в Москве по прогнозам Nikoliers составит порядка 2,1 млн кв. м площадей. Однако 48% этих площадей уже сдано в аренду или продано, 24% составляет девелопмент под цели заказчика (built-to-suite), и только 28% нового предложения доступно в аренду или покупку. При этом, учитывая сроки строительства, к моменту ввода в эксплуатацию новые объекты будут на 80-90% арендованы или распроданы. Все крупные проекты строительства ближайших трёх лет — либо штаб-квартиры, либо проекты, которые уже законтрактованы почти полностью. Сохраняющийся высокий спрос на офисы приводит к тому, что большой объем площадей, которые находятся в стадии строительства, возводятся в формате built-to-suit, то есть по заказу конкретных компаний: Яндекс, Сбер, Роскосмос и др., либо уже реализованы по договорам предварительной аренды и продажи. Таким образом, несмотря на высокие объемы заявленного офисного строительства, рынок испытывает дефицит качественных лотов. Реальную ситуацию на рынке офисной недвижимости, эксперты Nikoliers обсудили с ведущими игроками рынка на втором мероприятии серии Nikoliers expert «Ключевые решения для офисного рынка». 


В структуре спроса растет объем сделок купли-продажи. Так, в 2022 году доля приобретенных офисных площадей составляла всего 12% (88% в аренду), в 2023 году этот показатель вырос до 20%, а по итогам I полугодия 2024 года доля покупки на уровне 30%.



При этом в готовых офисных зданиях также наблюдается дефицит предложения. В настоящий момент средний уровень вакансии на рынке составляет 5,5 %, или чуть более 1 млн кв. м свободных площадей. Однако одним из важных показателей баланса на офисном рынке является наличие свободных площадей крупного объёма, и тут мы наблюдаем катастрофический дефицит. В текущей структуре вакансии блоки более 3 тыс. кв. м — всего 4% от общего количества вакантных блоков или 2% от общего офисного стока. К тому же трансформируется структура вакансии - объем свободных площадей класса А сократился в два раза за 1,5 года и составляет 28% от общего количества площадей в экспозиции. При этом большая часть класса А представлена в качественных проектах в районе МКАД, либо менее ликвидными небольшими блоками в устаревающих зданиях в центре города.



Рост и трансформация российского бизнеса остаются основной причиной такого активного поглощения офисных высококачественных площадей. Так, за последние 4 года в 1,5 раза выросла численность персонала крупнейших компаний и на 33% в сегменте крупного и среднего бизнеса. За тот же период рост штата госкомпаний, доля которого также остается стабильно высокой в структуре офисного спроса, составил 2,5 раза. 



Примечание: компании, ведущие свою деятельность на территории Москвы и области. Выборка по основным видам деятельности с выручкой по итогам 2023 г. от 1 до 20 млрд руб., с преимущественно офисными сотрудниками и публикуемой отчетностью по среднесписочной численности персонала от 50 человек. 
Источник: Спарк.


В моменте потенциальный неудовлетворенный спрос на качественные офисные площади от крупных российских корпораций составляет 250-300 тыс. кв. метров.

При этом в ближайшее время драйверами развития офисного девелопмента в Московском регионе станут программы МПТ (программа мест приложения труда) и КРТ (программа комплексного развития территорий). В 2021 году доля бизнес-центров в объеме ввода новых офисных площадей по программе МПТ составляла меньше 5%, в 2021 году показатель вырос до 11% и до 20% в 2023- 2024 гг. По нашим прогнозам, доля объектов МПТ в общем объеме предложения офисных площадей на конец 2024 года составит 1,2%. На данный момент в программе КРТ заявлено 236 проектов на разных стадиях проработки, из них 69 находятся в процессе реализации – это порядка 19,5 млн кв. метров запланированного объема застройки. Из них емкость общественно-деловой застройки составит 5,6 млн кв. м. Только часть этого объема застройки будут составлять офисные площади. К тому же на реализацию программы заложено более 5 лет. Соответственно, вывод новых офисных площадей будет постепенным и не приведёт к затовариванию рынка.

 
Татьяна Дивина, региональный директор, руководитель департамента исследований Nikoliers: «В сложившейся на рынке ситуации важно смотреть не на общие тренды и средние значения по рынку, а погружаться в детали и разбирать индикаторы в разных разрезах. Одна из наиболее серьезных проблем – это дефицит предложения, особенно крупных блоков площадью более 3000 кв. м. Несмотря на наличие вакансии 5,5%, мы фиксируем серьезное сокращение доли свободных офисов класса А в структуре вакансии, к тому же предложение в классе А в настоящий момент представлено либо в качественных проектах в децентрализованных локациях, либо менее ликвидными небольшими блоками в менее современных зданиях в центре города. Соответственно, компании, которые рассматривают локации в центре сталкиваются с отсутствием подходящего предложения и либо вынуждены рассматривать в качестве альтернативы для себя класс B, либо откладывать переезд в ожидании подходящих опций, тем самым формируя отложенный спрос. При этом строящиеся проекты не могут восполнить дефицит, так как прогнозируемый объем ввода до 2026 г. на 70% уже реализован». 
Игорь Темнышев, партнер Nikoliers: «Девелоперы сейчас рассматривают возможности и принимают решения о запуске новых офисных проектов. Помимо ограничений в виде высокой стоимости финансирования происходит формирование рыночных предпосылок для активизации девелопмента. Мы фиксируем активный спрос со стороны российских компаний, которые в последнее время наращивают штат сотрудников и нуждаются в новых офисных площадях. Помимо этого, многие из них принимают решение о замене существующих устаревших офисов на новые, качественные современные объекты класса А. В текущей ситуации многие девелоперы предпочитают реализовывать проекты на продажу для фиксации прибыли в моменте, при этом мы также наблюдаем активный рост ставок аренды в наиболее ликвидных объектах в топовых локациях. Дальнейшее повышение ставок аренды, которое мы ожидаем в среднесрочной перспективе, является одним из важнейших условий для нового офисного девелопмента».


иГРОКИ РЫНКА

Nikoliers

Темнышев Игорь

Консалтинг и брокеридж

Nikoliers

Материалы по теме

Источник: Stone
Экспертный анализ

ЮЗАО вернет себе славу офисного района?

В последнее время в ЮЗАО начали строиться качественные бизнес-центры. Когда-то район был востребован среди арендаторов благодаря штаб-квартире Газпрома, однако после переезда гиганта в Санкт-Петербург, ситуация изменилась. Удастся ли локации снова стать востребованной у компаний, которые снимают офисы?
17.07
Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: В I полугодии 2024 года гибкие офисы активизировались в Петербурге

Согласно данным консалтинговой компании NF Group, к концу первого полугодия 2024 года на рынке гибких офисов Санкт-Петербурга функционирует 62 пространства на 11 600 рабочих мест. С января на рынок вышли пять новых сетевых проектов на 1 183 рабочих места, что лишь на 14% меньше, чем за весь 2023 год. До конца года планируется открытие еще пяти крупных проектов суммарно на 1 000 рабочих мест. Благодаря появлению нового более дорогостоящего предложения средневзвешенная арендная ставка аренды фиксированного рабочего места увеличилась с начала года на 15%, а нефиксированного — на 18%. На начало июля объем свободного предложения в петербургских проектах вырос до 17,8%, что на что на 2,7 п. п. выше значении? января 2024 года.
17.07
Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: Качественные офисы в аренду заканчиваются

По итогам I полугодия 2024 года столичные офисы Prime и А-класса показали максимальное снижение вакансии в годовой динамике – на 14,3 и 6,4 п.п. соответственно, а доля свободных площадей А-класса в ЦДР достигла минимального значения в 1,2%.
04.07

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (14-20 апреля)

ЛСР откроет санаторий, в Петербурге появится свой "Сити", MR Group запускает MR Office, крупные складские сделки закрыты в Воронеже и Москве, CORE.XP открывает новое направление, а GSS Cosmetics оцифровывается. Эти новости, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
20.04
Источник: FASHION HOUSE Group
Экспертный анализ

Долгая дорога в думах: почему покупатели так ждут возвращения иностранных брендов

Несмотря на отчёты об «окончательном обрусении рынка», курсе на «покупай российское», «обиде на иностранцев», возвращения транснациональных игроков, по данным опросов и обсуждений в соцсетях, очень ждут многие россияне. И хотя пока никто и никуда возвращаться не собирается (единичные заявления – не в счёт), потребительские настроения через три года после «великого исхода» иностранных компаний очевидны, а основная претензия покупателей к «заменителям» – не только и не столько рост цен, но рост цен при массовом же падении качества под девизом «при всём богатстве выбора другой альтернативы нет».

Начало. О том, почему в случае возвращения в страну иностранных бизнесов основным конкурентным преимуществом российских игроков станут качество клиентского опыта и локальная экспертиза, читайте в следующем материале.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: Пресс-служба «Кристалл»
Проект

В Хосте откроют санаторий «Кристалл»

В Сочи впервые за 25 лет открывается новый санаторий «Кристалл», построенный с нуля.
 
15.04
Источник: cre.ru
Проект

«Санкт-Петербург Сити» определился с концепцией

Разработана концепция общественно-делового центра «Санкт-Петербург Сити».
 
17.04
Источник: MR Group
Игроки рынка

MR Group запускает направление MR Office

Портфель нового направления включает 2.1 млн кв. м коммерческой недвижимости под единым брендом.
17.04
Источник: RBNA
Сделка

ПАРК М-4 принял маркетплейс

Один из самых крупных маркетплейсов России стал резидентом логистического комплекса ПАРК М-4.
 
17.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гости сезона: как российские отельеры готовятся к майским праздникам и лету

Несмотря на повышение цен в гостиницах и апартаментах  некоторых регионов в 2-3 раза, туристический сезон-2025 в России снова будет назван «рекордным», а клиентов хватит всем, убеждены эксперты. Правда, уже на майских праздниках игрокам предстоит работать с учётом вступивших в силу законодательных и других изменений. Кроме того, ожидается новая редакция закона о туризме, и очередные инициативы по регулированию отрасли могут внедряться уже с колёс. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre