Общие тенденции
В первой половине 2024 г. введено 294,7 тыс. кв. м новых складских площадей, что на 44% меньше, чем за аналогичный период в 2023 г.
В I полугодии сохраняется активный спрос на складские объекты. Совокупный объем заключенных сделок по аренде и продаже превысил показатели за аналогичный период рекордного 2023 года на 10% и составил 1,6 млн кв. м.
На фоне высокого спроса и низкого объема ввода отмечается дефицит вакантных площадей. Вакантность на конец 1-го полугодия зафиксирована на уровне 0,1%.
Средневзвешенная ставка аренды спекулятивных объектов на конец II квартала составила 11 500 руб./кв. м/год (triple net), отмечается рост ставок на 35% относительно конца 2023 г. и 76% за год. Арендная ставка BTS-объектов составила 10 900 руб./кв. м/год (triple net).
Основные макро-тезисы
В условиях высокой инфляции недвижимость остается надежным инструментом сохранения капитала, а склады классов А и B на сегодняшний день являются одним из наиболее дефицитных продуктов на рынке коммерческой недвижимости.
С декабря 2023 г. ключевая ставка находится на уровне 16%. В III квартале ожидается повышение ключевой ставки с целью сдерживания роста инфляции, которая в конце июня превысила 9,22% г/г. (4,51 % с начала года).
Уровень роста денежной массы М2 хоть и продолжает немного снижаться на фоне высокой ключевой ставки, но за год в целом на начало июля 2024 г. был зафиксирован рост данного показателя на 18,9%.
К концу I полугодия 2024 г. стоимость строительства складов выросла примерно на 25% в годовом выражении, составив 60 000 - 65 000 руб. без НДС, без учета в затратах стоимости земли и технических условий, но включая стоимость строительства инженерных сетей в границах участка. Прирост себестоимости строительства только за I полугодие 2024 года составил 13%.
Средняя цена продажи сухого склада класса А за 6 месяцев выросла пока еще только на 8% и составила 80 000 - 85 000 руб./кв. м без учета НДС.
Предложение
По итогам I полугодия 2024 г. общий объем качественных складских площадей Московского региона достиг показателя 19,42 млн кв. м, без учета объектов light industrial. Объем ввода новых складских площадей составил 294,7 тыс. кв. м, что на 44% меньше по сравнению с аналогичным периодом в 2023 г.
Во втором квартале 2024 г. было введено 149,9 тыс. кв. м складских помещений. Среди крупнейших объектов, введенных в эксплуатацию, выделяются корпуса в ЛП Софьино и СК Атлант Парк с площадью 41,8 тыс. кв. м и 39,7 тыс. кв. м соответственно.
В I полугодии 2024 г. среди введенных объектов доля спекулятивно строящихся складских площадей составила 62%. При этом к моменту ввода все объекты были полностью законтрактованы, что подчеркивает высокий уровень спроса на складские площади в регионе.
До конца года ожидается ввод еще 1,64 млн кв. м складских площадей, из которых 39% приходится на спекулятивные объекты, предлагаемые преимущественно в аренду.
Спрос
В I полугодии 2024 г. совокупный объем сделок на складском рынке Московского региона составил 1,6 млн кв. м, что на 10% больше, чем за аналогичный период 2023 г. Данный показатель спроса является наибольшим по результатам прошлых лет.
Основными драйверами спроса стали e-commerce и логистические компании, на которые приходится 41% и 23% от общего объема заключенных сделок соответственно.
На фоне высокого спроса и низкой вакансии выросла доля сделок в формате BTS до 52%, в абсолютном значении превысив показатели за первое полугодие 2023 года в 2,3 раза.
За счет крупных BTS-сделок увеличился средний размер сделки до 19,8 тыс. кв. м. BTS объекты востребованы среди компаний в сегменте e-commerce и логистических операторов, средний размер таких сделок составил 104,2 тыс. кв. м.
К крупнейшим сделкам, заключенным во II квартале, относятся: BTS аренда OZON 189,2 тыс. кв. м в Терехово и 104,3 тыс. кв. м в ЛП Старая Купавна, покупка компанией Крафтер-Евразия 81 тыс. кв. м.
Вакансия
По итогам второго квартала на рынке Московского региона доля свободных качественных складских площадей составила 0,1%.
Ожидается сохранение вакансии на низком уровне, несмотря на высокий объем запланированного во втором полугодии нового строительства, т.к. 61% строящихся складских площадей представлен в формате BTS, а строящиеся спекулятивные объекты к моменту ввода часто становятся законтрактованными. Так же высокая доля BTS сделок говорит о том, что данная тенденция будет продолжаться и в 2025 году.
Коммерческие условия
По итогам I полугодия средневзвешенная ставка аренды спекулятивных объектов выросла на 35% относительно конца 2023 г. и составила 11 500 руб./кв. м/год без учета НДС и OPEX, арендная ставка BTS-объектов составила 10 900 руб./кв. м/год без учета НДС и OPEX .
Операционные расходы скорректировались до диапазона 1 500 – 2 500 руб./кв. м/год, так как для big box объектов (в Новой Москве) стоимость OPEX достигает 2000- 2800 руб./кв. м).
Рост стоимости арендной ставки и цены продажи связан с повышением ключевой ставки, ростом стоимости строительства и низкой вакансией при высоком спросе.
Средняя ставка капитализации на рынке Московского региона составляет по складам около 11.5%. Тем не менее при продаже складов с договорами аренды, заключенными год и более назад по ставкам существенно ниже текущего рынка, ставка капитализации первого года может быть зафиксирована и ниже 10 - 10,5% - все зависит от статуса проекта, длины договоров и возможностей локации проекта в перспективе.
В первой половине 2024 г. введено 294,7 тыс. кв. м новых складских площадей, что на 44% меньше, чем за аналогичный период в 2023 г.
В I полугодии сохраняется активный спрос на складские объекты. Совокупный объем заключенных сделок по аренде и продаже превысил показатели за аналогичный период рекордного 2023 года на 10% и составил 1,6 млн кв. м.
На фоне высокого спроса и низкого объема ввода отмечается дефицит вакантных площадей. Вакантность на конец 1-го полугодия зафиксирована на уровне 0,1%.
Средневзвешенная ставка аренды спекулятивных объектов на конец II квартала составила 11 500 руб./кв. м/год (triple net), отмечается рост ставок на 35% относительно конца 2023 г. и 76% за год. Арендная ставка BTS-объектов составила 10 900 руб./кв. м/год (triple net).
Основные макро-тезисы
В условиях высокой инфляции недвижимость остается надежным инструментом сохранения капитала, а склады классов А и B на сегодняшний день являются одним из наиболее дефицитных продуктов на рынке коммерческой недвижимости.
С декабря 2023 г. ключевая ставка находится на уровне 16%. В III квартале ожидается повышение ключевой ставки с целью сдерживания роста инфляции, которая в конце июня превысила 9,22% г/г. (4,51 % с начала года).
Уровень роста денежной массы М2 хоть и продолжает немного снижаться на фоне высокой ключевой ставки, но за год в целом на начало июля 2024 г. был зафиксирован рост данного показателя на 18,9%.
К концу I полугодия 2024 г. стоимость строительства складов выросла примерно на 25% в годовом выражении, составив 60 000 - 65 000 руб. без НДС, без учета в затратах стоимости земли и технических условий, но включая стоимость строительства инженерных сетей в границах участка. Прирост себестоимости строительства только за I полугодие 2024 года составил 13%.
Средняя цена продажи сухого склада класса А за 6 месяцев выросла пока еще только на 8% и составила 80 000 - 85 000 руб./кв. м без учета НДС.
Предложение
По итогам I полугодия 2024 г. общий объем качественных складских площадей Московского региона достиг показателя 19,42 млн кв. м, без учета объектов light industrial. Объем ввода новых складских площадей составил 294,7 тыс. кв. м, что на 44% меньше по сравнению с аналогичным периодом в 2023 г.
Во втором квартале 2024 г. было введено 149,9 тыс. кв. м складских помещений. Среди крупнейших объектов, введенных в эксплуатацию, выделяются корпуса в ЛП Софьино и СК Атлант Парк с площадью 41,8 тыс. кв. м и 39,7 тыс. кв. м соответственно.
В I полугодии 2024 г. среди введенных объектов доля спекулятивно строящихся складских площадей составила 62%. При этом к моменту ввода все объекты были полностью законтрактованы, что подчеркивает высокий уровень спроса на складские площади в регионе.
До конца года ожидается ввод еще 1,64 млн кв. м складских площадей, из которых 39% приходится на спекулятивные объекты, предлагаемые преимущественно в аренду.
Спрос
В I полугодии 2024 г. совокупный объем сделок на складском рынке Московского региона составил 1,6 млн кв. м, что на 10% больше, чем за аналогичный период 2023 г. Данный показатель спроса является наибольшим по результатам прошлых лет.
Основными драйверами спроса стали e-commerce и логистические компании, на которые приходится 41% и 23% от общего объема заключенных сделок соответственно.
На фоне высокого спроса и низкой вакансии выросла доля сделок в формате BTS до 52%, в абсолютном значении превысив показатели за первое полугодие 2023 года в 2,3 раза.
За счет крупных BTS-сделок увеличился средний размер сделки до 19,8 тыс. кв. м. BTS объекты востребованы среди компаний в сегменте e-commerce и логистических операторов, средний размер таких сделок составил 104,2 тыс. кв. м.
К крупнейшим сделкам, заключенным во II квартале, относятся: BTS аренда OZON 189,2 тыс. кв. м в Терехово и 104,3 тыс. кв. м в ЛП Старая Купавна, покупка компанией Крафтер-Евразия 81 тыс. кв. м.
Вакансия
По итогам второго квартала на рынке Московского региона доля свободных качественных складских площадей составила 0,1%.
Ожидается сохранение вакансии на низком уровне, несмотря на высокий объем запланированного во втором полугодии нового строительства, т.к. 61% строящихся складских площадей представлен в формате BTS, а строящиеся спекулятивные объекты к моменту ввода часто становятся законтрактованными. Так же высокая доля BTS сделок говорит о том, что данная тенденция будет продолжаться и в 2025 году.
Коммерческие условия
По итогам I полугодия средневзвешенная ставка аренды спекулятивных объектов выросла на 35% относительно конца 2023 г. и составила 11 500 руб./кв. м/год без учета НДС и OPEX, арендная ставка BTS-объектов составила 10 900 руб./кв. м/год без учета НДС и OPEX .
Операционные расходы скорректировались до диапазона 1 500 – 2 500 руб./кв. м/год, так как для big box объектов (в Новой Москве) стоимость OPEX достигает 2000- 2800 руб./кв. м).
Рост стоимости арендной ставки и цены продажи связан с повышением ключевой ставки, ростом стоимости строительства и низкой вакансией при высоком спросе.
Средняя ставка капитализации на рынке Московского региона составляет по складам около 11.5%. Тем не менее при продаже складов с договорами аренды, заключенными год и более назад по ставкам существенно ниже текущего рынка, ставка капитализации первого года может быть зафиксирована и ниже 10 - 10,5% - все зависит от статуса проекта, длины договоров и возможностей локации проекта в перспективе.
Дмитрий Герастовский, директор Ricci | Склады: «Сейчас сложно определить - является объект спекулятивным или нет: зачастую, проект позиционируется как спекулятивный для того, чтобы создать искусственную конкуренцию для пользователей, которые первыми пришли и начали вести переговоры с собственником о строительстве. Можно сказать, что на самом деле спекулятивных площадей строится очень мало, а строящиеся спекулятивные объекты являются «условно свободными», так как переговоры в отношении них идут уже «на момент стройки» и с большим пулом арендаторов. Как следствие, ставки и не думают замедлять рост, а ожидание выхода на «плато» может снова сыграть злую шутку с арендаторами».
