Офисы Казани: Острый дефицит площадей и рост арендных ставок

«За последние два года на фоне растущей деловой активности и отсутствия ввода новых офисных площадей, наиболее востребованными на рынке являются бизнес-центры классов «А» и «В+», их доля составляет 36%», — комментирует Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM. 

Аналитики IDEM выделяют две основные локации с наибольшей концентрацией бизнес-центров – территория около станции метро Кремлевская и восточный берег оз. Нижний Кабан. За последние несколько лет в городе прослеживается тренд на децентрализацию. Большинство новых качественных БЦ класса «А» располагается в удалении от центральной части города.

До 2016 года рынок офисной недвижимости Казани развивался постепенно и плавно. Наибольший прирост площадей наблюдался в 2006 (+23%) и в 2013 (+28%) годах. После 2016 года развитие рынка значительно замедлилось – за последние 8 лет было введено лишь 4 офисных центра суммарной площадью 46 558 кв.м (+13%). После 2020-2022 г., когда рынок в значительной степени трансформировался на фоне кризисов и последующего роста деловой активности в 2023-2024 г., дефицит лишь усилился.
 
На август 2024 г. обеспеченность качественными офисными площадями в бизнес-центрах Казани составляет 313 кв.м/1000 чел., что является довольно высоким показателем для городов-миллионников.

До конца 2024 года на рынок будет выведено еще порядка 15 тыс. кв.м площадей, которые, по оценке аналитиков IDEM, будут поглощены за год, это деловые кластеры в МФК «ART-центр» и МФК «UNO». 

Дефицит площадей привел к росту арендных ставок, даже на периферии города, где предложение может доходить до 4000 руб./кв.м.. Ставки в некоторых  БЦ высокого  класса  города выше в два раза, чем, например, в Нижнем Новгороде (1200-1700 руб./кв.м) или Калининграде (900-1100 руб./кв.м)

На июль 2024 г. разрыв в средних ставках экспозиции между объектами «А» (2337 руб./кв.м) и «В+» (1377 руб./кв.м) классов составляет 62%, что не типично для рынка офисной недвижимости в городах-миллионниках и говорит об огромном дефиците именно в А-классе.


 
Неудовлетворенный спрос, смещения фокуса арендаторов к современным объектам на периферии, высокие требования к классу и обеспеченности парковкой будут работать в пользу роста арендных ставок, что открывает перспективы для девелопмента офисной недвижимости в городе. По мнению консультантов в ближайшие 2 года рынок может поглотить более 100 тыс. кв. м. качественных офисных площадей. Однако, в краткосрочной перспективе, рынок не будет в достаточной степени насыщен. Сложившаяся ситуация вероятнее всего приведет к реконцепции уже имеющихся устаревших объектов и перепрофилированию объектов другого назначения в подходящих локациях в офисные площади. Тренд на многофункциональные центры продолжит набирать обороты.