IBC Real Estate: Офисы идут по пути складов - вакантность всё ниже, а спрос всё выше

По итогам августа 2024 года объем спроса на офисном рынке Москвы составил 936 тыс. кв. м, подсчитали аналитики IBC Real Estate. Они также отмечают возросшие показатели продаж офисов – 306 тыс. кв. м или 33% от общего объема сделок по Москве, что на 13 п.п. выше аналогичного значения год к году. Высокая деловая активность рынка дает основания прогнозировать по итогам текущего года повторение и даже превышение рекордного показателя 2023 года – 2 млн кв. м офисов.  

Наиболее востребованными, как с точки зрения аренды, так и покупки остаются ключевые деловые районы. Так, за восемь месяцев 2024 года сумма купленных и арендованных площадей в Москва-Сити, Ленинградском коридоре и Центральном деловом районе составила 387 тыс. кв. м или 41% от общего объема сделок. Доля превышает результаты последних двух лет, однако по прогнозам IBC Real Estate на конец 2024 года данный результат может стать максимальным, достигнув 800 тыс. кв. м, за счет закрытия ряда крупных сделок. 



В разбивке по деловым районам лидером по объему спроса в августе стал Ленинградский коридор (243 тыс. кв. м), где была заключена одна из крупнейших за весь период наблюдений на офисном рынке сделка по покупке Банком России строящего БЦ SLAVA 4 (102 тыс. кв. м). Также ключевыми сделками в данной локации стали аренда компанией HeadHunter 9 тыс. кв. м в БЦ AFI2B и аренда Российским энергетическим агентством 8 тыс. кв. м в БЦ «Литис». Эти сделки вошли в ТОП-5 крупнейших этого года. Аналитики IBC Real Estate прогнозируют по итогам года рекордный объем спроса в Ленинградском деловом районе за последние пять лет – 300 тыс. кв. м. 

В Центральном деловом районе – зоне внутри Садового кольца объем спроса составил на август 94 тыс. кв. м. Реализуемые площади становятся меньше – 78% из суммарного количества сделок представлены площади до 1 000 кв. м. Крупнейшими сделками за восемь месяцев года стали – покупка 9 тыс. кв. м в БЦ на Садовой-Спасской 28 производственной компанией «Полипласт» и покупка 6 тыс. кв. м в БЦ «Легион I» строительной компанией АО «НЭПТ».

В Москва-Сити объем спроса минимальный, в сравнении с другими ключевыми субрынками – 49 тыс. кв. м или 5% от общего объема сделок в Москве. Москва-Сити является деловым районом с минимумом вакантных офисных площадей, а также наиболее высокими ценами и ставками аренды. По итогам августа 2024 года средний размер сделки в Москва-Сити составил 572 кв. м, что почти в 3 раза меньше аналогичного показателя по итогам 2023 года – 1 508 кв. м. Это связано с тем, что в прошлом году здесь был заключен ряд сделок по приобретению крупных блоков и зданий целиком. Сегодня на этом рынке отмечается дефицит качественных офисных помещений свыше 1 500 кв. м. Ключевыми сделками в Москва-Сити в 2024 году стали – аренда компанией «АСТ» 3 тыс. кв. м офисов в БЦ «Империя», а также сделка по аренде строительной компанией MR Group 1 тыс. кв. м офисов в бизнес-центре Neva Towers. По прогнозам IBC Real Estate на год, суммарный объем сделок в данной локации может стать абсолютным максимумом за всю историю наблюдений в результате крупной потенциальной сделки по продаже офисной части БЦ Moscow Towers площадью 283 тыс. кв. м.



Высокая активность рынка отражается и на показателях вакансии. По результатам I полугодия 2024 года на офисном рынке Москвы значения вакантности стремятся к рекордно низким. Так, в деловом районе Москва-Сити доля вакантных площадей снизилась на 1,2 п. п. относительно результата I квартала 2024 (3,6%) и на 1,6 п. п. относительно 2023 года (4%). Сегодня вакансия фиксируется на уровне 2,4% или 36 тыс. кв. м, что является наименьшим показателем в сравнении с иными ключевыми субрынками Москвы. 

Похожая тенденция наблюдается в Ленинградском коридоре и Центральном деловом районе. По итогам II квартала 2024 года вакансия в Ленинградском деловом районе составила 5,4% или 65 тыс. кв. м офисов, к результатам I квартала 2024 года (7,6%) снижение зафиксировалось на уровне 2,2 п. п., а к итогам 2023 года (10,0%) – 4,6 п. п. 

В Центральном деловом районе доля вакантных площадей равна 6,7% или 153 тыс. кв. м, что ниже показателя прошлого I квартала (7,3%) на 0,6 п. п. и ниже показателя конца 2023 года (9,7%) на 3,0 п. п. Главным образом, на вакантность повлияло вымывание крупных блоков в топовых офисных зданиях столицы. Таким образом, можно заключить, что на I полугодие 2024 года вакантность по всем ключевым субрынкам Москвы достигла минимума последних пяти лет.   

 

«Высокая деловая активность рынка сохраняет возможности повторения прошлогодних рекордных показателей спроса. Вакансия минимальна, а крупнейшие строящиеся проекты стремительно реализуются, в том числе за счет продаж блоками и этажами. Наибольший объем спроса по-прежнему сосредоточен в качественных офисных зданиях класса Prime и A – свыше половины от общего объема сделок», – констатирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.