NF Group: Для инвесторов Петербурга в сервисных апартаментах есть отдельный котел

Согласно данным консалтинговой компании NF Group, по итогам III квартала 2024 года объем предложения на первичном рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга составил 126,9 тыс. кв. м, или 4,2 тыс. лотов, увеличившись за квартал на 17%. Прирост показателя обусловлен в первую очередь высокой девелоперской активностью по выводу новых объектов на рынок. Средняя цена предложения, напротив, претерпела небольшую корректировку, сократившись за квартал на 3% до 276 тыс. руб. за кв. м. Наиболее распространенным методом распределения дохода, доступным покупателям сервисных апартаментов, стал котловой метод: такой механизм предлагают 45% экспонируемых на рынке комплексов. 
1108
Изображение взято из источника: NF Group
По итогам III квартала 2024 года объем предложения на первичном рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга составил 126,9 тыс. кв. м, или 4,2 тыс. шт. апартаментов. За квартал показатель увеличился на 17% как по площади, так и по количеству лотов, в годовой динамике прирост составил 29% и 20% соответственно. Расширение экспозиции обусловлено в первую очередь большим объемом нового предложения. 

Девелоперскую активность на рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга в III квартале 2024 года можно охарактеризовать как высокую. С июля по сентябрь рынок пополнился тремя новыми объектами (Industrial Avenir, SAAN, «Well Московский»), а также новой очередью уже экспонируемого комплекса, общей площадью лотов 75,0 тыс. кв. м (2,5 тыс. апартаментов). Объем нового предложения, пополнившего рынок с начала года, составил 97,8 тыс. кв. м (3,2 тыс. апартаментов), что стало рекордно высоким значением показателя за последние четыре года.

 
Динамика объема предложения сервисных апартаментов в продаже


По состоянию на сентябрь 2024 года средняя цена предложения на первичном рынке сервисных апартаментов составила 276 тыс. руб. за кв. м. В течение года наблюдалась тенденция к увеличению цены (+9% по сравнению с сентябрем 2023 года). Тем не менее в III квартале 2024 года была зафиксирована небольшая корректировка показателя (−3% за квартал), что во многом обусловлено пополнением рынка значительным объемом предложения со средней ценой ниже среднерыночной – за счет начала продаж в комплексе Industrial Avenir (ГК «ПСК»), а также вывода в продажу нового пула лотов в комплексе «Про.Молодость» (PLG). 



В III квартале 2024 года наблюдалось оживление покупательской активности, что выразилось в увеличении количества сделок на 43% по сравнению со II кварталом. Это связано с окончанием 1 июля 2024 года действия ипотеки с господдержкой, что привело к сглаживанию различий в условиях покупки квартир и апартаментов. Однако, несмотря на положительную динамику по сравнению с предыдущим кварталом, в годовом сравнении количество сделок сократилось на 5%. 

Инвестору, приобретающему сервисный апартамент, может быть доступен один из трех основных механизмов доходности (или их комбинация), в зависимости от объекта. Первый вариант — гарантированный доход в виде фиксированных ежемесячных выплат, который не зависит от загрузки апартамента. Второй и третий варианты представляют собой гибкие механизмы доходности: котловой метод, при котором инвестор получает долю от совокупной выручки всего пула лотов под управлением, и индивидуальный метод, основанный на проценте от фактической выручки конкретного апартамента.

По итогам III квартала 2024 года наиболее распространенным механизмом доходности стал котловой метод распределения доходов: он предлагался инвесторам в 45% всех экспонирующихся на первичном рынке Санкт-Петербурга комплексов сервисных апартаментов. 
Программы гарантированной доходности предлагаются покупателю реже всего: по состоянию на сентябрь 2024 года на рынке было представлено лишь пять объектов (12% от общего числа), где программа распространяется на все лоты в составе комплекса. Чаще гарантированный доход предлагается на ограниченный пул апартаментов (например, лоты, расположенные на определенных этажах или секциях), а для других лотов в рамках комплекса предусматриваются гибкие варианты доходности.

 
Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group: «В отличие от рынка жилья, где главными факторами при покупке квартиры становятся локация и стоимость лота, на рынке сервисных апартаментов покупатели выделяют третий, не менее важный аспект, – это программы доходности, предлагаемые управляющими компаниями. В зависимости от стратегии инвестирования покупатель может быть ориентирован как на апартаменты с гарантированным доходом – такой механизм позволяет минимизировать риски, но при этом может стать причиной "упущенной выгоды" в случае высокой операционной эффективности апарт-отеля, так и на программы гибкой доходности, позволяющие максимизировать прибыль, но при этом менее стабильные ввиду прямой зависимости от загрузки объекта. Как показывает практика рынка, увеличение числа программ гарантированной доходности происходит во времена экономической нестабильности – это мы наблюдали и в 2020 году, и в 2022 году, и используется для стимулирования спроса на апартаменты. Поэтому минимальное предложение апартаментов с фиксированным доходом, которое мы сейчас наблюдаем на рынке, может свидетельствовать о восстановлении сегмента после пары лет пониженного интереса со стороны инвесторов».


иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Широкова Ольга

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Материалы по теме

Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: Инвестиции в недвижимость обновили рекорд

Текущий объем инвестиционных вложений в недвижимость Москвы достиг 742 млрд руб., что уже на треть превысило годовой результат прошлого года.
25.10
Источник: topfranchise.ru
KnowHow

Как запустить свою франшизу?

Владислав Белявцев, основатель компании Franch Group и директор по франчайзингу аутсорсинговой компании Preama, делится ключевыми шагами для успешного запуска и развития франшизы.
24.10
Источник: cre.ru
Рейтинг

На первом – жилье, на втором – офисы

Инвесторы сохраняют интерес к офисам Санкт-Петербурга и ЛО, отмечают аналитики IBC Real Estate. Объем инвестиций остается на уровне прошлого года. По итогам трех кварталов, 20% всех вложений в коммерческую недвижимость региона приходится именно на офисы.
15.10

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre