NF Group: Для инвесторов Петербурга в сервисных апартаментах есть отдельный котел

Согласно данным консалтинговой компании NF Group, по итогам III квартала 2024 года объем предложения на первичном рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга составил 126,9 тыс. кв. м, или 4,2 тыс. лотов, увеличившись за квартал на 17%. Прирост показателя обусловлен в первую очередь высокой девелоперской активностью по выводу новых объектов на рынок. Средняя цена предложения, напротив, претерпела небольшую корректировку, сократившись за квартал на 3% до 276 тыс. руб. за кв. м. Наиболее распространенным методом распределения дохода, доступным покупателям сервисных апартаментов, стал котловой метод: такой механизм предлагают 45% экспонируемых на рынке комплексов. 
1144
Изображение взято из источника: NF Group
По итогам III квартала 2024 года объем предложения на первичном рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга составил 126,9 тыс. кв. м, или 4,2 тыс. шт. апартаментов. За квартал показатель увеличился на 17% как по площади, так и по количеству лотов, в годовой динамике прирост составил 29% и 20% соответственно. Расширение экспозиции обусловлено в первую очередь большим объемом нового предложения. 

Девелоперскую активность на рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга в III квартале 2024 года можно охарактеризовать как высокую. С июля по сентябрь рынок пополнился тремя новыми объектами (Industrial Avenir, SAAN, «Well Московский»), а также новой очередью уже экспонируемого комплекса, общей площадью лотов 75,0 тыс. кв. м (2,5 тыс. апартаментов). Объем нового предложения, пополнившего рынок с начала года, составил 97,8 тыс. кв. м (3,2 тыс. апартаментов), что стало рекордно высоким значением показателя за последние четыре года.

 
Динамика объема предложения сервисных апартаментов в продаже


По состоянию на сентябрь 2024 года средняя цена предложения на первичном рынке сервисных апартаментов составила 276 тыс. руб. за кв. м. В течение года наблюдалась тенденция к увеличению цены (+9% по сравнению с сентябрем 2023 года). Тем не менее в III квартале 2024 года была зафиксирована небольшая корректировка показателя (−3% за квартал), что во многом обусловлено пополнением рынка значительным объемом предложения со средней ценой ниже среднерыночной – за счет начала продаж в комплексе Industrial Avenir (ГК «ПСК»), а также вывода в продажу нового пула лотов в комплексе «Про.Молодость» (PLG). 



В III квартале 2024 года наблюдалось оживление покупательской активности, что выразилось в увеличении количества сделок на 43% по сравнению со II кварталом. Это связано с окончанием 1 июля 2024 года действия ипотеки с господдержкой, что привело к сглаживанию различий в условиях покупки квартир и апартаментов. Однако, несмотря на положительную динамику по сравнению с предыдущим кварталом, в годовом сравнении количество сделок сократилось на 5%. 

Инвестору, приобретающему сервисный апартамент, может быть доступен один из трех основных механизмов доходности (или их комбинация), в зависимости от объекта. Первый вариант — гарантированный доход в виде фиксированных ежемесячных выплат, который не зависит от загрузки апартамента. Второй и третий варианты представляют собой гибкие механизмы доходности: котловой метод, при котором инвестор получает долю от совокупной выручки всего пула лотов под управлением, и индивидуальный метод, основанный на проценте от фактической выручки конкретного апартамента.

По итогам III квартала 2024 года наиболее распространенным механизмом доходности стал котловой метод распределения доходов: он предлагался инвесторам в 45% всех экспонирующихся на первичном рынке Санкт-Петербурга комплексов сервисных апартаментов. 
Программы гарантированной доходности предлагаются покупателю реже всего: по состоянию на сентябрь 2024 года на рынке было представлено лишь пять объектов (12% от общего числа), где программа распространяется на все лоты в составе комплекса. Чаще гарантированный доход предлагается на ограниченный пул апартаментов (например, лоты, расположенные на определенных этажах или секциях), а для других лотов в рамках комплекса предусматриваются гибкие варианты доходности.

 
Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group: «В отличие от рынка жилья, где главными факторами при покупке квартиры становятся локация и стоимость лота, на рынке сервисных апартаментов покупатели выделяют третий, не менее важный аспект, – это программы доходности, предлагаемые управляющими компаниями. В зависимости от стратегии инвестирования покупатель может быть ориентирован как на апартаменты с гарантированным доходом – такой механизм позволяет минимизировать риски, но при этом может стать причиной "упущенной выгоды" в случае высокой операционной эффективности апарт-отеля, так и на программы гибкой доходности, позволяющие максимизировать прибыль, но при этом менее стабильные ввиду прямой зависимости от загрузки объекта. Как показывает практика рынка, увеличение числа программ гарантированной доходности происходит во времена экономической нестабильности – это мы наблюдали и в 2020 году, и в 2022 году, и используется для стимулирования спроса на апартаменты. Поэтому минимальное предложение апартаментов с фиксированным доходом, которое мы сейчас наблюдаем на рынке, может свидетельствовать о восстановлении сегмента после пары лет пониженного интереса со стороны инвесторов».


иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Широкова Ольга

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Материалы по теме

Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: Инвестиции в недвижимость обновили рекорд

Текущий объем инвестиционных вложений в недвижимость Москвы достиг 742 млрд руб., что уже на треть превысило годовой результат прошлого года.
25.10
Источник: topfranchise.ru
KnowHow

Как запустить свою франшизу?

Владислав Белявцев, основатель компании Franch Group и директор по франчайзингу аутсорсинговой компании Preama, делится ключевыми шагами для успешного запуска и развития франшизы.
24.10
Источник: cre.ru
Рейтинг

На первом – жилье, на втором – офисы

Инвесторы сохраняют интерес к офисам Санкт-Петербурга и ЛО, отмечают аналитики IBC Real Estate. Объем инвестиций остается на уровне прошлого года. По итогам трех кварталов, 20% всех вложений в коммерческую недвижимость региона приходится именно на офисы.
15.10

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (14-20 апреля)

ЛСР откроет санаторий, в Петербурге появится свой "Сити", MR Group запускает MR Office, крупные складские сделки закрыты в Воронеже и Москве, CORE.XP открывает новое направление, а GSS Cosmetics оцифровывается. Эти новости, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
20.04
Источник: FASHION HOUSE Group
Экспертный анализ

Долгая дорога в думах: почему покупатели так ждут возвращения иностранных брендов

Несмотря на отчёты об «окончательном обрусении рынка», курсе на «покупай российское», «обиде на иностранцев», возвращения транснациональных игроков, по данным опросов и обсуждений в соцсетях, очень ждут многие россияне. И хотя пока никто и никуда возвращаться не собирается (единичные заявления – не в счёт), потребительские настроения через три года после «великого исхода» иностранных компаний очевидны, а основная претензия покупателей к «заменителям» – не только и не столько рост цен, но рост цен при массовом же падении качества под девизом «при всём богатстве выбора другой альтернативы нет».

Начало. О том, почему в случае возвращения в страну иностранных бизнесов основным конкурентным преимуществом российских игроков станут качество клиентского опыта и локальная экспертиза, читайте в следующем материале.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: Пресс-служба «Кристалл»
Проект

В Хосте откроют санаторий «Кристалл»

В Сочи впервые за 25 лет открывается новый санаторий «Кристалл», построенный с нуля.
 
15.04
Источник: cre.ru
Проект

«Санкт-Петербург Сити» определился с концепцией

Разработана концепция общественно-делового центра «Санкт-Петербург Сити».
 
17.04
Источник: MR Group
Игроки рынка

MR Group запускает направление MR Office

Портфель нового направления включает 2.1 млн кв. м коммерческой недвижимости под единым брендом.
17.04
Источник: RBNA
Сделка

ПАРК М-4 принял маркетплейс

Один из самых крупных маркетплейсов России стал резидентом логистического комплекса ПАРК М-4.
 
17.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гости сезона: как российские отельеры готовятся к майским праздникам и лету

Несмотря на повышение цен в гостиницах и апартаментах  некоторых регионов в 2-3 раза, туристический сезон-2025 в России снова будет назван «рекордным», а клиентов хватит всем, убеждены эксперты. Правда, уже на майских праздниках игрокам предстоит работать с учётом вступивших в силу законодательных и других изменений. Кроме того, ожидается новая редакция закона о туризме, и очередные инициативы по регулированию отрасли могут внедряться уже с колёс. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre