Жителям каких московских районов не хватает ТЦ?

Хорошевский район, Дорогомилово и Люблино демонстрируют лучшее соотношение между площадью жилой и торговой недвижимости.
 
755
Изображение взято из источника: cre.ru
Распространение жилой застройки в Москве все меньше коррелирует с «рисунком» торговой инфраструктуры. И это вполне закономерно. По мере истощения фонда земельных участков в хорошо освоенных локациях девелоперы уже давно вынуждены сдвигаться в пояс бывших промышленных зон. Сеть социальных объектов на этих территория нужно создавать с нуля. Как результат, в некоторых районах на 1 кв. м торговой площади приходится 10-20 кв. м сданного или строящегося жилья. А, например, в районах Молжаниновский и Метрогородок современные ТЦ вообще отсутствуют. Эти данные были получены в ходе недавнего исследования, проведенного специалистами УК «Сампа».

С 2021 г. по настоящее время московские застройщики сдали более 17 млн кв. м жилья (без ТиНАО, проектов реконструкции и домов, возводимых муниципальными компаниями). Наибольший вклад в этот показатель внесли районы Даниловский, Хорошево-Мневники, Раменки, Очаково-Матвеевское, Покровское-Стрешнево и Западное Дегунино. В каждой из перечисленных локаций введено 500+ тыс. кв. м квартир и апартаментов. Планку в 400 тыс. кв. м преодолели районы Останкинский, Пресненский, Хорошевский, Рязанский и Люблино. От 300 до 400 кв. м - на счету Лефортово, Кунцево, Дмитровского и Головинского районов. Кроме того, еще в 11 районах сдано по 200-300 кв. м жилой недвижимости.

Совокупная площадь квартир и апартаментов в 650 строящихся корпусах оценивается в 10,5 млн кв. м. Большинство мест в первой двадцатке этого зачета принадлежит перечисленным выше локациям. К ним присоединились районы Можайский, Молжаниновский, Южное Бутово, Метрогородок, Бутырский, Хамовники, Дорогомилово, Замоскворечье и Печатники.

На основе обоих списков аналитики УК «Сампа» составили топ-25 муниципальных образований «старой» Москвы, в границах которых сосредоточено больше всего сданных и строящихся объектов недвижимости. Для каждого из них был установлена степень обеспеченности торговой инфраструктурой (отношение жилой площади в ЖК к арендной площади в ТЦ). Как правило, на территории района функционируют от одного до четырех торговых центров, вмещающих более 3 тыс. кв. м GLA. К исключениям относятся Даниловский район, где открыты восемь ТЦ, а также Метрогородок и Молжаниновский район, в которых качественные торговые центры вообще отсутствуют. Правда, в этом пункте требуется внести важное уточнение. На самой границе с Молжаниновским районом построен ТРЦ «МЕГА Химки». Если включить его 175 тыс. кв. м арендопригодной площади в районную статистику, то Молжаниновский был бы на втором месте рейтинга с результатом 2,6 кв. м готового и строящегося жилья на 1 кв. м GLA. Метрогородок, большую часть которого покрывают деградировавшие индустриальные ландшафты и обширная лесопарковая зона «Лосиный остров», оказался даже в менее благоприятных условиях. Жителям местных новостроек в лучшем случае придется ходить за покупками в ТЦ «Место встречи Янтарь», удаленного от границ района на 1 км.

Среди всех участников топ-25 оптимальным балансом отличается Хорошевский район. Здесь на 1 кв. м торговой недвижимости введено 1,4 кв. м жилья, и еще 0,9 кв. м пребывает на различных стадиях строительства. Для Дорогомилова соотношение измеряется 0,5 кв. м и 3,5 кв. м соответственно. Его ближайшие соседи по рейтингу – Люблино и Щукино (у них по 4,7 кв. м нового жилья на 1 кв. м торговой площади). Нормальным может считаться показатель в 5-8 кв. м жилой недвижимости на 1 кв. м GLA. Он характерен для районов Южнопортовый, Пресненский, Нижегородский, Лефортово, Рязанский, Солнцево, Даниловский, Кунцево, Головинский и Южное Бутово.

У таких муниципальных образований, как Москворечье-Сабурово и Можайский район, пропорция поднимается выше отметки 1 к 10, а у Раменок и Останкинского района она выходит за 1 к 20. В случае Покровского-Стрешнево, Западного Дегунино, Очаково-Матвеевского и Бутырского района речь идет уже о 30-40 кратном перевесе. Максимум зафиксирован в Хорошево-Мневниках. На протяжении последних нескольких лет они остаются одним из крупнейших очагов застройки и стабильно входят в топ-5 самых востребованных локаций. При этом локация располагает мизерными ресурсами в плане торговой инфраструктуры. Несколько выправить дисбаланс сможет дебют ТЦ «Место встречи Патриот», анонсированный на конец 2024 г. С вводом проекта районный показатель GLA почти удвоится. Но в основном формирование локального каркаса торговой недвижимости зависит от усилий девелоперов, работающих с жилыми комплексами.

Вместе с тем, ряд локаций, густо насыщенных торговой инфраструктурой, смещены на периферию девелоперской активности. Яркий пример – районы Марьино и Кузьминки на юго-востоке Москвы. Треть всех ТЦ Западного административного распределена по районам Крылатское, Тропарево-Никулино и Проспект Вернадского, которые также принадлежат к числу аутсайдеров жилищного строительства.

Чтобы определить, насколько вырастет нагрузка на действующую торговую инфраструктуру в районах с активной застройкой, необходимо ввести еще один параметр. Он вычисляется как результат деления потенциальной численности жителей в новостройках на стандартный объем ежедневного траффика по всем ТЦ района. Ниже всего этот коэффициент в Дорогомилово – 0,06. За ним на значительной дистанции следуют районы Пресненский (0,15), Щукино (0,24), Хорошевский (0,25) и Кунцево (0,29). На отметке в 0,5 или рядом с ней находятся Люблино, Москворечье-Сабурово, Южное Бутово, Южнопортовый, Даниловский, Головинский районы. Во всех этих локациях торговая инфраструктура должна относительно беспроблемно справиться с притоком новой покупательской аудитории. К единице приближаются показатели Лефортово, Раменок, Западного Дегунино, Можайского и Рязанского районов. Еще сильнее будет ощущаться давление в Солнцево, Покровском-Стрешнево Останкинском и Нижегородском районах. В Бутырском районе к 2028 г. новоселов будет вдвое больше, чем сейчас способны принять ТЦ на его территории (правда, если учитывать ТК «Савеловский», пропорция опустится до 0,66), в Очаково-Матвеевском – почти втрое, а в Хорошево-Мневниках – без малого впятеро.
«Сегодня мы наблюдаем серьезную трансформацию рынка торговой недвижимости. Во многом она обусловлена освоением строительными компаниями новых территорий, предполагающих квартальную застройку на месте бывших промышленных зон. Эти территории – «целина» с точки зрения социальной и другой инфраструктуры. Понятно, что торговая недвижимость там будет в формате стрит-ретейл и небольших ТЦ (до 7-8 тыс. кв. м GLA). Эти форматы наиболее понятны для застройщика, однако полностью заместить отсутствие классических торговых центров все равно не получится. Во-первых, для помещений на первых этажах новостроек обычно характерна небольшая нарезка – по 50-100 кв. м. Это самый ходовой продукт. Но арендаторам, которым нужны помещения по 500-1000 кв. м, трудно найти что-то подходящее. Во-вторых, клиентская аудитория стрит-ретейла довольно ограничена по своему функционалу. Для размещения парка развлечений, полноформатных магазинов одежды и обуви, большого ресторана или мебельного магазина не обойтись без полноценного ТРЦ. И третье - шопинг внутри жилого комплекса – сугубо функциональный, он ориентирован на покупку необходимых вещей и продуктов. А посещение хорошего ТРЦ может придать этому процессу развлекательную и эмоциональную составляющую, что тоже играет очень важную роль», – убеждена Мария Дорохова, коммерческий директор УК «САМПА».


Материалы по теме

Источник: CORE.XP
Исследования рынка

CORE.XP: Вакантность в ТЦ в ожидании коррекции

По итогам третьего квартала 2024 года доля свободных площадей незначительно повысилась и составляет 5,4%. Однако аналитики считают, что показательным будет ближайшее полугодие, когда ожидается оптимизация площадей крупных ритейлеров.
07.11
Источник: cre.ru
Исследования рынка

Ввод новых ТЦ – на минимуме

Объем ввода торговой недвижимости стремится к минимальным значениям.
 
29.10
Источник: Nikoliers
Исследования рынка

Nikoliers: Москва поставит рекорд по вводу ТЦ

Объем нового строительства торговых центров в Московском регионе с начала 2024 г. оказался выше уровня ввода 2023 г. почти в два раза. По прогнозам Nikoliers, новое предложение по итогам года может составить 338 тыс. кв. м, таких объемов не вводилось с 2020 года.
24.09

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (21-27 апреля)

Победители CRE Moscow Awards 2025, новые назначения в Ricci, сделки с Light Industrial в Коледино и Мытищах, вывод на рынок Business Center Riva, новый офис для HH, встреча студентов в «Орбите», новый резидент БЦ Geolog и эксклюзив CMWP - в нашей традиционной подборке за неделю.
27.04
Источник: cre.ru
CRE News

Победители CRE Moscow Awards 2025

24 апреля прошло традиционное награждение победителей CRE Moscow Awards. Кто же взял кирпич в этом году?
25.04
Источник: Ricci
Назначения

Руслан Готыжев перешел в Ricci

Руслан займет должность старшего директора департамента складской недвижимости. Ранее эксперт работал в NF Group, возглавлял логистические подразделения DHL Supply Chain, был операционным директором и партнёром NT Properties.
24.04
Источник: ВСФ Логистика
Сделка

В парке Depo:16 закрыли крупную сделку по продаже Light Industrial

Помещения площадью более 9 000 кв. м выкупила производственная инжиниринговая компания. Таким образом, первая очередь парка компании "ВСФ Логистика" в Мытищах реализована на 100%.
22.04
Источник: Regions Development
Переговоры

Regions Development продает бизнес-центр за 9,3 млрд рублей

Business Center Riva площадью 22 751 кв. м расположен на Нагатинском полуострове на юге Москвы. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на I кв. 2026 года. 
21.04
Источник: Page
Сделка

HH разместит свой офис в Jurgens-Page

Российская компания интернет-рекрутмента разместит свой офис площадью 510 кв. м в коворкинге с гибкими офисами . Брокером сделки выступила компания Nikoliers. 
24.04
Источник: «Фонд лиги коммерческой недвижимости»
События

Студентов НИУ ВШЭ вывели на «Орбиту»

Впервые «Фонд лиги коммерческой недвижимости» совместно с районным центром «Орбита» организовал обзорную экскурсию-лекцию для студентов Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики». 
21.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre