Распространение жилой застройки в Москве все меньше коррелирует с «рисунком» торговой инфраструктуры. И это вполне закономерно. По мере истощения фонда земельных участков в хорошо освоенных локациях девелоперы уже давно вынуждены сдвигаться в пояс бывших промышленных зон. Сеть социальных объектов на этих территория нужно создавать с нуля. Как результат, в некоторых районах на 1 кв. м торговой площади приходится 10-20 кв. м сданного или строящегося жилья. А, например, в районах Молжаниновский и Метрогородок современные ТЦ вообще отсутствуют. Эти данные были получены в ходе недавнего исследования, проведенного специалистами УК «Сампа».
С 2021 г. по настоящее время московские застройщики сдали более 17 млн кв. м жилья (без ТиНАО, проектов реконструкции и домов, возводимых муниципальными компаниями). Наибольший вклад в этот показатель внесли районы Даниловский, Хорошево-Мневники, Раменки, Очаково-Матвеевское, Покровское-Стрешнево и Западное Дегунино. В каждой из перечисленных локаций введено 500+ тыс. кв. м квартир и апартаментов. Планку в 400 тыс. кв. м преодолели районы Останкинский, Пресненский, Хорошевский, Рязанский и Люблино. От 300 до 400 кв. м - на счету Лефортово, Кунцево, Дмитровского и Головинского районов. Кроме того, еще в 11 районах сдано по 200-300 кв. м жилой недвижимости.
Совокупная площадь квартир и апартаментов в 650 строящихся корпусах оценивается в 10,5 млн кв. м. Большинство мест в первой двадцатке этого зачета принадлежит перечисленным выше локациям. К ним присоединились районы Можайский, Молжаниновский, Южное Бутово, Метрогородок, Бутырский, Хамовники, Дорогомилово, Замоскворечье и Печатники.
На основе обоих списков аналитики УК «Сампа» составили топ-25 муниципальных образований «старой» Москвы, в границах которых сосредоточено больше всего сданных и строящихся объектов недвижимости. Для каждого из них был установлена степень обеспеченности торговой инфраструктурой (отношение жилой площади в ЖК к арендной площади в ТЦ). Как правило, на территории района функционируют от одного до четырех торговых центров, вмещающих более 3 тыс. кв. м GLA. К исключениям относятся Даниловский район, где открыты восемь ТЦ, а также Метрогородок и Молжаниновский район, в которых качественные торговые центры вообще отсутствуют. Правда, в этом пункте требуется внести важное уточнение. На самой границе с Молжаниновским районом построен ТРЦ «МЕГА Химки». Если включить его 175 тыс. кв. м арендопригодной площади в районную статистику, то Молжаниновский был бы на втором месте рейтинга с результатом 2,6 кв. м готового и строящегося жилья на 1 кв. м GLA. Метрогородок, большую часть которого покрывают деградировавшие индустриальные ландшафты и обширная лесопарковая зона «Лосиный остров», оказался даже в менее благоприятных условиях. Жителям местных новостроек в лучшем случае придется ходить за покупками в ТЦ «Место встречи Янтарь», удаленного от границ района на 1 км.
Среди всех участников топ-25 оптимальным балансом отличается Хорошевский район. Здесь на 1 кв. м торговой недвижимости введено 1,4 кв. м жилья, и еще 0,9 кв. м пребывает на различных стадиях строительства. Для Дорогомилова соотношение измеряется 0,5 кв. м и 3,5 кв. м соответственно. Его ближайшие соседи по рейтингу – Люблино и Щукино (у них по 4,7 кв. м нового жилья на 1 кв. м торговой площади). Нормальным может считаться показатель в 5-8 кв. м жилой недвижимости на 1 кв. м GLA. Он характерен для районов Южнопортовый, Пресненский, Нижегородский, Лефортово, Рязанский, Солнцево, Даниловский, Кунцево, Головинский и Южное Бутово.
У таких муниципальных образований, как Москворечье-Сабурово и Можайский район, пропорция поднимается выше отметки 1 к 10, а у Раменок и Останкинского района она выходит за 1 к 20. В случае Покровского-Стрешнево, Западного Дегунино, Очаково-Матвеевского и Бутырского района речь идет уже о 30-40 кратном перевесе. Максимум зафиксирован в Хорошево-Мневниках. На протяжении последних нескольких лет они остаются одним из крупнейших очагов застройки и стабильно входят в топ-5 самых востребованных локаций. При этом локация располагает мизерными ресурсами в плане торговой инфраструктуры. Несколько выправить дисбаланс сможет дебют ТЦ «Место встречи Патриот», анонсированный на конец 2024 г. С вводом проекта районный показатель GLA почти удвоится. Но в основном формирование локального каркаса торговой недвижимости зависит от усилий девелоперов, работающих с жилыми комплексами.
Вместе с тем, ряд локаций, густо насыщенных торговой инфраструктурой, смещены на периферию девелоперской активности. Яркий пример – районы Марьино и Кузьминки на юго-востоке Москвы. Треть всех ТЦ Западного административного распределена по районам Крылатское, Тропарево-Никулино и Проспект Вернадского, которые также принадлежат к числу аутсайдеров жилищного строительства.
Чтобы определить, насколько вырастет нагрузка на действующую торговую инфраструктуру в районах с активной застройкой, необходимо ввести еще один параметр. Он вычисляется как результат деления потенциальной численности жителей в новостройках на стандартный объем ежедневного траффика по всем ТЦ района. Ниже всего этот коэффициент в Дорогомилово – 0,06. За ним на значительной дистанции следуют районы Пресненский (0,15), Щукино (0,24), Хорошевский (0,25) и Кунцево (0,29). На отметке в 0,5 или рядом с ней находятся Люблино, Москворечье-Сабурово, Южное Бутово, Южнопортовый, Даниловский, Головинский районы. Во всех этих локациях торговая инфраструктура должна относительно беспроблемно справиться с притоком новой покупательской аудитории. К единице приближаются показатели Лефортово, Раменок, Западного Дегунино, Можайского и Рязанского районов. Еще сильнее будет ощущаться давление в Солнцево, Покровском-Стрешнево Останкинском и Нижегородском районах. В Бутырском районе к 2028 г. новоселов будет вдвое больше, чем сейчас способны принять ТЦ на его территории (правда, если учитывать ТК «Савеловский», пропорция опустится до 0,66), в Очаково-Матвеевском – почти втрое, а в Хорошево-Мневниках – без малого впятеро.
С 2021 г. по настоящее время московские застройщики сдали более 17 млн кв. м жилья (без ТиНАО, проектов реконструкции и домов, возводимых муниципальными компаниями). Наибольший вклад в этот показатель внесли районы Даниловский, Хорошево-Мневники, Раменки, Очаково-Матвеевское, Покровское-Стрешнево и Западное Дегунино. В каждой из перечисленных локаций введено 500+ тыс. кв. м квартир и апартаментов. Планку в 400 тыс. кв. м преодолели районы Останкинский, Пресненский, Хорошевский, Рязанский и Люблино. От 300 до 400 кв. м - на счету Лефортово, Кунцево, Дмитровского и Головинского районов. Кроме того, еще в 11 районах сдано по 200-300 кв. м жилой недвижимости.
Совокупная площадь квартир и апартаментов в 650 строящихся корпусах оценивается в 10,5 млн кв. м. Большинство мест в первой двадцатке этого зачета принадлежит перечисленным выше локациям. К ним присоединились районы Можайский, Молжаниновский, Южное Бутово, Метрогородок, Бутырский, Хамовники, Дорогомилово, Замоскворечье и Печатники.
На основе обоих списков аналитики УК «Сампа» составили топ-25 муниципальных образований «старой» Москвы, в границах которых сосредоточено больше всего сданных и строящихся объектов недвижимости. Для каждого из них был установлена степень обеспеченности торговой инфраструктурой (отношение жилой площади в ЖК к арендной площади в ТЦ). Как правило, на территории района функционируют от одного до четырех торговых центров, вмещающих более 3 тыс. кв. м GLA. К исключениям относятся Даниловский район, где открыты восемь ТЦ, а также Метрогородок и Молжаниновский район, в которых качественные торговые центры вообще отсутствуют. Правда, в этом пункте требуется внести важное уточнение. На самой границе с Молжаниновским районом построен ТРЦ «МЕГА Химки». Если включить его 175 тыс. кв. м арендопригодной площади в районную статистику, то Молжаниновский был бы на втором месте рейтинга с результатом 2,6 кв. м готового и строящегося жилья на 1 кв. м GLA. Метрогородок, большую часть которого покрывают деградировавшие индустриальные ландшафты и обширная лесопарковая зона «Лосиный остров», оказался даже в менее благоприятных условиях. Жителям местных новостроек в лучшем случае придется ходить за покупками в ТЦ «Место встречи Янтарь», удаленного от границ района на 1 км.
Среди всех участников топ-25 оптимальным балансом отличается Хорошевский район. Здесь на 1 кв. м торговой недвижимости введено 1,4 кв. м жилья, и еще 0,9 кв. м пребывает на различных стадиях строительства. Для Дорогомилова соотношение измеряется 0,5 кв. м и 3,5 кв. м соответственно. Его ближайшие соседи по рейтингу – Люблино и Щукино (у них по 4,7 кв. м нового жилья на 1 кв. м торговой площади). Нормальным может считаться показатель в 5-8 кв. м жилой недвижимости на 1 кв. м GLA. Он характерен для районов Южнопортовый, Пресненский, Нижегородский, Лефортово, Рязанский, Солнцево, Даниловский, Кунцево, Головинский и Южное Бутово.
У таких муниципальных образований, как Москворечье-Сабурово и Можайский район, пропорция поднимается выше отметки 1 к 10, а у Раменок и Останкинского района она выходит за 1 к 20. В случае Покровского-Стрешнево, Западного Дегунино, Очаково-Матвеевского и Бутырского района речь идет уже о 30-40 кратном перевесе. Максимум зафиксирован в Хорошево-Мневниках. На протяжении последних нескольких лет они остаются одним из крупнейших очагов застройки и стабильно входят в топ-5 самых востребованных локаций. При этом локация располагает мизерными ресурсами в плане торговой инфраструктуры. Несколько выправить дисбаланс сможет дебют ТЦ «Место встречи Патриот», анонсированный на конец 2024 г. С вводом проекта районный показатель GLA почти удвоится. Но в основном формирование локального каркаса торговой недвижимости зависит от усилий девелоперов, работающих с жилыми комплексами.
Вместе с тем, ряд локаций, густо насыщенных торговой инфраструктурой, смещены на периферию девелоперской активности. Яркий пример – районы Марьино и Кузьминки на юго-востоке Москвы. Треть всех ТЦ Западного административного распределена по районам Крылатское, Тропарево-Никулино и Проспект Вернадского, которые также принадлежат к числу аутсайдеров жилищного строительства.
Чтобы определить, насколько вырастет нагрузка на действующую торговую инфраструктуру в районах с активной застройкой, необходимо ввести еще один параметр. Он вычисляется как результат деления потенциальной численности жителей в новостройках на стандартный объем ежедневного траффика по всем ТЦ района. Ниже всего этот коэффициент в Дорогомилово – 0,06. За ним на значительной дистанции следуют районы Пресненский (0,15), Щукино (0,24), Хорошевский (0,25) и Кунцево (0,29). На отметке в 0,5 или рядом с ней находятся Люблино, Москворечье-Сабурово, Южное Бутово, Южнопортовый, Даниловский, Головинский районы. Во всех этих локациях торговая инфраструктура должна относительно беспроблемно справиться с притоком новой покупательской аудитории. К единице приближаются показатели Лефортово, Раменок, Западного Дегунино, Можайского и Рязанского районов. Еще сильнее будет ощущаться давление в Солнцево, Покровском-Стрешнево Останкинском и Нижегородском районах. В Бутырском районе к 2028 г. новоселов будет вдвое больше, чем сейчас способны принять ТЦ на его территории (правда, если учитывать ТК «Савеловский», пропорция опустится до 0,66), в Очаково-Матвеевском – почти втрое, а в Хорошево-Мневниках – без малого впятеро.
«Сегодня мы наблюдаем серьезную трансформацию рынка торговой недвижимости. Во многом она обусловлена освоением строительными компаниями новых территорий, предполагающих квартальную застройку на месте бывших промышленных зон. Эти территории – «целина» с точки зрения социальной и другой инфраструктуры. Понятно, что торговая недвижимость там будет в формате стрит-ретейл и небольших ТЦ (до 7-8 тыс. кв. м GLA). Эти форматы наиболее понятны для застройщика, однако полностью заместить отсутствие классических торговых центров все равно не получится. Во-первых, для помещений на первых этажах новостроек обычно характерна небольшая нарезка – по 50-100 кв. м. Это самый ходовой продукт. Но арендаторам, которым нужны помещения по 500-1000 кв. м, трудно найти что-то подходящее. Во-вторых, клиентская аудитория стрит-ретейла довольно ограничена по своему функционалу. Для размещения парка развлечений, полноформатных магазинов одежды и обуви, большого ресторана или мебельного магазина не обойтись без полноценного ТРЦ. И третье - шопинг внутри жилого комплекса – сугубо функциональный, он ориентирован на покупку необходимых вещей и продуктов. А посещение хорошего ТРЦ может придать этому процессу развлекательную и эмоциональную составляющую, что тоже играет очень важную роль», – убеждена Мария Дорохова, коммерческий директор УК «САМПА».
