Москва постепенно уходит от концепции города с единым историческим, культурным и деловым центром, однако далеко не любая точка города обладает потенциалом делового офисного района. Определяющим критерием развития новых бизнес-коридоров становится транспортная доступность, а также наличие качественного окружения. Какие же преимущества новых бизнес-хабов способны «переманить» аудиторию из давно устоявшихся офисных кластеров?
Ближе к дому
Удаленные и гибридные форматы работы позволили многим пересмотреть свое отношение ко времени и свободе перемещений. Согласно социологическому исследованию сервиса по поиску работы SuperJob, москвичи предпочитают тратить на дорогу до офиса менее получаса, тогда как сейчас она занимает не менее часа на общественном транспорте. Немало офисных сотрудников едут в столичные бизнес-центры из Подмосковья – по официальным данным, маятниковая миграция в Москве ежедневно составляет 1,1 млн человек. Для них удобнее добираться не в центр города через несколько пересадок, а до новых бизнес-хабов, расположенных в пешей доступности от транспортно-пересадочных узлов с БКЛ, МЦД и МЦК.
Новые деловые кластеры за пределами центра столицы удобны не только для сотрудников, но и владельцев бизнеса, которые могут купить площади в том районе, где проживают, чтобы быстро добираться до офиса и оперативно решать рабочие вопросы. Мы отмечаем, что 80% клиентов проекта Upside Kuntsevo приобретают офисные площади для себя. Разделить их можно на две категории. Первая – представители топовых компаний, которые живут в близлежащих локациях (Новая Рига, Рублево-Успенское шоссе, запад Москвы). У них уже есть штаб-квартира в престижной деловой локации, поэтому они размещают home office поближе к дому.
Вторая категория – представители малого и среднего бизнеса, которые также проживают рядом и рассматривают бизнес-центр для себя и своей команды. Средняя площадь лота, приобретаемого компанией для собственного размещения, составляет 200-400 кв. м.
При этом только 20% – инвесторы, следовательно, к моменту перепродажи или сдачи в аренду актива у них будет минимальная конкуренция в рамках проекта, поскольку большинство лотов приобретены бизнесом для себя. А с учетом большого потенциала развития локации в комплексе заложен и рост инвестиционной привлекательности.
Город в городе
Сейчас идет настоящая борьба за кадры. Согласно исследованию сервиса «Авито Работа», число вакансий в России выросло в 2 раза, при этом офис компании и место работы играют немалую роль в принятии решения со стороны кандидатов. Ведь на работе многие проводят 5 дней в неделю, большую часть свой жизни, поэтому концепция work-life blend набирает обороты, стирая привычные границы между работой и отдыхом. Она основывается на совмещении в одном пространстве всех сценариев: работы, нетворкинга, развития, занятий спортом и хобби.
Это становится возможным благодаря проектам с мультиформатной средой, способной удовлетворить максимум разных запросов. Чем шире спектр сервисов (ресторан, химчистка, магазины, аптека, цветочная студия, салон красоты, фитнес и т. п.), тем лучше для резидентов. Например, при проектировании Upside Kuntsevo был сделан акцент на создание полноценной развитой среды как внутри проекта, так и на прилегающей территории. В бизнес-центре предусмотрены фитнес-центр, кафе и рестораны, в том числе столовая-кафетерий с террасой на эксплуатируемой кровле для резидентов, зона ретейла с магазинами, салонами красоты, аптеками и др., коворкинги и конференц-зал, лобби с атмосферным атриумом и предметами искусства.
Интересно, что запросы клиентов к офисным пространствам перешли из сферы жилой недвижимости, так как грани между двумя сферами жизни сейчас стираются. Например, мы обратили внимание, что среди покупателей офисов стали чаще встречаться запросы на виды из окон, «умные» решения для бесшовных рабочих процессов, стильные и вдохновляющие интерьеры, наличие прямого выхода в благоустроенную парковую зону, где можно поработать, почитать, отдохнуть. Тренды на запросы клиентов фиксируют и результаты исследования «Зарплаты.ру» и «Русской школы управления»: 22% сотрудников при описании «идеального офиса» отметили, что хотят иметь панорамные и живописные виды. Для многих россиян также важны зоны отдыха в офисе (40%), коворкинги или гибкие офисы с выбором рабочего места (18%), экологичный дизайн и «зеленые» технологии (13%).
Молодо, зелено
Нельзя сказать, что офисы в центре Москвы и других давно сформировавшихся деловых кластерах слабо оснащены инфраструктурой, однако ограниченный масштаб застройки в этих локациях так или иначе дает о себе знать. Так, немногие бизнес-центры могут похвастаться наличием зеленой зоны на своей территории, не говоря уже о парковом пространстве. Согласно исследованию CORE.XP, 37% опрошенных в возрасте 25-35 лет больше всего не хватает в офисах, где они работают, зеленых зон. Проекты в более удаленных районах от центра Москвы могут предложить комфортное природное окружение.
Резюме
Бизнес-центры в новых деловых кластерах определенно имеют большой потенциал для развития. В первую очередь, для малого и среднего бизнеса, небольших home office и back-офисов, которым выгоднее выбрать локацию с высокой транспортной доступностью, развитой инфраструктурой, мелкой нарезкой и выгодной стоимостью помещений. Центральные районы, «Москва-Сити» и другие кластеры найдут своего клиента, особенно среди тех, кому нужен представительский офис, и он готов за это заплатить больше.
По мере нарастания дефицита свободных под застройку участков в центре столицы, офисная децентрализация будет усиливаться, однако конкуренция между сформировавшимися и строящимися деловыми кластерами пока условная. На мой взгляд, у них пока довольно разные и почти не пересекающиеся целевые аудитории по структуре запроса, как минимум. При этом привлекательность новых бизнес-хабов будет расти в связи с новыми парадигмами в работе, ведении бизнеса и стиле жизни москвичей.
Ближе к дому
Удаленные и гибридные форматы работы позволили многим пересмотреть свое отношение ко времени и свободе перемещений. Согласно социологическому исследованию сервиса по поиску работы SuperJob, москвичи предпочитают тратить на дорогу до офиса менее получаса, тогда как сейчас она занимает не менее часа на общественном транспорте. Немало офисных сотрудников едут в столичные бизнес-центры из Подмосковья – по официальным данным, маятниковая миграция в Москве ежедневно составляет 1,1 млн человек. Для них удобнее добираться не в центр города через несколько пересадок, а до новых бизнес-хабов, расположенных в пешей доступности от транспортно-пересадочных узлов с БКЛ, МЦД и МЦК.
Новые деловые кластеры за пределами центра столицы удобны не только для сотрудников, но и владельцев бизнеса, которые могут купить площади в том районе, где проживают, чтобы быстро добираться до офиса и оперативно решать рабочие вопросы. Мы отмечаем, что 80% клиентов проекта Upside Kuntsevo приобретают офисные площади для себя. Разделить их можно на две категории. Первая – представители топовых компаний, которые живут в близлежащих локациях (Новая Рига, Рублево-Успенское шоссе, запад Москвы). У них уже есть штаб-квартира в престижной деловой локации, поэтому они размещают home office поближе к дому.
Вторая категория – представители малого и среднего бизнеса, которые также проживают рядом и рассматривают бизнес-центр для себя и своей команды. Средняя площадь лота, приобретаемого компанией для собственного размещения, составляет 200-400 кв. м.
При этом только 20% – инвесторы, следовательно, к моменту перепродажи или сдачи в аренду актива у них будет минимальная конкуренция в рамках проекта, поскольку большинство лотов приобретены бизнесом для себя. А с учетом большого потенциала развития локации в комплексе заложен и рост инвестиционной привлекательности.
Город в городе
Сейчас идет настоящая борьба за кадры. Согласно исследованию сервиса «Авито Работа», число вакансий в России выросло в 2 раза, при этом офис компании и место работы играют немалую роль в принятии решения со стороны кандидатов. Ведь на работе многие проводят 5 дней в неделю, большую часть свой жизни, поэтому концепция work-life blend набирает обороты, стирая привычные границы между работой и отдыхом. Она основывается на совмещении в одном пространстве всех сценариев: работы, нетворкинга, развития, занятий спортом и хобби.
Это становится возможным благодаря проектам с мультиформатной средой, способной удовлетворить максимум разных запросов. Чем шире спектр сервисов (ресторан, химчистка, магазины, аптека, цветочная студия, салон красоты, фитнес и т. п.), тем лучше для резидентов. Например, при проектировании Upside Kuntsevo был сделан акцент на создание полноценной развитой среды как внутри проекта, так и на прилегающей территории. В бизнес-центре предусмотрены фитнес-центр, кафе и рестораны, в том числе столовая-кафетерий с террасой на эксплуатируемой кровле для резидентов, зона ретейла с магазинами, салонами красоты, аптеками и др., коворкинги и конференц-зал, лобби с атмосферным атриумом и предметами искусства.
Интересно, что запросы клиентов к офисным пространствам перешли из сферы жилой недвижимости, так как грани между двумя сферами жизни сейчас стираются. Например, мы обратили внимание, что среди покупателей офисов стали чаще встречаться запросы на виды из окон, «умные» решения для бесшовных рабочих процессов, стильные и вдохновляющие интерьеры, наличие прямого выхода в благоустроенную парковую зону, где можно поработать, почитать, отдохнуть. Тренды на запросы клиентов фиксируют и результаты исследования «Зарплаты.ру» и «Русской школы управления»: 22% сотрудников при описании «идеального офиса» отметили, что хотят иметь панорамные и живописные виды. Для многих россиян также важны зоны отдыха в офисе (40%), коворкинги или гибкие офисы с выбором рабочего места (18%), экологичный дизайн и «зеленые» технологии (13%).
Молодо, зелено
Нельзя сказать, что офисы в центре Москвы и других давно сформировавшихся деловых кластерах слабо оснащены инфраструктурой, однако ограниченный масштаб застройки в этих локациях так или иначе дает о себе знать. Так, немногие бизнес-центры могут похвастаться наличием зеленой зоны на своей территории, не говоря уже о парковом пространстве. Согласно исследованию CORE.XP, 37% опрошенных в возрасте 25-35 лет больше всего не хватает в офисах, где они работают, зеленых зон. Проекты в более удаленных районах от центра Москвы могут предложить комфортное природное окружение.
Резюме
Бизнес-центры в новых деловых кластерах определенно имеют большой потенциал для развития. В первую очередь, для малого и среднего бизнеса, небольших home office и back-офисов, которым выгоднее выбрать локацию с высокой транспортной доступностью, развитой инфраструктурой, мелкой нарезкой и выгодной стоимостью помещений. Центральные районы, «Москва-Сити» и другие кластеры найдут своего клиента, особенно среди тех, кому нужен представительский офис, и он готов за это заплатить больше.
По мере нарастания дефицита свободных под застройку участков в центре столицы, офисная децентрализация будет усиливаться, однако конкуренция между сформировавшимися и строящимися деловыми кластерами пока условная. На мой взгляд, у них пока довольно разные и почти не пересекающиеся целевые аудитории по структуре запроса, как минимум. При этом привлекательность новых бизнес-хабов будет расти в связи с новыми парадигмами в работе, ведении бизнеса и стиле жизни москвичей.
