В чем сложность продаж первых этажей
За последние 8-10 лет коммерческие помещения на первых этажах превратились в обязательный атрибут любой новостройки. В Москве давно действует запрет на квартиры на первых этажах, недавно эти требования скопировала Московская область: теперь и там на первых этажах могут размещаться исключительно коммерческие объекты.
Региональные власти объясняют это заботой о жителях, но одновременно с этим создают трудности для девелоперов. Теперь вместо привычных продаж квартир застройщикам приходится искать покупателей на не самые стандартные коммерческие помещения, зачастую расположенные в глубине спальных районов и не способные привлечь достаточно пешеходного трафика.
Для девелоперов «многоэтажек в чистом поле» задача может превратиться в непреодолимое препятствие. Потенциальные покупатели часто считают помещения на первых этажах в таких проектах неликвидом и не готовы даже задуматься о возможности его купить.
В случае квартирами застройщики находят преимущества в насыщенной инфраструктуре района. Но для продажи коммерческих помещений девелоперу потребуется нечто большее, чем привычные маркетинговые материалы. На помощь приходят 3D-визуализация и грамотное PR-продвижение комплекса. Разберем каждую составляющую подробнее.
Как привлечь покупателей
Основная задача девелопера при продаже коммерческой недвижимости в новостройках — поменять отношение к стрит-ретейлу в спальных районах. Объясню на примере общепита.
Бизнес, знакомый с реалиями размещения в многоквартирных домах, прекрасно знает: в большинстве жилых домов первые этажи не приспособлены для ресторанов, кафе и кальянных из-за недостаточной мощности вентиляции и неподходящей электропроводки. В значительной части случаев решить эту проблему нельзя: широкие вентканалы закладываются на этапе проектирования дома — до того, как на площадку вышел хоть один строитель. И если первые этажи не приспособлены для размещения кафе, ресторанный бизнес уйдет в торговый центр или отдельно стоящее здание.
А при аренде площади в торговых центрах операторы ТЦ взимают крупный обеспечительный платеж, держат более высокие арендные ставки и требуют большего числа разрешительных документов, что может вернуть предпринимателя к формату стрит-ретейла с необходимой ему свободой маневра.
Но чего стоит эта свобода — даже в сочетании с технической возможностью открыть в доме ресторан — если девелопер не в состоянии рассказать об этом простым и понятным языком? Здесь и оказывается, что для совершения финального — и самого важного — шага к сделке под названием «продажа коммерческого помещения на первом этаже», девелоперу не хватает последнего элемента пазла. Яркой и доходчивой презентации.
Чтобы разработать для застройщиков такую презентацию помещений, которая не только расскажет о востребованности объектов, но и наглядно покажет, за счет чего эти помещения смогут выполнить возложенную на них функцию, современные технологии, включая Планоплан, пользуются возможностями искусственного интеллекта (ИИ).
Что не так с привычными рендерами
Стандартная практика для застройщиков: нарисовать единую 2D-визуалицию для всех имеющихся форматов стрит-ретейла и ждать, пока кто-нибудь заинтересуется. На пике востребованности коммерческой недвижимости такой ход еще мог сработать — но в 2024-2025 году спрос далек от пиковых значений. Простые решения больше не гарантируют результат: покупателей теперь получают не все девелоперы, а только наиболее продвинутые.
Такие застройщики дифференцируют подходы к продажам, создавая индивидуальную стратегию продвижения для каждого лота. К примеру, маленький объект, зажатый между входами в подъезд, явно не имеет смысл продавать крупным инвесторам или ретейлерам. Помещение, скорее, подойдет для начинающего предпринимателя, готового открыть свою первую кофейню или пункт выдачи заказов.
Такой предприниматель часто боится вкладывать накопления или кредитные средства в непроверенное помещение — и может не решиться купить объект в новостройке, предпочтя ему переделанную под кофейню «однушку» в старом фонде. Перетянуть внимание такого клиента возможно, если сделать коммерческое помещение на первом этаже еще не построенного дома столь же наглядным и понятным, как вторичный объект. Сделать это можно с помощью двух вещей.
Первая — детальный анализ, выполненный с математической точностью. Сколько жителей будет в ближайшем подъезде и во всем доме, а также сколько людей поселится во всем жилом комплексе. На основе этого моделируется проходимость помещения — критически важный аспект для любого бизнеса на первом этаже.
Второй компонент — трехмерная модель целого помещения, которая позволит потенциальному покупателю виртуально погулять по будущему объекту, посмотреть из окна на прохожих и вжиться в роль владельца стрит-ретейла. Планоплан позволяет быстро оформить один и тот же объект под разные задачи. Это значит, что по щелчку мыши хипстерская кофейня на первом этаже превращается в пункт выдачи заказов, на 100% оформленный по стайлгайдам известного маркетплейса. А еще по щелчку мыши — в аптеку, которая идеально вписывается в дизайн-код новостройки и смотрится самым естественным наполнением ее первого этажа.
Сравните 3D-тур с типовыми рисунками «это магазин» / «это ресторан», где в кадре изображена европейская мебель из фотостоков. Реалистичность таких визуализаций в разы уступает трехмерной модели Планоплана — виджета, в который можно загрузить реальную мебель от российских поставщиков. Так, в будущем, владелец сможет без каких-либо дополнительных сложностей заказать понравившиеся во время виртуальной «прогулки» шкафы, столы и диваны. А ИИ позволит приложению быстро адаптировать 3D-модель под изменившиеся параметры помещения и подобрать нужную «начинку».
При демонстрации такого виджета менеджер по продажам компании-застройщика может использовать бронебойный аргумент: этот 3D-макет экономит деньги покупателю. В дальнейшем его можно использовать для проработки дизайна будущего помещения самостоятельно или через студию дизайна. Предоставить такую модель бесплатно — значит, зарекомендовать себя как внимательного и лояльного продавца, который по-настоящему заботится о покупателях.
3D-технологии на базе ИИ в целом — удобный инструмент для работы с молодыми предпринимателями. Объемная демонстрация помещения для них более привычна, чем 2D-план. Это открывает доступ к аудитории, которую сложнее всего заинтересовать консервативным девелоперам. Но и с ними стратегия приносит результат: мы увидели это на примере девелопера в Самаре, который пользуется виджетами Планоплана для продажи коммерческих помещений на первых этажах ЖК очень разным клиентам.
Приятный бонус: 3D-модели помогают самим застройщикам спланировать карту будущего ЖК. Благодаря этому можно равномерно распределить объекты стрит-ретейла по кварталу, чтобы выстроить удобную для жителей экосистему сервисов и минимизировать конкуренцию самого бизнеса — например, чтобы два ресторана со схожими концепциями не располагались на первом этаже одного здания.
Оцифровка коммерции — будущее рынка недвижимости и продвинутых девелоперов. Такие технологии еще не примелькались, а потому способны удивлять. А значит, в дополнение к доводам разума будущий покупатель стрит-ретейла получит wow-эффект, столь редкий в сегменте коммерческой недвижимости. Похоже, на рынке 2025 года только такие продажи на эмоциях и смогут приносить результат, выраженный в реальных сделках.
За последние 8-10 лет коммерческие помещения на первых этажах превратились в обязательный атрибут любой новостройки. В Москве давно действует запрет на квартиры на первых этажах, недавно эти требования скопировала Московская область: теперь и там на первых этажах могут размещаться исключительно коммерческие объекты.
Региональные власти объясняют это заботой о жителях, но одновременно с этим создают трудности для девелоперов. Теперь вместо привычных продаж квартир застройщикам приходится искать покупателей на не самые стандартные коммерческие помещения, зачастую расположенные в глубине спальных районов и не способные привлечь достаточно пешеходного трафика.
Для девелоперов «многоэтажек в чистом поле» задача может превратиться в непреодолимое препятствие. Потенциальные покупатели часто считают помещения на первых этажах в таких проектах неликвидом и не готовы даже задуматься о возможности его купить.
В случае квартирами застройщики находят преимущества в насыщенной инфраструктуре района. Но для продажи коммерческих помещений девелоперу потребуется нечто большее, чем привычные маркетинговые материалы. На помощь приходят 3D-визуализация и грамотное PR-продвижение комплекса. Разберем каждую составляющую подробнее.
Как привлечь покупателей
Основная задача девелопера при продаже коммерческой недвижимости в новостройках — поменять отношение к стрит-ретейлу в спальных районах. Объясню на примере общепита.
Бизнес, знакомый с реалиями размещения в многоквартирных домах, прекрасно знает: в большинстве жилых домов первые этажи не приспособлены для ресторанов, кафе и кальянных из-за недостаточной мощности вентиляции и неподходящей электропроводки. В значительной части случаев решить эту проблему нельзя: широкие вентканалы закладываются на этапе проектирования дома — до того, как на площадку вышел хоть один строитель. И если первые этажи не приспособлены для размещения кафе, ресторанный бизнес уйдет в торговый центр или отдельно стоящее здание.
А при аренде площади в торговых центрах операторы ТЦ взимают крупный обеспечительный платеж, держат более высокие арендные ставки и требуют большего числа разрешительных документов, что может вернуть предпринимателя к формату стрит-ретейла с необходимой ему свободой маневра.
Но чего стоит эта свобода — даже в сочетании с технической возможностью открыть в доме ресторан — если девелопер не в состоянии рассказать об этом простым и понятным языком? Здесь и оказывается, что для совершения финального — и самого важного — шага к сделке под названием «продажа коммерческого помещения на первом этаже», девелоперу не хватает последнего элемента пазла. Яркой и доходчивой презентации.
Чтобы разработать для застройщиков такую презентацию помещений, которая не только расскажет о востребованности объектов, но и наглядно покажет, за счет чего эти помещения смогут выполнить возложенную на них функцию, современные технологии, включая Планоплан, пользуются возможностями искусственного интеллекта (ИИ).
Что не так с привычными рендерами
Стандартная практика для застройщиков: нарисовать единую 2D-визуалицию для всех имеющихся форматов стрит-ретейла и ждать, пока кто-нибудь заинтересуется. На пике востребованности коммерческой недвижимости такой ход еще мог сработать — но в 2024-2025 году спрос далек от пиковых значений. Простые решения больше не гарантируют результат: покупателей теперь получают не все девелоперы, а только наиболее продвинутые.
Такие застройщики дифференцируют подходы к продажам, создавая индивидуальную стратегию продвижения для каждого лота. К примеру, маленький объект, зажатый между входами в подъезд, явно не имеет смысл продавать крупным инвесторам или ретейлерам. Помещение, скорее, подойдет для начинающего предпринимателя, готового открыть свою первую кофейню или пункт выдачи заказов.
Такой предприниматель часто боится вкладывать накопления или кредитные средства в непроверенное помещение — и может не решиться купить объект в новостройке, предпочтя ему переделанную под кофейню «однушку» в старом фонде. Перетянуть внимание такого клиента возможно, если сделать коммерческое помещение на первом этаже еще не построенного дома столь же наглядным и понятным, как вторичный объект. Сделать это можно с помощью двух вещей.
Первая — детальный анализ, выполненный с математической точностью. Сколько жителей будет в ближайшем подъезде и во всем доме, а также сколько людей поселится во всем жилом комплексе. На основе этого моделируется проходимость помещения — критически важный аспект для любого бизнеса на первом этаже.
Второй компонент — трехмерная модель целого помещения, которая позволит потенциальному покупателю виртуально погулять по будущему объекту, посмотреть из окна на прохожих и вжиться в роль владельца стрит-ретейла. Планоплан позволяет быстро оформить один и тот же объект под разные задачи. Это значит, что по щелчку мыши хипстерская кофейня на первом этаже превращается в пункт выдачи заказов, на 100% оформленный по стайлгайдам известного маркетплейса. А еще по щелчку мыши — в аптеку, которая идеально вписывается в дизайн-код новостройки и смотрится самым естественным наполнением ее первого этажа.
Сравните 3D-тур с типовыми рисунками «это магазин» / «это ресторан», где в кадре изображена европейская мебель из фотостоков. Реалистичность таких визуализаций в разы уступает трехмерной модели Планоплана — виджета, в который можно загрузить реальную мебель от российских поставщиков. Так, в будущем, владелец сможет без каких-либо дополнительных сложностей заказать понравившиеся во время виртуальной «прогулки» шкафы, столы и диваны. А ИИ позволит приложению быстро адаптировать 3D-модель под изменившиеся параметры помещения и подобрать нужную «начинку».
При демонстрации такого виджета менеджер по продажам компании-застройщика может использовать бронебойный аргумент: этот 3D-макет экономит деньги покупателю. В дальнейшем его можно использовать для проработки дизайна будущего помещения самостоятельно или через студию дизайна. Предоставить такую модель бесплатно — значит, зарекомендовать себя как внимательного и лояльного продавца, который по-настоящему заботится о покупателях.
3D-технологии на базе ИИ в целом — удобный инструмент для работы с молодыми предпринимателями. Объемная демонстрация помещения для них более привычна, чем 2D-план. Это открывает доступ к аудитории, которую сложнее всего заинтересовать консервативным девелоперам. Но и с ними стратегия приносит результат: мы увидели это на примере девелопера в Самаре, который пользуется виджетами Планоплана для продажи коммерческих помещений на первых этажах ЖК очень разным клиентам.
Приятный бонус: 3D-модели помогают самим застройщикам спланировать карту будущего ЖК. Благодаря этому можно равномерно распределить объекты стрит-ретейла по кварталу, чтобы выстроить удобную для жителей экосистему сервисов и минимизировать конкуренцию самого бизнеса — например, чтобы два ресторана со схожими концепциями не располагались на первом этаже одного здания.
Оцифровка коммерции — будущее рынка недвижимости и продвинутых девелоперов. Такие технологии еще не примелькались, а потому способны удивлять. А значит, в дополнение к доводам разума будущий покупатель стрит-ретейла получит wow-эффект, столь редкий в сегменте коммерческой недвижимости. Похоже, на рынке 2025 года только такие продажи на эмоциях и смогут приносить результат, выраженный в реальных сделках.
