Формирование ключевых управленческих компетенций в термальных комплексах: девелопмент и операционное управление

За последние пять лет на рынке коммерческой недвижимости сложился тренд на строительство и запуск термальных комплексов. Это направление становится всё более привлекательным для инвесторов, которые обращают внимание на данный сектор и стремятся понять, что представляют собой термы и каковы перспективы получения прибыли от них в современных условиях. 

Тем не менее, существует ряд значительных вызовов, связанных с развитием бизнеса в этой области. Одним из них является формирование ключевой команды с необходимыми компетенциями для реализации нетиповых проектов, начиная от девелопмента и заканчивая последующим операционным управлением объектами.

В этой статье Рустам Фасхутдинов, проектный менеджер практики «Строительство и недвижимость» консалтинговой компании The Edgers (ex. Odgers Berndtson Russia), делится своей экспертизой в области подбора менеджеров высшего звена в сфере термальных комплексов, а также приводит мнение лидеров индустрии.
1780
Изображение взято из источника: CRE
Основные навыки и компетенции для директора по девелопменту термальных комплексов 

Рустам Фасхутдинов отмечает, что директор по девелопменту термальных комплексов отвечает за полное сопровождение процесса реализации проекта, от момента разработки концепции, продолжая руководством строительной фазы и заканчивая вводом проекта в эксплуатацию. На данном этапе руководителю проекта потребуются следующие компетенции: 

- Стратегическое планирование и финансовое моделирование

Разработка бизнес-планов, расчет бюджетов и оценка рентабельности являются необходимыми для четкого понимания финансовой структуры проекта и эффективного использования средств. Нужно достоверно прогнозировать затраты на логистику поставок нового оборудования в условиях санкций. 
 
- Проектное управление

Девелопмент термальных комплексов требует координации множества подрядчиков, инженеров и проектных команд. Важно уметь выстраивать коммуникации между всеми участниками проекта и справляться с кризисными и внештатными ситуациями, такими как заморозка строительства или изменения в планах проекта (вплоть до полной реконцепции всего объекта недвижимости, смены планов собственника, политик получения разрешения и согласования документации с муниципалитетами).
 
- Работа с государственными органами и стратегическое развитие

Опыт взаимодействия с государственными структурами является важным для успешного управления проектом, так как на каждом этапе необходимо оформлять множество разрешений и согласований. Умение договариваться и устранять административные барьеры значительно облегчает процесс строительства. В частности, важной частью является определение целевого вида недвижимости объекта и/или в составе группы объектов.

- Глубокое понимание инженерных решений и проектирования 

По мнению Александра Альхова, исполнительного директора Gremm Group, один из важных аспектов девелопмента является высокопрофессиональное проектирование и реализация  инженерных систем с учетом финишной отделки и комплектации объекта «под ключ». По его мнению, руководитель должен хорошо понимать технологию, знать все «узкие места» при обслуживании большого трафика гостей, а также  создавать запас/дублирование самых критичных элементов инфраструктуры, чтобы  максимально обеспечить непрерывную коммерческую эксплуатацию объекта. 

Юрий Бычков, основатель компании  «Городские термы», обращает внимание, что директор по девелопменту должен разбираться в грамотном проектировании помещения и разрабатывать уникальный клиентский путь. По его мнению, в конечном итоге интуитивно понятный маршрут посетителя — один из главных факторов, который позволяет гостям получать удовольствие от пребывания.   
   
Где искать: управленцы из каких сфер будут наиболее эффективны в термальных комплексах на этапе девелопмента?

Для поиска руководителей уровня C-level в проектах девелопмента нужно выбирать кандидатов с опытом в строительстве или редевелопменте:

 
  • Уникальных технологически сложных коммерческих объектов (Сколково, Иннополис, исторический центр Москвы или Санкт-Петербурга).
  • Спортивных объектов с бизнес-инфраструктурой (ВТБ Арена парк, стадион «Фишт»).
  • Диверсифицированных рекреационных кластеров или курортов ( Шерегеш, Архыз, Radisson Завидово).
  • Комплексных ФОКов или медицинских объектов (мультиклиники, детокс-центры).
  • Фитнес-центров с большой долей мокрых зон.

Такие управленцы в сфере девелопмента  понимают нюансы, связанные с созданием функциональных, технологически сложных и комфортных пространств для оздоровления и досуга.

Управленцы из каких сфер будут наименее эффективны в термальных комплексах на этапе девелопмента?

Кирилл Назаров, генеральный директор «Термопорт», уверен, что кандидаты, занимающиеся массовой застройкой жилых кварталов, не подойдут для этой роли, так как их опыт не включает в себя сложное технологическое оснащение и создание уникальных пространств. 

Александр Альхов, исполнительный директор Gremm Group, подчеркивает, что также не стоит рассматривать кандидатов с опытом только в сфере девелопмента «коробок» (склады, гипермаркеты и пр.) . Слишком большая разница в требованиях к объектам с точки зрения эстетики и комфорта пребывания, функциональности зон, инженерного наполнения и т.д.

 

Основные навыки и компетенции для операционного директора термальных комплексов 

Операционный директор терм отвечает за выстраивание уникального клиентского пути, управление всем объектом, как активом, запуск маркетинговых и партнерских активностей. В его зоне ответственности находится  управление капитализацией  и прибыльностью проекта. Важнейшими компетенциями такого руководителя выступают: 
 
- Операционная эффективность

Управление крупными объектами, такими как термальные комплексы, требует глубокого понимания операционных процессов, начиная от логистики и заканчивая контролем P&L (прибыли и убытков). Поддержание стабильной работы комплекса и оптимизация процессов важны для обеспечения высоких стандартов сервиса.
 
- Фокус на клиентский опыт

Важной задачей лидера является создание уникального клиентского пути и обеспечение высокого уровня обслуживания. Это требует знаний в области маркетинга, разработки программ лояльности и использования IT-решений для улучшения клиентского опыта. 
 
Где искать: управленцы из каких сфер будут наиболее эффективны в термальных комплексах на этапе операционного управления?

Рустам Фасхутдинов советует искать управленцев C-level на этапе операционного управления в следующих сферах:

 
  • Отельный или hospitality-бизнес с высоким уровнем сервиса
  • Сервисные офисы или коворкинги с высокой проходимостью 
  • Сети апарт-отелей или бутиковые отели.
  • Дополнительные офисы масштабных банков 
  • HoReCa-сети с высоким уровнем загрузки и проходимости
  • Платные медицинские клиники и wellness-центры уровня комфорт/комфорт+ 

Эти специалисты могут создать инструменты для удержания клиентов и повышения их лояльности, интегрируя различные сервисы.

Кто точно не подойдет?

Александр Альхов склоняется к тому, что не стоит привлекать кандидатов из розницы банковского сектора, такие специалисты специализируются на разработке «среднего пути» для клиентов, но не всегда способны предложить уникальный подход, необходимый для успешного функционирования wellness-центра. 

На роль операционного директора термы вряд ли подойдут кандидаты из сферы управления крупными проектами частных собственников. Их опыт включает предоставление высокоиндивидуализированных услуг, которые зачастую несовместимы с требованиями массового рынка. 



Будущее индустрии: что ждет термальные комплексы? 

Владимир Иоффе, директор аквакомплекса «Лужники», говорит об увеличении числа термальных комплексов в России, в 2025 году их число достигнет 60. Однако до 2028 года рынок насытится термами, и начнется борьба за качество сервиса и клиентов.

Максим Балакин, директор по строительству и развитию сети «Термолэнд» в ГК «Основа», считает, что драйвером развития термальных комплексов в России становится возросший спрос россиян на здоровый образ жизни, ориентир на внутренний туризм, а также заинтересованность регионов к строительству подобных объектов.  

Основатель проекта «Городские термы» Юрий Бычков прогнозирует, что Россия станет мировым лидером по числу и качеству термальных комплексов через пять лет. По его мнению к этому моменту в стране будет построено более 2000 терм. Он также подчеркивает высокую доходность этого бизнеса, которая достигает 50% годовых.



Вывод

Рустам Фасхутдинов подводит итог, отмечая, что в 2018–2020 годах появились новые форматы коммерческой недвижимости — сервисные офисы и коворкинги в модифицированном виде, которого ранее не существовало. Понадобилось около пяти лет, чтобы появились профессиональные управленцы такими объектами, отличающиеся по уровню компетенций от обычных property/asset менеджеров офисных пространств.

Аналогично,  формирующийся рынок термальных комплексов потребует времени для появления лидеров. Мы ожидаем, что к 2027 году будут сформированы необходимые управленческие компетенции через кросс-индустриальные переходы. При этом для продолжительного и стабильного роста этого сегмента необходимо наличие разнообразных объектов с различным наполнением. В ближайшие пять лет ожидается увеличение числа схожих проектов, однако преимущество получат те, кто сможет предложить высококачественный сервис и тщательно проработанный клиентский опыт.


Материалы по теме

Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Аквапарки VS Термы. Развитие рынка водных развлечений

Согласно данным консалтинговой компании NF Group, на сентябрь 2024 года в России насчитывается свыше 100 аквапарков общей площадью около 1,35 млн кв. м. В то же время рынок термальных комплексов пока находится на начальном этапе развития и включает лишь 50 объектов площадью около 300 тыс. кв. м. При этом с 2020 года общая площадь всех помещений в сегменте увеличилась на 215%, тогда как прирост показателя на рынке аквапарков составил всего 14%. Такой стремительный прирост площадей термальных комплексов объясняется популярностью внутреннего туризма и высоким спросом на круглогодичные оздоровительные объекты. При этом аквапарки присутствуют в 45 регионах страны, а термы – только в 23, что подчеркивает значительный потенциал для дальнейшего развития этого сегмента.
24.09
Источник: RRG
Экспертный анализ

RRG: Термальные комплексы в составе ЖК - тренд в девелопменте

В России активно развивается направление термальных комплексов.  О ключевых тенденциях и перспективах терм на рынке недвижимости рассказывают специалисты компании RRG. 
11.07
Источник: CMWP
Экспертный анализ

CMWP: Термы поставят рекорд по вводу в 2024 году

В настоящее время на территории РФ функционирует 48 термальных комплексов, в случае открытия в 2024 году всех 16 планируемых комплексов на рынке будет установлен новый рекорд. По прогнозу аналитиков Commonwealth Partnership (CMWP), к концу 2027 года количество терм в России может увеличиться вдвое.
28.03

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (7-13 апреля)

«Июнь» выставлен на продажу, у CORE.XP новое подразделение и новый объект в управлении, склады сертифицируются по эко-стандартам и сдаются в аренду, 12 Storeez переселяется в новый офис, а Сергей Гордеев постепенно выходит из капитала ГК ПИК.
13.04
Источник: FASHION HOUSE Group
Экспертный анализ

Долгая дорога в думах: почему покупатели так ждут возвращения иностранных брендов

Несмотря на отчёты об «окончательном обрусении рынка», курсе на «покупай российское», «обиде на иностранцев», возвращения транснациональных игроков, по данным опросов и обсуждений в соцсетях, очень ждут многие россияне. И хотя пока никто и никуда возвращаться не собирается (единичные заявления – не в счёт), потребительские настроения через три года после «великого исхода» иностранных компаний очевидны, а основная претензия покупателей к «заменителям» – не только и не столько рост цен, но рост цен при массовом же падении качества под девизом «при всём богатстве выбора другой альтернативы нет».

Начало. О том, почему в случае возвращения в страну иностранных бизнесов основным конкурентным преимуществом российских игроков станут качество клиентского опыта и локальная экспертиза, читайте в следующем материале.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: Пресс-служба «Кристалл»
Проект

В Хосте откроют санаторий «Кристалл»

В Сочи впервые за 25 лет открывается новый санаторий «Кристалл», построенный с нуля.
 
15.04
Источник: Union Brokers
Сделка

Для 3PL-провайдера нашли склад в Воронеже

Консультантом сделки по аренде 15 000 кв. м мультитемпературного склада выступила компания Union Brokers.
14.04
Источник: CreConstruction
Открытие

Меттлабс получила офис в кластере Ломоносов

Генеральным подрядчиком строительства офиса выступила компания CreConstruction.
14.04
Источник: MR Group
Игроки рынка

MR Group запускает направление MR Office

Портфель нового направления включает 2.1 млн кв. м коммерческой недвижимости под единым брендом.
17.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гости сезона: как российские отельеры готовятся к майским праздникам и лету

Несмотря на повышение цен в гостиницах и апартаментах  некоторых регионов в 2-3 раза, туристический сезон-2025 в России снова будет назван «рекордным», а клиентов хватит всем, убеждены эксперты. Правда, уже на майских праздниках игрокам предстоит работать с учётом вступивших в силу законодательных и других изменений. Кроме того, ожидается новая редакция закона о туризме, и очередные инициативы по регулированию отрасли могут внедряться уже с колёс. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre