Доходность от покупки коммерческой недвижимости в жилых комплексах увеличилась на 20% за пять лет

По данным аналитиков группы компаний «КОРТРОС» и «НДВ Супермаркет Недвижимости», в среднем инвестиционная доходность за пять лет – с 2020 по 2025 год, увеличилась на 20%. При таких темпах стоимость недвижимости в среднем удвоилась. Таким образом, инвесторы в коммерческую недвижимость получили значительную прибыль за последние пять лет за счет роста стоимости актива.
682
Изображение взято из источника: Кортрос
Максимальная доходность за анализируемый период наблюдалась по коммерческим помещениям в жилых комплексах классов «комфорт» и «бизнес». При этом в одинаковых локациях разница между ними составляла 20% из расчета за один квадратный метр в пользу второго, а арендная ставка почти не отличалась, если и была выше в “бизнесе” то не более чем на 10%. 
 
«Коммерческая недвижимость выросла в цене за последние пять лет, в том числе потому, что стрит-ритейл занимает в ЖК 7-9% от общей площади проекта. В свою очередь арендные ставки в сегменте росли медленнее — в среднем на 5-7% в год. При этом надо учитывать, что в “пандемийные” годы они не индексировались, что не соответствует столь динамичному росту цен на недвижимость. В результате окупаемость от арендного дохода увеличилась с 10-12 лет в 2020 году до 15-17 лет в 2025 году. Несмотря на это, есть основания полагать, что за счет роста цены на коммерческую недвижимость доходность этих инвестиций через 5 лет будет такая же как сейчас у помещений купленных 5 лет назад», — отметил Юрий Тараненко, директор по коммерческой недвижимости ГК “КОРТРОС”.

Сегодня на размер доходности влияют несколько факторов. Во-первых, ключевую роль играет расположение помещения в жилом комплексе: людской поток, плотность жилой застройки и конкуренция являются основными драйверами роста цен и арендных ставок. Во-вторых, качество продукта. Коммерческие помещения с грамотной концепцией, отвечающие спросу арендаторов, приносили наибольшую доходность. Третий фактор - конкуренция. В районах с большой плотностью застройки и ограничением на количество коммерческих площадей доходность была выше. 
 
«Рассмотрим типичное коммерческое помещение площадью 100 квадратных метров, приобретённое в январе 2020 года в жилом комплексе комфорт-класса за 25 млн рублей. Пять лет спустя, стоимость аналогичного объекта выросла до 50 млн рублей - рост на 20% ежегодно. Арендная ставка увеличилась с 1750 руб/м² до 2450 руб/м² в месяц (5% в год).  В 2020 году годовой арендный доход составлял 2,1 млн рублей  при окупаемости 12 лет. В 2025 году годовой арендный доход составит 2,94 млн рублей, однако время окупаемости увеличится до 15-17 лет из-за роста стоимости самого объекта», - комментирует руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Вадим Кашкин. 
  
Эксперты пришли к выводу, что коммерческая недвижимость в жилых комплексах остается стабильным и безопасным инвестиционным инструментом. Несмотря на рост сроков окупаемости, рост капитализации таких активов продолжится, особенно в сегменте комфорт-класса. Покупатели, рассматривающие коммерческую недвижимость как долгосрочный актив, смогут извлечь выгоду не только из арендного дохода, но и из роста стоимости объекта.

Для того, чтобы выгодно инвестировать в подобные объекты, аналитики советуют, во-первых вкладываться в перспективные жилые комплексы. Во-вторых, особое внимание уделять расположению помещения. Значение имеет как расположение ЖК в городской структуре, так и место самого коммерческого объекта внутри жилого комплекса. Третья рекомендация – нужно учитывать качественные характеристики продукта. Примером могут стать помещения с отдельными входами, качественной отделкой фасада и высокой видимостью с улицы. Также, четвертое, не стоит ограничиваться анализом арендного дохода. Рост стоимости самого объекта недвижимости обеспечит дополнительную доходность. Пятое, рассмотрите увеличение доли street retail в портфеле активов. Этот сегмент остается устойчивым даже при сложных изменениях в экономике и городском рынке недвижимости.





Материалы по теме

Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: Рыночные ЗПИФ недвижимости набирают популярность

Стоимость чистых активов рыночных фондов недвижимости в 2024 году увеличилась на треть и приблизилась к отметке в 500 млрд руб. 
30.01
Источник: Mantera Group
Точка зрения

Опытных инвесторов “не соблазнить” банковскими депозитами или почему недвижимость остается лучшим защитным активом

Современная инвестиционная теория, за которую, к слову, получил Нобелевскую премию американский экономист Гарри Марковиц, базируется на понятии диверсификации. Когда в инвестиционном портфеле сбалансированы группы активов с разным уровнем риска: часть из них должна быть аллоцирована в высокодоходных, но высокорисковых активах – ценных бумагах, фондах, валюте, другая, защитная часть – в надежных активах со средним уровнем доходности – недвижимости и банковских депозитах.

Сейчас это уже азы инвестирования, которые знакомы даже новичку. Однако как в любом деле, истинное мастерство кроется в деталях и зачастую неочевидных решениях. Если рисковые и волатильные активы для крупных инвесторов, как правило, собирают ассет менеджеры, то консервативные инструменты владельцы большого капитала выбирают чаще всего сами. Ольга Гернер, руководитель департамента по продаже недвижимости Mantera Group, рассказывает, как в нынешних экономических реалиях сформировать такой сбалансированный инвестиционный портфель для состоятельных инвесторов. 
17.12
Источник: Parus Asset Management
Точка зрения

Parus Asset Management: «Под подушкой» россияне прячут триллионы

Аналитики Parus Asset Management подсчитали, в какие сегменты рынка недвижимости вкладывались россияне в 2024 году и сколько средств не участвуют в обороте. По итогам 9 месяцев 2024 года, общий объем вложений физлиц достиг 120 трлн. руб, из них 15 трлн. руб (12% от общей суммы) россияне держат «под подушкой».
13.12

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: Страна Девелопмент
Открытие

В Восточном Бирюлеве построили ТЦ «Среда»

ГК «Страна Девелопмент» получила разрешение на ввод в эксплуатацию торгового центра площадью около 8,7 тыс. кв. м на Элеваторной улице. Открытие запланировано на апрель 2025 года. 
25.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: Курорт Лучи
Проект

В Анапе к 2030 году построят крупнейший курорт

На площади свыше 32 га курорта «Лучи» откроются отели операторов Azimut, Cosmos, Alean и Domina. Также здесь запланированы торговый центр, аквапарк, конгресс-холл и другая инфраструктура. Проект реализует СЗ «Авангард».
25.03
Источник: AFI Development
Игроки рынка

AFI Development станет более гибким

Девелопер запускает собственного оператора гибких офисов и коворкингов AFI Flex. Пилотной площадкой станет офисная часть МФК «АФИ Галерея» площадью 9,2 тыс. кв. м. Количество рабочих мест - 1300.
25.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre