По итогам 2024 года объем ввода складских площадей совокупно по России составил более 4,9 млн кв. м, индикатор стал историческим максимумом и превысил результат 2023 года на 21%. Однако ситуация должна стабилизироваться: спрос перейдет от ажиотажного к высокому, а девелоперам нужно быть осторожнее.

2024 стал годом нового исторического рекорда на рынке складской недвижимости – по данным IBC Real Estate объем нового строительства совокупно по России достиг более 4,9 млн кв. м, прирост показателя год к году составил 21%. Традиционно, большая часть ввода пришлась на Московский регион, который является основным логистическим хабом, однако в 2024 году региональная структура изменилась.

Доля Москвы и Московской области в общем объеме нового строительства по стране составила 37% или 1,8 млн. кв. м, что на 12% стало ниже значения 2023 года. Крупнейшими введенными объектами стали BTS-проекты для компании ВсеИнструменты.ру (109 тыс. кв. м) в Обухово, для компаний Петрович (108 тыс. кв. м) и OZON (104 тыс. кв. м) в Домодедово, а также собственный склад Wildberries (105 тыс. кв. м) в Электростали. На фоне замедления темпов строительства сроки ввода многих проектов в регионе были перенесены на 2025 год.

Самые высокие темпы строительства фиксировались в Санкт-Петербурге и Ленинградской области: объем составил почти 0,8 млн кв. м и в 2 раза превысил результаты 2023 года. Доля в общем объеме ввода по стране составила 16%. Крупнейшими объектами стали: 4 очереди объекта 100К Бугры (118 тыс. кв. м), 3 очереди объекта Адмирал-Волхонское (108 тыс. кв. м), а также NK Парк Колпино (104 тыс. кв. м) и Осиновая Роща (74 тыс. кв. м), реализованные для компании OZON. Повышенные объемы ввода в регионе наблюдаются за счет высокой деловой активности игроков рынка в 2023 году, в результате которой многие из объектов были реализованы для игроков ритейл-сегмента или же законтрактованными ими еще на этапе строительства.

В ключевых и развивающихся региональных хабах объем ввода за 2024 год составил 2,4 млн кв. м, или +42% г/г. Ключевым фактором развития региональных рынков в России стала экспансия представителей ритейл-сегмента. Так, 50% от всего объема введенных площадей составили BTS-проекты, реализованные для онлайн-операторов и многоканальных ритейлеров.

Наибольший прирост нового предложения зафиксирован в таких регионах, как Республика Татарстан (346 тыс. кв. м), Свердловская область (247 тыс. кв. м), Краснодарский край (197 тыс. кв. м), Ростовская область (151 тыс. кв. м) и Ставропольский край (140 тыс. кв. м). Крупнейшими введенными объектами стали Индустриальный парк Синергия (131 тыс. кв. м) в Татарстане, два здания в объекте ПФО Логопарк Солнечный в Омске (совокупно 118 тыс. кв. м), NK Парк Саратов (104 тыс. кв. м) и две фазы проекта Логистического комплекса им. Дэн Сяопина (совокупно 100 тыс. кв. м) в Татарстане.

Совокупный объем общего предложения складских площадей в России по результатам 2024 года достиг 58,4 млн кв. м, прирост год к году составил 9%. Более половины (54%) общего объема предложения, или 31,5 млн кв. м, пришлось на Московский регион как главный логистический хаб, на Санкт-Петербург и Ленинградскую область – 10% или 6 млн кв. м, доля ключевых и развивающихся хабов составила 18% (10,8 млн кв. м) и 17% (10 млн кв. м) соответственно.

По прогнозам IBC Real Estate в 2025 году повышенные темпы ввода сохранятся, однако снизятся относительно 2024 года. В текущем году к вводу ожидается 4 млн кв. м, из которых 2,2 млн кв. м придется на Москву и Московскую область. Совокупно по стране снижение показателя ожидается на уровне 18%. Основными факторами, которые окажут влияние на динамику ввода в 2025 году, станет высокая стоимость заемного финансирования, рост стоимости строительства (прогноз по приросту – около 10%) и снижение темпов роста спроса на складскую недвижимость.

«Мы видим, что спрос от ажиотажного перешел в стадию высокого, с дальнейшим трендом к стабилизации в 2026 году, в результате влияния макрофакторов на экономику, которая последний год была «перегретой». Государственная политика по сдерживанию инфляции оказывает влияние не только на строительную отрасль, на планы и возможности девелоперов, но и в целом – на снижение экономической активности. По итогам 2024 года на рынке складской недвижимости России зафиксирован новый рекорд ввода, обусловленный высоким спросом на складские площади в 2023-2024 годах. При этом на начало года совокупный объем маркетируемого предложения в Московском регионе, по сравнению с началом 2023 года, увеличился в 2,3 раза. Дальнейшее развитие региональных рынков напрямую будет зависеть от потребностей крупных игроков в складских площадях. Онлайн-операторы и многоканальные ритейлеры продолжат свою экспансию в регионах России, что поддержит спрос на высоком уровне и скажется на приросте нового предложения. На начало 2025 года общий объем строящихся площадей только в Московском регионе составил 5,4 млн кв. м. Мы считаем, что ряд проектов не будет реализован и сроки ввода перенесутся на 2026 год, но это все-таки очень существенный объем. Похожую картину мы наблюдали в 2014-2015 годах, когда по итогу рекордного объема новых проектов, вслед за ростом интереса к складскому сегменту, произошел резкий рост вакансии до 9,5% и коррекция ставок аренды. Мы считаем, что несмотря на высокий спрос, девелоперским компаниям нужно быть аккуратными и избирательными в своих планах развития», – резюмирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.

Исследования рынка

Материалы по теме

NF Group: Склады ждет рекордный ввод в 2025 году

Консалтинговая компания NF Group прогнозирует, что по итогам 2025 года в России будет введен рекордный объем складской недвижимости – 7,2 млн кв. м. Этот показатель станет историческим максимумом, превысив все предыдущие значения за весь период наблюдений. Основной прирост обеспечат регионы России, где ожидается ввод 3,7 млн кв. м новых площадей. На Московский регион придется 2,7 млн кв. м, что более чем вдвое превышает показатель прошлого года. Санкт-Петербург и Ленинградская область продемонстрируют рост до 856 тыс. кв. м (на 17% больше, чем в 2024 году). Ключевой тенденцией рынка становится рост доли вакантных площадей по всей стране. В Московском регионе показатель достиг 0,7% (+0,6 п.п. год к году), в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – 1,2% (+0,8 п.п.), а в регионах России – 1,9% (+1,6 п.п.). Еще одним важным трендом 2025 года может стать смещение фокуса в сторону спекулятивных площадей – их доля в структуре сделок может увеличиться до 60%. Это обусловлено изменением стратегий девелоперов, которые, учитывая макроэкономическую ситуацию, все чаще предпочитают строить складские комплексы без предварительных договоров аренды, ориентируясь на спрос в момент выхода объектов на рынок.

CMWP: Спрос на склады в Москве поставил рекорд

Аналитики Commonwealth Partnership (CMWP) подвели итоги 2024 года на рынке складской недвижимости Московского региона. По итогам 2024 г. рынок охарактеризовался рекордным спросом (+4% по сравнению с 2023 г.) при снижении объемов нового строительства в 1,4 раза по сравнению со значением в 2023 г.

Ricci: Спрос на склады в Москве снизился и может сократиться еще

По данным аналитиков компании, снижение спроса на склады в столичном регионе составило 6,5%, однако если говорить отдельно о четвертом квартале, то тут снижение год к году достигло 33%. Также к концу года возросла доля сделок по BTS. В Ricci прогнозируют, спрос в 2025 году может еще сократиться при сохранении высокой ключевой ставки.

Итоги года

Спецвыпуск