IBC Real Estate: Почти половина вакантных офисов в Москве удалены от центра

48% вакантного предложения на столичном рынке офисной недвижимости составляют офисы по ставкам менее 25 тыс. руб./кв. м в год – это сильно удаленные от центра здания, в т. ч. за МКАД, с высокой вакансией и преимущественно без отделки. Доля качественных помещений класса А в центральных локациях составляет всего 19%.
567
Изображение взято из источника: IBC Real Estate
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate на февраль 2025 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в целом по рынку Москвы составила 26,6 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX), что на 16% выше показателя на февраль 2024 года. Однако структура предложения крайне неравномерна, ввиду чего наиболее премиальные опции, расположенные в границах ТТК, маркетируются значительно выше средневзвешенных показателей. 

Так, средневзвешенная запрашиваемая ставка по офисам класса А по данным на февраль 2025 года составила 29,4 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX). Показатель существенно ниже запрашиваемых ставок в наиболее качественных бизнес-центрах класса А за счет того, что 48% вакантного предложения составляют офисы по ставкам менее 25 тыс. руб./кв. м в год – это сильно удаленные от центра здания, в т. ч. за МКАД, с высокой вакансией и преимущественно без отделки. При этом около 19% вакантного предложения, преимущественно с отделкой, представлено качественными бизнес-центрами класса А в центральных локациях. Вакансия в таких объектах соответствует рыночной или ниже, из-за чего запрашиваемая ставка выше 40 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX). 

В целом на рынке Москвы можно наблюдать рост ставок аренды по всем классам и локациям. Так, средний рост запрашиваемых ставок по классу А за год составил 25-30%. При этом в качественных объектах класса А средний диапазон ставок составил 45-55 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX). Таким образом, показатель примерно на 40% ниже средневзвешенной ставки аренды, которая составила 29,4 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX). По классу Prime средний диапазон ставок составил 55-60 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX), а по классу В+ – 25-30 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX). Средний рост запрашиваемых ставок в классах Prime и B+ составил 15-20% и 10-15% соответственно. В условиях острого дефицита готовых к въезду офисных площадей, в 2025 году ожидается дальнейшее повышение ставок аренды. Наиболее сильный рост ожидается в районах с острым дефицитом качественного предложения, таких как Москва-Сити, Ленинградский коридор и другие. 

«На офисном рынке Москвы запрашиваемые ставки аренды представляют собой ожидаемую собственником арендную плату в рублях за 1 квадратный метр офисного помещения в год. Ставки аренды варьируются в зависимости от класса, местоположения и качества отделки. Как правило, в качественных бизнес-центрах класса А с отделкой, расположенных в центре Москвы, ставки аренды будут выше, чем в аналогичных объектах за МКАД. Средневзвешенная ставка аренды представляет, в свою очередь, усредненное значение запрашиваемых ставок аренды с учетом вакантной площади помещений, т.е. "взвешенная по площади"», – поясняет Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate.



Соответственно, одной из основных причин неравномерной структуры средневзвешенной запрашиваемой ставки по классу А является неравномерное распределение вакантных помещений. За счет крупной вакансии в удаленных объектах и острого дефицита офисов в зданиях, расположенных в центре, запрашиваемые ставки в последних существенно выше.

Так, по данным на февраль 2025 года уровень вакантности на офисном рынке Москвы в целом по классу А составил 6%, что на 4,3 п.п. ниже показателя на февраль 2024 года. При этом в ключевых деловых районах, таких как Москва-Сити и Ленинградский коридор, доля свободных площадей по классу А составила 1,2% и 3,3% соответственно, в то время как в зданиях класса А, расположенных за МКАД, аналогичный показатель достиг 17,6%. Таким образом, в условиях критического дефицита вакантных площадей в центре города, запрашиваемая ставка по классу А выше, чем в зданиях, расположенных удаленно от центра.

 
«Запрашиваемые ставки стремительно растут в условиях острого дефицита качественного предложения – в центральных локациях базовые ставки на высвободившиеся помещения могут составлять 90 тыс. руб./кв. м в год и выше. При этом за МКАД остаются площади без отделки, которые маркетируются по ставкам существенно ниже, в результате чего средневзвешенная ставка по классу А не соответствует ситуации в сложившихся деловых районах Москвы, поэтому наиболее репрезентативными являются данные по отдельно взятым локациям», – комментирует Екатерина Белова. 


иГРОКИ РЫНКА

IBC Real Estate

Белова Екатерина

Консалтинг и брокеридж

IBC Real Estate

Материалы по теме

Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Цена квадратного метра в офисах класса А может достичь 470 тыс. рублей

По прогнозам аналитиков NF Group, в 2025 году рынок офисной недвижимости Москвы продолжит демонстрировать рост цен. Средневзвешенная цена квадратного метра офисных площадей класса А может достигнуть 470 тыс. руб., что станет новым максимумом. В 2024 году рынок установил рекорд, превысив 1 млн кв. м проданных площадей, при этом более 750 тыс. кв. м пришлось на строящиеся объекты. Ведущими игроками остаются девелоперы Stone, MR Group и ГК «Пионер».
07.03
Источник: cre.ru
Экспертный анализ

Новые, русские: доля отечественных производителей в офисном строительстве растет

Российские компании продолжают укреплять свое положение на фоне растущей стоимости логистики из Европы и Азии, считают в Pridex.

 
27.02
Источник: CMWP
Исследования рынка

CMWP: Рост ставок на офисы почти догнал инфляцию

Согласно годовому отчету Marketbeat компании Commonwealth Partnership (CMWP), по итогам 2024 г. рост средневзвешенной базовой ставки аренды составил 9%. По прогнозам аналитиков компании, в 2025 году рост ставок продолжится, но в пределах показателя инфляции.
24.02

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (10-16 марта)

Расширение Ленты на Алтае, крупная сделка по покупке light industrial, собственный склад Делимобиль, пополнения портфеля CORE.XP в управлении и девелоперского портфеля ЛСР в Москве, а также новые материалы из журнала CRE - о возможном возвращении международных консультантов, аудиторов и юристов на российский рынок.
16.03
Источник: Lynks Property Management
Открытие

Acoola открылась в ТРЦ «Южный»

Магазин детской одежды занял помещение площадью 166 кв. м на втором этаже торгово-развлекательного центра.
13.03
Источник: IBC Real Estate
Экспертный анализ

Сто шагов назад: как изменит рынок возвращение иностранных консультантов и аудиторов

На фоне «глобальной оттепели» в геополитике, отрасль уже больше месяца обсуждает сценарии возвращения в Россию иностранных бизнесов, связанных, прежде всего, с ритейлом и производствами. Однако главные битвы на рынке, безусловно, начнутся в случае «второго прихода» в любом статусе наиболее зависимых от человеческого капитала игроков: «большого» консалтинга, аудиторских и юридических фирм.

Начало. О том, как в случае возвращения в Россию «ильфы» будут конкурировать с «рульфами», и что будет с «ньюльфами» на юридическом рынке - читайте завтра.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
12.03
Источник: Land Law Firm
Экспертный анализ

«Ильфы», но без Петровых: как будут возвращаться иностранные юридические практики недвижимости

Некоторые юридические фирмы, покинувшие Россию три года назад, могут вернуться уже в ноябре-декабре, в том случае, если в стране снова начнут работать – в любом статусе – их международные клиенты. Однако рынок слишком изменился, и въехать на белом коне, как в девяностые, уже не получится, убеждены эксперты: российские команды бывших «ильфов» рассеялись по компаниям-«рульфам» или создали фирмы- «ньюльфы»; конкуренция, особенно в практике недвижимости и строительства, вышла на новый уровень и стала жёсткой, как никогда; кадров мало и они дороги, а завоёвывать доверие многих локальных клиентов придётся заново.

Продолжение. Начало см. здесь.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
13.03
Источник: Instone Development
Сделка

Wildberries арендовала 16 500 кв. м в “Гранате”

Компания заключила долгосрочный договор аренды второго здания нового индустриального парка девелопера Instone Development. Консультантом сделки выступила компания NF Group.
14.03
Источник: cre
Сделка

ЛСР купила участок на Воздвиженке

ЛСР построит элитный жилой комплекс недалеко от Кремля.
 
 
12.03
Источник: Пионер
Сделка

«Останкино Бизнес Парк» примет нового арендатора

Компания «Контур.Фокус» переезжает в новый офис.
 
14.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre