Аналитики консалтинговой компании CORE.XP и девелопер Level Group провели совместное исследование динамики изменения цен продажи площадей в бизнес-центрах Москвы в зависимости от стадии строительства. Согласно полученным данным, в среднем стоимость квадратного метра на момент ввода бизнес-центров в эксплуатацию с начала строительства увеличивается на 40%. Это связано с рядом факторов: ростом цен на строительные материалы, колебанием валютных курсов и увеличением затрат на рабочую силу. Среднегодовой темп роста цен с 2019 по 2024 год составил 16% для всех классов офисных объектов, однако наибольшее увеличение стоимости наблюдается в бизнес-центрах класса А, которые на данный момент составляют около 90% нового строительства.

Как показали исследования, покупателям приходится платить большую цену на стадии котлована, чем на более поздних этапах строительства. Это связано с тем, что на ранних этапах строительства инвесторы готовы платить премию за потенциальную выгоду от будущего роста стоимости объекта. По мере приближения к завершению строительства темпы роста цен замедляются, так как основные риски уже минимизированы, а объект становится более предсказуемым с точки зрения доходности. На февраль 2025 года стоимость квадратного метра в строящихся офисах класса А, предлагающихся целиком под штаб-квартиру, достигает 394 000 рублей, в то время как в готовых зданиях цена ниже — 320 000 рублей за квадратный метр. В бизнес-центрах, которые реализуют площади в нарезку, ситуация выглядит немного иначе: в строящихся зданиях цена составляет 390 000 рублей за квадратный метр, а в готовых офисах — 408 000 рублей.

На более ранних стадиях офисы в нарезку покупают инвесторы, которые рассчитывают на рост стоимости. В среднем в первые два года в строящихся проектах выкупают порядка 40-60% площадей. Для собственных нужд покупатели приобретают офисы на более поздних стадиях, когда объект близок к сдаче. При этом к моменту ввода бизнес-центров в эксплуатацию в среднем выкупается порядка 80% площадей.

В 2024 году доля конечных пользователей в сделках по покупке офисов увеличилась до 84%, что связано с дефицитом готового офисного продукта. Также становится популярной смешанная модель — покупка офисов под собственные нужды с частичной сдачей в аренду.

Прогнозы на 2025 год свидетельствуют о том, что рост цен на офисные помещения продолжится, особенно на фоне повышения арендных ставок, высокой стоимости заемных средств и низкой вакансии.

«В Москве в офисном сегменте классов А и В+ объем потенциального спроса пока превышает доступное предложение. Мы ожидаем увеличения интереса к строящимся объектам не только со стороны крупных компаний, но и со стороны малого и среднего бизнеса, поскольку в рамках реализуемой программы КРТ устаревшие форматы офисов, которые располагались в реорганизуемых промзонах или на территориях бывших производственных учреждений, будут снесены, и арендаторы будут вынуждены искать новые помещения, — прокомментировала Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group. — Этот процесс ускорит обновление офисного рынка, а качественные бизнес-центры становятся магнитом для крупных арендаторов и инвесторов, готовых платить премию за офисы в удобной локации и с развитой инфраструктурой».

«В условиях крайнего дефицита офисов в готовых объектах государство продолжит поддерживать развитие офисного рынка через программы комплексного развития территорий (КРТ) и мест приложения труда (МПТ). Меры, направленные на стимулирование строительства коммерческой недвижимости, способствуют созданию новых деловых кластеров, а также расширению уже популярных и востребованных локаций, привлекая дополнительные инвестиции в офисную недвижимость Москвы», — подчеркнул Василий Григорьев, директор отдела исследований рынка CORE.XP