В рамках конференции были проведены две сессии - «PRO инвестиции» и «PRO склады». В целом эксперты позитивно оценивали состояние рынка, подчеркивая, что склады являются надежным инструментом сохранения средств. Дискуссия между профессионалами коснулась ставки капитализации. В течение обеих сессий выступающие подчеркивали, что все представители бизнеса ждут понижения ключевой ставки ЦБ РФ (в рамках проведенного электронного голосования участники конференции «озвучили» свое желание видеть ключевую ставку в размере от 16%). В связи тем, что процент банковского вознаграждения вырос, компании пытаются искать механизмы снижения процентов, а также возможности переложить процентную нагрузку и обеспечить доходность. Но бесконечно повышать ставки аренды невозможно. И хотя во многих регионах компании-резиденты, чтобы поддержать владельцев складов, согласились на увеличение ставок аренды, а порой даже выступали инвесторами или соинвесторами продолжения строительства новых площадей, это не сможет поддерживать рынок в течение долгого времени. Нулевая вакантность последних лет – явление крайне позитивное, но наступит момент, когда на рынке произойдет насыщение, впрочем, по мнению большинства, произойдет это не в 2025 г. Пока же на рынок активно вернулась «субаренда».
Ожидаемый цикл высоких ставок, по прогнозам экспертов, продлится в течение 2-3 лет, и, чтобы пережить данную ситуацию, необходимо иметь наименьшую процентную нагрузку. У тех компаний, которые имеют горизонт инвестирования от 5 лет, больше надежд на понижение ключевой ставки ЦБ РФ. При этом они подчеркивают, что складская недвижимость является оптимальной для консервативного инвестора, а также для розницы. Кроме того, фонды активно предлагают именно складской сегмент в качестве дополнительного наполнения для грамотно составленного инвестиционного портфеля.
Ожидаемый цикл высоких ставок, по прогнозам экспертов, продлится в течение 2-3 лет, и, чтобы пережить данную ситуацию, необходимо иметь наименьшую процентную нагрузку. У тех компаний, которые имеют горизонт инвестирования от 5 лет, больше надежд на понижение ключевой ставки ЦБ РФ. При этом они подчеркивают, что складская недвижимость является оптимальной для консервативного инвестора, а также для розницы. Кроме того, фонды активно предлагают именно складской сегмент в качестве дополнительного наполнения для грамотно составленного инвестиционного портфеля.
Во второй части конференции эксперты представили аналитический обзор рынка. Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group, озвучил главные цифры: «Объем рынка складской недвижимости в России – 50,2 млн кв. м. При этом 26 млн кв. м приходится на Москву и МО; 5,5 млн кв. м – Санкт-Петербург и Ленобласть. Регионы России оставляют за собой 37% рынка в количественном соотношении, и это 18.7 млн кв. м. Крупными «складскими» центрами являются не только обе столицы, но и Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Самара, Краснодар, Ростов-на-Дону, Воронеж и Нижний Новгород».
В 2025 г. нас ждет рекордный объем нового строительства в сегменте складов, при этом более половины новых площадей разместятся именно в регионах. При этом вакантные площади в объеме ввода могут составить до 32%, а именно 2,5 млн кв.м. Формат Light Industrial останется популярен и продолжит свое развитие.
Дмитрий Хорохордин, партнер, директор по работе с корпоративными клиентами департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group подчеркнул, что рынок менялся даже с момента проведения прошлой конференции: «В Москве вакансия выросла в 10 раз, появилась субаренда, явление, которое мы не наблюдали с 2022 г. Также появилась скрытая вакансия, которую необходимо учитывать: некоторые компании не продлевают контракты, кто-то планирует снизить расходы на аренду и ищет более бюджетные варианты. Потенциальная вакансия на 2025 год – 7%».
В заключение выступлений эксперты высказали свое мнение, что 2025 год является во многом «переходным периодом», а многое будет зависеть от общей ситуации, как экономической, так и геополитической. При этом на фоне снижения ключевой ставки рынок может продемонстрировать рост.
