Офисы Москвы: строят рекордно, но продавать будут долго

Согласно июльским данным компании Ricci с участием Stone, А101, Forma, Pioneer и Coldy, до 2029 г. в столице заявлено к вводу порядка 5,47 млн кв. м. офисных площадей, что на 10% превышает совокупный объем нового предложения за предыдущие 10 лет (2014-2024 гг.). Тем не менее, фактическая реализация данного объема может растянуться на расширенный временной интервал – до 2035 г., указывают аналитики компании.

Перспективы практической реализации указанных планов в значительной степени будут определяться складывающейся макроэкономической конъюнктурой. При этом жесткий курс денежно-кредитной политики, проводимой Банком России в целях сдерживания инфляционного давления, оказывает сдерживающее воздействие на деловую активность, ограничивая возможности доступа предприятий к финансовым ресурсам и замедляя инвестиционную динамику в ряде ключевых секторов экономики.

Существенное влияние на структуру офисного девелопмента оказала программа создания мест приложения труда (МПТ), в результате чего изменилась география будущих бизнес-кварталов – девелоперы начали активное освоение в исторически жилых районах Москвы, где появляются современные деловые центры, соответствующие более доступному классу. Среди новых игроков – застройщики из сегмента жилой недвижимости, адаптирующие свои бизнес-модели под офисные продукты.

На фоне высокой инфляции и дорогого банковского финансирования наблюдается перераспределение спроса в сторону небольших офисных блоков. Это связано с тем, что их приобретение финансируется преимущественно с использованием собственных средств малого бизнеса и инвесторов. В 2024 г. на формат ДКПБВ (договор купли-продажи будущей вещи) пришлось 70% всех сделок на московском рынке офисной недвижимости, а к концу 2025 г. этот показатель, по прогнозам, достигнет 90%.

Важно отметить, что увеличение объемов офисных площадей без четкой сегментации по классам может привести к дефициту предложения в определенных нишах, в частности в сегменте В+ класса, который на текущий момент практически не представлен в реализации. Стабилизация ситуации требует от девелоперов пересмотра продуктовых стратегий – выигрывать будут проекты, способные предложить актуальные форматы рабочих пространств как в традиционных, так и в развивающихся бизнес-локациях, обеспеченные современнейшей инфраструктурой, отвечающей требованиям целевой аудитории, и представляющие собой инвестиционный инструмент.

Эксперты прогнозируют рост арендных ставок в премиальных сегментах класса А+, а также их стабилизацию в децентрализованных локациях и проектах с «мелкой нарезкой» в рамках цикла рынка офисной недвижимости в период с 2025 по 2028 гг.