IBC Real Estate: Ввод складов за полугодие поставил рекорд, но годовой рекорд откладывается

По итогам I полугодия 2025 года на рынке складской недвижимости России зафиксирован исторический максимум по объему нового строительства. В эксплуатацию было введено 2,7 млн кв. м складских площадей, что в 2 раза превысило показатель аналогичного периода прошлого года. Предыдущий рекорд по итогам I полугодия был зафиксирован в 2014 году, когда объем нового строительства в первой половине года достиг 2,2 млн кв. м. 

Наиболее высокие показатели зафиксированы в Московском регионе, где было введено в эксплуатацию 982 тыс. кв. м, что на 67% превысило аналогичный показатель прошлого года. Также прирост объемов ввода по сравнению с итогами I полугодия 2024 года зафиксирован в ключевых региональных хабах (регионы, где объем существующих складских площадей превышает 1 млн кв. м), совокупный объем нового строительства в которых составил 576 тыс. кв. м (+3% г/г) и в развивающихся региональных хабах (регионы, где объем существующих складских площадей не превышает 1 млн кв. м), где совокупный показатель составил 971 тыс. кв. м, что в 4 раза превысило прошлогоднее значение. Снижение показателя произошло только в Санкт-Петербурге и ЛО (-12% г/г) – объем введенных в эксплуатацию складских площадей составил 209 тыс. кв. м.



Ключевым фактором значительного прироста нового предложения за пределами Москвы и Московской области стал спрос со стороны онлайн-ритейлеров и маркетплейсов, который наблюдался в предыдущие 2 года. Развитие электронной коммерции и освоение новых территорий требует создания распределительных центров ближе к потребителю, что обеспечивает сокращение сроков доставки и повышение качества клиентского сервиса. Именно поэтому в регионах России наблюдается значительный объем ввода не только BTS-проектов (644 тыс. кв. м или 37% от общего объема регионального ввода), но и строительство собственных объектов онлайн-операторов (632 тыс. кв. м или 36% от общего объема регионального ввода). При этом на спекулятивные проекты пришлось всего 27% (479 тыс. кв. м) от общего объема ввода в Санкт-Петербурге и ЛО, ключевых и развивающихся хабах. 

Крупнейшими региональными объектами, введенными в эксплуатацию за I полугодие 2025 года, стали: собственный складской комплекс Сима-Ленд в Екатеринбурге (138 тыс. кв. м), новые логистические центры Wildberries в Самаре (129 тыс. кв. м) и во Владимире (119 тыс. кв. м), распределительный центр Ozon в Санкт-Петербурге (90 тыс. кв. м) и в Воронеже (66 тыс. кв. м).

В Москве и Московской области иная тенденция – в структуре ввода преобладают спекулятивные объекты, и доля составила 68% от общего объема. Насыщение рынка новым предложением на фоне замедления спроса ведет не только к росту доли вакантных площадей, но и влияет на снижение ставок аренды. 

Аналитики IBC Real Estate прогнозируют, что по консервативным оценкам, совокупный объем ввода в России по итогам 2025 года составит 4,5 млн кв. м, из которых 2,2 млн кв. м придется на Москву и МО, оставшийся объем – на регионы.
 

«Рекордные объемы ввода по итогам первого полугодия 2025 года стали ответной реакцией девелоперских компаний на рекордные показатели спроса в предыдущие 2 года. В условиях снижающейся деловой активности на рынке появляется все больше свободных помещений, рынок постепенно идет к стабилизации и балансу между спросом и предложением. Сохранение данных тенденций ожидается в ближайшей перспективе до конца года и в следующем 2026 году», – отмечает Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.