Лев Мазараки: как проекты КРТ меняют Москву

Новый стандарт городской среды

Когда в конце 2020 года был принят Федеральный закон № 494-ФЗ, который ввел в общероссийскую градостроительную практику механизм КРТ, многие восприняли это как техническую новеллу. На практике же законодатель ответил на системный запрос: прежние инструменты градостроительного планирования, не позволяли синхронизировать все аспекты развития больших территорий. Программа КРТ обеспечила такую возможность, став универсальным механизмом для повышения экономической привлекательности российских городов и поселений, в том числе через поддержку малого бизнеса, развитие сервисов и создание новых рабочих мест.

Как отмечал министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин, российская строительная отрасль изменила логику развития — от возведения отдельных объектов к формированию комплексной среды, где жилье, общественные пространства, социальная, транспортная и инженерная инфраструктура  создаются как единая система.  Такой подход позволяет не просто строить квадратные метры, а создать комфортные и современные территории для жизни, где все необходимое — в шаговой доступности.

По данным Минстроя, за пять лет по проектам комплексного развития территорий введено в эксплуатацию около 5,5 млн кв. м недвижимости, из них 4,6 млн — жилье. Сегодня в 81 регионе России  реализуется одновременно более 1,5 тыс. проектов КРТ, их градостроительный потенциал  составляет почти 230 млн кв. м недвижимости.  К 2030 году проекты КРТ должны составлять 10% от общего ввода жилья в стране — такой ориентир для качественного обновления российских городов выделил в октябре вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

Большой Сити: курс на полицентричность

Самым масштабным проектом КРТ в стране сегодня является «Большой Сити» в Москве, который предполагает реорганизацию неэффективно используемых участков бывших промышленных зон на территории четырех округов столицы — Центрального, Западного, Северо-Западного и Северного. В рамках масштабной программы московские власти планируют вернуть в городской оборот порядка 800 га земли, обеспечив возведение нескольких миллионов квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости и создав свыше 260 тысяч новых рабочих мест. Речь идет о формировании современной и сбалансированной городской территории смешанного функционального назначения.

По словам мэра Москвы Сергея Собянина, «Большой Сити» станет одним из важных столичных центров экономической активности. Здесь появятся современные офисные комплексы, инновационные бизнес-кластеры, высокотехнологичные логистические центры, а рабочие места сформируются вдоль основных магистралей и вблизи станций общественного транспорта.

Не менее важен инфраструктурный аспект. В рамках проекта предусмотрено строительство около 25 км дорог, новых мостов, реконструкция набережных и транспортных развязок. И это заметно меняет логику передвижения и ценность прилегающих территорий. Таким образом, городские власти создают системное значение нового городского и общественного кластера, задавая вектор полицентричной Москвы на будущие десятилетия.

Инвестиционная привлекательность «Большого Сити» подтверждается и рыночной статистикой. В первом полугодии 2026 года здесь было заключено 582 сделки, суммарный объем инвестиций превысил 55 млрд рублей. Несмотря на колебания активности по сравнению с рекордным 2025 годом, интерес инвесторов остается высоким, поскольку рынок оценивает не только текущие показатели, но и долгосрочный потенциал территории.

По оценкам экспертов, «Большой Сити» закрепился как один из самых динамичных субрынков столицы. По данным аналитиков ГК «Стилобат», за два года объём предложения в премиальном сегменте жилья вырос на 76% — с 1,6 тыс. до 2,9 тыс. квартир и апартаментов, а средневзвешенная цена достигла 1,3 млн рублей за кв. метр, прибавив 37%. В сегменте «делюкс» количество лотов выросло с 5 до 49, а цена — на 59%, до 4,4 млн рублей за «квадрат». По динамике цен зона «Большого Сити» уступает лишь Хамовникам, подтверждая высокую инвестиционную активность. За два года цены здесь выросли на 39%, опередив Пресненский район (+37%) и Якиманку (+15%). Эти показатели — не просто рыночная конъюнктура. Это сигнал: инвестор поверил в полицентричную модель.

Пилот для страны: как масштабируется московский опыт

Московский проект «Большой Сити» становится ориентиром для развития крупных городских агломераций России — в первую очередь в выстраивании транспортной связности и создании многофункциональных узлов. Уже сегодня Екатеринбург, Новосибирск и Казань используют отдельные элементы московской модели, формируя многофункциональные кластеры рядом с транспортными хабами. При этом итоговая конфигурация этих территорий всегда определяться спецификой города: его историей, рельефом, структурой спроса.

Москва показывает: полицентричность — это не модный термин, а работающая экономическая модель. Там, где жильё, офисы и общественные пространства проектируются как единый организм, а транспортная инфраструктура опережает или синхронизируется с вводом недвижимости, рождается новая ценность — комфортная городская среда, которая привлекает жителей и инвесторов. И именно эта ценность становится главным активом на рынке коммерческой и жилой недвижимости следующего десятилетия.