LCM Consulting занимается антикризисным PM-управлением ТРЦ Мегаполис с января 2023 года. За первые 9 месяцев удалось остановить падение доходности и частично снизить вакансию в торговом центре - уже в IV квартале 2023 года финансовые показатели объекта развернулись в сторону роста. Наиболее ощутимый результат реконцепции достигнут во втором полугодии 2024 года. Сработал накопительный эффект постепенного обновления tenant-mix, когда в период подготовки к осенним открытиям в ТРЦ стал виден масштаб проделанной работы в объекте. В ноябре’24 года посещаемость впервые за 5 лет достигла допандемийного уровня. Еще одним результатом реконцепции стало развитие социально-значимых сервисов и перепрофилирование Мегаполиса в МФК.
«Стартовый аудит в 2023 году показал, что в структуре предложения 40% GLA приходилось всего на два сегмента - FMCG и одежда. Вакансия была 24%, не хватало «якорной силы» на трех из пяти этажей, а часть форматов ритейла устарела. Необходимо было скорректировать планировки и функциональное зонирование, чтобы увеличить арендопригодную площадь и эффективность циркуляции потоков посетителей, - комментирует Марина Сухарева, директор департамента консалтинга, развития и продвижения. - Поэтому работа началась сразу по нескольким направлениям: дозаполнение объекта арендаторами, локальный реброкеридж, переговоры с арендаторами о сокращении/расширении и обновлении некоторых торговых форматов, выравнивание арендных платежей и стабилизация арендного потока, а также развитие внутреннего рекламного потенциала и усиление брокериджа рекламы с целью коммерциализации объекта и получения дополнительных доходов в моменте»
С IV квартала 2023 года финансовые показатели Мегаполиса развернулись с сторону роста, а в IV квартале 2024-го прирост ежемесячного арендного LFL дохода составил ~ 13%. Однако, уже в конце I квартала 2025 года, с учетом подписанных контрактов и ожидаемых открытий, показатель вырастет до 30%.
Существенный рост трафика зафиксирован также в IV квартале этого года. Впервые за 5 лет посещаемость ТРЦ в ноябре достигла допандемийных значений 2019 года. Декабрь, судя по данным посещаемости за первые три недели, покажет аналогичный результат. Рост трафика в период подготовки Мегаполиса к крупным осенним и зимним открытиям вызван интересом аудитории к новым витринам, которые заметно преобразили торговые галереи, а также активным онлайн B2C позиционированием объекта и запуском маркетинговых мероприятий в ТРЦ.
За весь период реконцепции по состоянию на декабрь’24 в объект зашли 38 новых арендаторов, включая 18 федеральных брендов, 2 из которых стали якорными в сегментах DIY&Household и фитнес. В общей сложности сдано в аренду более 15 000 кв. м, а вакансия в Мегаполисе, с учетом увеличения GLA объекта в процессе оптимизации, снижена с 24% до 6%.
Источник: LCM Consulting
Развитие сегмента DIY&Household обусловлено продолжающейся жилой застройкой Нагатинской поймы. Доля операторов в сегменте составляет сейчас ~ 10% GLA с якорным арендатором Домикс площадью 1 240 кв. м, который откроется в ближайшие дни. Ключевыми брендами товаров для дома и ремонта стали ранее работавшие в «Мегаполисе» Arya home и Roombel, а также новые Küchenland Home, Cozy Home, ВсеИнструменты.ру и Отделкино City.
«На момент начала реконцепции в Мегаполисе отсутствовал фитнес-оператор. Поэтому открытие Spirit.Fitness площадью 2000 кв. м могу, без преувеличения, назвать обновлением 2024 года. Тем не менее, мы продолжим развитие сегмента и ЗОЖ-инфраструктуры в ТРЦ. Уже в декабре для сотрудников и посетителей на 4 этаже стал доступен зал настольного тенниса, а для киберспортсменов буквально на днях открылось современное игровое пространство Colizeum, – комментирует Виктория Гончарова, руководитель департамента брокериджа LCM Consulting. – Сделкой 2024 года также стала аренда 5-го офисного этажа площадью более 3 900 кв. м под штаб-квартиру компании IT Partner. Сегодня около 400 сотрудников офиса естественным образом конвертировались в постоянных посетителей ТРЦ»
Другими брендами, открывшимися в Мегаполисе в период реконцепции стали: обувь Zenden, ювелирный Sokolov, кондитерские магазины Аленка и Тортомастер, дрогери Подружка, BK | белорусская косметика, Теле2, e-commerce – пункт выдачи Ozon и постоматы Яндекс, СберЛогистика, AliExpress. Новые сервисные операторы - Coral Travel, Копирка и автоцентр Goodlook Detailing.
Эдуард Тишко, управляющий партнер и генеральный директор LCM Consulting: «Ключевыми задачами 2025 года станут физическое обновление здания и полноценное маркетинговое репозиционирование объекта в МФК Мегаполис. 6-этажный объект фактически уже является одним из первых МФК в Нагатинской пойме. С 2008 года этажи с – 1 по 4 занимает окружной ТРЦ, а на 5 и 6 этажах работает бизнес-центр. Кроме того, репозиционирование в МФК связано с развитием социально-значимых сервисов в ТРЦ и является обоснованным инструментом дальнейшего развития объекта. Публичная смена формата повлечет за собой не только ребрендинг, но и появление новых операторов социально-ориентированных сегментов и, возможно, перегруппировку арендаторов внутри здания. Что касается физической реновации здания, то в следующем году МФК Мегаполис ждет обновление фуд-корта и перезапуск кинотеатра в новой концепции, которая уже разработана арендатором Радуга Кино»
