Индустриальная недвижимость: рост возможен

Развитые рынки Северной Америки и Западной Европы пострадали в первую очередь - стагнация здесь была замечена уже в начале 2008 года. К концу 2008 года влияние мирового финансового кризиса ощущалось уже во всех регионах мира.

В то же время, отмечают в Cushman & Wakefield, наилучшие показатели в 2008 году среди рынков индустриальной rнедвижимости были у стран Центральной и Восточной Европы и Южной Америки.

Все-таки рост

В то же время, отмечают в Cushman & Wakefield, рост арендных ставок в Центральной и Восточной Европе в 2008 году составил 6,7%, что почти соответствует показателям 2007 года. Рынки Польши и Украины вели себя достаточно активно на протяжении прошлого года. Это связано с высоким спросом на относительно небольшой объем имеющихся в этих странах качественных помещений. Арендные ставки в Польше в 2008 году выросли на 28%, в Украине (Киев) – на 25%.

В Южной Америке ставки на индустриальные помещения выросли за год на 12,4%. В Бразилии (Рио-де-Жанейро) зафиксированы рекордные показатели роста ставок за год в размере 46%. На рынках США и Канады, наоборот, арендные ставки снизились в прошлом году на 0,4%.

Самые дорогие

Близлежащий район лондонского аэропорта Хитроу уже восьмой год подряд является самой дорогой точкой мира для аренды индустриальной недвижимости, стоимость которой в 2008 году составила є185 за кв. м. в год. Второе место в рейтинге занимает Токио (є179), а столица Ирландии опустилась со второго на третье место (є157).

Двухъярусный рынок

Согласно данным CB Richard Ellis, в Европе наблюдается возникновение двухъярусного рынка индустриальных и складских помещений.

Характер спроса на индустриальные и складские объекты недвижимости, считают в CBRE, во многом, определяется тем, что арендаторы помещений, вынуждены сокращать свои операционные расходы (все расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости (оплата коммунальных услуг, расходы по текущему ремонту, налоги и сборы, связанные с недвижимостью и т. п.), и повышать прибыльность объекта. На фоне падения спроса на свои продукты и услуги, арендаторы рационально подходят к использованию своих помещений, пытаясь реорганизовать арендованное пространство, сдать неиспользуемые площади в субаренду или же реконструировать помещения таким образом, чтобы модернизация повлияла на улучшение ведения бизнеса в целом.

Ожидается, что в 2009 году главные экономические показатели, которые влияют на состояние индустриального рынка недвижимости в целом, включая объем инвестиций и потребительские расходы, приобретут негативный характер. Наряду с этим, основным вопросом на повестке дня у многих арендаторов, остается вопрос о сокращении расходов. Компании-производители вынуждены идти на это, чтобы решить проблемы с резервом производственной мощности и тенденцией падения цен на многие товары, в то время как дистрибьюторы изо всех сил стремятся повысить эффективность продаж внутри всей торговой сети. Данная тенденция безусловно отражается на общем фоне падения активности на рынке аренды помещений, а также падением спроса на индустриальные и логистические объекты недвижимости, но она же определяет рост спроса и конкуренции на самые качественные помещения.

Что привлекает арендаторов

Также на сокращение расходов и повышение эффективности здания влияют такие факторы, как качество отделки помещения и эксплуатационная способность здания. Согласно новому Обзору рынка индустриальных и складских помещений, CB Richard Ellis, арендаторов, привлекают объекты, которые имеют выгодное месторасположение, хорошую эксплуатационную способность, а также возможность реорганизации. Спрос на такие объекты, приносящие прибыль, растет. Многие компании, даже в странах развитой экономики, до сих пор продолжают работать в несовременных помещениях, в перспективе собираясь переехать в более эффективные индустриальные и складские помещения, даже в условиях общего падения спроса на объекты недвижимости.

Гай Фрэмптон, руководитель индустриального и логистического направления CB Richard Ellis, региона EMEA, комментирует: «Арендаторы индустриальной и складской недвижимости ищут здания с хорошей эксплуатационной способностью и возможностью реорганизации, что может способствовать повышению эффективности работы и сокращению расходов. Несмотря на общее падение арендных ставок на существующие на рынке здания в прошлом году, арендные ставки на помещения, оборудованные специально под конкретного клиента, стали расти. Вследствие чего, для многих европейских стран стало характерно возникновение двухъярусного рынка индустриальных и логистических помещений».

Активность в секторе ритейла продолжает оставаться двигательным механизмом рынка логистических помещений. Спрос на товары первой необходимости остается сравнительно стабильным. «В некоторых секторах до сих пор наблюдается активность, например, в секторах продуктов питания, хозяйственных товаров и посещений для хранения документации, что как нельзя лучше способствует развитию рынка помещений, оборудованных специально под конкретного клиента», - добавляет г-н Фрэмптон.

Хорошим примером является Германия, одна из стран Европы, где рынок логистических помещений наиболее развит. На рынке аренды помещений наблюдается слабая активность, которая, однако, направлена, в основном, на ведущие рынки и лучшие здания, где спрос на помещения с большой площадью остается относительно стабильным. Наряду с ростом ставок капитализации и дорогим финансированием объектов, данный характер спроса приводит к росту арендных ставок на помещения, оборудованных специально под конкретного клиента. Арендные ставки на здания класса А с наилучшим месторасположением могут достигать €70 кв.м в год.

Капитализация

Ставки капитализации на объекты индустриальной недвижимости в странах Европы выросли в течение 2008 года на 1%, что повлекло за собой тенденцию к понижению стоимости земли и прекращение наращивания объемов площадей во всех секторах недвижимости. В результате, наблюдается тенденция к повышению арендных ставок на помещения, оборудованные специально под конкретного клиента. В некоторых странах сделки по покупке подобного рода помещений стали единственным способом приобретения помещений с большой площадью.

«Растущие ставки капитализации привели к возникновению тенденции к повышению арендных ставок и тенденции к понижению стоимости земли. Арендаторы и собственники, занимающие свои помещения, столкнулись с проблемой нахождения девелоперов, которые способны заниматься масштабными девелоперскими проектами в сложившихся рыночных условиях, причем таким образом, что обе стороны смогли бы извлечь выгоду из текущих циклических изменений в структуре спроса и найти помещения, которые бы полностью удовлетворяли потребности обеих сторон в среднесрочной и долгосрочной перспективе», - заключает г-н Фрэмптон.

В России

По данным Knight Frank, девелоперы складских помещений, логистические операторы и конечные пользователи проявляют в России умеренную активность на складском рынке, что свидетельствует о его сохраняющемся потенциале.

Так, крупный российский дистрибьютор лекарств «Катрен» арендовал 6 тыс. м2 под свой распределительный центр во второй очереди «МЛП – Уткина Заводь».

Группа компаний «Евросиб» заявила о своих планах строительства в Санкт-Петербурге третьего терминально-логистического центра, в дополнение к уже имеющимся терминалам «Предпортовый» и «Евросиб–Шушары».

Компании «РЛС» и STS Logistics объявили о слиянии. Объединенная компания будет располагать около 100 тыс. м2 складских площадей класса A и около 50 тыс. м2 площадей классов В и С.

Большая часть проектов в регионах в настоящее время заморожена. Продолжается реализация только нескольких проектов крупных федеральных девелоперов, находящихся на финальных стадиях строительства – не более 150–200 тыс. м2 в целом по стране. Уровень свободных площадей в отдельных городах достигает 50–70%.

Компания Megalogix сообщила об окончании строительства логистического парка Megalogix–Новосибирск площадью 120 тыс. м2. Компания планирует полностью сдать складские площади в аренду до середины II квартала 2009 года.

Компания Quinn Group завершила строительство в Казани 83 тыс. м2 складских площадей в логистическом комплексе «Q-Park Казань». В комплексе имеются незанятые площади.

Федеральные и региональные власти проводят секвестр бюджетов во многом за счет отказа от реализации объектов транспортной инфраструктуры.

Брянская, Московская, Саратовская области и еще пять регионов отказались от капитального ремонта, сократили расходы по благоустройству, освещению и содержанию дорог. В Новосибирской области на ремонт дорог в 2009 году будет потрачено на 24,2% меньше запланированного. Минфин РФ снизит трансферты на программы по модернизации транспортной системы РФ (на 31 млрд руб), по строительству дорог (на 12,6 млрд руб). Будет сокращена программа строительства дорог в 2009 году.