На фоне колебаний курса валют и девальвации рубля инвестиции в недвижимость оцениваются специалистами как наиболее стабильные. Даже в период острых кризисов, сопровождаемых снижением цен, стоимость недвижимости быстро возвращается к предкризисному уровню, позволяя инвесторам нивелировать инфляционные издержки. Эксперты сегодня выделяют три основных сегмента недвижимости, демонстрирующих наибольшую доходность.
Первое место – апарт-отели
Лидирующую позицию в настоящее время занимает сектор апартамент-отелей, доходность которого оценивается специалистами в 10-15% годовых.
Среди успешно реализуемых проектов – комплекс апартаментов Vertical на Московском проспекте, 73, в реализации которого компания NAI Becar выступила инвестором и девелопером. В данный момент объект только готовится к сдаче, но более 70% апартаментов уже продано. Среди новых проектов апарт-отелей можно отметить Salut! в Московском районе и AVENUE-APART на Петроградской стороне Санкт-Петербурга.
Второе место – встроенные торговые помещения и торговые комплексы
На втором месте по уровню доходности находится сегмент торговой недвижимости. Во многих городах России коэффициент обеспеченности торговыми площадями в разы отстает от среднего показателя Европы. При такой нехватке торговых площадей, проще найти арендаторов, обеспечить хорошую проходимость объекта и получить устойчивый доход.
Прошлый год побил все рекорды по объему инвестиций в торговую недвижимость. Morgan Stanley Real Estate Investing инвестировал в Московский ТРЦ «Метрополис» 1,2 миллиарда долларов. «РосЕвроДевелопмент» приобрел в Новосибирске ТРЦ «Аура». Группа компаний «Ташир» продолжает инвестировать в торговую недвижимость и строит на территории Новой Москвы 18-тый торговый центр «РИО».
Хотя необходимо отметить, что при высокой доходности данный сегмент коммерческой недвижимости отличается и большими сопутствующими расходами на клининг и эксплуатацию, и более высокими требованиями к качеству управления. Однако при профессиональном подходе удается снижать издержки и в разы увеличивать доходность.
Так, в торговом центре «Смайл», приобретенном NAI Becar совместно с партнером, за год удалось увеличить доходность на 30% за счет ротации арендаторов, эффективного продвижения, пересмотра арендных ставок и сокращения оперативных расходов.
Третье место – склады и офисы
Замыкают тройку лидеров самой доходной недвижимости склады и офисные здания. По мнению экспертов, сегодня целесообразно приобретать склады и офисы, которые на момент продажи уже приносят от 10% годовых. Как правило, это действующие складские и офисные объекты, заполненные арендаторами. В данные объекты готовы вкладывать средства как западные, так и российские инвестиционные фонды, которых интересует низкорисковые активы, приносящие стабильные финансовые потоки.
Например, в ноябре 2013 г. Фонд Russian Commercial Properties Partners II под управлением UFG Real Estate приобрел у компании Capital Group БЦ класса А «Имперский Дом», распложенный в Москве в Якиманском переулке. БЦ заполнен такими арендаторами, как Johnson & Johnson, L’Oreal, и Pernod Ricard.
В любом случае успешность инвестирования в любой объект коммерческой недвижимости в первую очередь зависит от характеристик самого объекта: его расположения, текущего состояния, потенциала развития. Только совокупная оценка на основе всего комплекса факторов, может помочь адекватно оценить инвестиционные риски и просчитать финансовый выхлоп от конкретного объекта.
