Петербургский рынок недвижимости: дно пройдено, дальше – только рост

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге

5187

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге

С начала года рынок коммерческой недвижимости Петербурга демонстрирует долгожданное оживление: девелоперы приступили к разморозке целого ряда проектов и начали осторожно рассматривать новые, а покупатели и продавцы заметно сблизились в своих ценовых ожиданиях.

В частности, оживают проекты в сегменте гостиничной недвижимости, что связано с разработанными правительством города преференциями в преддверии Чемпионата мира по футболу. По мере сокращения предложения крупных блоков в качественных бизнес-центрах возобновляется интерес к девелопменту офисных объектов, по большей части по схеме реконструкции в связи с низкой доходностью нового строительства; обсуждаются проекты под конкретных конечных пользователей. В сегменте ритейла наибольший интерес представляют проекты локальных торговых центров в новых районах массовой жилой застройки. Пока активность девелоперов коммерческой недвижимости сфокусирована на градостроительной проработке проектов, переговорах с партнерами и банками, пересмотре концепций и финансовых моделей проектов. Однако уже в этом году мы ожидаем официального запуска новых проектов.

Активность отмечается и на рынке инвестиций в недвижимость. За последний год сформировались условия, которые подтолкнули как покупателей, так и продавцов выйти из режима ожидания и начать действовать. С одной стороны, достигли «дна» операционные показатели объектов, и их дальнейшее снижение сегодня выглядит маловероятным. За последний год также несколько сократилась стоимость капитала. С другой стороны, в стране произошла стабилизация экономической ситуации. Все это привело к тому, что покупатели начали смотреть на рынок недвижимости с большей уверенностью, в то время как многие продавцы снизили запрашиваемые цены, осознав масштаб накопившихся финансовых проблем или чрезмерность своих притязаний. Уже в этом году ожидания продавцов и покупателей начнут совпадать, поэтому мы с уверенностью можем констатировать, что основной спад инвестиционной активности остался позади, и рынок ждут новости о приобретении объектов институционального качества стоимостью свыше 1,5 млрд руб.

Рейтинг привлекательности сегментов недвижимости для инвесторов

1. Самый высокий интерес со стороны инвесторов на текущий момент сконцентрирован в офисном сегменте недвижимости. Структура предложения соответствует спросу: в числе продаваемых объектов недвижимости доля бизнес-центров достигает 67%. Среди наиболее интересных объектов в экспозиции можно отметить такие бизнес-центры, как «Аэроплаза» и «Северная столица», историческое здание на Невском 26, а также офисные особняки в составе крупных жилых комплексов «Царская столица», «Парадный квартал», «Смольный парк» и «Риверсайд», которые могут быть куплены конечными пользователями. С учетом опасений многих компаний инвестировать в развитие бизнеса, наличия большого объема свободных денежных средств и общего тренда по снижению цен на активы, приобретение офисных объектов под собственные нужды становится сегодня выгодной альтернативой депозитам. Так, за последние два кризисных года было заключено порядка 7 подобных сделок, в числе которых – покупка бизнес-центра класса В+ «Грифон Хаус» международной научно-исследовательской компанией PSI, состоявшаяся в конце 2015 г. В настоящий момент мы работаем с запросами конечных пользователей на приобретение офисных зданий площадью от 1 000 до 30 000 кв. м.

2. Несмотря на сохраняющийся интерес к приобретению торговых центров, количество таких объектов в продаже ограничено и, по нашим оценкам, не превышает пяти. Предложение преимущественно сформировано неклассическими вариантами для  инвестирования, требующими финансовых вложений. Так, продаются торговые центры, требующие проведения реконцепции или релизинга, смены управленческой команды и усиления маркетинговой стратегии или даже полной реконструкции. Среди проектов в экспозиции, демонстрирующих рост операционных показателей из года в год, можно отметить ТРК «Лето», переговоры о продаже которого неоднократно велись с серьезными международными инвесторами, однако сделка пока не была заключена.

3. Спрос на качественные складские объекты также есть, однако ожидания по цене продажи все еще превосходят возможности инвесторов. Собственники складов, не желая продавать свои активы на «низком» рынке, не спешат выводить в экспозицию свои объекты. Так, по нашим данным, в Санкт-Петербурге сегодня продается только два качественных складских комплекса

4. Сделки по продаже гостиниц в Санкт-Петербурге заключаются крайне редко. Со стороны инвесторов периодически появляются запросы, однако предложение возникает лишь эпизодически.

С учетом позитивных изменений в законотворчестве в области стратегических инвестиций, появления в экспозиции интересных активов, а также интереса крупных офисных арендаторов к приобретению площадей мы ожидаем, что рынок Санкт-Петербурга вскоре начнет демонстрировать позитивную динамику, выраженную как в приобретении качественных объектов коммерческой недвижимости, так и в запуске новых девелоперских проектов.

 



иГРОКИ РЫНКА

Nikoliers

Косарев Андрей

Консалтинг и брокеридж

Nikoliers

Материалы по теме

Исследования рынка

Как себя чувствуют в кризис резиденты ОЭЗ «Санкт-Петербург»?

По итогам 1 квартала 2016 г. резиденты ОЭЗ «Санкт-Петербург» инвестировали в проекты 1,086 млрд руб.
09.06
Экспертный анализ

В кризис инвесторы из Санкт-Петербурга предпочитают офисный сегмент

По данным департамента управления активами и инвестициями NAIBecar, в 3 квартале 2015 г. доля инвестиций в офисный сектор составила 93% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга.
20.11
Исследования рынка

Загрузка отелей 4-5*в Санкт-Петербурге достигла наивысших показателей за последние 6 лет

Компания Knight Frank Saint-Petersburg проанализировала загруженность отелей в г. Санкт-Петербурге за январь - август 2015 года.

16.11
Точка зрения

Точка зрения на перспективы развития промышленных территорий Санкт-Петербурга

Алла Сидоренко, руководитель направления индустриальной недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»
13.10

журнал CRE 20 (419)

Ноябрь 2
CRE №20 (419) вышел из печати. Номер выпущен при поддержке: Apollax Spacе   KR Properties   Группа компаний «Пионер» В НОМЕРЕ: Актуально РЕДКИЕ КАДРЫ Рынок труда - под влиянием разнонаправленных тенденций Тема номера ОFFICE VIVENDI Останется ли офис HR-брендом? Репортаж А МЫ КРЕПЧАЕМ Ведущие игроки обсудили перспективы рынка FM- и PM-услуг Тренды СОДРУЖЕСТВО НЕЗАВИСИМЫХ СКЛАДОВ Эксперты ожидают бума складов и логистических проектов на территории бывших республи...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (21-27 ноября)

Крупнейшая сделка на рынке торговой недвижимости, первый двухэтажный магазин SELA в рамках проекта Melon Fashion Group по увеличению всех своих форматов, открытие новых торговых центров ADG Group, успехи AFI Development в заполнении офисных площадей, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail – в нашей традиционной подборке.
27.11
Источник: CRE
Сделка

SRV Group продала «Охта Молл»

ТРЦ площадью 140 тыс. кв. м был крупнейшим активом финской группы в России. Консультантом сделки выступила CORE.XP.
21.11
Источник: Melon Fashion Group
Открытие

SELA открыла первый двухэтажный магазин

Площадь торговой точки SELA Moms & Monsters в сочинском ТРЦ «МореМолл» составляет 733 кв. м.
22.11
Источник: CRE
Экспертный анализ

Осторожно, двери открываются

2022-й уже назван годом рухнувших надежд для начавших восстанавливаться после пандемии коронавируса торговой недвижимости и ритейла. Однако новые объекты продолжают открываться, причём, некоторые по принципу – несмотря и вопреки.

Текст: Влад Лория. CRE Retail, ноябрь 2022г.
22.11
Источник: CRE
Открытие

ADG Group открывает «Киргизию» и «Бирюсинку»

«Место встречи Киргизия» площадью 27,8 тыс. кв. м должен распахнуть двери для посетителей в пятницу, а «Место встречи Бирюсинка» на 7 тыс. кв. м получил разрешение на ввод.
24.11
Источник: CRE
Экспертный анализ

То густо, то пусто

Санкции, уход и отказ от работы с российскими компаниями иностранных бизнесов, переформатирование логистики и способов оплаты – эксперты говорят, что в отдельных сегментах уже сейчас начинается «дефицит всего»: от стройматериалов, алкоголя и косметики до ПО и компьютерного «железа».
 
Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE, ноябрь (2) 2022г.
24.11
Источник: AFI Development
Игроки рынка

AFI Development заполнила офисный кластер на Павелецкой набережной

«AFI на Павелецкой» был полностью сдан моноарендатору, в «Плаза Н2О» вакантность достигла 3% (исторический минимум). Доля свободных площадей в принадлежащих компании деловых центрах класса «B» в Даниловском районе столицы не превышает 1%.

21.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre