Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге
С начала года рынок коммерческой недвижимости Петербурга демонстрирует долгожданное оживление: девелоперы приступили к разморозке целого ряда проектов и начали осторожно рассматривать новые, а покупатели и продавцы заметно сблизились в своих ценовых ожиданиях.
В частности, оживают проекты в сегменте гостиничной недвижимости, что связано с разработанными правительством города преференциями в преддверии Чемпионата мира по футболу. По мере сокращения предложения крупных блоков в качественных бизнес-центрах возобновляется интерес к девелопменту офисных объектов, по большей части по схеме реконструкции в связи с низкой доходностью нового строительства; обсуждаются проекты под конкретных конечных пользователей. В сегменте ритейла наибольший интерес представляют проекты локальных торговых центров в новых районах массовой жилой застройки. Пока активность девелоперов коммерческой недвижимости сфокусирована на градостроительной проработке проектов, переговорах с партнерами и банками, пересмотре концепций и финансовых моделей проектов. Однако уже в этом году мы ожидаем официального запуска новых проектов.
Активность отмечается и на рынке инвестиций в недвижимость. За последний год сформировались условия, которые подтолкнули как покупателей, так и продавцов выйти из режима ожидания и начать действовать. С одной стороны, достигли «дна» операционные показатели объектов, и их дальнейшее снижение сегодня выглядит маловероятным. За последний год также несколько сократилась стоимость капитала. С другой стороны, в стране произошла стабилизация экономической ситуации. Все это привело к тому, что покупатели начали смотреть на рынок недвижимости с большей уверенностью, в то время как многие продавцы снизили запрашиваемые цены, осознав масштаб накопившихся финансовых проблем или чрезмерность своих притязаний. Уже в этом году ожидания продавцов и покупателей начнут совпадать, поэтому мы с уверенностью можем констатировать, что основной спад инвестиционной активности остался позади, и рынок ждут новости о приобретении объектов институционального качества стоимостью свыше 1,5 млрд руб.
Рейтинг привлекательности сегментов недвижимости для инвесторов
1. Самый высокий интерес со стороны инвесторов на текущий момент сконцентрирован в офисном сегменте недвижимости. Структура предложения соответствует спросу: в числе продаваемых объектов недвижимости доля бизнес-центров достигает 67%. Среди наиболее интересных объектов в экспозиции можно отметить такие бизнес-центры, как «Аэроплаза» и «Северная столица», историческое здание на Невском 26, а также офисные особняки в составе крупных жилых комплексов «Царская столица», «Парадный квартал», «Смольный парк» и «Риверсайд», которые могут быть куплены конечными пользователями. С учетом опасений многих компаний инвестировать в развитие бизнеса, наличия большого объема свободных денежных средств и общего тренда по снижению цен на активы, приобретение офисных объектов под собственные нужды становится сегодня выгодной альтернативой депозитам. Так, за последние два кризисных года было заключено порядка 7 подобных сделок, в числе которых – покупка бизнес-центра класса В+ «Грифон Хаус» международной научно-исследовательской компанией PSI, состоявшаяся в конце 2015 г. В настоящий момент мы работаем с запросами конечных пользователей на приобретение офисных зданий площадью от 1 000 до 30 000 кв. м.
2. Несмотря на сохраняющийся интерес к приобретению торговых центров, количество таких объектов в продаже ограничено и, по нашим оценкам, не превышает пяти. Предложение преимущественно сформировано неклассическими вариантами для инвестирования, требующими финансовых вложений. Так, продаются торговые центры, требующие проведения реконцепции или релизинга, смены управленческой команды и усиления маркетинговой стратегии или даже полной реконструкции. Среди проектов в экспозиции, демонстрирующих рост операционных показателей из года в год, можно отметить ТРК «Лето», переговоры о продаже которого неоднократно велись с серьезными международными инвесторами, однако сделка пока не была заключена.
3. Спрос на качественные складские объекты также есть, однако ожидания по цене продажи все еще превосходят возможности инвесторов. Собственники складов, не желая продавать свои активы на «низком» рынке, не спешат выводить в экспозицию свои объекты. Так, по нашим данным, в Санкт-Петербурге сегодня продается только два качественных складских комплекса.
4. Сделки по продаже гостиниц в Санкт-Петербурге заключаются крайне редко. Со стороны инвесторов периодически появляются запросы, однако предложение возникает лишь эпизодически.
С учетом позитивных изменений в законотворчестве в области стратегических инвестиций, появления в экспозиции интересных активов, а также интереса крупных офисных арендаторов к приобретению площадей мы ожидаем, что рынок Санкт-Петербурга вскоре начнет демонстрировать позитивную динамику, выраженную как в приобретении качественных объектов коммерческой недвижимости, так и в запуске новых девелоперских проектов.
