Экспертная группа «ВЕТА» подготовила сопоставительный анализ развития рынка street retail в Москве и Нижнем Новгороде, а также обозначила общие тенденции развития этого направления.
В Европе еще с середины прошлого года центральные проспекты, пешеходные улицы и набережные заняты уличной торговлей. В России за последние 20 лет street retail пережил несколько этапов взлетов и падений. Последний расцвет совпал с последним экономическим кризисом, когда и покупатели, и продавцы устремились из больших торговых центров в так называемые магазины у дома и мини-маркеты.
Однако последствия того же кризиса, в том числе санкции, нестабильность рубля, рост курса валют, отзыв лицензий у комбанков, а также введенные параллельно с этим ограничения на уличную торговлю и организация платных парковок привели к стагнации данного сегмента рынка.
От ярмарок и базаров до торговых коридоров
Термин street retail вошел в тезаурус экономических обзоров около 10 лет назад в связи с необходимостью обозначать каким-либо образом формат торговли, отличный от торговых центров и супермаркетов. С английского street retail буквально переводится как «уличная торговля». Естественно, уличная торговля успешно развивалась и до того, как ее выделили в отдельное направление, ведь именно она является самым древним видом торговли. «Предками» современного street retail можно считать ярмарки и базары в древних цивилизациях, а также купеческие лавки в царской России.
Под форматом street retail подразумеваются небольшие магазины и офисные помещения, расположенные на первых этажах зданий. В них работают кафе, турфирмы и экскурсионные бюро, билетные и театральные кассы, пункты выдачи заказов интернет-магазинов, фотосалоны, банки, салоны красоты. В итоге первые этажи улиц превращаются в так называемые торговые коридоры. В Москве самыми насыщенными торговыми коридорами являются Тверская улица, Арбат, Кутузовский проспект, Третьяковский проезд и Столешников переулок, Ленинградский проспект и проспект Мира. В Нижнем Новгороде – улицы Большая Покровская и Белинского, проспекты Гагарина и Ленина, Московское шоссе, Южное шоссе.
По словам экспертов, даже на пике экономического кризиса, когда закрываются многоэтажные торговые центры, торговые коридоры в спальных районах продолжают работать. Поэтому спрос на них у арендаторов есть. Другое дело, что в кризис арендаторы часто меняются, на место одних приходят другие. При этом владельцы кафе стремятся открыть свое заведение именно там, где раньше также располагалось заведение общепита, а не книжный магазин, например, поскольку помещение уже более или менее подготовлено и соответствует нормам СанПина и прочим условиям. Фотостудии тоже стремятся занять место бывшего фотоателье, где произведено зонирование помещения.
Однако в определенный момент может произойти перенасыщение рынка, и спрос сильно отстанет от предложения. И Москва, и Нижний Новгород в данный момент достигли данного пика.
Тенденции «уличной торговли»
Они таковы, что наиболее востребованы помещения формата street retail у операторов сегмента «одежда-обувь», банков и предприятий общепита. Причем владельцы данных заведений спешат занять место в многолюдном спальном районе: и аренда дешевле, и поток потенциальных покупателей больше.
А вот центральные улицы любого города – благоприятная среда для элитного street retail. На них располагаются дорогие бутики и магазины класса «средний плюс», предлагающие одежду, эксклюзивную косметику и парфюмерию, предметы интерьера, компьютерную технику, а также салоны мобильной связи. В формат элитного street retail вписываются и рестораны высокого класса. Более того, в последние годы появилась тенденция, когда брендовые бутики стремятся уйти из-под крыши большого торгового центра и работать по индивидуальному адресу.
В спальных районах концепция инфраструктуры становится гораздо демократичнее, здесь самыми распространенными объектами торговли являются товары и услуги повседневного спроса. Набор ритейла остается таким же, как и в элитном сегменте, но он представлен более дешевыми марками. Таким образом, с точки зрения коммерческой целесообразности, «спальный» street retail гораздо рентабельнее аналогичных объектов в историческом и деловом центрах города. Тем более, в историческом центре владельцу кафе или магазина придется «перекраивать» офис под себя, а в новостроящемся спальном районе он может быть «первооткрывателем» и занять помещение на первом этаже строящегося дома еще на моменте возведения последнего и подогнать планировку для своих нужд.
А вот набережные, снискавшие в Европе репутацию лучших магистралей для развития торговли, в России, как ни странно, пока в качестве площадок для street retail не слишком ценятся. Если на Западе вдоль рек стоят магазины для местных и для туристов, то у нас – исключительно для гостей города.
Рынок аренды преобладает над рынком продажи
Стоимость аренды, концепции развития фирм, экономические условия в стране – все это влияет на состояние и развитие street retail в разных городах. Если 10 лет назад наиболее востребованы были негабаритные площади (до 50 кв. м), то сейчас – апартаменты на 100-300 кв. м.
Столичные тенденции таковы. Максимальная ставка аренды в основных торговых коридорах составляет 250 тыс. руб./кв.м/год или около 20 тыс. руб./кв.м в месяц. Арендная ставка в столице остается примерно на одном уровне уже третий год.
В настоящее время доля свободных помещений на основных торговых улицах составляет чуть более 12%. Наиболее активно ищут помещения рестораны и кафе (они занимают треть от общего спроса), на втором месте – магазины одежды и обуви, причем спрос от них постепенно уменьшается.
В Нижнем Новгороде, как и в подавляющем большинстве региональных центров, стоимость аренды в разы меньше.Естественно, она зависит от района и улицы. Однако как в центре встречаются довольно дешевые предложения (от 600 руб./кв.м), так и на периферии, наоборот, есть предложения с ценником в 1500 руб./кв.м. Впрочем, средние показатели и минимумы-максимумы все-таки разнятся между центральными и спальными районами, между старыми кварталами и районами высотных новостроек, между нижней и верхней частями города. Так, самые дорогие в плане street retail улицы – это Большая Покровская в Нижегородском районе и Южное шоссе в Автозаводском. Стоимость аренды здесь доходит до 3500 руб./кв.м, при этом средняя цена составляет около 1800 руб./кв.м. Самые дешевые торговые коридоры - это проспект Ленина в Ленинском районе и проспект Бекетова в Советском, где стоимость аренды стартует с 417 руб./кв.м и едва превышает 1000 руб./кв.м в своем максимуме.
Пустующих площадей на рынке аренды очень много, некоторые объекты простаивают на протяжении нескольких месяцев. При этом число предложений увеличивается с каждой неделей.
В сегменте продажи торговой недвижимости ситуация несколько иная - собственники не спешат избавляться от активов на падающем рынке. Средняя заявленная стоимость объектов составляет от 81 250 руб./кв.м на улице Родионова до 166 333 руб./кв.м на улице Рождественской.
Откуда появилось так много свободных помещений? Первая причина - массовый отзыв лицензий у коммерческих банков и, как следствие их закрытие. Вторая причина - закрытие турфирм из-за запрета на полеты в Турцию и Египет и резкого снижения числа клиентов. Третья – санкции по отношению к уличной торговле со стороны местных властей, в частности, снос торговых палаток.
Одной из тенденций последнего времени в сегменте street retail стал увеличившийся разрыв между запрашиваемыми собственниками помещений ставками аренды и ставками реальных сделок. При заключении сделок дисконт мог достигать 35-45%, а в отдельных случаях и половины от первоначально заявленной ставки аренды или цены продажи. На рынке практически не осталось помещений, экспонируемых в иностранной валюте, он полностью перешел на рубли.
Снижение реальных ставок аренды на основных торговых коридорах за год оценивается на уровне 25-30% в зависимости от расположения улицы и процента пустующих помещений на ней. Аналитики не ожидают серьезного снижения ставок аренды в целом по рынку. Однако с расширением зон платной парковки как в Москве, так и в Нижнем Новгороде некоторые улицы будут терять свою популярность у арендаторов, а уровень вакантных площадей на них увеличится.
Фастфуд и дискаунтеры набирают популярность
2015 год стал крайне сложным для рынка street retail. Такие факторы, как девальвация рубля, международные санкции, отзыв лицензий Центральным банком РФ у большого количества коммерческих банков в результате привели к снижению активности со стороны потенциальных арендаторов и закрытию торговых точек. Сетевые ритейлеры занялись пересмотром стратегии развития и оптимизацией бизнес-процессов. Освободившиеся помещения на выгодных условиях заняли игроки сегмента mass market, которые ввиду низкого ценника популярны даже в кризисных условиях – фастфуд, бюджетные кафе и рестораны, мини-маркеты, алкомаркеты, дискаунтеры.
На рынок уличных торговых помещений оказывают существенное влияние не только экономические факторы, но и инициативы местных властей. Например, создание пешеходных зон способствует развитию street retail, а расширение списка улиц с платной парковкой, наоборот, вносит свои ограничения в развитие сегмента, поскольку снижает поток покупателей.
Street retail стал неотъемлемой частью жизни населения мегаполисов. В перспективе возможны сдвиги с дорогих пешеходных улиц в центре города, где высокие арендные ставки и платные парковки, в сторону спальных районов. Вероятны изменения внутри рынка - от офисов банков, турфирм, брендовых и ювелирных бутиков, салонов красоты и ресторанов к мини-маркетам, алкомаркетам, фастфуду, эконом-магазинам и небольшим парикмахерским. Ожидаема смена концепции развития со стороны владельцев торговых площадей, в том числе фиксация стоимости, отказ от валютного курса и в целом снижение арендной ставки. На смену старым игрокам неизменно придут новые, и только о них будет зависеть, удастся ли завоевать рынок и покупателей.
