Рынок офисной недвижимости Петербурга: спрос, предложение, прогнозы

Эксперты компании East Real, проанализировав офисный рынок Санкт-Петербурга, сделали ряд интересных наблюдений.
4426

Эксперты компании East Real, проанализировав офисный рынок Санкт-Петербурга, сделали ряд интересных наблюдений. 

Предложение

Начиная с середины года темпы роста офисного рынка в Северной столице заметно снизились. Результат первых трех кварталов составил менее 50% в сравнении с аналогичным периодом 2015 г. В основном рынок пополнялся небольшими объектами класса В, а все новые крупные высококлассные объекты не вышли на рынок аренды.Доля класса А в структуре ввода упала до минимального уровня.

За прошедшие три квартала 2016 г. общий объем рынка увеличился всего на 3%, что является сам низким результатом за всю его историю.

География предложения

Около 20% от нового предложения в 2016 г. было введено в Московском районе, и такую же долю он занимает в общем объеме городского рынка, являясь лидером по этому показателю.

Не находя возможностей для строительства в центре города, девелоперы выводят на рынок новые качественные объекты даже там, где ранее были представлены лишь офисы класса С.

Анализ спроса

В условиях не спадающей конкуренции объем вакантных метров на рынке начал постепенно снижаться, достигнув уровня в 250 тыс. кв. м. Особенно заметно уменьшение предложения в объектах класса А в наиболее востребованных районах.

Объем поглощения по сравнению с 2015 г. находится на сравнимом уровне и за три квартала превысил 100 тыс. кв. м. Лидерами спроса по-прежнему остаются компании нефтегазового и IT-сектора. Заметная доля сделок приходится на компании с государственным участием.

География спроса тяготеет к южной части города. Наиболее крупные сделки аренды заключены в офисных зданиях, расположенных в непосредственной близости от Московского проспекта. Там же расположены 2 из 3 крупных объектов, не вышедших на рынок аренды. Благодаря такой популярности доля свободных площадей в этой зоне снизилась до нетипичного для текущего рынка уровня – 2-4%, а лучшие здания заняты целиком.

Коммерческие условия

Арендные ставки в объектах класса «А» сейчас варьируются от 1 600 до 2 000 руб., в классе «В» и «В+» ? находятся в диапазоне от 600 до 1 400 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и КУ. Крупные сделки в основном закрывались по ставкам на 5–7% ниже заявленных.

Впервые за последние 2 года тенденция роста средних цен наблюдается 2 квартала подряд, что в сочетании со стабильным ростом заполняемости может свидетельствовать о прохождении «дна». Собственники лучших офисных зданий все успешнее сопротивляются понижательным настроениям потенциальных арендаторов и начинают подтягивать ставки аренды в расчете на компании, которые заинтересованы в качественном офисе и не слишком чувствительны к цене.

Тем не менее нижние ценовые уровни в каждом сегменте по-прежнему находятся под давлением, поскольку сформированы наименее качественным предложением и вовлечены в жесткую конкурентную борьбу за арендаторов, ориентированных не на качественное развитие, а на оптимизацию издержек.

Тенденции и прогнозы

Продолжается уменьшение средней площади новых объектов, выводимых на рынок аренды. С одной стороны это свидетельствует об осторожности девелоперов, позволяет избежать заемного финансирования, с другой – эти объекты часто не отвечают требованиям арендаторов, которые преимущественно формируют рынок.

Наряду с ростом качественного уровня предложения на рынке офисов растет и качественный уровень спроса. Благодаря развитию информационной поддержки рынка, аналитическим материалам в сети и прошлому опыту среднестатистический потенциальный арендатор все чаще общается с собственниками и брокерами на одном языке и самостоятельно осуществляет первичный отбор предложений.

Среди арендаторов качественных офисных зданий стали появляться необычные резиденты самого разного непривычного рынку профиля. Особенно выделяются различные ФАУ, ГУП и прочие государственные структуры, частично ведущие коммерческую деятельность.

Нефтегазовый сектор начинает привлекать в город свои сателлиты. Среди них наблюдаются не только крупнейшие проектные подрядчики, но и специфические поставщики услуг, например, разработчики специализированного отраслевого программного обеспечения.

Крупные сделки географически следуют за новым предложением. Крупные арендаторы вынуждены подстраивать свои предпочтения по местоположению под имеющиеся предложения больших блоков в новых объектах

Доступность и хороший выбор участков в условиях явного дефицита крупных офисных блоков вынуждают крупные компании начать рассматривать возможности строительства проектов built-to-suit в наиболее востребованных локациях, в частности, в Московском районе.

 

 



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

East Real

Материалы по теме

Экспертный анализ

В Петербурге растет спрос на офисы класса А

По подсчетам компании JLL, доля свободных офисных помещений класса А в Санкт-Петербурге к концу 2-го квартала 2016 г. снизилась до минимальных значений с 2007 г., составив 8,5%. 
06.07
Экспертный анализ

О российском рынке коворкингов – на примере Петербурга

По данным исследования департамента управления активами и инвестициями NAI Becar, предложение коворкингов в Санкт-Петербурге насчитывает 20 объектов общей площадью 4,5 тыс. кв. м. При этом 80% из них находятся в составе офисных объектов. 
01.06
Экспертный анализ

Рынок офисной недвижимости Петербурга ожидает повышения ставок?..

По данным Colliers International, первые четыре месяца 2016 г. показали 10% прирост объема сделок на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга. Дальнейшее вымывание вакантных площадей может привести к корректировке ставок в сторону повышения.

10.05

журнал CRE 17 (395)

Октябрь 1
Журнал CRE №17 (395) доступен как в печтной версии, так и в PDF-формате. Ознакомиться с PDF-версией можно ЗДЕСЬ Номер выпущен при поддержке: Union Brokers unionbrokers.ru/     MD Facility Management www.mdpm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru   Radius Group www.radiusrussia.com В НОМЕРЕ:  Актуально НЕПРОСТОЕ БУДУЩЕЕ ВРЕМЯ Прогнозы на ближайшие перспективы исключают локдаун   Тема номера ВРЕМЯ КУРЬЕРА Почему доставка остается ложкой дегтя для развития e-commerce и омникан...

Популярное

Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (4 - 10 октября)

Назначения в CBRE, FM-оператор для Павелецкой Плазы, открытие ТРЦ Грозный Молл и отчет об офисной конференции, организованной CRE Event.
11.10
Игроки рынка

LCM выделила услуги для ритейлеров в отдельное направление

Сейчас LCM Retail сотрудничает с 20 ритейлерами, заинтересованными в активной экспансии в регионы.
11.10
Проект

«Пионер» приступил к строительству торгово-офисного центра

Общая площадь ТОЦ Botanica составит почти 90 тыс. кв. м. Ввод запланирован на 2024 год.
13.10
Назначения

В Cushman & Wakefield 5 новых назначений

Компания объявила о назначениях международных партнеров и партнеров по региону ЕМЕА.
14.10
Сделка

«Сберлогистика» арендует 55 000 кв. м под Воронежем

Компания займет складские помещения в логистическом комплексе «XXI век», первая очередь которого будет введена в эксплуатацию в 2022 году.
12.10
Назначения

Павел Люлин расстался с SVN

Павел Люлин, бывший управляющий директор SVN Eastward Property Management, заявил об уходе из компании. 
14.10
Открытие

В Москве появился крупнейший даркстор Vprok.ru Перекрёсток

X5 Group открыла самый крупный даркстор Vprok.ru Перекрёсток общей площадью 37 тыс. кв. м в Саларьево.
13.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre