Рынок офисной недвижимости Петербурга: спрос, предложение, прогнозы

Эксперты компании East Real, проанализировав офисный рынок Санкт-Петербурга, сделали ряд интересных наблюдений.

Эксперты компании East Real, проанализировав офисный рынок Санкт-Петербурга, сделали ряд интересных наблюдений. 

Предложение

Начиная с середины года темпы роста офисного рынка в Северной столице заметно снизились. Результат первых трех кварталов составил менее 50% в сравнении с аналогичным периодом 2015 г. В основном рынок пополнялся небольшими объектами класса В, а все новые крупные высококлассные объекты не вышли на рынок аренды.Доля класса А в структуре ввода упала до минимального уровня.

За прошедшие три квартала 2016 г. общий объем рынка увеличился всего на 3%, что является сам низким результатом за всю его историю.

География предложения

Около 20% от нового предложения в 2016 г. было введено в Московском районе, и такую же долю он занимает в общем объеме городского рынка, являясь лидером по этому показателю.

Не находя возможностей для строительства в центре города, девелоперы выводят на рынок новые качественные объекты даже там, где ранее были представлены лишь офисы класса С.

Анализ спроса

В условиях не спадающей конкуренции объем вакантных метров на рынке начал постепенно снижаться, достигнув уровня в 250 тыс. кв. м. Особенно заметно уменьшение предложения в объектах класса А в наиболее востребованных районах.

Объем поглощения по сравнению с 2015 г. находится на сравнимом уровне и за три квартала превысил 100 тыс. кв. м. Лидерами спроса по-прежнему остаются компании нефтегазового и IT-сектора. Заметная доля сделок приходится на компании с государственным участием.

География спроса тяготеет к южной части города. Наиболее крупные сделки аренды заключены в офисных зданиях, расположенных в непосредственной близости от Московского проспекта. Там же расположены 2 из 3 крупных объектов, не вышедших на рынок аренды. Благодаря такой популярности доля свободных площадей в этой зоне снизилась до нетипичного для текущего рынка уровня – 2-4%, а лучшие здания заняты целиком.

Коммерческие условия

Арендные ставки в объектах класса «А» сейчас варьируются от 1 600 до 2 000 руб., в классе «В» и «В+» ? находятся в диапазоне от 600 до 1 400 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и КУ. Крупные сделки в основном закрывались по ставкам на 5–7% ниже заявленных.

Впервые за последние 2 года тенденция роста средних цен наблюдается 2 квартала подряд, что в сочетании со стабильным ростом заполняемости может свидетельствовать о прохождении «дна». Собственники лучших офисных зданий все успешнее сопротивляются понижательным настроениям потенциальных арендаторов и начинают подтягивать ставки аренды в расчете на компании, которые заинтересованы в качественном офисе и не слишком чувствительны к цене.

Тем не менее нижние ценовые уровни в каждом сегменте по-прежнему находятся под давлением, поскольку сформированы наименее качественным предложением и вовлечены в жесткую конкурентную борьбу за арендаторов, ориентированных не на качественное развитие, а на оптимизацию издержек.

Тенденции и прогнозы

Продолжается уменьшение средней площади новых объектов, выводимых на рынок аренды. С одной стороны это свидетельствует об осторожности девелоперов, позволяет избежать заемного финансирования, с другой – эти объекты часто не отвечают требованиям арендаторов, которые преимущественно формируют рынок.

Наряду с ростом качественного уровня предложения на рынке офисов растет и качественный уровень спроса. Благодаря развитию информационной поддержки рынка, аналитическим материалам в сети и прошлому опыту среднестатистический потенциальный арендатор все чаще общается с собственниками и брокерами на одном языке и самостоятельно осуществляет первичный отбор предложений.

Среди арендаторов качественных офисных зданий стали появляться необычные резиденты самого разного непривычного рынку профиля. Особенно выделяются различные ФАУ, ГУП и прочие государственные структуры, частично ведущие коммерческую деятельность.

Нефтегазовый сектор начинает привлекать в город свои сателлиты. Среди них наблюдаются не только крупнейшие проектные подрядчики, но и специфические поставщики услуг, например, разработчики специализированного отраслевого программного обеспечения.

Крупные сделки географически следуют за новым предложением. Крупные арендаторы вынуждены подстраивать свои предпочтения по местоположению под имеющиеся предложения больших блоков в новых объектах

Доступность и хороший выбор участков в условиях явного дефицита крупных офисных блоков вынуждают крупные компании начать рассматривать возможности строительства проектов built-to-suit в наиболее востребованных локациях, в частности, в Московском районе.

 

 



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

East Real

Материалы по теме

Экспертный анализ

В Петербурге растет спрос на офисы класса А

По подсчетам компании JLL, доля свободных офисных помещений класса А в Санкт-Петербурге к концу 2-го квартала 2016 г. снизилась до минимальных значений с 2007 г., составив 8,5%. 
06.07
Экспертный анализ

О российском рынке коворкингов – на примере Петербурга

По данным исследования департамента управления активами и инвестициями NAI Becar, предложение коворкингов в Санкт-Петербурге насчитывает 20 объектов общей площадью 4,5 тыс. кв. м. При этом 80% из них находятся в составе офисных объектов. 
01.06
Экспертный анализ

Рынок офисной недвижимости Петербурга ожидает повышения ставок?..

По данным Colliers International, первые четыре месяца 2016 г. показали 10% прирост объема сделок на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга. Дальнейшее вымывание вакантных площадей может привести к корректировке ставок в сторону повышения.

10.05

журнал CRE 18 (354)

16-31.10.2019
«Белая книга» против СанПиН «Белая книга» станет настольной для индустрии гостеприимства только в том случае, если вместо устаревших создаст простые и понятные требования, не допускающие двусмысленных трактовок, уменьшит количество проверок и снизит давление на бизнес, считают отельеры. Налей и отойди Депутаты Государственной думы приняли в первом чтении законопроект, позволяющий вводить запрет на продажу алкоголя в барах, кафе и ресторанах площадью менее 20...

Популярное

Проект

Отель Radisson откроется в Перми

Первый в России отель под брендом Radisson откроется в Перми.
17.10
Управление недвижимостью

«Россиум» и «Регион» создали компанию по управлению коммерческой недвижимостью

Новая компания «Метрика инвестментс», которая займется управлением и приобретением премиальной коммерческой недвижимости в Москве, может закрыть сделку по покупке офисной части Neva Towers в «Москва-сити».
16.10
Сделка

RT&I получил контроль над бывшими активами O1 Properties

Миноритарии O1 Properties не смогли обменять свои доли на активы компании. Апарт-комплекс А-Residence, БЦ «Аврора», а также «Большевик» в Москве достались крупнейшему акционеру O1 Properties - Riverstretch Trading & Investments (RT&I).
17.10
Игроки рынка

Сеть кофеен закрыла все заведения в России

Сеть кофеен Stories ушла с рынка и закрыла все заведения в Санкт-Петербурге, Красноярске, Екатеринбурге и Надыме.
18.10
Сделка

«Колди» построит комплекс на Садовом кольце

Cтруктура компании «Вашъ финансовый попечитель» продала участок площадью 0,63 га в центре Москвы рядом с Садовым кольцом. Компания «Колди» планирует построить там лофт-комплекс.
16.10
Назначения

У Apple – новый гендиректор

У Apple в России сменился гендиректор.
21.10
Проект

И тишина… Мошкович построит апартаменты у 3 кладбищ

Компания Level Group планирует возвести здание площадью около 25 тыс. кв. м в Донском районе Москвы.
18.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre