Рынок офисной недвижимости Петербурга: спрос, предложение, прогнозы

Эксперты компании East Real, проанализировав офисный рынок Санкт-Петербурга, сделали ряд интересных наблюдений.
6022

Эксперты компании East Real, проанализировав офисный рынок Санкт-Петербурга, сделали ряд интересных наблюдений. 

Предложение

Начиная с середины года темпы роста офисного рынка в Северной столице заметно снизились. Результат первых трех кварталов составил менее 50% в сравнении с аналогичным периодом 2015 г. В основном рынок пополнялся небольшими объектами класса В, а все новые крупные высококлассные объекты не вышли на рынок аренды.Доля класса А в структуре ввода упала до минимального уровня.

За прошедшие три квартала 2016 г. общий объем рынка увеличился всего на 3%, что является сам низким результатом за всю его историю.

География предложения

Около 20% от нового предложения в 2016 г. было введено в Московском районе, и такую же долю он занимает в общем объеме городского рынка, являясь лидером по этому показателю.

Не находя возможностей для строительства в центре города, девелоперы выводят на рынок новые качественные объекты даже там, где ранее были представлены лишь офисы класса С.

Анализ спроса

В условиях не спадающей конкуренции объем вакантных метров на рынке начал постепенно снижаться, достигнув уровня в 250 тыс. кв. м. Особенно заметно уменьшение предложения в объектах класса А в наиболее востребованных районах.

Объем поглощения по сравнению с 2015 г. находится на сравнимом уровне и за три квартала превысил 100 тыс. кв. м. Лидерами спроса по-прежнему остаются компании нефтегазового и IT-сектора. Заметная доля сделок приходится на компании с государственным участием.

География спроса тяготеет к южной части города. Наиболее крупные сделки аренды заключены в офисных зданиях, расположенных в непосредственной близости от Московского проспекта. Там же расположены 2 из 3 крупных объектов, не вышедших на рынок аренды. Благодаря такой популярности доля свободных площадей в этой зоне снизилась до нетипичного для текущего рынка уровня – 2-4%, а лучшие здания заняты целиком.

Коммерческие условия

Арендные ставки в объектах класса «А» сейчас варьируются от 1 600 до 2 000 руб., в классе «В» и «В+» ? находятся в диапазоне от 600 до 1 400 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и КУ. Крупные сделки в основном закрывались по ставкам на 5–7% ниже заявленных.

Впервые за последние 2 года тенденция роста средних цен наблюдается 2 квартала подряд, что в сочетании со стабильным ростом заполняемости может свидетельствовать о прохождении «дна». Собственники лучших офисных зданий все успешнее сопротивляются понижательным настроениям потенциальных арендаторов и начинают подтягивать ставки аренды в расчете на компании, которые заинтересованы в качественном офисе и не слишком чувствительны к цене.

Тем не менее нижние ценовые уровни в каждом сегменте по-прежнему находятся под давлением, поскольку сформированы наименее качественным предложением и вовлечены в жесткую конкурентную борьбу за арендаторов, ориентированных не на качественное развитие, а на оптимизацию издержек.

Тенденции и прогнозы

Продолжается уменьшение средней площади новых объектов, выводимых на рынок аренды. С одной стороны это свидетельствует об осторожности девелоперов, позволяет избежать заемного финансирования, с другой – эти объекты часто не отвечают требованиям арендаторов, которые преимущественно формируют рынок.

Наряду с ростом качественного уровня предложения на рынке офисов растет и качественный уровень спроса. Благодаря развитию информационной поддержки рынка, аналитическим материалам в сети и прошлому опыту среднестатистический потенциальный арендатор все чаще общается с собственниками и брокерами на одном языке и самостоятельно осуществляет первичный отбор предложений.

Среди арендаторов качественных офисных зданий стали появляться необычные резиденты самого разного непривычного рынку профиля. Особенно выделяются различные ФАУ, ГУП и прочие государственные структуры, частично ведущие коммерческую деятельность.

Нефтегазовый сектор начинает привлекать в город свои сателлиты. Среди них наблюдаются не только крупнейшие проектные подрядчики, но и специфические поставщики услуг, например, разработчики специализированного отраслевого программного обеспечения.

Крупные сделки географически следуют за новым предложением. Крупные арендаторы вынуждены подстраивать свои предпочтения по местоположению под имеющиеся предложения больших блоков в новых объектах

Доступность и хороший выбор участков в условиях явного дефицита крупных офисных блоков вынуждают крупные компании начать рассматривать возможности строительства проектов built-to-suit в наиболее востребованных локациях, в частности, в Московском районе.

 

 



Материалы по теме

Экспертный анализ

В Петербурге растет спрос на офисы класса А

По подсчетам компании JLL, доля свободных офисных помещений класса А в Санкт-Петербурге к концу 2-го квартала 2016 г. снизилась до минимальных значений с 2007 г., составив 8,5%. 
06.07
Экспертный анализ

О российском рынке коворкингов – на примере Петербурга

По данным исследования департамента управления активами и инвестициями NAI Becar, предложение коворкингов в Санкт-Петербурге насчитывает 20 объектов общей площадью 4,5 тыс. кв. м. При этом 80% из них находятся в составе офисных объектов. 
01.06
Экспертный анализ

Рынок офисной недвижимости Петербурга ожидает повышения ставок?..

По данным Colliers International, первые четыре месяца 2016 г. показали 10% прирост объема сделок на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга. Дальнейшее вымывание вакантных площадей может привести к корректировке ставок в сторону повышения.

10.05

журнал CRE 5(450)

Вышел в свет июньский номер журнала Commercial Real Estate № 450 Читайте в номере:  «Лёгкие штрихи»: в апреле правительство Москвы исключило классические склады из списка объектов, строительство которых давало право получать льготы на перевод участков под жильё. Кроме того, чиновники повысили коэффициент для объектов промышленного назначения. Теперь девелоперам будет намного интереснее строить промышленные технопарки, заводы, фабрики,  light industrial. «Лайтами» на этом фоне могут с...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (7-13 июля)

Ребрендинг KravtGroup, новые назначения в Blank и Manufaqtury, крупная офисная сделка «Магнита», новые магазины в МЕГАХ, цифровые активы Aspace, эксклюзивы Invest 7 и Ricci, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю. 
13.07
Источник: CRE
Экспертный анализ

Кто не рискует: как защищены участники фондов коллективных инвестиций

Фонды коллективных инвестиций уже стали для российского рынка недвижимости массовым продуктом, однако управляются они пока преимущественно в ручном режиме. Практически нет и «упакованных» решений для минимизации профильных рисков, в том числе страховых. Это беспокоит как собственников, управляющие компании и инвесторов, так и соответствующие государственные ведомства, и может затормозить развитие сегмента.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.07
Источник: CRE
Рейтинг

Топ-5 исследований рынка за июнь 2025 года

Уже не первый год мы регулярно составляем Топ-10 новостей за неделю по одному единственному показателю - читаемости. Пришло время попробовать составить похожий рейтинг аналитических материалов, но с оговоркой - попадают туда только материалы из разделов "Исследования рынка" и "Экспертный анализ", а количество мы сократили до пяти - эти материалы лидируют по читаемости с заметным преимуществом.
14.07
Источник: Instone Development
Сделка

Carville расширяется в “Южных Вратах”

Российский поставщик автомобильных запчастей и аксессуаров арендовал дополнительно 6 000 кв. м, увеличив совокупную площадь помещений, занимаемых в индустриальном парке, до 29 000 кв. м.
17.07
Источник: CRE
Аукцион

РАД реализует активы «Почты России»

Российский аукционный дом выставил на торги в Москве 11 непрофильных активов «Почты России» общей стоимостью более 5 млрд рублей. Крупнейшими из них стали объекты на Мясницкой улице и в Ростокине.
16.07
Источник: АРКН
Законодательство

АРКН и workplacer собрали требования по ESG в единый документ

Специалисты представили методическое пособие «Законодательные ESG-требования и рекомендации при проектировании объектов недвижимости».
17.07
Источник: Пресс-служба Zeppelin
Законодательство

Профстандарт для управляющих коммерческой недвижимостью утверждён Минтрудом

С 1 марта 2026 года управляющие торговыми центрами, бизнес-центрами, складами и другими объектами коммерческой недвижимости будут работать по единому профессиональному стандарту. Минтруд утвердил документ, охватывающий ключевые компетенции в управлении нежилым фондом.
17.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre