Ресторан ресторану - рознь
Вообще для того, чтобы поднять трафик ТЦ, усиливая привлекательность F&B зоны, нужно хорошо знать не только рынок торговой недвижимости, но и ресторанный. А для оценки качества и потенциала трафика - отказаться от анализа «на глазок» и использовать технологии гео-маркетинга.
Простое увеличение доли F&B проектов в структуре тенант-микса не увеличит посещаемость и не сделает ТЦ популярным. В ресторанных концепциях, так же, как и в fashion, бывают проекты, генерирующие трафик, и те, которые на него «садятся». Например, знаменитый МсDonald s, как ни странно, - из тех, кто трафик не создает, а использует.
Современные ТЦ далеко не всегда должны придерживаться стандартной схемы, при которой фуд-корт четко ограничен определенной зоной. Сегодня все площади торгового центра могут рассматриваться в качестве потенциальной «посадочной полосы» для каких-то ресторанных проектов. Более того, в РФ успешно работают специализированные объекты (до 15000 GLA), у которых практически вся арендная площадь отдана под F&B проекты.
Есть тонкости, связанные с локацией и качественным составом посетительского трафика, - из-за них одни ресторанные концепции могут усилить привлекательность ТЦ в глазах потребителей, а другие - ослабить.
Есть также нюансы с инженерией - например, в каких -то случаях может быть возможность увеличить сдаваемую площадь в 2 раза за счет 2-этажного ресторана, а в каких-то - небольшой бар разместить технически очень непросто.
Ну и как и с любыми арендаторами, между разными ресторанными концепциями может быть синергия, а может быть и антагонизм.
Чем российский рынок F&B интересен арендодателю, так это тем, что он по прежнему не консолидирован: более половины его игроков - это локальный бизнес.
По сравнению с крупными международными сетями он более восприимчив к запросам наших потребителей, соответственно, еще достаточно долго отечественные рестораторы будут радовать нас нестандартными и инновационным подходами. Такими, например, как Insight, «Горыныч» или Community - общей площадью около 1000 кв. м, интегрированный в пространство Института технологии и дизайна. Или фуд-маркеты и гастромаркеты по типу открывшегося в ТЦ Nikolskaya Plaza гастрономического пространства «Вокруг света» - 22 ресторана и кафе от Аркадия Новикова, Бориса Зарькова и Владимира Мухина, объединенные под единым брендом White Rabbit Family. Или небезызвестного Раппортовского гастроцентра «Зарядье».
Другие виды развлекательных арендаторов
В качестве иллюстрации текущего тренда по сегменту развлечений можно привести статистику, собранную Colliers International по рынку Санкт-Петербурга. Обеспеченность его жителей развлечениями в торговых центрах составляет 73 кв. м на 1000 человек, на детей приходится почти в полтора раза больше – 100 кв. м. За последние четыре года собственники ТЦ сделали ставку на детский досуг, сократив количество боулингов и зон с игровыми автоматами в пользу активити-парков и зоопарков. В торговых комплексах появляются такие необычные арендаторы, как библиотеки, выставочные центры, лектории, музеи, коворкинги.
Яркий пример такого Edutainment-а - нестандартный проект, генерирующией трафик, — «Ньютон парк» в Екатеринбурге – уникальный интерактивный музей науки, открывающий детям законы природы через непосредственное «общение» с необычными приборами и механизмами.
Примеры есть - почему же во многих ТЦ так уныло?
И все же, если отъехать за пределы МКАД, в большинстве комплексов - все по-прежнему. Почему?
Причин, как всегда, может быть несколько — кто-то из собственников живет за границей, с соответствующим отрывом от реальности, у кого-то объекты в городах с невысокой конкуренцией (бывает и такое), кто-то вкладывается в другие бизнесы, используя свой ТЦ в качестве «дойной коровы».
Многие владельцы считают, что «прошлые кризисы пережили, и этот как-то переживем». Наверное, им стоит съездить в США - там немало руин заброшенных моллов, где когда-то кипела жизнь...
Пара советов эффективным собственникам
Тем, у кого есть желание исправить ситуацию в своем ТЦ, мы бы порекомендовали присмотреться к внешним консультантам. Не потому, что они лучше собственных управляющих, - нет. Но они думают по-другому, у них нет эмоциональной привязки к объекту и личных интересов, часто так мешающих, у них шире информационное поле, они больше «результатники», чем «процессники».
Да, это чуть дороже, но в стратегическом плане креативные аутсорсеры гораздо выгоднее. Так работает весь мир.
И еще момент - многие собственники всерьез полагают, что их сотрудники просто обязаны сделать все для того, чтобы их (владельцев) бизнес стал более конкурентным и процветающим. Бывает и так, но чаще - если собственник сам не становится главным «мотором» и агентом изменения своего бизнеса, все остается по-прежнему.
