Подозрительные типы: лофты и апартаменты Москвы

Почему апартаменты бывают «жилыми» и не жилыми?

Помещения в комплексе определяются двумя факторами:
 

Часто случается, что ВРИ у застройщика «под размещение гостиниц», а те или иные объекты не отвечают требованиям ввиду особенностей здания. Тогда ряд апартаментов становится гостиничного типа (другими словами – «жилыми»), другие – не жилыми.

Лофты. Апартаменты в производственных зданиях

Только в 2018 г. застройщики Москвы вывели на рынок 35 комплексов с апартаментами. По мере роста популярности этого формата среди покупателей появляется все больше таких предложений, а среди всех апартаментов ярко выделяются лофты. При этом важно отметить, что часто покупатели, подыскивая «лофт», имеют в виду исключительно стиль, между тем лофт как формат имеет яркие отличительные характеристики.

Название позаимствовано из США, где в 50-е гг. прошлого века начался процесс реорганизации пустующих промышленных территорий. Появилась такая необходимость и в Москве, но относительно недавно. Ряд масштабных промышленных зон оказались в центральных районах столицы, и многие застройщики занялись их реконструкцией и редевелопментом (KR Properties, «Лексион-Девелопмент», RED Development, «Колди» и др.). Создатели лофтов смогли оборудовать их в производственных зданиях, полностью организовав для жилья не только сами помещения, но и жилую среду вокруг них. Однако юридический статус лофтов и вопросы налогообложения до сих пор непрозрачны и неоднозначно трактуются даже профессиональным сообществом. При этом покупателей больше всего беспокоят невозможность зарегистрироваться по месту жительства и высокий налог, который высчитывается как в случае с коммерческой недвижимостью. В среднем содержание лофта обойдется владельцу на 10-15% дороже, чем обычная квартира.

Елена Орешкина, коммерческий директор ГК «Колди»: «Классическими лофтами, которые реализуются в рамках реновации, редевелопмента или капитального ремонта индустриальных зданий в исторических районах города, является лишь порядка 30%. Самый востребованный в мире формат недвижимости вызывает больше всего вопросов со стороны российского законодательства, нормы которого соответствуют периоду СССР и отстают от действительности на десятилетия. Это нежилые проекты для работы и жизни. Каждый проект уникален, но типичными можно назвать «Рассвет» или «Большевик». Примером эффектной и эффективной урбанизации промышленных зданий, иначе - «лофт-джентрификации», можно считать проекты нашей компании: Kleinhouse Loftec в Басманном районе и Co_loft в Даниловском районе Москвы. Если быть точными, то именно отказ от нового строительства в рамках Co_loft перевел его из категории МФК в категорию «классики».

НЕ лофты. Но апартаменты

Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами Becar Asset Management: «Есть только один фактический момент, отделяющий квартиры от апартаментов. Квартира – жилое помещение, в котором можно прописаться, апартаменты жилым помещением не являются. С точки зрения законодательной базы, лофт-пространства отдельно не регламентированы и, по сути, также приравниваются к апартаментам. В сегменте так называемого «псевдожилья» - другая налоговая база, все проекты реализуются по упрощенной схеме для застройщика - без социальной нагрузки в виде парковок, детских садов и больниц. Кроме того, статус нежилого помещения позволяет приспосабливать его под любые нужды.

Апартаменты – высоко конкурентный сегмент, поэтому девелоперам приходится прорабатывать инфраструктурные фишки в проекте (ретейл, коворкинг, event-площадки), чтобы привлечь внимание покупателя. Есть на рынке и такое понятие как сервисные апартаменты, которые реализуются в комплексах с гостиничной функцией. Именно наличие отеля позволяет распространять гостиничные сервисы на весь комплекс. По нашим прогнозам, этот сегмент будет расти и развиваться».

Апартаменты в жилых домах 

Примерно половина объектов на растущем рынке апартаментов в столице возводятся в рамках строительства новых жилых проектов крупных застройщиков. Чаще всего это один или несколько корпусов в составе общего ЖК преимущественно комфорт-класса, которые не обеспечены необходимой инфраструктурой и продаются по ценам эконом-сегмента. Например, ЖК «Нормандия» Группы «Эталон», проекты «ПИК» или «Инград». Либо новостройки бизнес-класса как ЖК «Level Павелецкая» от Level Group.  Но и среди проектов премиум и элит-классов достаточно апартаментов, которые не являются лофтами де-юро. Большинство апартаментов, представленных на рынке, отличаются от квартир лишь юридическими нюансами (в них нельзя зарегистрироваться, и они дороже в обслуживании). При этом апартаменты находятся в жилых зданиях и по уровню жизни идентичны квартирам. Таких «названных братьев» лофтов порядка 60%.



Апартаменты в гостиницах

Теоретически, гостиница – это сертифицированное средство размещения. Все сертифицированные помещения – это номера, а апартаменты в этом же комплексе могут продаваться в собственность. То есть все сервисы могут транслироваться на них, что и позволяет называть такие апартаменты «сервисными», но де-юро – это не гостиничные номера. В обычных комплексах апартаментов гостиничные услуги не предоставляются, это выходит за рамки стандартных услуг УК, и их организация в комплексе не выгодна. Однако в высокобюджетных клубных домах и отдельных премиальных проектах стоимость услуг для конечного пользователя способна покрыть эти затраты. Всего доля апарт-отелей (сервисных апартаментов) на рынке - менее 10%.

Апартаменты в многофункциональных комплексах

Это апартаменты в составе МФК преимущественно бизнес- и премиум-класса - подобно апартаментам в «Москве Сити», МФК «Match Point», МФК «Савеловский Сити» и другим новостройкам. От классических лофтов их отличает отсутствие промышленного исторического наследия. В них нет сервисной составляющей, а важным преимуществом является богатая инфраструктура.



Елена Орешкина: «Мы считаем, что доля апартаментов в общем объеме предложения на рынке новостроек будет только расти. Если в 2018 г. апартаменты занимали 25% рынка, то в 2019 г. доля таких проектов увеличится до 30-35%. Когда апартаменты только появились, они были в основном представлены проектами премиум и элит-класса с очень высокой ценой. Далее постепенно стали появляться апартаменты бизнес-класса и комфорт+ класса, позже - даже массовые проекты.

Изначально доля апартаментов на экспозиции составляла всего несколько процентов. Около 40-45% предложения на рынке апартаментов представлено проектами бизнес-класса. Именно этот сегмент становится золотой серединой для тех, кто желает приобрести качественное жилье в хорошей локации по значительно более низкой цене и не видит проблемы в правовом статусе жилья. Экономия может достигать около 30%. Если бы лофты приравняли к жилым новостройкам по юридическому статусу и обязали бы продавать по 214 ФЗ, то их стоимость возросла бы в два раза ввиду уникальной концепции и расположения в исторических районах, вблизи метро. Кроме того, банки все охотнее предоставляют ипотечные кредиты под апартаменты, что еще больше повышает их популярность».

«Прежде всего, как профессиональные продавцы, мы оцениваем продукт с точки зрения его конечного покупателя, - комментирует руководитель направления новостроек Penny Lane Realty Юрий Щербаков, - однако нельзя недооценивать и тот вклад в развитие города, который вносят девелоперы, занимающиеся реставрациями, капитальными ремонтами и редевелопментом. Мы считаем, что наиболее ценные проекты – это те, что становятся функционально востребованными на «мертвых», производственных территориях. Яркий тому пример – это «Даниловская мануфактура», превратившая микрорайон с пессимистичной застройкой чуть ли не в культовый и очень привлекательный для москвичей центр.



И особенного уважения заслуживают удачные реставрации, когда застройщик не только обогащает наш элитный сегмент новыми продуктами, но и возвращает городу его исторические ценности восстановленными и обновленными. Пусть они не многочисленны, но они есть. Например, «Большая Дмитровка IX» состоит из трех особняков, и если два из них - новостройки, то центральный «История» - тщательно восстановленный особняк 1912 г., построенный по проекту Адольфа Эрихсона». Ну а если говорить строго об элитных локациях, нужно признать – такому покупателю не так уж важен формат - квартира это или апартаменты, - скорее вторые даже удобнее, например, в качестве «квартиры для пиджака». А для постоянного проживания состоятельные люди ищут квартиры в более зеленых районах или загородные дома».