Подозрительные типы: лофты и апартаменты Москвы

Специалисты департамента жилой недвижимости PENNY LANE REALTY проанализировали типы апартаментов на рынке столицы и составили подборку проектов с соответствующими характеристиками.
22431
Почему апартаменты бывают «жилыми» и не жилыми?

Помещения в комплексе определяются двумя факторами:
 
  • ВРИ (вид разрешенного использования) земельного участка определяет формат постройки, которая может на нем располагаться. Иногда ВРИ выдается «под размещение гостиниц», иногда под «многоквартирные жилые дома», а иногда под «административные здания». В зависимости от того, какой ВРИ у земельного участка, такие на нем и будут построены здания – жилые, гостиничного типа, нежилые.
  • Проект определяет тип объекта. Помимо ВРИ земельного участка, помещения должны отвечать определенным требованиям, которые учитываются при разработке проектной документации. Для квартир должны строго соблюдаться нормы инсоляции, соотношение мокрых точек, внутренне обустройство и прочие критерии. К апартаментам предъявляется меньше требований.
Часто случается, что ВРИ у застройщика «под размещение гостиниц», а те или иные объекты не отвечают требованиям ввиду особенностей здания. Тогда ряд апартаментов становится гостиничного типа (другими словами – «жилыми»), другие – не жилыми.

Лофты. Апартаменты в производственных зданиях

Только в 2018 г. застройщики Москвы вывели на рынок 35 комплексов с апартаментами. По мере роста популярности этого формата среди покупателей появляется все больше таких предложений, а среди всех апартаментов ярко выделяются лофты. При этом важно отметить, что часто покупатели, подыскивая «лофт», имеют в виду исключительно стиль, между тем лофт как формат имеет яркие отличительные характеристики.

Название позаимствовано из США, где в 50-е гг. прошлого века начался процесс реорганизации пустующих промышленных территорий. Появилась такая необходимость и в Москве, но относительно недавно. Ряд масштабных промышленных зон оказались в центральных районах столицы, и многие застройщики занялись их реконструкцией и редевелопментом (KR Properties, «Лексион-Девелопмент», RED Development, «Колди» и др.). Создатели лофтов смогли оборудовать их в производственных зданиях, полностью организовав для жилья не только сами помещения, но и жилую среду вокруг них. Однако юридический статус лофтов и вопросы налогообложения до сих пор непрозрачны и неоднозначно трактуются даже профессиональным сообществом. При этом покупателей больше всего беспокоят невозможность зарегистрироваться по месту жительства и высокий налог, который высчитывается как в случае с коммерческой недвижимостью. В среднем содержание лофта обойдется владельцу на 10-15% дороже, чем обычная квартира.

Елена Орешкина, коммерческий директор ГК «Колди»: «Классическими лофтами, которые реализуются в рамках реновации, редевелопмента или капитального ремонта индустриальных зданий в исторических районах города, является лишь порядка 30%. Самый востребованный в мире формат недвижимости вызывает больше всего вопросов со стороны российского законодательства, нормы которого соответствуют периоду СССР и отстают от действительности на десятилетия. Это нежилые проекты для работы и жизни. Каждый проект уникален, но типичными можно назвать «Рассвет» или «Большевик». Примером эффектной и эффективной урбанизации промышленных зданий, иначе - «лофт-джентрификации», можно считать проекты нашей компании: Kleinhouse Loftec в Басманном районе и Co_loft в Даниловском районе Москвы. Если быть точными, то именно отказ от нового строительства в рамках Co_loft перевел его из категории МФК в категорию «классики».

НЕ лофты. Но апартаменты

Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами Becar Asset Management: «Есть только один фактический момент, отделяющий квартиры от апартаментов. Квартира – жилое помещение, в котором можно прописаться, апартаменты жилым помещением не являются. С точки зрения законодательной базы, лофт-пространства отдельно не регламентированы и, по сути, также приравниваются к апартаментам. В сегменте так называемого «псевдожилья» - другая налоговая база, все проекты реализуются по упрощенной схеме для застройщика - без социальной нагрузки в виде парковок, детских садов и больниц. Кроме того, статус нежилого помещения позволяет приспосабливать его под любые нужды.

Апартаменты – высоко конкурентный сегмент, поэтому девелоперам приходится прорабатывать инфраструктурные фишки в проекте (ретейл, коворкинг, event-площадки), чтобы привлечь внимание покупателя. Есть на рынке и такое понятие как сервисные апартаменты, которые реализуются в комплексах с гостиничной функцией. Именно наличие отеля позволяет распространять гостиничные сервисы на весь комплекс. По нашим прогнозам, этот сегмент будет расти и развиваться».

Апартаменты в жилых домах 

Примерно половина объектов на растущем рынке апартаментов в столице возводятся в рамках строительства новых жилых проектов крупных застройщиков. Чаще всего это один или несколько корпусов в составе общего ЖК преимущественно комфорт-класса, которые не обеспечены необходимой инфраструктурой и продаются по ценам эконом-сегмента. Например, ЖК «Нормандия» Группы «Эталон», проекты «ПИК» или «Инград». Либо новостройки бизнес-класса как ЖК «Level Павелецкая» от Level Group.  Но и среди проектов премиум и элит-классов достаточно апартаментов, которые не являются лофтами де-юро. Большинство апартаментов, представленных на рынке, отличаются от квартир лишь юридическими нюансами (в них нельзя зарегистрироваться, и они дороже в обслуживании). При этом апартаменты находятся в жилых зданиях и по уровню жизни идентичны квартирам. Таких «названных братьев» лофтов порядка 60%.



Апартаменты в гостиницах

Теоретически, гостиница – это сертифицированное средство размещения. Все сертифицированные помещения – это номера, а апартаменты в этом же комплексе могут продаваться в собственность. То есть все сервисы могут транслироваться на них, что и позволяет называть такие апартаменты «сервисными», но де-юро – это не гостиничные номера. В обычных комплексах апартаментов гостиничные услуги не предоставляются, это выходит за рамки стандартных услуг УК, и их организация в комплексе не выгодна. Однако в высокобюджетных клубных домах и отдельных премиальных проектах стоимость услуг для конечного пользователя способна покрыть эти затраты. Всего доля апарт-отелей (сервисных апартаментов) на рынке - менее 10%.

Апартаменты в многофункциональных комплексах

Это апартаменты в составе МФК преимущественно бизнес- и премиум-класса - подобно апартаментам в «Москве Сити», МФК «Match Point», МФК «Савеловский Сити» и другим новостройкам. От классических лофтов их отличает отсутствие промышленного исторического наследия. В них нет сервисной составляющей, а важным преимуществом является богатая инфраструктура.



Елена Орешкина: «Мы считаем, что доля апартаментов в общем объеме предложения на рынке новостроек будет только расти. Если в 2018 г. апартаменты занимали 25% рынка, то в 2019 г. доля таких проектов увеличится до 30-35%. Когда апартаменты только появились, они были в основном представлены проектами премиум и элит-класса с очень высокой ценой. Далее постепенно стали появляться апартаменты бизнес-класса и комфорт+ класса, позже - даже массовые проекты.

Изначально доля апартаментов на экспозиции составляла всего несколько процентов. Около 40-45% предложения на рынке апартаментов представлено проектами бизнес-класса. Именно этот сегмент становится золотой серединой для тех, кто желает приобрести качественное жилье в хорошей локации по значительно более низкой цене и не видит проблемы в правовом статусе жилья. Экономия может достигать около 30%. Если бы лофты приравняли к жилым новостройкам по юридическому статусу и обязали бы продавать по 214 ФЗ, то их стоимость возросла бы в два раза ввиду уникальной концепции и расположения в исторических районах, вблизи метро. Кроме того, банки все охотнее предоставляют ипотечные кредиты под апартаменты, что еще больше повышает их популярность».

«Прежде всего, как профессиональные продавцы, мы оцениваем продукт с точки зрения его конечного покупателя, - комментирует руководитель направления новостроек Penny Lane Realty Юрий Щербаков, - однако нельзя недооценивать и тот вклад в развитие города, который вносят девелоперы, занимающиеся реставрациями, капитальными ремонтами и редевелопментом. Мы считаем, что наиболее ценные проекты – это те, что становятся функционально востребованными на «мертвых», производственных территориях. Яркий тому пример – это «Даниловская мануфактура», превратившая микрорайон с пессимистичной застройкой чуть ли не в культовый и очень привлекательный для москвичей центр.



И особенного уважения заслуживают удачные реставрации, когда застройщик не только обогащает наш элитный сегмент новыми продуктами, но и возвращает городу его исторические ценности восстановленными и обновленными. Пусть они не многочисленны, но они есть. Например, «Большая Дмитровка IX» состоит из трех особняков, и если два из них - новостройки, то центральный «История» - тщательно восстановленный особняк 1912 г., построенный по проекту Адольфа Эрихсона». Ну а если говорить строго об элитных локациях, нужно признать – такому покупателю не так уж важен формат - квартира это или апартаменты, - скорее вторые даже удобнее, например, в качестве «квартиры для пиджака». А для постоянного проживания состоятельные люди ищут квартиры в более зеленых районах или загородные дома». 


иГРОКИ РЫНКА

DSS Consulting Services

Канева Дарья

Девелопмент

KR Properties

Материалы по теме

Экспертный анализ

Сколько стоят самые дешевые лофты в Петербурге?

Министерство экономического развития РФ не поддержало законопроект о переводе апартаментов в жилые помещения. Однако данное событие вовсе не означает того, что этого не произойдет никогда. Апартаменты по-прежнему остаются крайне востребованным продуктом.
27.09
Экспертный анализ

Аутентичные лофты снова в цене

Обаяние потрепанных красно-кирпичных стен, огромные окна в пол, потолки «до небес» и открытые коммуникации – сегодня мы больше знаем о лофте как об интерьерном стиле, популярном последние пять лет. Однако настоящий лофт, а не его искусная стилизация, – это жилье на месте бывших заводов и фабрик.
19.09
Точка зрения

Инвестиционный потенциал лофтов

Павел Логачев, коммерческий директор компании «Колди»

23.10

журнал CRE 6 (440)

Июнь
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE №6 (440), выпущенный в соредакторстве с директором Группы PLT Михаилом Тарасовым.   Читайте в номере: Летучка «УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВА НА НАШЕМ РЫНКЕ БУДЕТ ТОЛЬКО УСИЛИВАТЬСЯ, ЭТО ПРОСТО НЕИЗБЕЖНО» Обсуждаем с Михаилом Тарасовым главные темы дня и номера   Актуально РАЗОШЛИСЬ ПО КЛАССАМ Представлена обновленная впервые за десять лет классификация офисной недвижимости Москвы   Тема номера ТЯЖЕЛЫЙ...

Популярное

Источник: CRE
Сделка

В Comcity сделка более чем на 7 тыс. кв. м

Новым резидентом офисного парка стала компания IEK Group. Консультант сделки - ILM.
11.07
Источник: CRE
Проект

ГК «Ориентир» выходит в Калининград

Девелопер построит для компании X5 Group мультитемпературный распределительный центр площадью 26 800 кв. м.
10.07
Источник: CRE
Игроки рынка

CORE.XP нарастила сделки со складами

По итогам II квартала 2024 года объем сделок с участием консультантов компании превысил 339 тыс. кв. м, а за полугодие в целом достиг 426 тыс. кв. м.
11.07
Источник: BMS Development Group
Назначения

BMS Development Group усиливает финансы

Александр Ситников назначен финансовым директором девелоперской группы.
 
11.07
Источник: CRE
Сделка

Финтех-компания арендовала офис в Space 1 Арбат

Консультантом сделки по аренде 30 рабочих мест выступила компания Remain.
11.07
Источник: CRE
Проект

«Дочка» Газпромбанка может построить логопарк

В строительство складского комплекса площадью 150 тыс. кв. м на 30 га в Истринском городском округе  «ГПБ-Инвест» может вложить около 10 млрд рублей.
12.07
Источник: IPG.Estate
Игроки рынка

IPG.Estate получила БЦ Green Lines на эксклюзив

Компания назначена эксклюзивным партнером по сдаче в аренду офисов в петербургском бизнес-центре площадью около 7 тыс. кв. м.
10.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre