Кризис площади: как вернуть арендаторов в офисы и ТЦ

Рынок аренды коммерческой недвижимости резко снизил показатели на фоне санкций, в основном — из-за того, что иностранные компании стали покидать офисы высокого класса. При этом помещения класса «В» и «С» столкнулись с ростом конкуренции за арендаторов. О перспективах рынка и эффективных инструментах продвижения коммерческой недвижимости класса «В» и «С» рассказала Марина Кононенко, коммерческий директор компании «ИТКОЛ».

2752
Изображение взято из источника: ИТКОЛ
В чем разница между офисами класса «А», «В» и «С»
 
Офисы класса «А», как самая высокая категория деловых помещений для бизнеса, как правило, располагаются в престижной или деловой части города с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью. 
 
Речь идет о новых современных зданиях, в отделке которых используются дорогие материалы.  Обязательно наличие паркинга, современной системы пожаротушения и приточно-вытяжной системы. Лифты могут быть только высокоскоростные, а потолки высотой от 3,3 метра. 
 
Между классом «А» и «B», есть промежуточный класс «В+». Они располагаются в БЦ, которые совсем недавно вышли из класса «А» по причине немного устаревшей отделки. 
 
Помещения типа «В» обычно схожи по общим моментам с категорией «А». Офисы находятся дальше от центра, но имеют хорошую проходимость и поблизости есть метро. До помещений категории «С» добираться сложнее, но они дешевле в обслуживании и в аренде. Обычно они располагаются в зданиях, которые изначально не задумывались как офисные, например, в НИИ.
 
До недавнего времени в России использовались международные системы классификации зданий коммерческой недвижимости, но единый формат отсутствовал. Из-за этого многие собственники завышали класс здания. И функцию стандартизации классификации БЦ взяла на себя Российская Гильдия управляющих и девелоперов.
 
Что происходит на рынке коммерческой недвижимости
 
На московском рынке давно можно наблюдать дефицит высококачественных офисов класса  «А» — исторически спрос на них был выше, чем строительство и ввод в эксплуатацию новых зданий. Поэтому внешние события последних лет — пандемия и уход некоторых западных компаний из России — способствовали тому, что супер-современные офисы быстро заняли новые арендаторы. 
 
В то же время с начала пандемии можно наблюдать ротацию арендаторов: те, кто занимал большие пространства, переезжают в офисы поменьше, поскольку часть сотрудников работает удаленно. Кто-то сохраняет высокий класс, но есть и компании, которые отказывается от высококлассных флагманских офисов в пользу помещений класса «В» и «С». 
 
По этой причине мы можем говорить о том, что даже несмотря на кризис, спрос на офисы класса «В» и «С» растет быстрее, чем в классе «А»: по нашим данным, за первый квартал 2022 года объем арендованных офисных площадей в Москве в этой категории составил 98%. И ротация в этом сегменте происходит гораздо быстрее, в том числе потому, что компании меняют один офис на другой такого же класса. Поэтому, несмотря на восстанавливающийся рынок и высокий спрос, собственники помещений вынуждены конкурировать между собой, чтобы быстрее реализовать свои площади. 
 
Тенденция к уменьшению арендуемого пространства особенно характерна для малых и микропредприятий, которые пытаются оптимизировать расходы и избежать проблем с оплатой. К концу марта пятая часть представителей малого и среднего бизнеса (20%) допустила просрочки арендных платежей. Еще 59% опрошенных нами предпринимателей допускали возможность просрочек в будущем. Наша структура арендаторов почти на 90% состоит из таких компаний, и чтобы поддержать их в сложный период, мы разработали программу скидок и преференций. 
 
Ситуация с арендой производственных и складских помещений остается стабильной. Заметного падения спроса пока нет, потому что идет активное импортозамещение и развитие новых видов бизнеса. Впрочем, часть сделок с партнерами, которые планировали расширяться до введения санкций, у нас все же заморозилась. 
 
Как привлечь арендаторов, если у вас офисы класса «В» или «С»
 
Скидки и гибкие условия
 
Скидки и различные преференции помогают предпринимателям чувствовать себя уверенней и планировать развитие бизнеса на более длительный срок. В частности, речь идет об отсрочке платежа, сокращении сроков аренды, переходе на процент от товарооборота. Всегда выгоднее попытаться сохранить отношения с имеющимся арендатором, чем искать нового. Так, после сокращения сроков аренды с 5-7 лет до 1-2 и упрощения условий досрочного расторжения договоров лояльность арендаторов точно вырастет.
 
Работа с объявлением
 
Новых клиентов помогает привлечь более продуманная работа с объявлениями. Если раньше наши менеджеры сопровождали объявление на «Авито Недвижимости» в среднем 3–5 фотографиями, то теперь это 20-25 снимков (всего можно выложить 40). Фотография с разных ракурсов позволяют потенциальному арендатору лучше оценить коммерческое помещение, и повышают отклик на объявление. Видеоролики хорошего качества также поднимают конверсию.
 
Для коммерческих объектов класса «В» и «С» важна информация о входной группе и прилегающей территории, поэтому помимо самого объекта, объявление должно сопровождаться фото входа, улицы и так далее. Такие данные дадут потенциальному арендатору наиболее полное представление об объекте недвижимости. Если он крупногабаритный, стоит добавить фото со спутника. 
 
Помимо фото и видео, не менее важно грамотно составить объявление. Большинство людей не хотят звонить и уточнять детали. Из описания должно быть понятно, на какие виды бизнеса рассчитано помещение. Например, если это офис, то указывается наличие техники, интернета, телефонии. Для торгового объекта имеют значение размер окон, высота потолков, наличие охраны, кондиционера, соседние магазины. Сам текст должен быть написан в деловом стиле. 
 
Если платформа, на которой вы планируете разместить объявление, предполагает отдельные поля для характеристик, не стоит ими пренебрегать. Многие пользователи привыкли через фильтры искать нужный объект. Так, например, на платформах можно отфильтровать коммерческую недвижимость по типу здания: бизнес-центр, торговый центр, административное здание и жилой дом.
 
Диверсификация каналов 
 
Чем больше используется тематических ресурсов, тем выше охват аудитории. Во-первых, это связано с ростом трафика на них: например, с января по май количество пользователей «Авито Недвижимости» выросло более чем на 20%. Во-вторых, аудитория этих площадок в момент контакта с объявлением уже заинтересована в аренде, и соответственно максимально близка к сделке.
 
Использование новых инструментов 
 
Многие платформы предлагают встроенные инструменты для работы с потенциальными клиентами. Например, по нашему опыту, хороший результат показывает чат-бот на «Авито Недвижимости»: в нём закрывается не менее 50% наших сделок. Чат-бот круглосуточно отвечает на запросы потенциальных арендаторов от лица компании. Его интеграция в CRM-систему позволила отказаться от отслеживания переписки по обращениям в ручном режиме.
 
Чек-лист для увеличения сделок по аренде коммерческой недвижимости:
 
  • Публиковать качественные фото и видео
  • Составлять продающее объявление (прописывать все особенности объекта недвижимости)
  • Делать гибкими условия договора аренды
  • Оказывать маркетинговую поддержку арендодателям
  • Подключать инструменты, которые предлагают платформы
 
 
 


иГРОКИ РЫНКА

ИТКОЛ

Кононенко Марина

Консалтинг и брокеридж

ИТКОЛ

Материалы по теме

Источник: R4S Group
Точка зрения

Недвижимость - спасение для крупных капиталов

О том, почему стоит именно сейчас вкладывать в недвижимость, какие есть на рынке интересные предложения и "трофейные" активы, рассказывает Артем Цогоев, член совета директоров SimpleEstate.
25.08
Источник: Wilstream
Точка зрения

5 ошибок в коммуникациях, которые убивают бизнес, и как их избежать

Клиентоориентированность – тренд, которому уже около 70 лет. Однако в последнее время высокие темпы развития технологий и принципиальные изменения во многих отраслях заставили бизнес пересмотреть каналы взаимодействия с клиентами и подходы к нему. В процессе освоения новых способов коммуникации неизбежны ошибки, которые если не убивают бизнес, то серьезно снижают его эффективность и прибыльность. Вместе с Анной Моисеевой, руководителем отдела маркетинга компании Wilstream, разберем самые распространенные из них и посмотрим, как можно избежать этих ошибок.
18.08
Источник: Central Prperties
Точка зрения

Как договорились, так и расстались

Очень много сегодня говорится о влиянии ухода международных компаний на офисный рынок, но освобождающиеся площади – это скорее результат сокращения средних сроков аренды, которое наметилось еще до пандемии. О состоянии офисного рынка сегодня рассказывает Анастасия Панькова, СBDO, руководитель направления аренды Central Properties.
04.08

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: АКТУАЛЬНО Ушли в коммерцию: перейдут ли инвесторы из жилой недвижимости в коммерческую? Эксперты журнала ожидают возвращения интереса к коммерческой недвижимости у игроков рынка, однако подчеркивают, что процесс этот не будет слишком активным. ТЕМА НОМЕРА Это моя поляна: как укрупнение сегмента девелопмента влияет на отрасль и отдельные ее направления. УПРАВЛЕНИЕ ...

Популярное

Источник: Kanzler
Экспертный анализ

Кодовое слово: как менялся дресс-код на рынке недвижимости

Лето-2024 стало одним из самых жарких в истории наблюдений, и семь из десяти компаний Москвы и Подмосковья, по данным SuperJob, смягчили дресс-код. При этом, многие сотрудники российских бизнесов поддерживают соблюдение стандартов даже летом: 36% опрошенных «Авито» считают, что носить прозрачную одежду на работе категорически нельзя, 31% против ношения маек, кроп-топов и «вещей с оголённой талией», 29% — шорт, но только на мужчинах. Ещё 26% не радуют тапочки или сланцы коллег, 22% респондентов-женщин – глубокие декольте, и только 31% респондентов не раздражает ничего. Ведущие эксперты российского рынка недвижимости, ритейла, логистики и индустрии гостеприимства вспомнили для CRE, как менялся дресс-код в отрасли за тридцать лет, и поделились, что можно, а что нельзя в их офисах и вне офисов (но в рабочее время) сегодня.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
22.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: SOK
Экспертный анализ

Наденьте это немедленно

38% сотрудников российских компаний всегда придерживаются правил дресс-кода, хотя он их и раздражает. 35% нарушали их, но очень редко, а 40% считают важным соблюдение дресс-кода в офисах в принципе. CRE продолжает серию летних публикаций о том, как менялся дресс-код на рынке недвижимости, в ритейле, логистике, индустрии гостеприимства и смежных сегментах.

Продолжение. Начало - здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
23.07
Источник: cre.ru
Проект

«Гранель» построит склад для Ozon

Ozon займет склад, который построит «Гранель» в Новой Москве.
 
22.07
Источник: Пресс-служба Business Club
Игроки рынка

Business Club построит премиальный БЦ на Ходынке

Business Club презентовал бизнес-центр нового формата.

24.07
Источник: Pridex
Открытие

Штаб-квартира «Уральской Стали» переехала на Пресню

Головной офис одного из лидеров металлургического рынка площадью 4 тыс. кв. м реализован компанией Pridex на территории бывшего лакокрасочного завода братьев Мамонтовых.
23.07
Источник: CRE
Открытие

YoBody Fitness пришел на ЗИЛ

Фитнес займет свыше 1 900 кв. м в ТРЦ ЗУМ. 
22.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre