Кризис площади: как вернуть арендаторов в офисы и ТЦ

Рынок аренды коммерческой недвижимости резко снизил показатели на фоне санкций, в основном — из-за того, что иностранные компании стали покидать офисы высокого класса. При этом помещения класса «В» и «С» столкнулись с ростом конкуренции за арендаторов. О перспективах рынка и эффективных инструментах продвижения коммерческой недвижимости класса «В» и «С» рассказала Марина Кононенко, коммерческий директор компании «ИТКОЛ».

3236
Изображение взято из источника: ИТКОЛ
В чем разница между офисами класса «А», «В» и «С»
 
Офисы класса «А», как самая высокая категория деловых помещений для бизнеса, как правило, располагаются в престижной или деловой части города с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью. 
 
Речь идет о новых современных зданиях, в отделке которых используются дорогие материалы.  Обязательно наличие паркинга, современной системы пожаротушения и приточно-вытяжной системы. Лифты могут быть только высокоскоростные, а потолки высотой от 3,3 метра. 
 
Между классом «А» и «B», есть промежуточный класс «В+». Они располагаются в БЦ, которые совсем недавно вышли из класса «А» по причине немного устаревшей отделки. 
 
Помещения типа «В» обычно схожи по общим моментам с категорией «А». Офисы находятся дальше от центра, но имеют хорошую проходимость и поблизости есть метро. До помещений категории «С» добираться сложнее, но они дешевле в обслуживании и в аренде. Обычно они располагаются в зданиях, которые изначально не задумывались как офисные, например, в НИИ.
 
До недавнего времени в России использовались международные системы классификации зданий коммерческой недвижимости, но единый формат отсутствовал. Из-за этого многие собственники завышали класс здания. И функцию стандартизации классификации БЦ взяла на себя Российская Гильдия управляющих и девелоперов.
 
Что происходит на рынке коммерческой недвижимости
 
На московском рынке давно можно наблюдать дефицит высококачественных офисов класса  «А» — исторически спрос на них был выше, чем строительство и ввод в эксплуатацию новых зданий. Поэтому внешние события последних лет — пандемия и уход некоторых западных компаний из России — способствовали тому, что супер-современные офисы быстро заняли новые арендаторы. 
 
В то же время с начала пандемии можно наблюдать ротацию арендаторов: те, кто занимал большие пространства, переезжают в офисы поменьше, поскольку часть сотрудников работает удаленно. Кто-то сохраняет высокий класс, но есть и компании, которые отказывается от высококлассных флагманских офисов в пользу помещений класса «В» и «С». 
 
По этой причине мы можем говорить о том, что даже несмотря на кризис, спрос на офисы класса «В» и «С» растет быстрее, чем в классе «А»: по нашим данным, за первый квартал 2022 года объем арендованных офисных площадей в Москве в этой категории составил 98%. И ротация в этом сегменте происходит гораздо быстрее, в том числе потому, что компании меняют один офис на другой такого же класса. Поэтому, несмотря на восстанавливающийся рынок и высокий спрос, собственники помещений вынуждены конкурировать между собой, чтобы быстрее реализовать свои площади. 
 
Тенденция к уменьшению арендуемого пространства особенно характерна для малых и микропредприятий, которые пытаются оптимизировать расходы и избежать проблем с оплатой. К концу марта пятая часть представителей малого и среднего бизнеса (20%) допустила просрочки арендных платежей. Еще 59% опрошенных нами предпринимателей допускали возможность просрочек в будущем. Наша структура арендаторов почти на 90% состоит из таких компаний, и чтобы поддержать их в сложный период, мы разработали программу скидок и преференций. 
 
Ситуация с арендой производственных и складских помещений остается стабильной. Заметного падения спроса пока нет, потому что идет активное импортозамещение и развитие новых видов бизнеса. Впрочем, часть сделок с партнерами, которые планировали расширяться до введения санкций, у нас все же заморозилась. 
 
Как привлечь арендаторов, если у вас офисы класса «В» или «С»
 
Скидки и гибкие условия
 
Скидки и различные преференции помогают предпринимателям чувствовать себя уверенней и планировать развитие бизнеса на более длительный срок. В частности, речь идет об отсрочке платежа, сокращении сроков аренды, переходе на процент от товарооборота. Всегда выгоднее попытаться сохранить отношения с имеющимся арендатором, чем искать нового. Так, после сокращения сроков аренды с 5-7 лет до 1-2 и упрощения условий досрочного расторжения договоров лояльность арендаторов точно вырастет.
 
Работа с объявлением
 
Новых клиентов помогает привлечь более продуманная работа с объявлениями. Если раньше наши менеджеры сопровождали объявление на «Авито Недвижимости» в среднем 3–5 фотографиями, то теперь это 20-25 снимков (всего можно выложить 40). Фотография с разных ракурсов позволяют потенциальному арендатору лучше оценить коммерческое помещение, и повышают отклик на объявление. Видеоролики хорошего качества также поднимают конверсию.
 
Для коммерческих объектов класса «В» и «С» важна информация о входной группе и прилегающей территории, поэтому помимо самого объекта, объявление должно сопровождаться фото входа, улицы и так далее. Такие данные дадут потенциальному арендатору наиболее полное представление об объекте недвижимости. Если он крупногабаритный, стоит добавить фото со спутника. 
 
Помимо фото и видео, не менее важно грамотно составить объявление. Большинство людей не хотят звонить и уточнять детали. Из описания должно быть понятно, на какие виды бизнеса рассчитано помещение. Например, если это офис, то указывается наличие техники, интернета, телефонии. Для торгового объекта имеют значение размер окон, высота потолков, наличие охраны, кондиционера, соседние магазины. Сам текст должен быть написан в деловом стиле. 
 
Если платформа, на которой вы планируете разместить объявление, предполагает отдельные поля для характеристик, не стоит ими пренебрегать. Многие пользователи привыкли через фильтры искать нужный объект. Так, например, на платформах можно отфильтровать коммерческую недвижимость по типу здания: бизнес-центр, торговый центр, административное здание и жилой дом.
 
Диверсификация каналов 
 
Чем больше используется тематических ресурсов, тем выше охват аудитории. Во-первых, это связано с ростом трафика на них: например, с января по май количество пользователей «Авито Недвижимости» выросло более чем на 20%. Во-вторых, аудитория этих площадок в момент контакта с объявлением уже заинтересована в аренде, и соответственно максимально близка к сделке.
 
Использование новых инструментов 
 
Многие платформы предлагают встроенные инструменты для работы с потенциальными клиентами. Например, по нашему опыту, хороший результат показывает чат-бот на «Авито Недвижимости»: в нём закрывается не менее 50% наших сделок. Чат-бот круглосуточно отвечает на запросы потенциальных арендаторов от лица компании. Его интеграция в CRM-систему позволила отказаться от отслеживания переписки по обращениям в ручном режиме.
 
Чек-лист для увеличения сделок по аренде коммерческой недвижимости:
 
  • Публиковать качественные фото и видео
  • Составлять продающее объявление (прописывать все особенности объекта недвижимости)
  • Делать гибкими условия договора аренды
  • Оказывать маркетинговую поддержку арендодателям
  • Подключать инструменты, которые предлагают платформы
 
 
 


иГРОКИ РЫНКА

ИТКОЛ

Кононенко Марина

Консалтинг и брокеридж

ИТКОЛ

Материалы по теме

Источник: R4S Group
Точка зрения

Недвижимость - спасение для крупных капиталов

О том, почему стоит именно сейчас вкладывать в недвижимость, какие есть на рынке интересные предложения и "трофейные" активы, рассказывает Артем Цогоев, член совета директоров SimpleEstate.
25.08
Источник: Wilstream
Точка зрения

5 ошибок в коммуникациях, которые убивают бизнес, и как их избежать

Клиентоориентированность – тренд, которому уже около 70 лет. Однако в последнее время высокие темпы развития технологий и принципиальные изменения во многих отраслях заставили бизнес пересмотреть каналы взаимодействия с клиентами и подходы к нему. В процессе освоения новых способов коммуникации неизбежны ошибки, которые если не убивают бизнес, то серьезно снижают его эффективность и прибыльность. Вместе с Анной Моисеевой, руководителем отдела маркетинга компании Wilstream, разберем самые распространенные из них и посмотрим, как можно избежать этих ошибок.
18.08
Источник: Central Prperties
Точка зрения

Как договорились, так и расстались

Очень много сегодня говорится о влиянии ухода международных компаний на офисный рынок, но освобождающиеся площади – это скорее результат сокращения средних сроков аренды, которое наметилось еще до пандемии. О состоянии офисного рынка сегодня рассказывает Анастасия Панькова, СBDO, руководитель направления аренды Central Properties.
04.08

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre