Кризис площади: как вернуть арендаторов в офисы и ТЦ

Рынок аренды коммерческой недвижимости резко снизил показатели на фоне санкций, в основном — из-за того, что иностранные компании стали покидать офисы высокого класса. При этом помещения класса «В» и «С» столкнулись с ростом конкуренции за арендаторов. О перспективах рынка и эффективных инструментах продвижения коммерческой недвижимости класса «В» и «С» рассказала Марина Кононенко, коммерческий директор компании «ИТКОЛ».

2531
Изображение взято из источника: ИТКОЛ
В чем разница между офисами класса «А», «В» и «С»
 
Офисы класса «А», как самая высокая категория деловых помещений для бизнеса, как правило, располагаются в престижной или деловой части города с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью. 
 
Речь идет о новых современных зданиях, в отделке которых используются дорогие материалы.  Обязательно наличие паркинга, современной системы пожаротушения и приточно-вытяжной системы. Лифты могут быть только высокоскоростные, а потолки высотой от 3,3 метра. 
 
Между классом «А» и «B», есть промежуточный класс «В+». Они располагаются в БЦ, которые совсем недавно вышли из класса «А» по причине немного устаревшей отделки. 
 
Помещения типа «В» обычно схожи по общим моментам с категорией «А». Офисы находятся дальше от центра, но имеют хорошую проходимость и поблизости есть метро. До помещений категории «С» добираться сложнее, но они дешевле в обслуживании и в аренде. Обычно они располагаются в зданиях, которые изначально не задумывались как офисные, например, в НИИ.
 
До недавнего времени в России использовались международные системы классификации зданий коммерческой недвижимости, но единый формат отсутствовал. Из-за этого многие собственники завышали класс здания. И функцию стандартизации классификации БЦ взяла на себя Российская Гильдия управляющих и девелоперов.
 
Что происходит на рынке коммерческой недвижимости
 
На московском рынке давно можно наблюдать дефицит высококачественных офисов класса  «А» — исторически спрос на них был выше, чем строительство и ввод в эксплуатацию новых зданий. Поэтому внешние события последних лет — пандемия и уход некоторых западных компаний из России — способствовали тому, что супер-современные офисы быстро заняли новые арендаторы. 
 
В то же время с начала пандемии можно наблюдать ротацию арендаторов: те, кто занимал большие пространства, переезжают в офисы поменьше, поскольку часть сотрудников работает удаленно. Кто-то сохраняет высокий класс, но есть и компании, которые отказывается от высококлассных флагманских офисов в пользу помещений класса «В» и «С». 
 
По этой причине мы можем говорить о том, что даже несмотря на кризис, спрос на офисы класса «В» и «С» растет быстрее, чем в классе «А»: по нашим данным, за первый квартал 2022 года объем арендованных офисных площадей в Москве в этой категории составил 98%. И ротация в этом сегменте происходит гораздо быстрее, в том числе потому, что компании меняют один офис на другой такого же класса. Поэтому, несмотря на восстанавливающийся рынок и высокий спрос, собственники помещений вынуждены конкурировать между собой, чтобы быстрее реализовать свои площади. 
 
Тенденция к уменьшению арендуемого пространства особенно характерна для малых и микропредприятий, которые пытаются оптимизировать расходы и избежать проблем с оплатой. К концу марта пятая часть представителей малого и среднего бизнеса (20%) допустила просрочки арендных платежей. Еще 59% опрошенных нами предпринимателей допускали возможность просрочек в будущем. Наша структура арендаторов почти на 90% состоит из таких компаний, и чтобы поддержать их в сложный период, мы разработали программу скидок и преференций. 
 
Ситуация с арендой производственных и складских помещений остается стабильной. Заметного падения спроса пока нет, потому что идет активное импортозамещение и развитие новых видов бизнеса. Впрочем, часть сделок с партнерами, которые планировали расширяться до введения санкций, у нас все же заморозилась. 
 
Как привлечь арендаторов, если у вас офисы класса «В» или «С»
 
Скидки и гибкие условия
 
Скидки и различные преференции помогают предпринимателям чувствовать себя уверенней и планировать развитие бизнеса на более длительный срок. В частности, речь идет об отсрочке платежа, сокращении сроков аренды, переходе на процент от товарооборота. Всегда выгоднее попытаться сохранить отношения с имеющимся арендатором, чем искать нового. Так, после сокращения сроков аренды с 5-7 лет до 1-2 и упрощения условий досрочного расторжения договоров лояльность арендаторов точно вырастет.
 
Работа с объявлением
 
Новых клиентов помогает привлечь более продуманная работа с объявлениями. Если раньше наши менеджеры сопровождали объявление на «Авито Недвижимости» в среднем 3–5 фотографиями, то теперь это 20-25 снимков (всего можно выложить 40). Фотография с разных ракурсов позволяют потенциальному арендатору лучше оценить коммерческое помещение, и повышают отклик на объявление. Видеоролики хорошего качества также поднимают конверсию.
 
Для коммерческих объектов класса «В» и «С» важна информация о входной группе и прилегающей территории, поэтому помимо самого объекта, объявление должно сопровождаться фото входа, улицы и так далее. Такие данные дадут потенциальному арендатору наиболее полное представление об объекте недвижимости. Если он крупногабаритный, стоит добавить фото со спутника. 
 
Помимо фото и видео, не менее важно грамотно составить объявление. Большинство людей не хотят звонить и уточнять детали. Из описания должно быть понятно, на какие виды бизнеса рассчитано помещение. Например, если это офис, то указывается наличие техники, интернета, телефонии. Для торгового объекта имеют значение размер окон, высота потолков, наличие охраны, кондиционера, соседние магазины. Сам текст должен быть написан в деловом стиле. 
 
Если платформа, на которой вы планируете разместить объявление, предполагает отдельные поля для характеристик, не стоит ими пренебрегать. Многие пользователи привыкли через фильтры искать нужный объект. Так, например, на платформах можно отфильтровать коммерческую недвижимость по типу здания: бизнес-центр, торговый центр, административное здание и жилой дом.
 
Диверсификация каналов 
 
Чем больше используется тематических ресурсов, тем выше охват аудитории. Во-первых, это связано с ростом трафика на них: например, с января по май количество пользователей «Авито Недвижимости» выросло более чем на 20%. Во-вторых, аудитория этих площадок в момент контакта с объявлением уже заинтересована в аренде, и соответственно максимально близка к сделке.
 
Использование новых инструментов 
 
Многие платформы предлагают встроенные инструменты для работы с потенциальными клиентами. Например, по нашему опыту, хороший результат показывает чат-бот на «Авито Недвижимости»: в нём закрывается не менее 50% наших сделок. Чат-бот круглосуточно отвечает на запросы потенциальных арендаторов от лица компании. Его интеграция в CRM-систему позволила отказаться от отслеживания переписки по обращениям в ручном режиме.
 
Чек-лист для увеличения сделок по аренде коммерческой недвижимости:
 
  • Публиковать качественные фото и видео
  • Составлять продающее объявление (прописывать все особенности объекта недвижимости)
  • Делать гибкими условия договора аренды
  • Оказывать маркетинговую поддержку арендодателям
  • Подключать инструменты, которые предлагают платформы
 
 
 


иГРОКИ РЫНКА

ИТКОЛ

Кононенко Марина

Консалтинг и брокеридж

ИТКОЛ

Материалы по теме

Источник: R4S Group
Точка зрения

Недвижимость - спасение для крупных капиталов

О том, почему стоит именно сейчас вкладывать в недвижимость, какие есть на рынке интересные предложения и "трофейные" активы, рассказывает Артем Цогоев, член совета директоров SimpleEstate.
25.08
Источник: Wilstream
Точка зрения

5 ошибок в коммуникациях, которые убивают бизнес, и как их избежать

Клиентоориентированность – тренд, которому уже около 70 лет. Однако в последнее время высокие темпы развития технологий и принципиальные изменения во многих отраслях заставили бизнес пересмотреть каналы взаимодействия с клиентами и подходы к нему. В процессе освоения новых способов коммуникации неизбежны ошибки, которые если не убивают бизнес, то серьезно снижают его эффективность и прибыльность. Вместе с Анной Моисеевой, руководителем отдела маркетинга компании Wilstream, разберем самые распространенные из них и посмотрим, как можно избежать этих ошибок.
18.08
Источник: Central Prperties
Точка зрения

Как договорились, так и расстались

Очень много сегодня говорится о влиянии ухода международных компаний на офисный рынок, но освобождающиеся площади – это скорее результат сокращения средних сроков аренды, которое наметилось еще до пандемии. О состоянии офисного рынка сегодня рассказывает Анастасия Панькова, СBDO, руководитель направления аренды Central Properties.
04.08

журнал CRE 4 (438)

Апрель
Вышел из печати CRE № 4 (438). Ознакомиться с ним можно ЗДЕСЬ   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ЛИДЕРЫ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ Спецвыпуск о номинантах премии   Девелопмент OFFprICE В 2024-м офисы на продажу останутся одним из двигателей рынка   Тема номера ЛЁГКОЙ ПОСТУПЬЮ В 2024 году объем light industrial только в Москве может достичь 1,2-1,3млн кв.м   Тенденции СТРАННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ Многие ТРЦ ждет «суровый американский сценарий» – редевелопмент со строительством ...

Популярное

Источник: cre.ru
CRE Awards

Победители CRE Moscow Awards 2024

Поздравляем победителей XXI Премии CRE Moscow Awards 2024, торжественное награждение которых прошло сегодня в Барвиха Luxury Village!
18.04
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 апреля)

В Барвихе объявили победителей CRE Moscow Awards 2024, Pridex отчитался по выручке, Александр Ходоров перешел из Comcity в O1 Properties, в Казахстане крупная складская сделка, фитнес-центры становятся главными ньюсмэйкерами в торговой недвижимости, а эксперты рынка обсудили крупнейшие сделки последний дней - продажу ЦДМ и портфеля Ceetrus - для журнала CRE Retail.
21.04
Источник: CRE
Игроки рынка

Выручка Pridex в 2023 году достигла 54,5 млрд рублей

Портфель активных проектов компании превысил 220 тыс. кв. метров.
18.04
Источник: cre.ru
Проект

«Страна Девелопмент» застроит «Сити-2»

В «Москва-Сити» появится еще один квартал небоскребов.
 
18.04
Источник: Пресс-служба IBC Global
Проект

В Приморье появится еще один склад

В Приморском крае появится склад класса В на 6,2 тыс кв. м.
 
22.04
Источник: cre.ru
Сделка

WeWork отошла Space 1

Space 1 выкупила российские активы сети коворкингов WeWork.
 
18.04
Источник: Пресс-служба Skincouture
Игроки рынка

Skincouture выпустил новинку

Бренд Skincouture представил новый дневной увлажняющий крем - Daily Moisturizer SPF 30.
 
18.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre