Конструктивное предложение: насколько перспективен модульный девелопмент в России

Стоимость и трудоемкость девелопмента является постоянно возрастающей величиной, что связано с целым рядом объективных и субъективных факторов. Среди объективных можно назвать инфляцию, необходимость внедрения новых технологий и их усложнение. Субъективно это удорожание вызвано сбоями глобальной логистики, экономической турбулентностью и общей нестабильности рынков. Есть несколько способов уравновесить подобные явления и одним из наиболее доступных и интересных является модульное строительство. О перспективах такого девелопмента в России рассуждает Мария Николаева, глава архитектурного бюро MAD Architects.
1139
Изображение взято из источника: CRE
В условиях когда целые категории спроса переориентируются на внутреннее потребление возникла острая необходимость в быстром строительстве множества типов коммерческих зданий. Например, в ближайшие годы развитие туризма в регионах станет одной из приоритетных задач для государства и бизнеса. Впрочем, надо признать, что создание соответствующей инфраструктуры в России пока еще сильно отстает от нужных показателей и количественно и качественно. Мы остро нуждаемся в новых отелях, гостиницах, туристических и рекреационных объектах, а в ряде случаев именно модульный девелопмент способен помочь быстро решить данную проблему. Да и в других секторах коммерческой недвижимости подобный инструмент способен значительно форсировать их рост.

По сути, модульные объемы собираются как «конструктор» Lego из заранее заготовленного набора элементов. Когда у строителей есть в распоряжении необходимые детали их монтаж и демонтаж производится очень легко. Кроме того, подобные сооружения можно сделать почти полностью автономными.

Финансовые преимущества работы с технологией вполне очевидны уже на этапе подготовки к реализации проекта, но все же основным козырем такого метода возведения зданий является оптимизация времени и более быстрый возврат инвестиций. Модульный конструктив создается и собирается в промышленном формате с параллельной подготовкой площадки, а это означает, что часто к моменту когда части объекта изготовлены, место уже полностью готово к их установке. Например, модульный отель может принять первых гостей и начать отбивать вложения на 30–50 % раньше, чем гостиница, возведенная классическим способом.

Дело в том, что такие здания можно сооружать без фундамента на заранее подготовленном основании. Неоспоримый плюс технологии с точки зрения необходимости провести работы быстро и в сложной локации – отсутствие необходимости использования крупной строительной техники. Любые «мокрые» процессы в данном случае минимизированы или отсутствуют полностью.

В контексте целесообразности выбора данного девелоперского продукта, часто имеет значение ограниченность пространства и пятна застройки. Поэтому модульный конструктив одинаково хорош не только для освоения труднодоступных мест за пределами городов, но и в случае тесноты. Так, в старых городах Европы, участки часто ограничены дорогами и плотной застройкой.  Классический формат работ связан с постоянным подвозом материалов и рабочих в течение долгого времени, необходимостью компенсаций городскому бюджету может значительно повысить стоимость проекта. В случае с быстровозводимыми зданиями понадобится куда меньше персонала, техники и времени на реализацию работ. Кроме того, вся команда будет производить намного меньше техногенного шума, что избавит от множества проблем с общественностью и чиновниками.

В большинстве случаев объемно-планировочные решения в модульных зданиях зависят от габаритов и формы деталей для сборки, высота потолка от размеров транспортного средства, которое будет привозить их. Одним из основных средств логистики могут быть стандартные еврофуры, способные доставить детали даже в труднодоступные места по относительно качественным дорогам. Кроме того, инженерия здания может работать в автономном режиме вдалеке от идеальных инфраструктурных условий. Все это делает модульные технологии очень адаптивными, пригодным для использования по всей территории страны, в том числе в сложных природных ландшафтах.

Что касается конструктивных ограничений, то модульные строения сооружаются по тем же строительным спецификациями, что и обычные здания и фактически неотличимы по возможностям эксплуатации от своих стандартных аналогов. Сегодня технологии позволяют строить самые разные типологии - от частных домов до многоэтажных бизнес-центров.

Наиболее сложный вид строительства используется при проектировании многофункциональных комплексов, позволяя снизить риски при реализации дорогостоящего кейса. Так, работа с модульными конструкциями в данном сегменте помогает сделать проект менее зависимым от рыночной конъюнктуры, что крайне важно в условиях сложной и непредсказуемой экономической обстановки. Параметры объекта намного проще скорректировать уже после создания базовой инфраструктуры. Учитывая, что во время девелоперского цикла спрос на рынке может меняться, модульная схема потенциально упрощает настройку и адаптацию состава МФК без крупных денежных издержек.

Вопреки стереотипам эстетика модульного дизайна также становится все более популярной, продвинутой и нестандартной. Например в таком стиле выдержан визуальный облик нового флагманского ТК IKEA в Австрии и головной офис ALIBABA Group в Китае.

Еще одним важным преимуществом является высокий уровень безопасности рабочих, микроконтроля процессов, производительности труда и возможности опережения графика без нарушения технологий. Задержки из-за неблагоприятной погоды также сведены к минимуму, а в итоге инвестор получает максимальную предсказуемость затрат и точность просчёта экономики проекта.

Никакой другой формат девелопмента не предоставляет такой мобильности как модульные конструкции. Они могут быть перемонтированы несколько раз в разных точках на карте, ремонтируемы в заводских условиях для повторного монтажа. Отсюда вытекает экономия энергии, стройматериалов, уменьшение отходов и необходимости сложной утилизации.

Вишенкой на торте можно назвать улучшение качества воздуха и страховку от появления болезнетворных организмов. Дело в том, что объект создается в фабричных условиях под жестким технологическим контролем, с использованием только сухих материалов. Это сводит возможность появления плесени и задержки влаги в будущем здании к минимуму.  

Конечно, модульный девелопмент не является панацеей для развития рынка недвижимости, обладая своими сильными и слабыми сторонами. И все же во многих случаях когда требуется гибкость решений, существует сложность в подвозе материалов, важны сроки и бюджет строительства, нужно резко закрыть возникший спрос на объект или просто хочется эффектных решений –  такое строительство может стать одним лучшим из возможных решений для бизнеса.


иГРОКИ РЫНКА

MAD Architects

Николаева Мария

Архитектура

MAD Architects

Материалы по теме

Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Себестоимость строительства склада стабилизировалась

В NF Group проанализировали изменение цен на основные строительные материалы и работы, влияющие на итоговую стоимость строительства качественных складов класса А. Возведение сухого склада класса А без учета стоимости земельного участка, подключения внешних сетей и НДС в марте 2023 года обошлось бы приблизительно в 50 тыс. руб./кв. м, что сопоставимо с затратами на строительство в августе 2022 года или в период с июня 2021-го по январь 2022 года. В течение 2023 года также не ожидается значительного изменения себестоимости строительства преимущественно в связи с увеличением конкуренции среди поставщиков стройматериалов. Отсутствие новых санкционных ограничений, сохранение ключевой ставки ЦБ, снижение прогнозируемого уровня годовой инфляции, а также возобновление спроса на стройматериалы со стороны девелоперов позволяют говорить о завершении этапа активного роста цен на позиции.
23.05
Источник: Pridex
Исследования рынка

Строительные материалы дорожают в докризисном темпе

Средний рост цен зафиксировался на уровне 4,5%, что в целом соответствует аналогичному периоду 2021 года (4,05%). В то время как по итогам первого квартала 2022 года изменение стоимости достигало 29%. Такие данные приводятся в исследовании компании Pridex, посвященном сегменту офисной недвижимости.

 
05.05

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (10-16 марта)

Расширение Ленты на Алтае, крупная сделка по покупке light industrial, собственный склад Делимобиль, пополнения портфеля CORE.XP в управлении и девелоперского портфеля ЛСР в Москве, а также новые материалы из журнала CRE - о возможном возвращении международных консультантов, аудиторов и юристов на российский рынок.
16.03
Источник: Lynks Property Management
Открытие

Acoola открылась в ТРЦ «Южный»

Магазин детской одежды занял помещение площадью 166 кв. м на втором этаже торгово-развлекательного центра.
13.03
Источник: IBC Real Estate
Экспертный анализ

Сто шагов назад: как изменит рынок возвращение иностранных консультантов и аудиторов

На фоне «глобальной оттепели» в геополитике, отрасль уже больше месяца обсуждает сценарии возвращения в Россию иностранных бизнесов, связанных, прежде всего, с ритейлом и производствами. Однако главные битвы на рынке, безусловно, начнутся в случае «второго прихода» в любом статусе наиболее зависимых от человеческого капитала игроков: «большого» консалтинга, аудиторских и юридических фирм.

Начало. О том, как в случае возвращения в Россию «ильфы» будут конкурировать с «рульфами», и что будет с «ньюльфами» на юридическом рынке - читайте завтра.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
12.03
Источник: Land Law Firm
Экспертный анализ

«Ильфы», но без Петровых: как будут возвращаться иностранные юридические практики недвижимости

Некоторые юридические фирмы, покинувшие Россию три года назад, могут вернуться уже в ноябре-декабре, в том случае, если в стране снова начнут работать – в любом статусе – их международные клиенты. Однако рынок слишком изменился, и въехать на белом коне, как в девяностые, уже не получится, убеждены эксперты: российские команды бывших «ильфов» рассеялись по компаниям-«рульфам» или создали фирмы- «ньюльфы»; конкуренция, особенно в практике недвижимости и строительства, вышла на новый уровень и стала жёсткой, как никогда; кадров мало и они дороги, а завоёвывать доверие многих локальных клиентов придётся заново.

Продолжение. Начало см. здесь.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
13.03
Источник: Instone Development
Сделка

Wildberries арендовала 16 500 кв. м в “Гранате”

Компания заключила долгосрочный договор аренды второго здания нового индустриального парка девелопера Instone Development. Консультантом сделки выступила компания NF Group.
14.03
Источник: cre
Сделка

ЛСР купила участок на Воздвиженке

ЛСР построит элитный жилой комплекс недалеко от Кремля.
 
 
12.03
Источник: Пионер
Сделка

«Останкино Бизнес Парк» примет нового арендатора

Компания «Контур.Фокус» переезжает в новый офис.
 
14.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre