Конструктивное предложение: насколько перспективен модульный девелопмент в России

Стоимость и трудоемкость девелопмента является постоянно возрастающей величиной, что связано с целым рядом объективных и субъективных факторов. Среди объективных можно назвать инфляцию, необходимость внедрения новых технологий и их усложнение. Субъективно это удорожание вызвано сбоями глобальной логистики, экономической турбулентностью и общей нестабильности рынков. Есть несколько способов уравновесить подобные явления и одним из наиболее доступных и интересных является модульное строительство. О перспективах такого девелопмента в России рассуждает Мария Николаева, глава архитектурного бюро MAD Architects.
848
Изображение взято из источника: CRE
В условиях когда целые категории спроса переориентируются на внутреннее потребление возникла острая необходимость в быстром строительстве множества типов коммерческих зданий. Например, в ближайшие годы развитие туризма в регионах станет одной из приоритетных задач для государства и бизнеса. Впрочем, надо признать, что создание соответствующей инфраструктуры в России пока еще сильно отстает от нужных показателей и количественно и качественно. Мы остро нуждаемся в новых отелях, гостиницах, туристических и рекреационных объектах, а в ряде случаев именно модульный девелопмент способен помочь быстро решить данную проблему. Да и в других секторах коммерческой недвижимости подобный инструмент способен значительно форсировать их рост.

По сути, модульные объемы собираются как «конструктор» Lego из заранее заготовленного набора элементов. Когда у строителей есть в распоряжении необходимые детали их монтаж и демонтаж производится очень легко. Кроме того, подобные сооружения можно сделать почти полностью автономными.

Финансовые преимущества работы с технологией вполне очевидны уже на этапе подготовки к реализации проекта, но все же основным козырем такого метода возведения зданий является оптимизация времени и более быстрый возврат инвестиций. Модульный конструктив создается и собирается в промышленном формате с параллельной подготовкой площадки, а это означает, что часто к моменту когда части объекта изготовлены, место уже полностью готово к их установке. Например, модульный отель может принять первых гостей и начать отбивать вложения на 30–50 % раньше, чем гостиница, возведенная классическим способом.

Дело в том, что такие здания можно сооружать без фундамента на заранее подготовленном основании. Неоспоримый плюс технологии с точки зрения необходимости провести работы быстро и в сложной локации – отсутствие необходимости использования крупной строительной техники. Любые «мокрые» процессы в данном случае минимизированы или отсутствуют полностью.

В контексте целесообразности выбора данного девелоперского продукта, часто имеет значение ограниченность пространства и пятна застройки. Поэтому модульный конструктив одинаково хорош не только для освоения труднодоступных мест за пределами городов, но и в случае тесноты. Так, в старых городах Европы, участки часто ограничены дорогами и плотной застройкой.  Классический формат работ связан с постоянным подвозом материалов и рабочих в течение долгого времени, необходимостью компенсаций городскому бюджету может значительно повысить стоимость проекта. В случае с быстровозводимыми зданиями понадобится куда меньше персонала, техники и времени на реализацию работ. Кроме того, вся команда будет производить намного меньше техногенного шума, что избавит от множества проблем с общественностью и чиновниками.

В большинстве случаев объемно-планировочные решения в модульных зданиях зависят от габаритов и формы деталей для сборки, высота потолка от размеров транспортного средства, которое будет привозить их. Одним из основных средств логистики могут быть стандартные еврофуры, способные доставить детали даже в труднодоступные места по относительно качественным дорогам. Кроме того, инженерия здания может работать в автономном режиме вдалеке от идеальных инфраструктурных условий. Все это делает модульные технологии очень адаптивными, пригодным для использования по всей территории страны, в том числе в сложных природных ландшафтах.

Что касается конструктивных ограничений, то модульные строения сооружаются по тем же строительным спецификациями, что и обычные здания и фактически неотличимы по возможностям эксплуатации от своих стандартных аналогов. Сегодня технологии позволяют строить самые разные типологии - от частных домов до многоэтажных бизнес-центров.

Наиболее сложный вид строительства используется при проектировании многофункциональных комплексов, позволяя снизить риски при реализации дорогостоящего кейса. Так, работа с модульными конструкциями в данном сегменте помогает сделать проект менее зависимым от рыночной конъюнктуры, что крайне важно в условиях сложной и непредсказуемой экономической обстановки. Параметры объекта намного проще скорректировать уже после создания базовой инфраструктуры. Учитывая, что во время девелоперского цикла спрос на рынке может меняться, модульная схема потенциально упрощает настройку и адаптацию состава МФК без крупных денежных издержек.

Вопреки стереотипам эстетика модульного дизайна также становится все более популярной, продвинутой и нестандартной. Например в таком стиле выдержан визуальный облик нового флагманского ТК IKEA в Австрии и головной офис ALIBABA Group в Китае.

Еще одним важным преимуществом является высокий уровень безопасности рабочих, микроконтроля процессов, производительности труда и возможности опережения графика без нарушения технологий. Задержки из-за неблагоприятной погоды также сведены к минимуму, а в итоге инвестор получает максимальную предсказуемость затрат и точность просчёта экономики проекта.

Никакой другой формат девелопмента не предоставляет такой мобильности как модульные конструкции. Они могут быть перемонтированы несколько раз в разных точках на карте, ремонтируемы в заводских условиях для повторного монтажа. Отсюда вытекает экономия энергии, стройматериалов, уменьшение отходов и необходимости сложной утилизации.

Вишенкой на торте можно назвать улучшение качества воздуха и страховку от появления болезнетворных организмов. Дело в том, что объект создается в фабричных условиях под жестким технологическим контролем, с использованием только сухих материалов. Это сводит возможность появления плесени и задержки влаги в будущем здании к минимуму.  

Конечно, модульный девелопмент не является панацеей для развития рынка недвижимости, обладая своими сильными и слабыми сторонами. И все же во многих случаях когда требуется гибкость решений, существует сложность в подвозе материалов, важны сроки и бюджет строительства, нужно резко закрыть возникший спрос на объект или просто хочется эффектных решений –  такое строительство может стать одним лучшим из возможных решений для бизнеса.


иГРОКИ РЫНКА

MAD Architects

Николаева Мария

Архитектура

MAD Architects

Материалы по теме

Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Себестоимость строительства склада стабилизировалась

В NF Group проанализировали изменение цен на основные строительные материалы и работы, влияющие на итоговую стоимость строительства качественных складов класса А. Возведение сухого склада класса А без учета стоимости земельного участка, подключения внешних сетей и НДС в марте 2023 года обошлось бы приблизительно в 50 тыс. руб./кв. м, что сопоставимо с затратами на строительство в августе 2022 года или в период с июня 2021-го по январь 2022 года. В течение 2023 года также не ожидается значительного изменения себестоимости строительства преимущественно в связи с увеличением конкуренции среди поставщиков стройматериалов. Отсутствие новых санкционных ограничений, сохранение ключевой ставки ЦБ, снижение прогнозируемого уровня годовой инфляции, а также возобновление спроса на стройматериалы со стороны девелоперов позволяют говорить о завершении этапа активного роста цен на позиции.
23.05
Источник: Pridex
Исследования рынка

Строительные материалы дорожают в докризисном темпе

Средний рост цен зафиксировался на уровне 4,5%, что в целом соответствует аналогичному периоду 2021 года (4,05%). В то время как по итогам первого квартала 2022 года изменение стоимости достигало 29%. Такие данные приводятся в исследовании компании Pridex, посвященном сегменту офисной недвижимости.

 
05.05

журнал CRE 4 (438)

Апрель
Вышел из печати CRE № 4 (438).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ЛИДЕРЫ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ Спецвыпуск о номинантах премии   Девелопмент OFFprICE В 2024-м офисы на продажу останутся одним из двигателей рынка   Тема номера ЛЁГКОЙ ПОСТУПЬЮ В 2024 году объем light industrial только в Москве может достичь 1,2-1,3млн кв.м   Тенденции СТРАННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ Многие ТРЦ ждет «суровый американский сценарий» – редевелопмент со строительством жилья, апартаментов или МФЦ  ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (13-19 мая)

Амбициозные планы Ozon, обновление иркутского ТРК, торги по продаже БЦ, сделка с Capital Group, курортные сборы в Питере, а также аренда крупных площадей сервисным оператором - в нашей традиционной подборке.
20.05
Источник: CRE
Экспертный анализ

Чистое вредительство

Неработающие или без «расходников» туалеты, очереди на фуд-кортах, навигация уровня самого страшного квеста, хватающие за руки представители банков и микрокредитных организаций, массажные кресла, для включения которых нужно устанавливать отдельные приложения – дьявол, как никогда, в мелочах, убеждены ведущие эксперты рынка торговой недвижимости и ритейла, собравшие для CRE топ вредных советов для моллов. Мы знаем, что нужно сделать здесь и сейчас, чтобы посетители бежали от вас, не оглядываясь.

Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE Retail
17.05
Источник: АТ Инвест
Открытие

В «Логопарке Софьино» построили еще один корпус

Компания АТ Инвест получила ЗОС на Корпус 8 площадью более 40 тыс. кв. м. Склад класса А расположен в 35 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Общая площадь логопарка - 500 тыс. кв. м. 
14.05
Источник: CRE
Экспертный анализ

Сборная России

С 1 апреля в Петербурге начали взимать курортный сбор; предполагается, что решение уже летом распространится на большинство других популярных туристических регионов. Мера может повлиять на профессиональные объекты индустрии гостеприимства, прогнозируют игроки: чтобы сохранить загрузку, отели начнут уходить в «серые» схемы, а сами туристы – отдавать предпочтение неклассифицированным проектам, апартаментам или квартирам посуточно.

Текст: Иван Майоров. Журнал CRE
15.05
Источник: Nikoliers
Игроки рынка

Nikoliers подвела итоги за 30 лет

Компания отмечает 30 лет на российском рынке. За это время общий объем сделок с участием компании превысил 10 млн кв. м и 15 млрд долларов в денежном эквиваленте. Команда Nikoliers к настоящему моменту насчитывает более 600 человек.
15.05
Источник: CORE.XP
Назначения

В CORE.XP новое назначение

Расул Маликов занял должность директора в отделе стратегического и управленческого консалтинга.
16.05
Источник: Apollax Space
Проект

Apollax Space готовит площадку в Technopark Plaza

Сервисный офис займет более 2,6 тыс. кв. м на 12-м этаже бизнес-центра. Оператор приступил к строительным работам. Ввод намечен на третий квартал текущего года.
15.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre