Конструктивное предложение: насколько перспективен модульный девелопмент в России

Стоимость и трудоемкость девелопмента является постоянно возрастающей величиной, что связано с целым рядом объективных и субъективных факторов. Среди объективных можно назвать инфляцию, необходимость внедрения новых технологий и их усложнение. Субъективно это удорожание вызвано сбоями глобальной логистики, экономической турбулентностью и общей нестабильности рынков. Есть несколько способов уравновесить подобные явления и одним из наиболее доступных и интересных является модульное строительство. О перспективах такого девелопмента в России рассуждает Мария Николаева, глава архитектурного бюро MAD Architects.
889
Изображение взято из источника: CRE
В условиях когда целые категории спроса переориентируются на внутреннее потребление возникла острая необходимость в быстром строительстве множества типов коммерческих зданий. Например, в ближайшие годы развитие туризма в регионах станет одной из приоритетных задач для государства и бизнеса. Впрочем, надо признать, что создание соответствующей инфраструктуры в России пока еще сильно отстает от нужных показателей и количественно и качественно. Мы остро нуждаемся в новых отелях, гостиницах, туристических и рекреационных объектах, а в ряде случаев именно модульный девелопмент способен помочь быстро решить данную проблему. Да и в других секторах коммерческой недвижимости подобный инструмент способен значительно форсировать их рост.

По сути, модульные объемы собираются как «конструктор» Lego из заранее заготовленного набора элементов. Когда у строителей есть в распоряжении необходимые детали их монтаж и демонтаж производится очень легко. Кроме того, подобные сооружения можно сделать почти полностью автономными.

Финансовые преимущества работы с технологией вполне очевидны уже на этапе подготовки к реализации проекта, но все же основным козырем такого метода возведения зданий является оптимизация времени и более быстрый возврат инвестиций. Модульный конструктив создается и собирается в промышленном формате с параллельной подготовкой площадки, а это означает, что часто к моменту когда части объекта изготовлены, место уже полностью готово к их установке. Например, модульный отель может принять первых гостей и начать отбивать вложения на 30–50 % раньше, чем гостиница, возведенная классическим способом.

Дело в том, что такие здания можно сооружать без фундамента на заранее подготовленном основании. Неоспоримый плюс технологии с точки зрения необходимости провести работы быстро и в сложной локации – отсутствие необходимости использования крупной строительной техники. Любые «мокрые» процессы в данном случае минимизированы или отсутствуют полностью.

В контексте целесообразности выбора данного девелоперского продукта, часто имеет значение ограниченность пространства и пятна застройки. Поэтому модульный конструктив одинаково хорош не только для освоения труднодоступных мест за пределами городов, но и в случае тесноты. Так, в старых городах Европы, участки часто ограничены дорогами и плотной застройкой.  Классический формат работ связан с постоянным подвозом материалов и рабочих в течение долгого времени, необходимостью компенсаций городскому бюджету может значительно повысить стоимость проекта. В случае с быстровозводимыми зданиями понадобится куда меньше персонала, техники и времени на реализацию работ. Кроме того, вся команда будет производить намного меньше техногенного шума, что избавит от множества проблем с общественностью и чиновниками.

В большинстве случаев объемно-планировочные решения в модульных зданиях зависят от габаритов и формы деталей для сборки, высота потолка от размеров транспортного средства, которое будет привозить их. Одним из основных средств логистики могут быть стандартные еврофуры, способные доставить детали даже в труднодоступные места по относительно качественным дорогам. Кроме того, инженерия здания может работать в автономном режиме вдалеке от идеальных инфраструктурных условий. Все это делает модульные технологии очень адаптивными, пригодным для использования по всей территории страны, в том числе в сложных природных ландшафтах.

Что касается конструктивных ограничений, то модульные строения сооружаются по тем же строительным спецификациями, что и обычные здания и фактически неотличимы по возможностям эксплуатации от своих стандартных аналогов. Сегодня технологии позволяют строить самые разные типологии - от частных домов до многоэтажных бизнес-центров.

Наиболее сложный вид строительства используется при проектировании многофункциональных комплексов, позволяя снизить риски при реализации дорогостоящего кейса. Так, работа с модульными конструкциями в данном сегменте помогает сделать проект менее зависимым от рыночной конъюнктуры, что крайне важно в условиях сложной и непредсказуемой экономической обстановки. Параметры объекта намного проще скорректировать уже после создания базовой инфраструктуры. Учитывая, что во время девелоперского цикла спрос на рынке может меняться, модульная схема потенциально упрощает настройку и адаптацию состава МФК без крупных денежных издержек.

Вопреки стереотипам эстетика модульного дизайна также становится все более популярной, продвинутой и нестандартной. Например в таком стиле выдержан визуальный облик нового флагманского ТК IKEA в Австрии и головной офис ALIBABA Group в Китае.

Еще одним важным преимуществом является высокий уровень безопасности рабочих, микроконтроля процессов, производительности труда и возможности опережения графика без нарушения технологий. Задержки из-за неблагоприятной погоды также сведены к минимуму, а в итоге инвестор получает максимальную предсказуемость затрат и точность просчёта экономики проекта.

Никакой другой формат девелопмента не предоставляет такой мобильности как модульные конструкции. Они могут быть перемонтированы несколько раз в разных точках на карте, ремонтируемы в заводских условиях для повторного монтажа. Отсюда вытекает экономия энергии, стройматериалов, уменьшение отходов и необходимости сложной утилизации.

Вишенкой на торте можно назвать улучшение качества воздуха и страховку от появления болезнетворных организмов. Дело в том, что объект создается в фабричных условиях под жестким технологическим контролем, с использованием только сухих материалов. Это сводит возможность появления плесени и задержки влаги в будущем здании к минимуму.  

Конечно, модульный девелопмент не является панацеей для развития рынка недвижимости, обладая своими сильными и слабыми сторонами. И все же во многих случаях когда требуется гибкость решений, существует сложность в подвозе материалов, важны сроки и бюджет строительства, нужно резко закрыть возникший спрос на объект или просто хочется эффектных решений –  такое строительство может стать одним лучшим из возможных решений для бизнеса.


иГРОКИ РЫНКА

MAD Architects

Николаева Мария

Архитектура

MAD Architects

Материалы по теме

Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Себестоимость строительства склада стабилизировалась

В NF Group проанализировали изменение цен на основные строительные материалы и работы, влияющие на итоговую стоимость строительства качественных складов класса А. Возведение сухого склада класса А без учета стоимости земельного участка, подключения внешних сетей и НДС в марте 2023 года обошлось бы приблизительно в 50 тыс. руб./кв. м, что сопоставимо с затратами на строительство в августе 2022 года или в период с июня 2021-го по январь 2022 года. В течение 2023 года также не ожидается значительного изменения себестоимости строительства преимущественно в связи с увеличением конкуренции среди поставщиков стройматериалов. Отсутствие новых санкционных ограничений, сохранение ключевой ставки ЦБ, снижение прогнозируемого уровня годовой инфляции, а также возобновление спроса на стройматериалы со стороны девелоперов позволяют говорить о завершении этапа активного роста цен на позиции.
23.05
Источник: Pridex
Исследования рынка

Строительные материалы дорожают в докризисном темпе

Средний рост цен зафиксировался на уровне 4,5%, что в целом соответствует аналогичному периоду 2021 года (4,05%). В то время как по итогам первого квартала 2022 года изменение стоимости достигало 29%. Такие данные приводятся в исследовании компании Pridex, посвященном сегменту офисной недвижимости.

 
05.05

журнал CRE 6 (440)

Июнь
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE №6 (440), выпущенный в соредакторстве с директором Группы PLT Михаилом Тарасовым.   Читайте в номере: Летучка «УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВА НА НАШЕМ РЫНКЕ БУДЕТ ТОЛЬКО УСИЛИВАТЬСЯ, ЭТО ПРОСТО НЕИЗБЕЖНО» Обсуждаем с Михаилом Тарасовым главные темы дня и номера   Актуально РАЗОШЛИСЬ ПО КЛАССАМ Представлена обновленная впервые за десять лет классификация офисной недвижимости Москвы   Тема номера ТЯЖЕЛЫЙ...

Популярное

Источник: CRE
Сделка

В Comcity сделка более чем на 7 тыс. кв. м

Новым резидентом офисного парка стала компания IEK Group. Консультант сделки - ILM.
11.07
Источник: CRE
Проект

ГК «Ориентир» выходит в Калининград

Девелопер построит для компании X5 Group мультитемпературный распределительный центр площадью 26 800 кв. м.
10.07
Источник: CRE
Игроки рынка

CORE.XP нарастила сделки со складами

По итогам II квартала 2024 года объем сделок с участием консультантов компании превысил 339 тыс. кв. м, а за полугодие в целом достиг 426 тыс. кв. м.
11.07
Источник: CRE
Сделка

Финтех-компания арендовала офис в Space 1 Арбат

Консультантом сделки по аренде 30 рабочих мест выступила компания Remain.
11.07
Источник: BMS Development Group
Назначения

BMS Development Group усиливает финансы

Александр Ситников назначен финансовым директором девелоперской группы.
 
11.07
Источник: CRE
Проект

«Дочка» Газпромбанка может построить логопарк

В строительство складского комплекса площадью 150 тыс. кв. м на 30 га в Истринском городском округе  «ГПБ-Инвест» может вложить около 10 млрд рублей.
12.07
Источник: IPG.Estate
Игроки рынка

IPG.Estate получила БЦ Green Lines на эксклюзив

Компания назначена эксклюзивным партнером по сдаче в аренду офисов в петербургском бизнес-центре площадью около 7 тыс. кв. м.
10.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre