Конструктивное предложение: насколько перспективен модульный девелопмент в России

Стоимость и трудоемкость девелопмента является постоянно возрастающей величиной, что связано с целым рядом объективных и субъективных факторов. Среди объективных можно назвать инфляцию, необходимость внедрения новых технологий и их усложнение. Субъективно это удорожание вызвано сбоями глобальной логистики, экономической турбулентностью и общей нестабильности рынков. Есть несколько способов уравновесить подобные явления и одним из наиболее доступных и интересных является модульное строительство. О перспективах такого девелопмента в России рассуждает Мария Николаева, глава архитектурного бюро MAD Architects.
1157
Изображение взято из источника: CRE
В условиях когда целые категории спроса переориентируются на внутреннее потребление возникла острая необходимость в быстром строительстве множества типов коммерческих зданий. Например, в ближайшие годы развитие туризма в регионах станет одной из приоритетных задач для государства и бизнеса. Впрочем, надо признать, что создание соответствующей инфраструктуры в России пока еще сильно отстает от нужных показателей и количественно и качественно. Мы остро нуждаемся в новых отелях, гостиницах, туристических и рекреационных объектах, а в ряде случаев именно модульный девелопмент способен помочь быстро решить данную проблему. Да и в других секторах коммерческой недвижимости подобный инструмент способен значительно форсировать их рост.

По сути, модульные объемы собираются как «конструктор» Lego из заранее заготовленного набора элементов. Когда у строителей есть в распоряжении необходимые детали их монтаж и демонтаж производится очень легко. Кроме того, подобные сооружения можно сделать почти полностью автономными.

Финансовые преимущества работы с технологией вполне очевидны уже на этапе подготовки к реализации проекта, но все же основным козырем такого метода возведения зданий является оптимизация времени и более быстрый возврат инвестиций. Модульный конструктив создается и собирается в промышленном формате с параллельной подготовкой площадки, а это означает, что часто к моменту когда части объекта изготовлены, место уже полностью готово к их установке. Например, модульный отель может принять первых гостей и начать отбивать вложения на 30–50 % раньше, чем гостиница, возведенная классическим способом.

Дело в том, что такие здания можно сооружать без фундамента на заранее подготовленном основании. Неоспоримый плюс технологии с точки зрения необходимости провести работы быстро и в сложной локации – отсутствие необходимости использования крупной строительной техники. Любые «мокрые» процессы в данном случае минимизированы или отсутствуют полностью.

В контексте целесообразности выбора данного девелоперского продукта, часто имеет значение ограниченность пространства и пятна застройки. Поэтому модульный конструктив одинаково хорош не только для освоения труднодоступных мест за пределами городов, но и в случае тесноты. Так, в старых городах Европы, участки часто ограничены дорогами и плотной застройкой.  Классический формат работ связан с постоянным подвозом материалов и рабочих в течение долгого времени, необходимостью компенсаций городскому бюджету может значительно повысить стоимость проекта. В случае с быстровозводимыми зданиями понадобится куда меньше персонала, техники и времени на реализацию работ. Кроме того, вся команда будет производить намного меньше техногенного шума, что избавит от множества проблем с общественностью и чиновниками.

В большинстве случаев объемно-планировочные решения в модульных зданиях зависят от габаритов и формы деталей для сборки, высота потолка от размеров транспортного средства, которое будет привозить их. Одним из основных средств логистики могут быть стандартные еврофуры, способные доставить детали даже в труднодоступные места по относительно качественным дорогам. Кроме того, инженерия здания может работать в автономном режиме вдалеке от идеальных инфраструктурных условий. Все это делает модульные технологии очень адаптивными, пригодным для использования по всей территории страны, в том числе в сложных природных ландшафтах.

Что касается конструктивных ограничений, то модульные строения сооружаются по тем же строительным спецификациями, что и обычные здания и фактически неотличимы по возможностям эксплуатации от своих стандартных аналогов. Сегодня технологии позволяют строить самые разные типологии - от частных домов до многоэтажных бизнес-центров.

Наиболее сложный вид строительства используется при проектировании многофункциональных комплексов, позволяя снизить риски при реализации дорогостоящего кейса. Так, работа с модульными конструкциями в данном сегменте помогает сделать проект менее зависимым от рыночной конъюнктуры, что крайне важно в условиях сложной и непредсказуемой экономической обстановки. Параметры объекта намного проще скорректировать уже после создания базовой инфраструктуры. Учитывая, что во время девелоперского цикла спрос на рынке может меняться, модульная схема потенциально упрощает настройку и адаптацию состава МФК без крупных денежных издержек.

Вопреки стереотипам эстетика модульного дизайна также становится все более популярной, продвинутой и нестандартной. Например в таком стиле выдержан визуальный облик нового флагманского ТК IKEA в Австрии и головной офис ALIBABA Group в Китае.

Еще одним важным преимуществом является высокий уровень безопасности рабочих, микроконтроля процессов, производительности труда и возможности опережения графика без нарушения технологий. Задержки из-за неблагоприятной погоды также сведены к минимуму, а в итоге инвестор получает максимальную предсказуемость затрат и точность просчёта экономики проекта.

Никакой другой формат девелопмента не предоставляет такой мобильности как модульные конструкции. Они могут быть перемонтированы несколько раз в разных точках на карте, ремонтируемы в заводских условиях для повторного монтажа. Отсюда вытекает экономия энергии, стройматериалов, уменьшение отходов и необходимости сложной утилизации.

Вишенкой на торте можно назвать улучшение качества воздуха и страховку от появления болезнетворных организмов. Дело в том, что объект создается в фабричных условиях под жестким технологическим контролем, с использованием только сухих материалов. Это сводит возможность появления плесени и задержки влаги в будущем здании к минимуму.  

Конечно, модульный девелопмент не является панацеей для развития рынка недвижимости, обладая своими сильными и слабыми сторонами. И все же во многих случаях когда требуется гибкость решений, существует сложность в подвозе материалов, важны сроки и бюджет строительства, нужно резко закрыть возникший спрос на объект или просто хочется эффектных решений –  такое строительство может стать одним лучшим из возможных решений для бизнеса.


иГРОКИ РЫНКА

MAD Architects

Николаева Мария

Архитектура

MAD Architects

Материалы по теме

Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Себестоимость строительства склада стабилизировалась

В NF Group проанализировали изменение цен на основные строительные материалы и работы, влияющие на итоговую стоимость строительства качественных складов класса А. Возведение сухого склада класса А без учета стоимости земельного участка, подключения внешних сетей и НДС в марте 2023 года обошлось бы приблизительно в 50 тыс. руб./кв. м, что сопоставимо с затратами на строительство в августе 2022 года или в период с июня 2021-го по январь 2022 года. В течение 2023 года также не ожидается значительного изменения себестоимости строительства преимущественно в связи с увеличением конкуренции среди поставщиков стройматериалов. Отсутствие новых санкционных ограничений, сохранение ключевой ставки ЦБ, снижение прогнозируемого уровня годовой инфляции, а также возобновление спроса на стройматериалы со стороны девелоперов позволяют говорить о завершении этапа активного роста цен на позиции.
23.05
Источник: Pridex
Исследования рынка

Строительные материалы дорожают в докризисном темпе

Средний рост цен зафиксировался на уровне 4,5%, что в целом соответствует аналогичному периоду 2021 года (4,05%). В то время как по итогам первого квартала 2022 года изменение стоимости достигало 29%. Такие данные приводятся в исследовании компании Pridex, посвященном сегменту офисной недвижимости.

 
05.05

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03
Источник: NF Group
Открытие

В Питере заработает мебельный шоурум

Летом 2025 г. в центре Санкт-Петербурга откроется мебельный шоурум Boca Room.
 
27.03
Источник: Azimut Hotels
Открытие

Azimut открывает отель в Курортном районе Петербурга

Фонд Azimut Парк Отель&Спа Репино 4* составят 109 номеров различных категорий. Инфраструктура включает 2 ресторана, 2 бара, 2 конференц-зала, комнаты для переговоров, 25-метровый бассейн, термы и тренажерный зал.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre