Аренда или покупка недвижимости
Расходы на капитальное строительство нужно сопоставлять с прямыми расходами на развитие бизнеса. Поэтому первый вопрос, которым нужно задаться при планировании строительных работ: у вас собственное помещение или арендованное?
Много примеров, когда предлагаемый к покупке объект недвижимости получает высокую оценку брокеров и инвесторов — и при этом становится менее выгодным вложением, чем инвестиции в арендованные площади. Например, если вы развиваете бизнес в сфере медицины — стоит тратить средства на открытие и развитие больниц, а не на строительство инфраструктуры с нуля.
Сейчас крупные компании редко покупают недвижимость. В основном они выбирают долгосрочную аренду — от 5 до 10 лет. На рынке много игроков, предлагающих реализацию build-to-suit проектов в аренду. Это касается любых объектов: от складов до офисов.
Поэтому всякий раз, когда речь идет об экономии, главный вопрос, который стоит себе задать — а стоит ли вкладываться в строительство? Нельзя ли заменить эту стройку на долгосрочный арендный поток?
Еще один аргумент в пользу аренды недвижимости вместо покупки — развитие бизнеса. Компании, которые активно расширяют розничную сеть или бизнес-единицы — выбирают аренду. Если объект арендован, можно переложить расходы на отделку на арендодателя. К тому же выгоднее не покупать один объект, а арендовать сразу несколько точек, тем самым расширив бизнес.
Технический аудит площадки
Когда говорят об экономии, подразумевают возможность уложиться в бюджет. Возникает два вопроса. Первый — релевантно ли оценили бюджет? И второй — насколько можно отклониться от изначальной суммы и почему?
При планировании бюджета, как правило, есть только общее понимание объекта и предварительная концепция. При этом нет привязки к конкретному помещению. Например, если мы открываем магазин, то в каком состоянии берем объект? Черновая или чистовая отделка, ремонт прошлого арендатора — все это влияет на бюджет.
Поэтому при оценке стоимости за кв. м трудно гарантировать, что заказчик уложится в эти цифры. Единственный способ с максимальной точностью оценить бюджет проекта — провести технический аудит площадки и выполнить проектирование. После этого шансы остаться в рамках бюджета значительно увеличиваются.
Выбираем подрядчика
При выборе подрядчика важно правильно провести конкурс. Основная проблема, с которой сталкиваются заказчики — привлечение большого количества компаний и, как следствие, ценовой демпинг.
Такие тендеры проводятся на публичной площадке без предварительной аккредитации — заявки подают всевозможные участники, в том числе новые фирмы, не работающие по профилю заказчика. Часто оказывается, что их ценовые предложения значительно дешевле, чем у крупных компаний. И если есть сомнения в компетенции такого участника, то провести дополнительную аккредитацию по опыту после подачи ценовых предложений — уже почти невозможно.
Нередко такие подрядчики выставляют низкие цены ненамеренно — они могут не понимать объем работ, на который подписываются. Для заказчика это все равно означает, что проект не будет реализован в запланированные срок и бюджет. Это боль заказчиков, которые выбирают генподрядчика с минимальной ценой — уже в процессе к заявленной стоимости прибавляются десятки процентов, так как нужно провести дополнительные работы.
В госзакупках наоборот — часто решение принимается по совокупности факторов. Например, 50% — опыт подрядчика и результаты аккредитации, а еще 50% — цена. Тогда при выборе подрядчиков складывается ситуация, когда разница в цене небольшая, обычно не более 10-15%, но разница в опыте может быть колоссальной. При этом побеждает не тот, у кого ниже цена — а тот, у кого богаче портфолио и выше баллы за аккредитацию. Такой способ не приводит к максимальной экономии, хотя он и надёжнее.
Практика показывает, что самое выгодное предложение можно получить следующим путем. Сначала провести аккредитацию — выбрать поставщиков, которые лучше всего соответствуют критериям: опыт работы на рынке, численность персонала, обороты за прошлые годы, количество и объем реализованных проектов, отзывы заказчиков. Затем сформировать закрытый список из 5-10 аккредитованных компаний, в которых вы не сомневаетесь — и среди них устроить торги. Только так можно получить наилучшую цену от опытных подрядчиков.
Подбор аналогов
Один из часто используемых способов экономии на ремонте — подбор аналогов отделочных материалов и оборудования.
Большинство генподрядчиков идут одним способом — обращаются к поставщикам и производителям с просьбой подобрать аналог. В ходе такой конкурсной процедуры получается лучшая цена.
Главные оптимизаторы строительства — девелоперы и застройщики. Они выбирают много производителей работ. При этом основную долю оборудования и материалов закупают самостоятельно, чтобы из-за большого объема строительства получить максимальную скидку на проекты. Тем самым они обеспечивают себе закупочные цены.
Для заказчика, который не занимается строительством на постоянной основе — всегда лучшее предложение будет от генподрядчиков, которые много строят, имеют трудовой ресурс и скидку у поставщиков.
Какие планировки выгоднее
Управлять стоимостью можно уже на этапе проектирования. Это касается не только выбора материалов и оборудования, но и планировочных решений.
Например, офисы все чаще переходят на формат open-space. Если проект состоит в основном из открытого пространства, почти нет перегородок — то при исходном уровне отделки такие объекты могут быть на 10-15% дешевле. Поэтому кабинетная система всегда по цене реализации проигрывает open-space.
Другой вопрос — сроки строительства. Чем быстрее мы строим, тем быстрее запускается объект — а значит, сокращаются затраты на простой помещения. Поэтому чуть более дорогие, но более быстрые в исполнении варианты отделки — например, открытые потолки и фальшполы — всегда выгоднее.
Система «одного окна» при строительстве
На рынке есть популярная практика design-build, когда проектирование и строительство передаются в одни руки. Заказчик таким образом планирует сократить время на проведение тендеров и строительных работ. Предполагается, что параллельно с проектированием подрядчик начнет работу на объекте, а также обеспечит бесшовную передачу рабочей документации из проектирования в работу.
При такой организации работы складывается ложное ощущение динамики — так как параллельно с проектированием выполняются работы, которые не лежат на критическом пути реализации проекта.
Критический путь — это последовательность задач, которые нужно выполнить, чтобы завершить проект в срок. На такие задачи чаще всего влияет выпуск проекта — без него нельзя заказать позиции с долгими сроками поставки, такие как вентиляционное оборудование, оборудование системы кондиционирования и охлаждения, а также центральное сетевое оборудование слаботочных систем.
При этом отсутствие проекта при выборе подрядчика на проведение строительных работ сужает выбор, поскольку не все подрядные компании готовы участвовать в таком конкурсе. Количество предложений уменьшается, а их ценовой разбег увеличивается — за счёт того, что без проекта в дешевых предложениях не учтены некоторые работы.
Если у заказчика на руках есть готовый проект, документация и ведомость объема работ — подрядчику проще рассчитать стоимость услуг при участии в конкурсе, сложнее что-то «забыть» или понять неправильно.
Допустим, вы показали концепт офиса, и подрядчик предположил, что там должны быть вентиляция, отопление, электроснабжение. Но он может не учесть систему охранной сигнализации и контроля доступа, систему видеонаблюдения. А другой подрядчик посчитает, что эти услуги нужны и включит их в смету. Цена первого изначально будет ниже, но в ходе работ могут добавиться услуги.
Поэтому еще один способ экономии — не жалеть времени на проведение отдельных тендеров: на проектирование и на строительство. Стоит разделять работы, чтобы ими занимались специализированные компании. Например, компания, которая занимается проектированием, заинтересована в том, чтобы сделать хороший проект, а не в том, чтобы потом заработать на стройке.
Расходы на капитальное строительство нужно сопоставлять с прямыми расходами на развитие бизнеса. Поэтому первый вопрос, которым нужно задаться при планировании строительных работ: у вас собственное помещение или арендованное?
Много примеров, когда предлагаемый к покупке объект недвижимости получает высокую оценку брокеров и инвесторов — и при этом становится менее выгодным вложением, чем инвестиции в арендованные площади. Например, если вы развиваете бизнес в сфере медицины — стоит тратить средства на открытие и развитие больниц, а не на строительство инфраструктуры с нуля.
Сейчас крупные компании редко покупают недвижимость. В основном они выбирают долгосрочную аренду — от 5 до 10 лет. На рынке много игроков, предлагающих реализацию build-to-suit проектов в аренду. Это касается любых объектов: от складов до офисов.
Поэтому всякий раз, когда речь идет об экономии, главный вопрос, который стоит себе задать — а стоит ли вкладываться в строительство? Нельзя ли заменить эту стройку на долгосрочный арендный поток?
Еще один аргумент в пользу аренды недвижимости вместо покупки — развитие бизнеса. Компании, которые активно расширяют розничную сеть или бизнес-единицы — выбирают аренду. Если объект арендован, можно переложить расходы на отделку на арендодателя. К тому же выгоднее не покупать один объект, а арендовать сразу несколько точек, тем самым расширив бизнес.
Технический аудит площадки
Когда говорят об экономии, подразумевают возможность уложиться в бюджет. Возникает два вопроса. Первый — релевантно ли оценили бюджет? И второй — насколько можно отклониться от изначальной суммы и почему?
При планировании бюджета, как правило, есть только общее понимание объекта и предварительная концепция. При этом нет привязки к конкретному помещению. Например, если мы открываем магазин, то в каком состоянии берем объект? Черновая или чистовая отделка, ремонт прошлого арендатора — все это влияет на бюджет.
Поэтому при оценке стоимости за кв. м трудно гарантировать, что заказчик уложится в эти цифры. Единственный способ с максимальной точностью оценить бюджет проекта — провести технический аудит площадки и выполнить проектирование. После этого шансы остаться в рамках бюджета значительно увеличиваются.
Выбираем подрядчика
При выборе подрядчика важно правильно провести конкурс. Основная проблема, с которой сталкиваются заказчики — привлечение большого количества компаний и, как следствие, ценовой демпинг.
Такие тендеры проводятся на публичной площадке без предварительной аккредитации — заявки подают всевозможные участники, в том числе новые фирмы, не работающие по профилю заказчика. Часто оказывается, что их ценовые предложения значительно дешевле, чем у крупных компаний. И если есть сомнения в компетенции такого участника, то провести дополнительную аккредитацию по опыту после подачи ценовых предложений — уже почти невозможно.
Нередко такие подрядчики выставляют низкие цены ненамеренно — они могут не понимать объем работ, на который подписываются. Для заказчика это все равно означает, что проект не будет реализован в запланированные срок и бюджет. Это боль заказчиков, которые выбирают генподрядчика с минимальной ценой — уже в процессе к заявленной стоимости прибавляются десятки процентов, так как нужно провести дополнительные работы.
В госзакупках наоборот — часто решение принимается по совокупности факторов. Например, 50% — опыт подрядчика и результаты аккредитации, а еще 50% — цена. Тогда при выборе подрядчиков складывается ситуация, когда разница в цене небольшая, обычно не более 10-15%, но разница в опыте может быть колоссальной. При этом побеждает не тот, у кого ниже цена — а тот, у кого богаче портфолио и выше баллы за аккредитацию. Такой способ не приводит к максимальной экономии, хотя он и надёжнее.
Практика показывает, что самое выгодное предложение можно получить следующим путем. Сначала провести аккредитацию — выбрать поставщиков, которые лучше всего соответствуют критериям: опыт работы на рынке, численность персонала, обороты за прошлые годы, количество и объем реализованных проектов, отзывы заказчиков. Затем сформировать закрытый список из 5-10 аккредитованных компаний, в которых вы не сомневаетесь — и среди них устроить торги. Только так можно получить наилучшую цену от опытных подрядчиков.
Подбор аналогов
Один из часто используемых способов экономии на ремонте — подбор аналогов отделочных материалов и оборудования.
Большинство генподрядчиков идут одним способом — обращаются к поставщикам и производителям с просьбой подобрать аналог. В ходе такой конкурсной процедуры получается лучшая цена.
Главные оптимизаторы строительства — девелоперы и застройщики. Они выбирают много производителей работ. При этом основную долю оборудования и материалов закупают самостоятельно, чтобы из-за большого объема строительства получить максимальную скидку на проекты. Тем самым они обеспечивают себе закупочные цены.
Для заказчика, который не занимается строительством на постоянной основе — всегда лучшее предложение будет от генподрядчиков, которые много строят, имеют трудовой ресурс и скидку у поставщиков.
Какие планировки выгоднее
Управлять стоимостью можно уже на этапе проектирования. Это касается не только выбора материалов и оборудования, но и планировочных решений.
Например, офисы все чаще переходят на формат open-space. Если проект состоит в основном из открытого пространства, почти нет перегородок — то при исходном уровне отделки такие объекты могут быть на 10-15% дешевле. Поэтому кабинетная система всегда по цене реализации проигрывает open-space.
Другой вопрос — сроки строительства. Чем быстрее мы строим, тем быстрее запускается объект — а значит, сокращаются затраты на простой помещения. Поэтому чуть более дорогие, но более быстрые в исполнении варианты отделки — например, открытые потолки и фальшполы — всегда выгоднее.
Система «одного окна» при строительстве
На рынке есть популярная практика design-build, когда проектирование и строительство передаются в одни руки. Заказчик таким образом планирует сократить время на проведение тендеров и строительных работ. Предполагается, что параллельно с проектированием подрядчик начнет работу на объекте, а также обеспечит бесшовную передачу рабочей документации из проектирования в работу.
При такой организации работы складывается ложное ощущение динамики — так как параллельно с проектированием выполняются работы, которые не лежат на критическом пути реализации проекта.
Критический путь — это последовательность задач, которые нужно выполнить, чтобы завершить проект в срок. На такие задачи чаще всего влияет выпуск проекта — без него нельзя заказать позиции с долгими сроками поставки, такие как вентиляционное оборудование, оборудование системы кондиционирования и охлаждения, а также центральное сетевое оборудование слаботочных систем.
При этом отсутствие проекта при выборе подрядчика на проведение строительных работ сужает выбор, поскольку не все подрядные компании готовы участвовать в таком конкурсе. Количество предложений уменьшается, а их ценовой разбег увеличивается — за счёт того, что без проекта в дешевых предложениях не учтены некоторые работы.
Если у заказчика на руках есть готовый проект, документация и ведомость объема работ — подрядчику проще рассчитать стоимость услуг при участии в конкурсе, сложнее что-то «забыть» или понять неправильно.
Допустим, вы показали концепт офиса, и подрядчик предположил, что там должны быть вентиляция, отопление, электроснабжение. Но он может не учесть систему охранной сигнализации и контроля доступа, систему видеонаблюдения. А другой подрядчик посчитает, что эти услуги нужны и включит их в смету. Цена первого изначально будет ниже, но в ходе работ могут добавиться услуги.
Поэтому еще один способ экономии — не жалеть времени на проведение отдельных тендеров: на проектирование и на строительство. Стоит разделять работы, чтобы ими занимались специализированные компании. Например, компания, которая занимается проектированием, заинтересована в том, чтобы сделать хороший проект, а не в том, чтобы потом заработать на стройке.
