Формат build-to-suit (BTS), что дословно переводится как «построить так, чтобы подошло», представляет собой относительно новый для офисной недвижимости продукт, который предлагает компаниям пространства, адаптированные под их индивидуальные потребности. В отличие от стандартных сервисных офисов, BTS выходит за рамки готовых решений, обеспечивая адаптацию под стратегические задачи и корпоративные ценности клиента — как костюм, сшитый по существующим лекалам, но в деталях подогнанный под фигуру клиента. Об истории развития и особенностях формата рассказывает Михаил Бродников, генеральный директор Space 1.

Первопроходцами в этом сегменте можно считать WeWork. Они первыми предложили международному рынку коворкинги в требуемых для корпоративного сегмента объемах. Со временем стало очевидно, что такие гиганты, как Microsoft и Salesforce, нуждаются в all-in-one решениях, но при этом у каждого из них есть уникальные требования. Например, штаб-квартира Microsoft в Сан-Франциско, созданная WeWork, стала воплощением концепции «город как кампус», где рабочие зоны гармонично интегрированы с пространствами для отдыха, кафе и технологическими решениями для гибкой работы.

Однако первым игроком, кто на 100% сфокусировался на BTS, стала компания Knotel, основанная в 2016 году. Они одни из первых предложили корпоративным клиентам сервисные офисы, полностью адаптированные под их потребности.

В России формат BTS постепенно набирает обороты. В 2020 году Space 1 стала первой компанией, реализовавшей офис в этом формате для производителя премиальных спиртных напитков Brown-Forman.

Пространство площадью 1000 кв. м в бизнес-центре «Фабрика Станиславского» было создано с учетом специфики бизнеса клиента: с дегустационными зонами, презентационными пространствами и учебными классами. Этот пример демонстрирует, как BTS позволяет выходить за рамки традиционных офисных решений.

Источник: Space 1

В отличие от классической аренды, где компания самостоятельно ищет помещение, проводит ремонт и оснащение, сервисный оператор предлагает комплексную модель: подбирает локацию (с учетом пожеланий клиента), проектирует и создает пространство, а затем берет на себя управление.

Современные компании все больше уделяют внимание качеству офисного пространства, что подтверждает исследование O1 Properties и “Технологий Доверия”. Согласно данным, с возвращением в офисы и сотрудники, и работодатели все чаще обращают внимание на факторы, которые делают работу удобной. В первую очередь это касается локации и инфраструктуры. Для 80% сотрудников и работодателей самыми важными критериями удобного офиса стали его близость к метро, наличие ресторанов и кафе в шаговой доступности, а также качество сервиса управляющей компании. Также сотрудники становятся более требовательными к условиям отдыха, что говорит о важности продуманного проектирования.

BTS решает эти задачи, предлагая не просто помещение, а пространство, которое соответствует ожиданиям как бизнеса, так и его сотрудников.

Основными клиентами BTS становятся компании крупного и среднего бизнеса, которым требуются офисы от 1 000 кв. м. Такие арендаторы ценят индивидуальный подход, адаптивность и функциональность.

Строительство офиса собственными силами — это длительный и затратный процесс, включающий поиск помещения, проектирование, ремонт и последующую эксплуатацию. Этот путь может занимать более 9 месяцев, а капитальные вложения достигают 200 000 рублей за квадратный метр без НДС.

Работа с профессиональным сервисным оператором предлагает более выгодную модель:

сроки реализации сокращаются до 4–6 месяцев;
капитальные затраты составляют 80–100 тысяч рублей за квадратный метр без НДС;
управление остается на стороне оператора, минимизируя риски для арендатора.

Более того, работа с профессиональным оператором исключает задержки в строительстве, поскольку у оператора и клиента в части сроков одинаковая цель.

В перспективе 7–10 лет формат BTS продолжит набирать популярность. Операторы будут проектировать не только отдельные офисы, но и целые здания, предлагая арендаторам пространства с готовой инфраструктурой и полным спектром услуг.

Такая трансформация превратит офисы в стратегический инструмент, способствующий укреплению корпоративной культуры, повышению вовлеченности сотрудников и достижению бизнес-целей. В условиях растущей конкуренции за кадры BTS станет новым стандартом офисных решений, отвечая растущим требованиям к комфорту и многофункциональности.

Точка зрения

Материалы по теме

CMWP: Офисный ввод растет, но не покрывает спроса

По данным аналитиков компании, в 2024 году было введено 570 тыс. кв. м качественных офисов в Москве, что примерно в 2 раза выше показателя 2023 года. В этом году специалисты ожидают ввода 730 тыс. кв. м, но 70% этих площадей уже заняты.

Ricci: Спрос на офисы в Москве впервые превысил 2 млн кв. м

По итогам 2024 года рынок офисной недвижимости в России продемонстрировал беспрецедентный рост, достигнув рекордного объема реализованных объектов в 2,1 млн кв. м. Этот показатель на 62% превышает предыдущий рекорд 2023 года.

Forma: Продажи офисов растут, собственники вытесняют инвесторов

Аналитики компании изучили показатели рынка офисной недвижимости Москвы по итогам 2024 года. В структуре спроса объемы продаж выросли почти в два раза и составили 43%. Большинство компаний - 63% - приобретают офисы для собственных нужд.

Итоги года

Спецвыпуск