По данным IBC Global, Иркутск, ключевой экономический центр Восточной Сибири, столкнулся с критической нехваткой складских площадей. Несмотря на стратегическое положение, город обладает огромным потенциалом в контексте трансконтинентального евразийского транзита т.к. через него проходит весь грузовой трафик, который направляется по суше с Дальнего Востока в европейскую часть РФ, складами он не обеспечен. Дефицит тормозит потенциал города как ключевого логистического узла для транзита грузов из Дальнего Востока и Китая.

Текущая ситуация на рынке

Общий объем качественных складских площадей в Иркутске представлен 107 000 кв.м (учитывались объекты более 1000 кв.м). Класс B составляет долю в 87% от всех площадей, в основном это реконструированные старые здания. Вакансия площадей минимальна и ограничивается небольшими блоками до 2 000 кв.м. Технические характеристики складов разнятся: высота потолков может составлять от 4 до 11 метров (при запрашиваемой в классических высококлассных объектах А-класса 12 метров, а в В-классе от 6 метров), где-то есть кросс-док, а где-то очень низкая доковооруженность, нагрузка на пол около 3 тонн на кв.м. Ставки аренды колеблются от 3 600 до 10 800 рублей за кв.м в год, средняя ставка составляет 7 564 рубля, что несколько ниже, чем в соседних регионах. К классу A можно отнести всего два объекта, где базовая ставка аренды начинается от 10 000 руб/кв.м/год.

Оценка дефицита и спроса

Как отмечают эксперты IBC Global, дефицит складских площадей оценивается как минимум в 250 000 кв.м, только для удовлетворения спроса федеральных сетей. Локальный спрос оценивается дополнительно в 50 000 кв.м.

Факторы, сдерживающие развитие

Существует ряд факторов, препятствующих развитию рынка складских площадей в Иркутске:

?нехватка доступных земельных участков: участки, пригодные для строительства, находятся далеко от города,
?сложности с подключением к электросетям: получение лимитов и подключение к электросетям является сложной задачей,
?высокая стоимость земли и земляных работ: высокая стоимость земли и необходимость проведения масштабных земляных работ увеличивают стоимость проектов.

Компания Wildberries столкнулась с этими проблемами, и не смогла начать реализацию проекта. На данный момент, Metro является единственной сетью, владеющей качественной складской недвижимостью в Иркутске.

Прогнозы и перспективы

Несмотря на существующие трудности, ожидается увеличение количества проектов складских хабов реализуемых по формату BTS в ближайшие 2 года. Также прогнозируется рост интереса к формату Light Industrial (небольшие складские объекты под производство, склады, шоу румы и т.д. разбитые на небольшие блоки размером от 300 кв м ) в ближайшие 3-5 лет. На рынке Иркутска пока отсутствуют проекты такого формата, однако существует несколько перспективных площадок и промышленных локаций, где располагаются местные производители, но пока это старый фонд с небольшой реконструкцией.

Исследования рынка

Материалы по теме

CMWP: спрос на склады в ЮФО составил 10% от общего объема

Общее предложение в регионе достигло 2,8 млн кв. м, а новое строительство за 2024 год - 241 тыс. кв. м. Спрос в Южном федеральном округе (786 тыс. кв. м) на 90% обеспечивается сделками по BTS. Таким образом, можно ожидать роста строительной активности в регионе в 2025-2026 гг.

Склады Казахстана: если бы мы знали, что это такое...

Аналитики компании IBC Global пересмотрели существующее предложение качественной складской недвижимости Казахстана в соответствии с общепринятой международной классификацией (адаптированной под Центральную Азию) и выяснили, что большая часть объектов, позиционирующихся как склады класса А, отвечают не всем требованиям, существующим на рынке. Зачастую речь идет о несоответствии современным стандартам по высоте (основная часть объектов - 7-10 метров), инженерным системам (противопожарное и вентиляционное оборудование), нагрузке на пол, количеству грузовых ворот, размер придоковой зоны, поворотно-разворотных площадок.

Складской сегмент продемонстрирует рост вакансии

20 марта NF Group провела свою традиционную конференцию «Диалоги PRO склады».

Строим и развиваем
производственный сектор страны

Все материалы

Квиз

5 мин

Собери свой производственно-складской комплекс

Узнай, как хорошо ты разбираешь в недвижимости для бизнеса.

Пройти квиз

Аналитика

5 мин

Точка роста: как индустриальные парки меняют Подмосковье