Почему буквы A, B, C больше не описывают московские офисы?

В ряде ведущих мировых столиц, по данным международной консалтинговой компании McKinsey, сотрудники проводят в офисе лишь 3,5 дня в неделю, но приходя туда, они ожидают гораздо большего, чем просто наличие стола и стула. «Отелефикация», биофилия, сателлитные офисы, инклюзивность и человекоцентричность – это новые тренды в проектировании, строительстве и использовании рабочих пространств, которые затронут и Москву. Эксперты Key Capital на конкретных примерах показывают, почему привычная классификация офисов устарела и какие факторы будут действительно определять качество современного рабочего пространства.
230
Изображение взято из источника: DK Project
Что скрывалось за классами A, B, C?

Десятилетиями рынок оперировал понятной, на первый взгляд, азбукой: офисы делились на классы A, B и C. Принадлежность к классу «А», например, сигнализировала о престиже: расположение в ЦАО, новое здание или качественная реконструкция, обязательный паркинг, высокие потолки от 2,7 м и современные инженерные системы. Классы B и C предлагали более бюджетные варианты. Однако в основе этой классификации лежали преимущественно формальные параметры, где статус и внешний лоск превалировали над реальным функционалом и удобством для людей.

В 2024 г. в Москве предприняли попытку модернизировать подход, впервые за десятилетие пересмотрев систему классификации. Появился новый высший класс prime для самых передовых зданий с «зелеными» сертификатами, ужесточились требования к инженерии и экологии. Старая категория B трансформировалась в B+ и B-, некоторые требования смягчили, например, к удаленности от метро и наличию парковки. Казалось бы, шаг в верном направлении, но суть подхода осталась прежней – фокус на формальных характеристиках здания.
«Простая смена букв и корректировка параметров не решают главной проблемы: классическая система оценки офисов все еще игнорирует ключевые изменения в самом подходе к работе и организации пространства, упуская из виду потребности современного бизнеса и его главного актива – сотрудников», – обращает внимание Ольга Гусева, генеральный директор Key Capital.

Пандемия как катализатор

Пандемия стала мощным катализатором перемен, спровоцировав глобальный эксперимент по удаленной работе. Когда почти 40% офисных сотрудников в ЕС внезапно перешли на полный домашний офис, а аналитики McKinsey заговорили о возможном падении спроса на офисные площади на 13% к 2030 г., стало очевидно: прежние нормы рухнули. Массовый переход на удаленку вскрыл ее очевидные преимущества: гибкость графика (85% респондентов в одном из исследований назвали это ключевым плюсом), существенную экономию времени и денег на дорогу (78%) и возможность лучше совмещать работу с личной жизнью (72%).

Однако одновременно выявились и серьезные недостатки дистанционного формата. Многие столкнулись с нехваткой живого общения с коллегами (64%), что негативно сказалось на командном духе и обмене идеями. Другие ощутили проблемы с мотивацией и самоорганизацией в домашних условиях (49%), а третьи (35%) выразили опасения по поводу замедления карьерного роста из-за «невидимости» для руководства.
Этот опыт заставил компании и сотрудников переосмыслить саму суть офиса. Помимо удаленного, многие компании начали практиковать гибридный график, при котором сотрудники в среднем посещают офис 3,5 дня в неделю, по данным McKinsey. Это подтверждает новую реальность: офис нужен, но уже не для всего и не для всех в режиме 24/7.

Новая реальность – новые метрики

Если раньше эффективность офиса измеряли квадратными метрами и арендной ставкой, то сегодня компании все чаще оценивают рабочее пространство по его способности привлекать, удерживать и развивать таланты. Формальный класс «А» или «В» больше не гарантирует успеха в достижении этих целей. На смену приходит человекоцентричный подход, который можно описать через адаптированную иерархию потребностей: надежные технологии, комфортная физическая среда и психологическое благополучие.

Именно поэтому фокус смещается на well-being и инклюзивность. По данным лондонского архбюро Oktra, лишь 21% сотрудников считают свои рабочие места полностью инклюзивными, а значит, почти 80% персонала чувствует себя в офисе ограниченно. Создание среды, учитывающей разнообразные потребности – от физической доступности (широкие коридоры, регулируемые столы) до сенсорного комфорта (регулируемое освещение, акустика) – становится бизнес-необходимостью.

Важнейшим инструментом здесь выступает биофилия – интеграция природных элементов в рабочее пространство. Исследования подтверждают позитивное влияние растений и естественного света на самочувствие и продуктивность. Даже имитация природы может дать схожий эффект.

Современный офис также проектируется для движения и выбора. Цель – избежать «гнездования», когда сотрудники весь день проводят за одним столом. Это достигается стратегическим размещением различных зон и сервисов, а также внедрением решений вроде столов для работы стоя (в Скандинавии к ним имеют доступ 90% работников, в Великобритании – лишь 1%). Ключевым становится принцип promote choice – предоставление сотрудникам возможности выбирать среду под конкретную задачу: тихие зоны для концентрации, пространства для совместной работы, неформальные уголки для отдыха или быстрых встреч.

Гибкость и адаптивность

Современный бизнес живет в условиях постоянных изменений. В такой динамичной среде офис не может оставаться статичным монументом. Привычная система классификации совершенно не учитывает ключевой сегодня параметр – способность пространства адаптироваться к будущим потребностям. Даже стандартный срок аренды в 3-4 года до точки пересмотра может оказаться слишком долгим периодом, за который требования компании к офису кардинально изменятся.

Поэтому на передний план выходит принцип build for adaption – проектирование с прицелом на будущую гибкость. Это означает создание базовой структуры офиса, особенно ключевых зон циркуляции, таким образом, чтобы ее можно было легко модифицировать без необходимости полного демонтажа и переделки. Сами форматы рабочих мест тоже становятся максимально гибкими. На смену жестким кабинетам приходят не только открытые пространства с выделенными зонами коллаборации, но и такие подходы, как hot-desking (отказ от фиксированных мест) и activity-based working (выбор рабочего места в зависимости от текущей задачи).

Набирают популярность коворкинги и сателлитные офисы – небольшие рабочие центры, расположенные ближе к месту жительства сотрудников.
Гибкость проявляется не только в планировках, но и в самом подходе к созданию атмосферы офиса путем его «очеловечивания». В мире этот тренд получил название resimercial – смешение жилищных (residential) и коммерческих (commercial) элементов пространства, а также hotelification (заимствование опций из гостиничной индустрии). Речь идет о создании интуитивно понятной, человекоцентричной среды, которая превращает офис из утилитарного пространства в место, куда хочется возвращаться, как домой.
«Офисы будущего также должны учитывать поколенческие различия в ожиданиях от комфортного офисного пространства, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту Rariteco. – Так, наше исследование предпочтений поколения Z показало, что 60% работников-зумеров считают важным фактором наличие в офисном центре инфраструктуры для заботы о себе. Они хотят видеть в составе бизнес-центра возможности для занятия спортом, наблюдения за здоровьем, условия для полезного питания. Как показал наш опрос, все эти факторы прямо влияют на выбор места работы и их отношение к работодателю».

Что важнее буквы?

Итак, если буквы A, B, C больше не являются надежным ориентиром, как теперь оценивать качество и пригодность офисного пространства? Ответ прост и сложен одновременно: нужно смотреть вглубь, анализируя реальные характеристики и то, насколько они отвечают конкретным целям и культуре компании. Вполне может оказаться, что грамотно спроектированный и управляемый офис, формально относящийся к классу B или даже B-, окажется гораздо более эффективным и «человечным» инструментом для бизнеса, чем премиальное, но морально устаревшее пространство класса A.

Вместо того чтобы полагаться на формальный «ярлык», современным компаниям при выборе или проектировании офиса стоит обращать внимание на целый комплекс факторов. Эксперты Key Capital выделяют следующие ключевые аспекты для оценки:
  • Поддержка гибридной работы: наличие разнообразных пространств, подходящих как для индивидуальной сфокусированной работы, так и для командного взаимодействия.
  • Фокус на коллаборации и социализации: пространство должно активно способствовать живому общению, обмену знаниями и укреплению социальных связей.
  • Wellbeing и инклюзивность: оценка уровня акустического и визуального комфорта, качества воздуха, доступа к естественному свету, наличия биофильных элементов.
  • Адаптивность и гибкость (модульная мебель, подвижные перегородки, универсальные зоны).
  • Качество управления и сервисов: эффективность работы УК, наличие и качество дополнительных сервисов (от питания до фитнес-зон).
  • Соответствие корпоративной культуре и бизнес-задачам: офис должен отражать ценности компании и поддерживать ее стратегические цели.
«Зачастую, современные офисы напоминают детский сад для взрослых, и кажется, что это никак не помогает повышению эффективности, – резюмирует Ольга Гусева. – Но для многих сфер, особенно ИТ, именно такой формат является успешным для привлечения хороших кандидатов и создания конкурентных продуктов. То есть можно говорить, что классификация перешла скорее в отраслевые потребности. Мы видим, что одним важно иметь много игровых зон и мест отдыха – это, как правило, компании, которые работают по принципу Agile. Есть компании, которым важен простор, тема экологичности и дружелюбная среда, а другим необходимо, чтобы офис стал вторым домом, где можно хранить запасной гардероб, иметь возможность привести себя в порядок. Даже туалетные комнаты ­– и те переживают трансформацию. Оценка офиса перестала быть простым сравнением формальных характеристик; это комплексная задача, требующая глубокого понимания современных трендов, потребностей конкретной команды и бизнес-задач».


иГРОКИ РЫНКА

Rariteco

Борисова Екатерина

Консалтинг и брокеридж

KEY CAPITAL

Материалы по теме

Источник: cre.ru
KnowHow

Как офис влияет на продуктивность и благополучие сотрудников?

Сегодня для большинства сотрудников офис — не просто рабочее помещение, а пространство, где рождаются идеи, укрепляется командный дух и поддерживается корпоративная культура. Как правильная организация офисного пространства повышает эффективность работы и лояльность сотрудников, рассказывает Анастасия Констандогло, директор офиса «Лемана ПРО».
30.04
Источник: Группа Родина
Сюжет

Офисная составляющая ЖК – мода или дань времени?

Качественная инфраструктура сегодня становится одним из основных конкурентных преимуществ для ЖК, причем речь уже идет не только о торговых точках и предприятиях сферы услуг, но и офисах как важной составляющей проекта. Однако пока в подавляющем большинстве случаев жилые девелоперы если и планируют включать в свои проекты офисы, предпочитают открывать коворкинги для жителей, а не полноценные БЦ. Но есть и исключения.
29.04
Источник: CMWP
Экспертный анализ

CMWP: Ставка аренды офисов выросла на 37% за год

По итогам 1 кв. 2025 г. средневзвешенная базовая ставка аренды* по рынку составила 28 899 руб. / кв. м / год. Аналитики отмечают, однако, что такой рост продиктован структурой сделок. К концу года показатель должен стабилизироваться на уровне 25 000 рублей.
24.04

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (28 апреля - 4 мая)

«Белые Сады» прошли зеленую сертификацию, Times Estate рассказала о переменах, а Malltech - об открытиях, Stone завершает переезд в новую штаб-квартиру, а «ВкусВилл» покоряет ОАЭ. Эти и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
04.05
Источник: workplacer
События

В «Белых Садах» высадили платиновый «Клевер»

Компания workplacer, при участии CORE.XP, выступила консультантом сертификации бизнес-центра класса «Прайм» по экологическому стандарту.
30.04
Источник: CRE
Сделка

«Магнит» поглощает «Азбуку вкуса»

Сделка по приобретению контрольного пакета акций будет закрыта после получения соответствующего согласования от Федеральной антимонопольной службы (ФАС России) и выполнения ряда других условий, согласованных сторонами.
30.04
Источник: Comcity
Сделка

В Comcity сдали 1,3 тыс. кв. м офисов

Специализирующаяся на производстве посуды и товаров для дома компания Elan Gallery стала новым резидентом офисного парка. Консультантом сделки выступила компания CORE.XP. 
30.04
Источник: cre.ru
Игроки рынка

Wildberries расширяется в Тамбовской области

Wildberries расширит логистический комплекс в Тамбовской области.
 
30.04
Источник: Upside Development
Проект

В Upside Kuntsevo испытали стекла

Компания Upside Development провела испытания для выбора остекления бизнес-центра Upside Kuntsevo.
 
29.04
Источник: DDX Fitness
Открытие

DDX Fitness открыл новую точку в Казани

Площадь фитнес-центра в жилом комплексе UNO составила более 1,4 тыс. кв. м.
30.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre