IBC Real Estate: Рынок инвестиций стабилизируется после бума последних лет

В июне 2025 года Банк России скорректировал ключевую ставку до 20%, что стало первым снижением за три года. Для участников рынка недвижимости данное изменение стало сигналом к началу изменения тренда и смягчению денежно-кредитной политики. Однако увеличения активности инвесторов пока не наблюдается. Во II квартале объем транзакций составил 156 млрд руб., что на 16% превышает показатель I квартала текущего года. Однако по сравнению с аналогичными периодом 2024 года объем инвестиций сократился в 2,3 раза.

Крупнейшими транзакциями за последние три месяца стали продажа БЦ «Легион I» компании Wildberries/RUSS и ТЦ «Времена года» – компании «Киевская площадь». Обе сделки были реализованы с торгов. Кроме того, в период апреля-июня 2025 года доля сделок, заключенных на торгах, достигла 32%, что является максимальным поквартальным значением за последние 5 лет. Для многих собственников, в портфеле которых имеются объекты с кредитным плечом, расходы на обслуживание долга зачастую значительно превышают уровень текущей доходности ввиду высокой ключевой ставки. Несмотря на ее снижение, в ближайшее время данный тренд может продолжиться.

Помимо этого, в апреле-июне были закрыты ряд сделок по продаже активов иностранных компаний – на их долю пришлось 17% в общем объеме инвестиций II квартала этого года. Крупнейшими из них стали – продажа американской компанией Hines двух аутлет-центров Outlet Village Белая Дача и Outlet Village Пулково, а также Дмитровского логистического парка бельгийской компании Ghelamco. До конца года ожидается закрытие еще нескольких крупных сделок от иностранных собственников.



В структуре инвестиций в недвижимость России по итогам первой половины 2025 года лидером стала офисная недвижимость – 38% вложений. В абсолютных значениях показатель достиг 111 млрд руб., что более чем в два раза превышает среднее значение за аналогичный период за последние 10 лет. На втором месте – складская недвижимость с объемом вложений 60 млрд руб., что составило 21% от всего объема. На третьем месте жилая недвижимость – 20% или 59 млрд руб. в абсолютных значениях. Несмотря на одну из лидирующих позиций, инвестиции вышеназванный сегмент сократились более чем в 2,5 раза по сравнению с предыдущим годом, что связано с завершением программ льготного кредитования, падением продаж и ростом кредитной нагрузки девелоперов.



Региональное распределение вложений в I полугодии 2025 года осталось традиционным для рынка: на долю Московского региона пришлось 80% в общем объеме инвестиций, Санкт-Петербурга – 13%, доля остальных регионов страны суммарно составила около 7%.
Объем инвестиций в недвижимость Московского региона по итогам I полугодия 2025 года составил 232 млрд руб., показав нисходящую динамику за последние 4 года. Текущее значение на 37% ниже показателя I полугодия 2024 года и стало минимальным с 2022 года. Во II квартале было закрыто 31 транзакция общим объемом 135 млрд руб., что в 2,2 раз ниже значения за аналогичный период прошлого года.



Лидером в структуре вложений остается офисный сегмент, на который пришлась практически половина (47%) от всех инвестиций за первые 6 месяцев 2025 года. В абсолютных значениях объем транзакций составил 109 млрд руб., из которых 88% пришлась на покупку бизнес-центров под собственные нужды. Крупнейшими сделками являются покупка Т-Банком здания Центрального Телеграфа, БЦ AFI2B – структурами Лукойла и приобретение БЦ Легион I объединенной компанией Wildberries/RUSS. Сегменты жилой (19%), складской (17%) и торговой (14%) распределились последовательно с сопоставимыми объемами вложений, которые оказались в 3 раза ниже значения для офисного сегмента. В складском сегменте продолжается тенденция приобретения активов в состав ЗПИФ, в торговом – крупнейшей транзакцией стала покупка ТЦ «Времена года» на торгах, которая составляет половину от всех вложений за исследуемый период, в жилой недвижимости крупнейшей покупкой является продажа на аукционе участка на Павелецкой набережной.


 

«Несмотря на снижение ключевой ставки с 21% до 20%, до конца года на рынке недвижимости изменения в настроениях инвесторов маловероятны. По нашим прогнозам, объем инвестиций в недвижимость по итогам 2025 года составит 600-650 млрд руб. в целом по России, из которых 450-500 млрд руб. придется на Московский регион, что продемонстрирует стабилизацию рынка после пиковых значений двух предыдущих лет, – резюмирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate. – Во второй половине года, по-прежнему будут преобладать инвестиционные сделки за счет собственных средств. Банковское финансирование для большинства участников рынка по-прежнему остается недоступным, что продолжит сдерживать реализацию крупных проектов».