IBC Real Estate: Девелоперы жилья стали меньше интересоваться землей

По предварительным итогам I полугодия 2025 года объем инвестиций в земельные участки под жилой девелопмент в России составил 37 млрд руб., что в 4 раза ниже значения за аналогичный период прошлого года, когда показатель составлял 147 млрд руб., подсчитали аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate. Кроме того, как за полугодие, так и за II квартал 2025 года значение стало минимальным с 2019 года. Рост кредитной нагрузки девелоперов, обусловленный, в первую очередь, падением продаж и по-прежнему высоким уровнем ключевой ставки, вынуждает жилых застройщиков пересматривать свои инвестиционные стратегии. Кроме того, существенную нагрузку на экономическую эффективность проектов оказывают такие факторы как рост себестоимости строительных материалов и оборудования, а также дефицит кадров.

Сокращение и завершение ряда программ льготного ипотечного кредитования в середине 2024 года вынудило девелоперов оптимизировать свои земельные банки. Однако ввиду общей инертности рынка недвижимости, снижение темпов приобретения земельных участков стало наблюдаться только в 2025 году. Чтобы снизить финансовую нагрузку крупные застройщики все чаще привлекают соинвесторов на знаковые проекты, либо перепродают площадки с уже согласованной исходно-разрешительной документацией. 



Структура по регионам России в период января-июля с 2022 года была достаточно стабильна – в среднем 75-80% приходилось на Московский регион, 20-25% на северную столицу, а доля вложений в остальные регионы в диапазоне 1-3%. Корректировки соотношения были обусловлены закрытием портфельных сделок, в состав которых входили региональные проекты. 



Динамика вложений в земельные участи в Московском регионе повторяет общероссийскую. По предварительным итогам объем инвестиций во II квартале 2025 года составит 16 млрд руб., что станет минимальным показателем с 2022 года, а совокупный итог за первые 6 месяцев года составит лишь 27 млрд руб., что в 4,3 раза ниже значения за аналогичный период 2024 года. Сократился и средний размер транзакций: если в 2022-2023 гг. показатель составлял 3,2-3,3 млрд руб., а в 2024 г. – 4,5 млрд руб., то в 2025 году значение сократилось до 2,1 млрд руб. 

Несмотря на снижение вложений в сегмент, как московские, так и региональные застройщики воспринимают нынешнюю ситуацию как окно возможностей. Наиболее востребованным продуктом у девелоперов являются площадки с оформленной исходно-разрешительной документацией в развитых востребованных локациях. В таком случае компании-покупателю не требуется дополнительное время на предпроектную подготовку, а престижное местоположение позволит сформировать продукт бизнес- и элит-класса, который менее чувствителен к ипотечным программам. Даже с учетом отмены льготных ипотечных программ подобные проекты остаются прибыльными. В связи с этим в ближайшей перспективе на рынок продолжат выходить новые проекты.


Москва остается наиболее привлекательным рынком, благодаря высокой стоимости квадратного метра и, как следствие, ликвидности земельных активов. За последние 5 лет средняя стоимость 1 га под жилую застройку в Москве увеличилась более, чем в 2 раза. По итогам II квартала 2025 года показатель достиг 1 786 млн руб./га, что на 19% превышает значение на конец 2024 года. Однако учитывая общее замедленнее рынка, темпы роста стоимости земельных участков снизятся, и до конца года показатель изменится незначительно.


 

«Во второй половине 2025 года охлаждение рынка продаж земельных участков под жилую застройку продолжится, а годовой объем вложений может составить около 80-90 млрд руб. в Москве и 100-120 млрд руб. в целом по России, что станет ниже показателя прошлого года более чем в 3 раза. Несмотря на наметившуюся тенденцию к снижению ключевой ставки ЦБ, до конца года на рынке недвижимости изменения стратегий развития бизнеса девелоперских компаний маловероятны. Ипотечное кредитование по-прежнему останется дорогим инструментом, что будет являться одной из главных причин снижения объема покупок новых площадок», – резюмирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.