Бизнес-завтрак CRE Awards: инструменты, программы и перспективы
В первой сессии эксперты рассматривали инструменты и программы для реализации коммерческой недвижимости в регионах России. Модератором выступила Ольга Архангельская, партнер Б1, руководитель направления по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, инфраструктуры и строительства. Эксперт предоставила краткий обзор экономической ситуации и трендов в разных сегментах недвижимости. Базовый сценарий включает в себя окончание СВО и сокращение влияния ВПК на бюджет, что может привести к снижению ВВП, если другие секторы экономики окажутся не готовы к наращиванию объемов. Г-жа Архангельская также отмечает по-прежнему высокие цены на нефть, что позитивно сказывается на бюджете.
По оценкам Б1, потери складских площадей в Москве составили порядка двух млн кв. м, что не должно сильно повлиять на рынок. Изменения транспортных коридоров даст импульс логистической недвижимости в отдельных регионах — на границе с Китаем и в Астрахани, но это долгосрочные проекты, так что не стоит ожидать резкого роста предложения.
Сохраняется дефицит офисов под аренду средними и крупными блоками. По блокам в нарезку г-жа Архангельская ожидает консолидации таких лотов в руках профессиональных игроков, что позволит объединять малые помещения в более крупные блоки, востребованные под аренду крупными компаниями. По развитию офисной недвижимости в регионах пока нет заметной активности, девелопмент и спрос остаются преимущественно на московском рынке.
В гостиничной недвижимости многое сделано на фоне ограничений по поездкам за рубеж, однако эксперт считает, что «это окно возможностей использовано не до конца». В ключевых туристических локациях частично реализовались инфраструктурные проекты, повысился трафик и цены, но не хватает новых идей для дальнейшего развития, а состоятельные граждане по разу-два посетили в последние годы новые курорты и теперь больше смотрят в сторону Турции и Юго-восточной Азии.
По рынку торговой недвижимости г-жа Архангельская высказалась емко: «Со времен ковида торговые центры хорошо не жили, нечего и начинать».
Одним из главных драйверов развития регионов сейчас является программа КРТ. По словам Марии Синичич, директора Департамента комплексного развития территорий, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, по программе на сентябрь 2026 года запущено 1558 проектов совокупной площадью застройки более 230 млн кв. м (56 млн кв. м приходится на нежилую недвижимость — коммерческую и социальную инфраструктуру). При этом около четверти проектов приходится на специализированные производственные кластеры. Логистическая инфраструктура, по словам г-жи Синичич, активно развивается в Забайкальском крае, на Дальнем Востоке, в Приволжье и Южном федеральном округе. Всего в рамках программы КРТ сейчас введено около 5 млн кв. м, из них 0,9 млн приходится на нежилую недвижимость.
Алексей Ляшенко, директор подразделения «Региональный корпоративный бизнес» Дом.рф банк, в свою очередь, дал аналитику по рынку жилой недвижимости. Эксперт отмечает, что по новому строительству снижение в первой половине 2026 года составило около 12%, хотя прогнозировалось на уровне 20-30%, а по итогам восьми месяцев наметился прирост на уровне 6%. Общий объем строительства сейчас около 120 млн кв. м. Сохраняется и тенденция к росту продаж. Снизилась доля семейной ипотеки, но начинает расти рыночная ипотека, а также рассрочки и покупки квартир за наличный расчет. По словам эксперта, рынок сейчас находится в равновесии: баланс между распроданностью и строительной готовностью составляет 68%, а поглощение построенных метров занимает около трех лет. Это нормальные показатели, которые подстегивают девелоперов к новому строительству. Тем не менее, опрос застройщиков показывает, что ряд факторов вызывает у них тревогу. Это растущая конкуренция за покупателя, высокие проценты по проектному финансированию и неконтролируемый рост себестоимости.
О программе масштабных инвестиционных проектов (МаИП) рассказала Анна Жолобова, управляющий партнер офиса Коллегии адвокатов «Регионсервис» в г. Москве, руководитель практики «Недвижимость и строительство». Это один из немногих инструментов, позволяющих получить землю под реализацию проекта без торгов. Основными критериями являются ключевая направленность проекта (в основном это логистическая и производственная недвижимость, туристическая, спортивная или социальная инфраструктура) и минимальный объем инвестиций. Также могут учитываться налоговая нагрузка и количество рабочих мест, но в большинстве регионов от этих критериев отказались. Г-жа Жолобова отмечает, что к соблюдению критериев нужно подходить очень внимательно: формальное соблюдение условий не гарантирует сохранения статуса после проверок. Например, если ключевой вид спорта в проекте не соответствует целям региона, или формальное соблюдение количества рабочих мест существенно ниже потенциальных возможностей участка. Кроме того, с прошлого года прокуратура и судебные инстанции стали серьезнее относиться к экономическим показателям проектов: если ожидания инвестора слишком оптимистичны и не соответствуют действительности, то право аренды участка можно потерять.
Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group, рассказала о примерах концепций, уже реализованных и находящихся на разных стадиях реализации: гостиницы на территории бывшего тюремного комплекса «Кресты», проект «Мантера» в Сочи, где предполагалось строительство коттеджного поселка, а в итоге было принято решение строить пятизвездочный отель с классической курортной недвижимостью, и «Яр парк» в Казани, где удалось найти баланс между жильем, инфраструктурой и деловой застройкой. Кроме того, г-жа Широкова затронула тему термальных комплексов. По ее словам, сегмент продолжает быстро расти, но девелоперам пора начинать подходить к строительству терм, как к строительству ТЦ: оценивать зоны охвата и конкурентную среду в каждой локации, считать целевую аудиторию. Также эксперт призывает разделять понятия склада, логистического центра, лайт индастриал и технопарка — здесь разные технические требования, портрет резидента, функционал. «На границе с Китаем не нужно строить склады, там нужна логистическая инфраструктура, а склады надо строить ближе к потребителю», — говорит г-жа Широкова.
Об особых экономических зонах (ОЭЗ), как об инструменте поддержки бизнеса рассказал Роман Мусин, директор по развитию, ОЭЗ «Максимиха». По его словам, задачей управляющей компании является не только привлечение резидентов на подготовленные земельные участки (создание условий), но и управление территорией на протяжении десятков лет, обеспечение эффективности бизнесов. Г-н Мусин подчеркивает, что ОЭЗ имеет прямой диалог с регуляторами рынка и может оказывать поддержку резидентам на протяжении всего жизненного цикла предприятия, однако призывает не относиться к этому инструменту, как к волшебной палочке: «ОЭЗ может сделать бизнес эффективнее, усилить его преимущества, но не сделает прибыльным изначально убыточный проект».
Завершал сессию Георгий Машнин, управляющий директор холдинга «Русклимат». Эксперт рассказал о том, как можно работать с себестоимостью девелопера через сокращение звеньев цепи поставок: классическая модель включает проектировщиков, генподрядчика, субподрядчика, дистрибьютора, и по всем звеньям распределяется маржа, тогда как работа с поставщиком напрямую буде выгодна и ему, и девелоперу. Кроме того, можно выработать типовые решения, как уже делают некоторые девелоперы на рынке жилой недвижимости, это позволяет производителю прогнозировать объемы и автоматизировать процессы, что также снижает себестоимость производства товара, а значит, и конечную цену для заказчика. По словам г-на Машнина, эти меры позволят поставщику экономить на себестоимости до 50%, что напрямую снизит и затраты девелопера.
Модератор второй сессии — Денис Степанов, президент Central Properties, сооснователь PARUS Asset Management, — обозначил ее основную суть: разбор цепочки инвестиций, начиная с оценки инвестиционного климата, государственных инициатив, банковского финансирования, девелопмента, заканчивая продуктом и привлечением средств частных инвесторов.
Общие цифры и прогнозы по рынку инвестиций предоставил Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate. По состоянию на сентябрь 2026 года объем инвестиций составляет 540 млрд рублей, а за год может составить 850-900 млрд рублей, что несколько ниже показателей последних трех лет, но намного выше цифр за все предыдущие годы. Эксперт отмечает особенно высокую активность со стороны розничных фондов недвижимости (105 млрд рублей в сделках на конец сентября 2026), называя ЗПИФы одним из главных драйверов рынка на ближайшие годы. Кроме того, растет объем сделок, заключенных через аукционы.
Елена Чаликова, управляющий директор, начальник Управления ключевых клиентов Сбербанка, говорит, что в кредитном портфеле организации по-прежнему большую часть занимают торговые центры, но за последние пять лет выросли доли складов и гостиниц, что связано с ростом онлайн-ритейла и программами развития туризма соответственно. В том, что касается офисной недвижимости, аналитики Сбербанка видят прямую корреляцию поглощения офисов и роста ВВП. Таким образом, при росте ВВП 1,6% ежегодное поглощение оценивается кредитной организацией в 600 тыс. кв. м. Пессимистичный прогноз включает рост вакантности до 14% в горизонте до 2030 года. Большое количество объектов, строящихся за ТТК, — это еще один риск, поэтому при финансировании банк будет оценивать локацию и потенциал спроса. В сегменте торговой недвижимости банк обращает внимание на необходимость реконцепции устаревших объектов, а складскую рассматривает, как основной драйвер роста кредитного портфеля, но ключевым условием сейчас становится страхование рисков терроризма.
Виталий Воронов, исполнительный директор Туризм РФ, отмечает, что сейчас в регионах очень большой интерес к инвестициям в туристическую недвижимость, однако многие регионы (Анапа, Геленджик и т. д.) очень тяжело пережили 90-е годы, когда многоквартирные дома строились в тех локациях, где можно было реализовать рекреационный потенциал. Сейчас ведется работа по привлечению инвестиций в сферу гостеприимства, в частности, инвест-отелей с профессиональным оператором и рекреацией, которая будет работать на популярность локаций среди туристов. «Вкладывайтесь в туризм сейчас, потому что развитие этого сектора не остановится, а когда мы научимся вкладывать в туристические объекты, мы сможем зарабатывать на том, что будет строиться вокруг них, а это будут совсем другие деньги», — резюмирует эксперт.
Как отмечает Анна Борисова, вице-президент по развитию сети Azimut Hotels, сейчас в сфере работы с инвесторами в законодательстве есть пробелы, с которыми нужно работать. В первую очередь, инвестор должен понимать собственную ответственность и на правах собственника номера не мешать управляющей компании давать всем гостям определенный уровень сервиса. Здесь важно понимание, что покупка номера — это инструмент зарабатывания денег, а не вариант для собственного отдыха. Эксперт отмечает, что модель с множеством собственников относительно молодая, и примерно через 1,5 года можно будет оценить статистику по конкретным объектам, исходя из того, что средний выход на операционные показатели для отелей составляет 3-4 года. «Даже когда границы откроют, турист никуда не уедет, мы привыкли отдыхать внутри страны», — уверена г-жа Борисова.
Александр Кочетов, исполнительный директор по направлению пространственного планирования и девелопмента ВЭБ.РФ, рассказал о проектах, реализуемых компанией. Кроме совместного с MR проекта «Слава» на Белорусской, строятся проекты в Междуреченске (Новокузнецкая область), Кингисеппе в Ленинградской области. Один из приоритетных проектов ВЭБ прямо сейчас — Байкальск, который исторически был городом-предприятием, а сейчас трансформируется в город-курорт, где предусмотрены и горнолыжный курорт, и развитие водной инфраструктуры. Здесь предусмотрены участие частных и институциональных инвесторов, а также создание 2,5 тыс. рабочих мест.
Олеся Шмелёва, руководитель отдела реализации коммерческой недвижимости «Донстрой», рассказала о возможности инвестирования в офисные проекты компании: 22 тыс. кв. м одним лотом (ввод в эксплуатацию — 2027 год) и бизнес-парк «Раменки» с лотами от 50 до 15 300 кв. м. По ее словам, преимущество девелопера премиального жилья в понимании запросов взыскательного инвестора. Упор делается на общественные зоны, озеленение и инфраструктуру. Одним из фокусов также является привлечение региональных компаний, которым нужно представительство в Москве.
По итогам деловой программы, которая уже становится неотъемлемой частью Федеральной премии, можно отметить, что вектор госорганов недвусмысленно показывает на необходимость развития коммерческой и социальной инфраструктуры в регионах. Ситуация, когда в городе с населением в 0,5 млн человек единственным местом досуга и приложения труда остается ТРЦ не устраивает никого. Рост внутреннего туризма и подоспевший к нему запуск программ льготного финансирования для отелей уже показал определенные результаты, но есть еще варианты интеграции в ОЭЗ, программы МаИП и КРТ, вход в которые должен стать на ближайшие годы приоритетным для девелоперов. Параллельно растут и возможности для инвесторов, как через ЗПИФы, так и посредством частного инвестирования в продукты девелоперов и гостиничных операторов. Нельзя с уверенностью сказать, чего же сейчас больше, регионов или перспектив, но определенно рынок движется к балансу.
Генеральный партнер — ОЭЗ «Максимиха»
Партнеры: «Регионсервис», ГК Б1, «Донстрой».
