Офис нужно продавать как комплексный продукт

15 октября в отеле «Балчуг Кемпински» состоялась традиционная октябрьская конференция издательского дома CRE, посвященная офисной недвижимости, — «Офисы 360». По словам директора CRE Натальи Сазоновой, интерес к тематике организаторы почувствовали еще до начала продажи билетов, а информационных поводов для обсуждения было предостаточно. В зале собрались известные в офисном сегменте представители сферы: девелоперы, консультанты, инвесторы, арендаторы, брокеры, представители управляющих компаний, архитектурных и проектных бюро. Всего в течение дня конференцию посетили более 250 гостей, а 24 спикера представили собственные наблюдения по рынку и поделились уникальной экспертизой. Ведущие специалисты обсудили основные вызовы в сфере коммерческой недвижимости, новые форматы, стратегии развития современных бизнес-центров и презентовали новые проекты, которые в будущем повлияют на стандарты комфорта и расширение функционала офисов в городах — центрах деловой активности.

Стратегическим партнером конференции выступил MR Office, партнером брокерской сессии стал Апсайд, партнерами стали представители консалтинга, девелопмента и деловых кругов: NF-Group, Core XP, Remind, Manufaqtury, Comcity, City& Malls PFM, Аspace, Галс, Мангазея, Гранель, Юнион Групп УК, Атмосферика, Нескафе.

Основная деловая часть состояла из четырех сессий — дискуссионных панелей, на каждой из которых профессионалы рынка ответили на самые актуальные его вопросы, взглянули на текущую ситуацию и будущее под разными углами: со стороны собственников и управляющих, а также рассмотрели связь между архитектурой, комфортом и маржинальностью, а также быстрым поиском арендаторов.

В рамках конференции ведущие эксперты отрасли обсудили текущую ситуацию на офисном рынке, направления его трансформации, векторы развития государственной поддержки и поделились своими кейсами, демонстрирующими актуальные стратегии для успешной реализации проектов. Как и все мероприятия издательского дома CRE, на конференции был сделан акцент на реальных рабочих инструментах и стратегиях. Спикеры не утаивали те сложности, с которыми они сталкивались на всех этапах, а также делились и рабочими инструментами, доказавшими свою эффективность. В своем вступительном слове директор CRE Наталья Сазонова подчеркнула, что офисный рынок — самый быстроразвивающийся рынок на сегодняшний день, и это необходимо учитывать.

Сессия 1. Дискуссия «Барометр офисного рынка: актуальные показатели и точки роста»

Модератор

Мария Зимина, исполнительный директор, CORE.XP

Спикеры

Дарья Петрова, руководитель стратегии развития коммерческой недвижимости, ГК Гранель

Андрей Кулагин, сооснователь и управляющий директор, MANUFAQTURY

Александр Ходоров, бизнес-партнер по реализации, «Самолет Коммерция»

Антон Струченевский, исполнительный директор, главный экономист, Сбербанк КИБ

Михаил Бродников, генеральный директор, Space 1

Мария Синичич, директор департамента комплексного развития территорий, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства

Разговор начался с обсуждения GR и затронул вопросы обязательного KPI по строительству коммерческой инфраструктуры, который задают даже губернаторам. Ежегодно регионы обязаны отчитываться по вводу жилой и нежилой недвижимости. По словам Марии Синичич, прогнозировать строительство объектов коммерческой недвижимости сложнее, чем жилой, особенно если они не встроены в какой-то крупный цельный проект, — в этом случае требования скорее носят рекомендательный или уведомительный характер. Приоритеты Минстроя в настоящее время не ограничиваются только вводом жилья, но касаются и обеспечивающей инфраструктуры (не только коммерческие, но и социальные объекты). Москва в целом задает тренды для страны в сфере КРТ и формирует промышленные территории в местах реновации: технопарки, производственные зоны. Минстрой России в настоящее время курирует несколько проектов по поддержке развития предпринимательской деятельности и производств, в том числе в сфере облегчения кредитной нагрузки. Как подчеркнула Мария Синичич, задача государства на сегодняшний день состоит в том, чтобы создать качественную среду для проживания человека, а значит, и для его рабочей деятельности.

В рамках сессии эксперты подвели итоги I–III квартала 2026 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Мария Зимина осветила наиболее актуальный вопрос: к каким результатам может привести всплеск нового строительства. Современный рынок офисной недвижимости переживает период масштабных трансформаций, определяющих будущее деловой среды мегаполисов. Общий объем анонсированного строительства офисов в Москве составит 7,3 млн кв. м в 2026–2030 гг., а 52% от этого объема (3,8 млн кв. м) будет построено по городским программам. Это и объекты, спровоцированные КРТ, и также те, которые реализуются девелоперами в рамках собственных жилых проектов. Несомненным позитивным фактором является то, что девелоперы все же завершают строительство, как следствие, получая раскрытие эскроу-счетов, но одновременно с этим растет и вакансия. Рынок сильно зависит и моментально реагирует на то, какие объекты находятся на экспозиции и на какой стадии строительства они сейчас. При этом, несмотря на новые вводы, увеличения спроса не происходит.

Все эти особенности создают уникальную ситуацию, требующую новых подходов к девелопменту, реализации и управлению. Мария Зимина посоветовала каждые полгода пересматривать стратегию на ближайшую пятилетку и формировать горизонт планирования в связи с новыми вводными данными. Как позитивный фактор она отметила то, что стройки не замораживаются насовсем, а завершаются, пусть и с переносом сроков и коррекцией.

Мария Зимина: «К 2030-му году общий объем офисов класса А в Москве сравняется с объемом класса В, составляя 47 и 53% соответственно. При этом в связи с вводом новых площадей не все офисы А класса сразу же найдут своих арендаторов — пессимистичный прогноз доли свободных площадей — 26%, оптимистичный — 22%. Но сложные периоды большой вакансии мы уже переживали, и рынок эти площади рано или поздно поглотит».

Сессия 2. Дискуссия «От проектирования до управления. Стратегии создания успешных офисных объектов»

Модератор

Михаил Сафонов, партнер, директор по развитию, NF PM

Спикеры

Дмитрий Гайдучек, генеральный директор, Атмосферика

Александр Ефимов, начальник отдела страхования коммерческой недвижимости, страховой брокер Remind

Иван Гуськов, основатель, генеральный директор, Asрасе

Вячеслав Кочнов, руководитель сектора «Коммерческая недвижимость и общественные проекты», ГК Спектрум

Светлана Мазур, директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости, ГК «Галс-Девелопмент»

Владимир Макутонин, управляющий объектами офисной недвижимости, City& Malls

Елизавета Ильюхина, коммерческий директор, West Wind Group

Вторая сессия конференции прошла наиболее динамично, на ней затрагивался самый широкий спектр вопросов: от выбора архитектурного решения для БЦ до качественного управления, помогающего снизить OPEX. Вячеслав Кочнов представил доклад «Проектирование в условиях неопределенности» и подробно разобрал причины, по которым увеличивается «средний чек» подготовительных процессов и непосредственно возведения офисных зданий.

В Москве наиболее ярко проявляется тренд на архитектурные излишества, а согласование фасадов с городом усложняется с каждым годом. Требования к зданиям, которые становятся доминантами районов или находятся на пересечении оживленных транспортных артерий, предъявляются все более высокие. В результате используются и декоративные элементы, параметрические и иногда двойные фасады, округлые экоформы, что, естественно, увеличивает стоимость строительства. При этом архитектурный облик неразрывно связан с ликвидностью и востребованностью объекта у инвесторов и арендаторов в дальнейшем. Проверять окончательное соотношение затрат и дальнейшей маржинальности должен не архитектор, а ответственный за продукт в целом. Также, утверждая проект и сроки реализации, необходимо учитывать существующие риски отказа от согласования архитектурного облика «на городском этапе» или согласование неподходящего варианта, полностью видоизменяющего проект.

В рамках дискуссии Владимир Макутонин и Светлана Мазур затронули проблемы эксплуатации объектов. Оба спикера считают, что эффективная работа УК начинается с правильного проектирования. Владимир привел примеры кейсов, где неправильное проектирование кровли усложняет работу управляющей компании зимой, а некачественные или изношенные инженерные системы нивелируют запланированную экономию. Светлана отметила, что «Галс» не продает свои объекты внарезку и прорабатывает весь жизненный цикл объекта заранее, учитывая экономику эксплуатации. Для этого создается виртуальный цифровой двойник здания, на котором прогоняются решения по вентиляции, отоплению, водоснабжению и подбираются наиболее выгодные варианты. Такой прием был применен для БЦ «Дубининский» (экономический эффект — 127 млн руб.) и для БЦ «Адмирал» (уже видна экономия более 20 млн рублей).

Елизавета Ильюхина поделилась необычным опытом West Wind Group по превращению исторических зданий, иногда даже являющихся ОКН, в офисные. При редевелопменте исторических зданий можно столкнуться со сложностями, так как здание изначально не было предназначено для подобной эксплуатации, имеет изношенные инженерные сети, которые нужно заменить полностью. Привлекательность же подобных объектов — в их локации, а также культурной и архитектурной составляющих. Ориентировочная ставка для таких трофейных офисов — 12–13 000 рублей за кв. м в год.

О том, как изменился в 2026 году подход к страхованию, собравшимся рассказал Александр Ефимов, упомянув в том числе новые пользующиеся спросом виды, например страхование от терроризма.

О том, какие преимущества арендатору дают сервисные офисы, напомнил Иван Гуськов. В управлении ASPACE сейчас находится 50 тыс. кв. м офисной недвижимости, и 100% клиентов компании — крупные корпоративные клиенты.

«Сервисные офисы — это гибкие офисные пространства, но при этом разные: коворкинги, smart-офисы и, собственно, классические сервисные офисы. Мы находимся в положении медиатора между собственником и арендатором, предоставляя услугу последней мили, предоставляя готовое офисное пространство для арендатора и беря на себя ежедневную административную рутину.

Сервисный офис решает многие проблемы, и хотя до заезда на объект невозможно посчитать CAPEX, зато арендатор может переместиться в новый офис практически сразу, а скорость реакции на запросы клиентов во время работы максимальная. Ощутимая польза от работы с сервисными операторами — это возможность более короткого срока договора. Подбираются наиболее временные отрезки от 1 до 3 лет. Когда клиент приходит в сервисный офис, он понимает, что получает модернизированное здание, соответствующее нормам безопасности и комфорта и за которое ответственность несет не арендатор, а оператор. То есть подводных камней, как в случаях со старыми советскими офисными зданиями, не будет. Клиент получает понятный качественный стандартизированный продукт с проработанным современным дизайном», — так охарактеризовал работу сервисных офисов Иван.

Сессия 3. Дискуссия «От спроса к сделке. Что сегодня двигает офисный рынок?»

Модератор

Любовь Солонина, директор практики оказания услуг в секторе недвижимости, Технологии Доверия

Спикеры

Елена Акатова, директор департамента офисной недвижимости, NF GROUР

Кермен Мастиев, коммерческий директор, MR Offiсе

Алена Кудрявцева, коммерческий директор, Comcitу

Елена Чернова, заместитель генерального директора, УК «Юнион Групп»

Евгения Борзова, коммерческий директор по коммерческой недвижимости, Upside Девелопмент

Ольга Саликова, управляющий партнёр, руководитель дирекции по управлению фондом коммерческой недвижимости, Мангазея

Владимир Стольников, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями, УК «Альфа-Капитал»

Аналитику спроса офисного рынка представила Елена Акатова, начав выступление с подведения итогов: как рынок закрыл III квартал по сделкам в сфере коммерческой недвижимости. Спрос по аренде упал в два раза по общему количеству сделок: всего было реализовано 77 тыс. кв. м офисных площадей. Резко упали сделки в классе А — со 104 тыс. кв. м до антирекордных 16 тыс. кв. м. Елена подчеркнула, что показы и переговоры продолжаются, но при этом до сделки доходят лишь единицы компаний. Зато класс В продемонстрировал рост — его показатель в III квартале составил 61 тыс. кв. м. Средний размер сделки аренды — 2091 кв. м, и он внушает оптимизм, так как это достигнутый допандемийный показатель. А до 2025 года включительно он составлял чуть более 1000 кв. м. Средневзвешенная ставка аренды (включающая Новую Москву и территории за МКАД) составила 36 435 руб. за кв. м.

В целом рынок сохранит свою сбалансированность. Для ввода в эксплуатацию в 2026 году было намечено 1,2 млн кв. м офисных площадей, но это не стало фактором для перенасыщения. Строительство будет продолжаться, и до 2030 года намечено введение в эксплуатацию 102 новых проектов.

Вакантность подрастает во всех классах за счет ввода новых объектов и выхода частных инвесторов со своими лотами на рынок. И все же она не так высока, как в 2021 году, а в целом зафиксирована на отметке 10–12%. Наиболее высокая вакансия наблюдается в децентрализованных районах за МКАДом и на Юго-Востоке (в связи с введением Технопарка ЗИЛ). Что касается продажи офисных площадей, объем предложения составил 1,0 млн кв. м при ставке 510 руб. за кв. м. Резкого скачка цен, как в 2023 году, эксперты не прогнозируют, хотя корректировка ставок наблюдается в некоторых районах.

Любовь Солонина рассказала о проведенных компанией «Технологии Доверия» исследованиях, в которых приняли участие более 700 респондентов. В результате выявилась тенденция, что требования к посещению офиса смягчаются. Несмотря на то что 94% работодателей считают офис эффективнее удаленной работы (в 2025 году этот показатель составлял 89%), а 51% сотрудников находится на территории работодателя 5 дней в неделю, 14% работодателей отменили обязательное посещение (в 2025 году на это решились лишь 8%). 53% сотрудников согласны с мнением руководства и считают офис эффективнее удаленной работы. При этом роль офиса как HR-инструмента возрастает с каждым годом, теперь он является средством привлечения и инструментом удержания сотрудников. 30% компаний планируют в ближайшем будущем сделки с офисами: переезд, покупку или строительство. Приоритетным фактором при выборе подходящего здания как для компаний, так и сотрудников является локация — 23% выбирают офис по этому признаку, для 18% наиболее важна цена, и такой же процент клиентов оценивает качественную инфраструктуру. Для 25% сотрудников и 26% работодателей важно, чтобы офис находился не более чем в 10 минутах от станции метро. А вот показатель нахождения офиса рядом с домом важен для 22% сотрудников и 0% работодателей. Преимущества в местоположении традиционно имеют офисы в пределах ТТК: их выбирает 21% работодателей и 8% сотрудников. Доступность на автомобиле важна для работодателей в большей степени, нежели чем для сотрудников (только 8% работников упомянули этот фактор).

Кермен Мастиев добавил, что ему очень приятно осознавать, что более половины выведенных на рынок в 2026 году офисов, о которых говорили выше, — это то, что строит MR Group. Также, по мнению эксперта, «В»-класс в офисной недвижимости недооценен, но еще раскроет свой потенциал. При этом эксперт не согласен с тем, что работодатели не смотрят на посещаемость. Большинство из них требуют от персонала обязательного присутствия, а на удаленную или гибридную работу готовы отправлять людей только тогда, когда физически офис уже не может вмещать всех ежедневно. Зумерам рано или поздно придется наравне с миллениалами привыкать к традиционному рабочему формату, так как удаленная работа для многих работодателей кажется недостаточно эффективной, и это мнение обеспечивает устойчивый спрос на офисные квадратные метры. Спикер отметил, что для регулярного бизнеса, который всегда работал в офисном режиме, ничего практически не изменилось. И, несмотря на то, что  рынок в 2026  году демонстрирует замедление продаж, происходит это  не из-за «навеса метров» (ввода новых площадей), а скорее из-за общей экономической ситуации. Но, даже сейчас 50% компаний, приобретающих офисы делают это для себя, а значит видят благоприятный инвестиционный горизонт планирования.

«Есть определенная надежда, что покупка офисных помещений по договору долевого участия (ДДУ) физическими лицами создаст дополнительный спрос. Одновременное привлечение банковского капитала к данному процессу необходимо девелоперам для формирования коробочного ипотечного предложения в зданиях, где офисы продаются по ДДУ» — отметил Кермен Мастиев. Компания MR уже начала работать в этом направлении и готовит собственное ипотечное предложение для бизнеса с эффективной ставкой 10% годовых. Ожидается, что такие условия будут мотивировать компании к приобретению. Спикеры сошлись во мнении, что финансовые продукты в 2026 году являются необходимым дополнением к основному физическому продукту — офису, и без проработки как проекта, так и условий его реализации развитие данного сегмента коммерческой недвижимости невозможно.

Акцентировала внимание участников конференции на продуктах для целевых пользователей, а именно на крупных блоках в офисных проектах, Евгения Борзова. Большую часть предложения на текущий момент представляют лоты в мелкую розницу, именно они занимают 50% площадей в готовых проектах. Доля же крупных лотов (более 1500 кв. м) от общего количества открытых вакансий в готовых объектах составляет 19% и 21% в заявленных к вводу. Для застройщика работа с крупными «якорными» арендаторами по многим причинам предпочтительна: более длительный срок аренды, экономическая стабильность.

Девелопер полного цикла имеет больше шансов реализовать  крупные лоты, так как ему проще соблюдать сроки строительства, а также оказывать помощь компаниям  в финишной отделке и перепланировке. «На экономику бизнеса достаточно весомо влияют гарантированные  сроки переезда компании в новое здание. Очень часто готовность девелопера помочь минимизировать период финишной отделки, а также соблюдение графика строительства или его опережение становится серьезным   фактором для крупной компании, чтобы решиться на аренду/покупку и последующий переезд».    — поделилась наблюдением  Евгения Борзова. По мнению эксперта, путь  к успеху для офисного проекта начинается  именно  с удовлетворения запросов арендаторов и готовности девелопера вести с ними конструктивный диалог.