Крупнейший WeWork откроется в «Белой площади»

Сделка, скорее, находится в общем тренде диверсификации арендной модели классических офисных центров и административных зданий.

Рынок коворкингов Москвы эта сделка, безусловно, подогревает: про коворкинги сейчас на рынке не говорит только ленивый.

Однако, формат коворкингов актуален не только на рынке классических офисных центров. Например, один из операторов ведет переговоры с государственным учреждением об открытии коворкинга в их очевидно неэффективно используемом здании. А другой оператор недавно защитил инвестиционный проект по открытию коворкинга на территории машиностроительного завода.

В целом тема коворкингов и их перспективности на фоне общей стагнации на рынке офисной недвижимости сейчас подвержена спекуляциям.

Отдельные операторы обещают повышение арендного дохода на 50% по сравнению с классической арендной моделью для офисных помещений соответствующего класса. 

WeWork, который присутствует уже в 24 странах, имеет более 300 офисов и более 320 тыс. резидентов, в ноябре 2018 г. привлек у SoftBank еще 3 млрд дол. на развитие.

Для развитого офисного рынка с высоким уровнем деловой активности и высокой долей креативного класса, каким является Москва, формального соответствия офисному типу и классического набора инфраструктуры для развития офисного центра уже недостаточно. Для крупных офисных кластеров актуален тренд переформатирования в life-style центры.

Перспективы развития WeWork особенно четко просматриваются в российских городах со стабильным уровнем деловой активности, наличием креативного класса (оцениваются параметры общего количества вовлеченных людей и средний срок вовлечения в индустрию. Для коворкингов средний срок вовлечения в индустрию у специалистов креативного класса - это 2-3 года). В этой связи актуальными могут быть Казань, Санкт-Петербург, Самара, Екатеринбург.
 

Значимость данной сделки в том, что на фоне антироссийских санкций в Москву приходит сеть гибких офисов, стоящая у истоков идеи коворкинга, – WeWork. Это говорит о том, что даже для глобальных игроков рынка коммерческой недвижимости Москва остается перспективным направлением для расширения бизнеса, что еще раз подтверждает прогнозы роста рынка.

Более того, выход на российский рынок подогреет интерес международных клиентов коворкинга, не представленных в России, к новому перспективному рынку.   

В случае удачного развития шеринговой модели офисной недвижимости в скором времени мы услышим не только об арендных сделках, но и о покупке офисной недвижимости иностранными операторами ввиду наметившейся тенденции укрупнения бизнеса, а также увеличения спроса на гибкие пространства со стороны крупных мировых корпораций.

WeWork - на данный момент самый крупный международный оператор сети коворкингов, и такая масштабная экспансия в России - существенная угроза для отечественных операторов. WeWork отлично преуспел в создании качественных востребованных пространств с высоким уровнем разнообразных сервисов, интегрированных в проект. В каждом коворкинге спроектированы площади для закрытых бокс-офисов и гибкие hot-desk для фрилансеров и небольших компаний. В основе философии WeWork - создание сообщества единомышленников, нацеленных на всестороннее развитие. Сеть стремится объединить на своих площадках представителей разных бизнесов и создать возможности для непрерывного нетворкинга непосредственно на рабочем месте.

Они продают не площади: по сути, они предлагают образ жизни и доступ в закрытое сообщество. Для того, чтобы развивать и подпитывать связи между резидентами, в каждом из пространств предусмотрено множество неформатных зон для общения и работы, конференц-залы, кофе-поинты и т.д. Арендаторами сети в разных странах являются не только стартапы и небольшие бизнесы, но и крупнейшие глобальные корпорации – Dropbox, IBM, Facebook и другие.

Открытие WeWork в центре деловой активности на «Белой Площади», скорее всего, рассчитано на привлечение крупных якорных международных арендаторов, которые, по статистике, все больше интересуются гибкими рабочими пространствами.

Долгожданный выход международного бренда WeWork на российский рынок, безусловно, является событием года на рынке коммерческой недвижимости России, и мы рады быть его частью. Две первые сделки по аренде площадей под дебютные WeWork в России были подписаны именно нашей командой, и уже в начале будущего года запустятся проекты в деловом квартале «Красная Роза» в бизнес-центре «Савин» и в галерее «Якиманка 26» в центре Москвы.

Дебют одного из мировых лидеров сегмента гибких офисов в России подтверждает потенциал нашего рынка и, уверена, станет началом нового этапа его развития – как количественного, так и качественного. В том числе это станет сигналом для других иностранных операторов, не присутствующих здесь, о привлекательности рынка, а также может способствовать выходу клиентов WeWork в Россию.

В целом активное распространение практики использования гибких офисов в мире – одно из самых существенных изменений на рынке недвижимости за всю его историю. По нашим данным, объем сегмента гибких офисов и коворкингов на 20 крупнейших европейских рынках сегодня составляет чуть менее 3 млн кв. м. Мы ожидаем, что в ближайшие пять лет рост рынка гибких офисов в Европе будет составлять до 30% в год, и в результате к 2023 г. объем этого сектора составит более 10 млн кв. м.

Российский рынок гибких офисов сравнительно юн, но сегодня он активно развивается, в том числе за счет распространения сетевых форматов. На фоне ограниченного предложения традиционных офисов, а также изменений в подходах к рабочему пространству как таковому (смена поколений, борьба за кадры, непрерывное развитие инноваций, позволяющих организовывать рабочий процесс более гибко), мы будем наблюдать дальнейшее развитие сектора гибких офисов и рост их популярности в России. При этом выход WeWork будет стимулировать качественное изменение представлений об офисном пространстве в нашей стране и структуры офисного рынка.

Сделка по «Белой Площади» с компанией WeWork длилась почти три года. Вполне естественно, что в процессе работы возникало множество вопросов и нам приходилось искать решения и компромиссы, которые бы устроили все стороны сделки. WeWork предъявляет высокие требования к качеству и расположению своих офисов. Компания O1 Properties, с которой мы сотрудничаем уже много лет, смогла предложить WeWork максимально выгодное и интересное решение для развития бизнеса, отвечающее долгосрочной стратегии компании в нашей стране. Мы очень гордимся проведением сделки с такими авторитетными партнерами и благодарим их за доверие.

Аренда площадей компанией WeWork в бизнес-центре «Белая площадь» не входит в число крупнейших сделок на рынке офисной недвижимости Москвы. Однако, говоря о рынке гибких офисных пространств, данная сделка является одной из знаковых. Новый коворкинг WeWork станет одним из крупнейших в Москве, при том, что средняя площадь коворкинга составляет порядка 1 500 кв. м. Кроме того, площадь, арендуемая компанией WeWork в «Белой площади» составляет почти 5% от существующего объема предложения гибких офисных пространств в Москве.   

Последние два года объем качественных офисных площадей, занимаемых коворкингами, стремительно растет. В 2016 году открылся коворкинг Рабочая станция в бизнес-центре Z Plaza, площадь которого составила порядка 2700 кв. м. В 2017 году на рынок вышло сразу несколько коворкингов, каждый из которых занял более 2500 кв. м. В этом году сохранилась тенденция на увеличение площади коворкингов. Были открыты такие крупные коворкинги, как Таблица (3000 кв. м), Workki на Зубовском бульваре (4500 кв. м), Коворкинг SREDA в Башне Федерация (6000 кв. м) и один из крупнейших коворкингов в Москве – SOK Арена Парк (7000 кв. м). Коворкинги формируют новый сегмент на рынке офисной недвижимости Москвы. Операторы гибких пространств поглощают офисные площади, но при этом и сами формируют офисный продукт, который создает добавленную стоимость и для бизнес-центра, в котором он располагается. Наличие в бизнес-центре гибкого офисного пространства становится для собственников качественных зданий дополнительным способом увеличения дохода от сдаваемых площадей.

Еще одна крупная сделка на офисном рынке, связанная с коворкингами, снова возвращает нас к системе уберизации практически каждого сегмента экономики, связанного с B2C-направлением. Для собственника здания появление арендатора свыше 2 тыс. кв. м за последние несколько лет – серьезный успех, тем более, когда речь идет о бизнес-центрах класса А.

WeWork – крупнейшая мировая сеть, которая станет серьезным конкурентом для уже существующих в столице операторов. Фактически, активное развитие такого формата говорит о кризисном состоянии классического офисного рынка. Высокие арендные ставки и эксплуатационные платежи для СМБ-компаний являются серьезной преградой для полноценного развития бизнеса, а коворкинги предоставляют удобный вариант размещения для небольших команд в пределах 10-15 человек. Это дает возможность оптимизировать одну из главных статей затрат компании, вывести значительную долю процессов на аутсорс и сконцентрироваться на масштабировании бизнеса.

Однако появление крупных арендаторов именно в формате А-класса может привести в ближайший год-два к серьезному дефициту площадей премиальных офисов. Но остается открытым вопрос, будут ли девелоперы готовы строить новые объекты высокого класса, учитывая сложившуюся экономическую ситуацию и сложности с банковским финансированием.