По данным JLL, в первой половине 2016 г. в глобальную коммерческую недвижимость было вложено около 260 млрд евро, что на 10% меньше, чем в первом полугодии 2015-го. Это во многом объясняется спадом активности на двух крупнейших рынках мира — американском, где инвестиции в долларах сократились на 16% из-за укрепившейся валюты, и британском (28%), где царила неопределенность в связи с «Брекзитом».
Австрия
Инвестиции. В первой половине 2016 г. в коммерческую недвижимость Австрии было вложено 1,5 млрд евро, что в 8,5 раз больше, чем за аналогичный период 2015-го. Это объясняется тем, что за первые шесть месяцев года были заключены сразу несколько сверхдорогих сделок, среди которых — продажа башни IZD за 270 млн евро. На рынке преобладают инвесторы из Германии.
Офисы.На офисы пришлось 54% инвестиций за первые шесть месяцев года. Спрос в Вене превышает предложение, и пустуют лишь 6% помещений. Активность на офисном рынке тормозится из-за недостаточного предложения. Средняя доходность — 4,2% годовых.
Торговая недвижимость.В I квартале 2016 г. в сегмент был вложен лишь 1% инвестиций, но в 2015 г. он получил примерно четверть капитала. Средняя доходность — 4–5%.
Склады. В этом секторе не хватает качественного продукта. Покупатели складов в большинстве случаев занимают их сами, а не сдают в аренду. Доходность — 6,5% в Вене и 7% в Граце.
Жилье. С 2008 по 2015 гг. цены на квартиры в Вене выросли на 75%. Среди покупателей на столичном рынке 40% — иностранцы. Средняя доходность жилья — 3,5 – 4%.
Великобритания
Инвестиции. Великобритания — крупнейший европейский рынок недвижимости. В 2015 г. в коммерческие объекты этой страны было инвестировано 73 млрд евро, из которых почти половина пришлась на Большой Лондон. 43% инвесторов — иностранцы, преимущественно американцы. В первой половине 2016 г. объем инвестиций составил около 29 млрд евро, что на 28% меньше по отношению к аналогичному периоду 2015-го.
Офисы. В I квартале 2016 г. на офисы пришлось 42% инвестиций. Арендные ставки растут, доходность снижается. Офисы премиум-сегмента в Лондоне приносят 3,6% в год.
Торговая недвижимость. В I квартале 2016 г. в сегмент было вложено 14% инвестиций. Ставки доходности премиальных объектов стрит-ритейла имеют тенденцию к понижению (3,4% годовых в Лондоне).
Склады.В I квартале 2016 г. на склады пришлось 12% вложений. На секторе благоприятно сказывается развитие онлайн-торговли в Великобритании. Доходность складов в Лондоне — 4,8%.
Жилье.С 2007 г. (предыдущий пик) по 2015-й год жилье в Лондоне подорожало на 50%. В Великобритании за тот же период рост составил лишь 7%. Доходность квартир в британской столице — 2,4%.
Германия
Инвестиции. ФРГ — второй по величине рынок недвижимости Европы после Великобритании. В первой половине 2016 г. в коммерческие объекты Германии было вложено 17,5 млрд евро, что на 4% меньше по отношению к первому полугодию 2015-го. Около 40% инвесторов — иностранцы.
Офисы. В I квартале 2016 г. на офисы пришлась почти половина инвестиций. В «большой семерке» городов спрос растет быстрее предложения, аренда дорожает, и доходность сокращается. Качественные офисы приносят около 4% в год.
Торговая недвижимость. В I квартале 2016 г. в сегмент было вложено 20% инвестиций. Ставки доходности премиальных объектов стрит-ритейла имеют тенденцию к понижению. В среднем они приносят 3–4% годовых.
Склады. В I квартале 2016 г. на склады пришлось 10% вложений. Из-за недостатка качественных предложений и сильного спроса доходность сокращается (5–6% годовых).
Жилье. С 2011 по 2015 гг. жилье в Германии подорожало в среднем на 55%, в Мюнхене — на 65%, в Берлине — почти на 100%. Долгосрочная аренда квартир приносит в среднем около 3%.
Испания
Инвестиции.В 2015 г. объем инвестиций в испанскую недвижимость достиг максимума — 13 млрд евро, что на 25% больше по отношению к 2014 г. Однако в первой половине 2016 г. было вложено 3,4 млрд евро, что на 20% меньше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Количество зарубежных инвесторов увеличивается: в 2015 г. доля иностранцев на рынке коммерческой недвижимости составляла около 50%, в первом полугодии 2016 г. — уже 73%.
Офисы.В 2015 г. на этот сектор пришлось 43% инвестиций. Спрос на аренду в Мадриде и Барселоне был самым высоким за 9 лет. Тем не менее еще высока доля вакантных помещений: в Мадриде пустуют 15,9% офисов, в Барселоне — 14%. Доходность в Мадриде и Барселоне — 4,3 и 4,5% соответственно.
Торговая недвижимость. В 2015 г. в торговые центры и комплексы было вложено 2,65 млрд евро (10-летний рекорд). Доходность стрит-ритейла — около 4%, торговых комплексов — 5%.
Склады.Спрос в Мадриде и Барселоне превышает предложение, и количество пустующих объектов стремительно сокращается. Доходность — около 7%.
Жилье. С 2007 г., когда испанский рынок достиг пика, до 2015 г. (период дна) жилье в Испании подешевело на 43%. Наибольшим потенциалом роста цен обладают рынки Барселоны и Мадрида. Доходность квартир — около 5%.
США
Инвестиции.По данным JLL, с 2009 по 2015 гг. инвестиции в американскую недвижимость росли примерно на 20–25% в год. В первой половине 2016-го было вложено 108 млрд евро, что на 16% меньше по отношению к 2015 г. Рынок США остается самым крупным в мире.
Офисы. Доля вакантных помещений сокращается, аренда дорожает, доходность понижается на большинстве (72%) рынков. Помещения приносят в среднем 4,4% годовых.
Торговая недвижимость.В Майами, Нью-Йорке и Сан-Франциско пустуют 2–3% помещений, качественных предложений не хватает. Доля пустующих помещений в первой половине 2016 г. имела тенденцию к увеличению. Средняя доходность — 4,6%.
Склады. Склады — самый перспективный сегмент в 2016 г., согласно опросу компании PwC. Один из основных рисков — износ, так как половина объектов в США построены в 1980-х гг. или ранее. Доля пустующих помещений в этом секторе сокращается, аренда дорожает, доходность понижается. Склады в США приносят в среднем 5% годовых.
Жилье. Многоквартирные дома — самый сильный и устойчивый сектор коммерческой недвижимости США. В 2015 г. объекты этого типа привлекли 30% инвестиций. По состоянию на 2016 год, цены в США еще на 5% ниже пика 2007 г., в Майами — на 22%. Особняком стоит Нью-Йорк, где жилье стоит на 13% дороже по отношению к 2007 г. Средняя доходность жилой недвижимости США — 4,4%.
Франция
Инвестиции. Объем инвестиций во французскую коммерческую недвижимость в 2015 г. достиг восьмилетнего максимума — 26 млрд евро. В первой половине 2016-го в объекты этой страны было вложено 9,1 млрд евро, что на 16% больше, чем за аналогичный период 2015 г. Рост инвестиций обусловлен тем, что были заключены три сделки стоимостью более 500 млн евро. Около трети инвесторов на французском рынке — иностранцы.
Офисы. Качественного предложения не хватает, спрос превышает предложение, ставки доходности имеют тенденцию к понижению. Офисы в премиум-сегменте приносят в среднем 3,25% годовых.
Торговая недвижимость.Во Франции строится мало торговых объектов, и новое предложение создается в основном за счет редевелопмента. Ставки доходности находятся на историческом минимуме (около 3% для объектов стрит-ритейла в Париже).
Склады. Инвестиции в этот сектор незначительны и составляют лишь 3% от общего объема вложений. Спрос превышает предложение, ставки доходности имеют тенденцию к понижению. Склады приносят в среднем около 6% годовых.
Жилье. Французский рынок жилья относительно спокойно переносит периоды кризиса. Годовая динамика цен находится в диапазоне от ?2 до +2%. В I квартале 2016 г. цены были на 8% ниже по отношению к пику III квартала 2011 г. Доходность жилья — около 3–4%.
Чехия
Инвестиции. В первой половине 2016 г. инвестиции в коммерческую недвижимость Чехии сократились на 29% до 956 млн евро. Тем не менее, сумма вложенный средств на 39% выше среднего показателя за последние 10 лет.
Офисы.Спрос превышает предложение, ставки доходности имеют тенденцию к понижению. В Праге наиболее востребованы офисы класса «А». Пустуют 14,6% помещений. Средняя ставка доходности в премиум-сегменте — 5,5%.
Торговая недвижимость. Как и на офисном рынке, в секторе торговых объектов спрос также превышает предложение, и ставки доходности имеют тенденцию к понижению. Средняя доходность объектов стрит-ритейла в премиум-сегменте — 5,25%.
Склады. Пустующие площади сократились до 5-летнего минимума (5%), и высокий спрос подогревает спекулятивное строительство. Средняя доходность высококачественных складов — 6,5%.
Жилье. Цены на квартиры в Чехии достигли дна в 2013 г. и с тех пор растут. В 2015 г. они повысились на 4,5%. Около 40% проданных в 2015 г. в Праге жилых объектов — это квартиры с одной спальней. Жилье в чешской столице приносит в среднем 3,7% годовых.
Прогноз
По прогнозам Cushman & Wakefield, в 2016 г. общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в ЕС (не считая Великобритании) будет на 10% выше, чем в 2015 г., а в Великобритании — на 25% ниже. Спад активности в Соединенном Королевстве может быть связан с «Брекзитом». Согласно прогнозу JLL, объем инвестиций в США в 2016 г. сократится на 10–15% в годовом исчислении. Причины — нехватка интересных предложений и макроэкономическая неопределенность.
Ставки доходности на развитых рынках в последние годы имели тенденцию к понижению из-за высокого спроса на недвижимость премиум-сегмента и растущих цен. Этот тренд продолжится и в 2016–2017 гг. Ставки аренды и цены на объекты также будут повышаться. По прогнозам S&P, недвижимость будет дорожать даже в Великобритании, несмотря на «Брекзит»: в 2016 г. рост составит 5%, однако в 2017-м цены опустятся в среднем на 2%.
Юлия Кожевникова, Tranio
