«Просевший» за время кризиса ретейл не дает рынку в полной мере показать качественный рост. Аналитики УК «Мультимекс» выделили наиболее яркие тенденции рынка складской недвижимости и сделали свои прогнозы на 2019 год.
Основная тенденция на рынке складской недвижимости Петербурга на конец лета 2018 г. состоит в том, что суммарный объем вводимых площадей не превышает 1%, налицо дефицит качественных складских комплексов и площадей. Большинство объектов уже полностью заполнены на тот момент, как начинают функционировать. Уровень вакантных площадей в двух классах - А и В - не превышает 4% в каждом.
Несмотря на очевидный дефицит, инвесторы хотят вкладывать средства не в спекулятивные склады, а в формат создания склада под конкретного заказчика - BTS. «Основные заказчики – крупные ретейлеры, фармацевты, причем работающие как онлайн, так и оффлайн. И они хотят расширять площади, желательно, в существующих локациях. А инвесторы не хотят рисковать, а хотят строить под определенного арендатора с ясными требованиями. В то же время, компаниям нужны были площади от 20 000 до 30 000 кв. м, а рынок просто не мог их предложить. И поэтому весь остаток 2018 и, скорее всего, весь 2019 год пройдет в формате строительства крупных складов BTS», - считает руководитель УК «Мультимекс» Андрей Пригульный.
Арендные ставки с 2014 «золотого» года рынка арендной недвижимости снизились на 1000-1250 руб. за кв. м в год. А за последние два года, по данным УК «Мультимекс», ставки аренды складской недвижимости класса А и класса В практически сравнялись. «Разница между ставками в «А» и «В» составляет около 400 руб. за кв. м в год. Тогда как в 2014 г. эта разница была почти 1000 руб. за кв. м в год. Но за счет того, что самые крупные сделки в этом году проходят именно в А классе, даже тот факт, что ставки аренды в А и В почти сравнялись, не делают А класс менее привлекательным. В 2019 г. цены на аренду складской недвижимости в обоих верхних сегментах останутся на прежнем уровне», - поясняет Андрей Пригульный.
Еще одна тенденция, которая ярко проявляется именно в 2018 г., – моральное устаревание объектов и их переход в более низкий класс. Подтверждением этой тенденции стала сделка в начале 2018 г.: реализация в рамках «АКМ Логистик» складского комплекса 63 тыс. кв. м, проданного в рамках дела о банкротстве всего за 631 млн руб. Комплекс был построен в 2008 г. и изначально имел классность А, но на данный момент уже морально устарел, и поэтому цена продажи была сильно занижена, несмотря на то, что он был полностью заполнен арендаторами. «Этот факт лишний раз подтверждает то, что те комплексы, которые были построены в 2007-2008 гг., постепенно устаревают, и даже если они на 100% заполнены арендаторами, не всегда могут быть выгодно проданы. Тем не менее, сделка, скорее всего, останется самой крупной в 2018 г.», - отмечает Пригульный.
Экономическая ситуация говорит о том, что предпосылок для роста ставок и критичных изменений на рынке в 2019 г. нет. «Сейчас более 50% крупных арендаторов на рынке – ретейлеры. Но рынок Петербурга стремится к насыщению. Новых крупных торговых объектов к вводу не планируется, текущая заполняемость торговых площадей тоже стремится к 100%. Это говорит о том, что в будущем структура арендаторов изменится. В будущем место ретейлеров займут производственные предприятия», - резюмирует Пригульный.
Основная тенденция на рынке складской недвижимости Петербурга на конец лета 2018 г. состоит в том, что суммарный объем вводимых площадей не превышает 1%, налицо дефицит качественных складских комплексов и площадей. Большинство объектов уже полностью заполнены на тот момент, как начинают функционировать. Уровень вакантных площадей в двух классах - А и В - не превышает 4% в каждом.
Несмотря на очевидный дефицит, инвесторы хотят вкладывать средства не в спекулятивные склады, а в формат создания склада под конкретного заказчика - BTS. «Основные заказчики – крупные ретейлеры, фармацевты, причем работающие как онлайн, так и оффлайн. И они хотят расширять площади, желательно, в существующих локациях. А инвесторы не хотят рисковать, а хотят строить под определенного арендатора с ясными требованиями. В то же время, компаниям нужны были площади от 20 000 до 30 000 кв. м, а рынок просто не мог их предложить. И поэтому весь остаток 2018 и, скорее всего, весь 2019 год пройдет в формате строительства крупных складов BTS», - считает руководитель УК «Мультимекс» Андрей Пригульный.
Арендные ставки с 2014 «золотого» года рынка арендной недвижимости снизились на 1000-1250 руб. за кв. м в год. А за последние два года, по данным УК «Мультимекс», ставки аренды складской недвижимости класса А и класса В практически сравнялись. «Разница между ставками в «А» и «В» составляет около 400 руб. за кв. м в год. Тогда как в 2014 г. эта разница была почти 1000 руб. за кв. м в год. Но за счет того, что самые крупные сделки в этом году проходят именно в А классе, даже тот факт, что ставки аренды в А и В почти сравнялись, не делают А класс менее привлекательным. В 2019 г. цены на аренду складской недвижимости в обоих верхних сегментах останутся на прежнем уровне», - поясняет Андрей Пригульный.
Еще одна тенденция, которая ярко проявляется именно в 2018 г., – моральное устаревание объектов и их переход в более низкий класс. Подтверждением этой тенденции стала сделка в начале 2018 г.: реализация в рамках «АКМ Логистик» складского комплекса 63 тыс. кв. м, проданного в рамках дела о банкротстве всего за 631 млн руб. Комплекс был построен в 2008 г. и изначально имел классность А, но на данный момент уже морально устарел, и поэтому цена продажи была сильно занижена, несмотря на то, что он был полностью заполнен арендаторами. «Этот факт лишний раз подтверждает то, что те комплексы, которые были построены в 2007-2008 гг., постепенно устаревают, и даже если они на 100% заполнены арендаторами, не всегда могут быть выгодно проданы. Тем не менее, сделка, скорее всего, останется самой крупной в 2018 г.», - отмечает Пригульный.
Экономическая ситуация говорит о том, что предпосылок для роста ставок и критичных изменений на рынке в 2019 г. нет. «Сейчас более 50% крупных арендаторов на рынке – ретейлеры. Но рынок Петербурга стремится к насыщению. Новых крупных торговых объектов к вводу не планируется, текущая заполняемость торговых площадей тоже стремится к 100%. Это говорит о том, что в будущем структура арендаторов изменится. В будущем место ретейлеров займут производственные предприятия», - резюмирует Пригульный.
