Состояние рынка торговой недвижимости последние несколько лет сложно назвать устойчивым. Эпидемиологические ограничения сменились геополитическими, которые вот уже четыре года не дают отрасли спокойно функционировать. Несмотря на отсутствие сильных социальных потрясений в 2023 году и постепенное замещение вакантных площадей ушедших арендаторов посещаемость торговых центров в Москве и Санкт-Петербурге увеличивается медленно. А из-за относительно скромных оборотов российских ритейлеров очевидного роста арендных ставок пока не предвидится. Можно констатировать, что из всех видов коммерческой недвижимости именно торговая является наиболее пострадавшей в период турбулентности 20-ых годов XXI века.
Вакантность
В новостях время от времени встречаются публикации об открытии новых магазинов взамен ушедших. Так, например, 1 августа в ТРЦ “Континент” в Новосибирске состоялось открытие первого в России магазина турецкого бренда обуви GREYDER, функционирующего с 1956 года. А в Красноярске мультибрендовый универмаг СТОКМАНН открылся 3 августа в ТРЦ “Планета” на месте, которое ранее занимал магазин H&M. Стоит отметить появления новых монобрендовых бутиков, а также коллаборации отечественных дизайнеров, турецких и белорусских мебельных магазинов. Это говорит о том, что в среднесрочной перспективе есть шансы возвращения к докризисному уровню вакантности. С этой точкой зрения согласен директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева считающая, что вакантность демонстрирует тенденцию к снижению за счёт активного развития российских ритейлеров.
Вероятно, в ближайшем будущем следует ожидать дальнейшего сокращения вакантности в том числе и потому, что завершаются судебные тяжбы в отношении ушедших арендаторов. Так, например, Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области вынес решение по иску ООО “Стокманн СПб центр” к “дочке” шведской компании H&M ООО “Эйч Энд Эм Хеннес энд Муриц”, где ответчик должен выплатить истцу 23,6 млн руб.
Посещаемость
Результаты опроса, опубликованного ВЦИОМ в июле 2023 года показали, что охват аудитории торговых центров вернулся к доковидным временам. Так, более половины россиян (53%) посещают ТЦ хотя бы один раз в месяц (аналогичный показатель был зафиксирован в 2018 году). Стоит отметить, что каждый второй респондент заявил, что в торговом центре можно найти большинство необходимых ему товаров.
Фактор сезонности (лето – период отпусков) несомненно влияет на посещаемость торговых центров. С наступлением осени посещаемость традиционно начнёт расти.
Арендные ставки и арендаторы
Есть несколько противоположных факторов влияющих на ставки для арендаторов. С одной стороны мы имеем достаточно медленное восстановление вакантности, низкий уровень товарооборота и ввод в эксплуатацию новых торговых центров, а с другой рост земельного налога и налога на имущество.
Внутри торгового центра максимальные базовые ставки приходятся на помещения в зоне фуд-корта и “островной” торговли, которые в действующих крупных объектах с высоким трафиком достигают 180 тыс руб. / кв. м в год, а минимальные устанавливались на помещения более 2 000 кв. м до 12 тыс. руб / кв. м в год. До конца календарного года рост ставок, вероятно, продолжится, при этом темп повышения будет не высокий.
Не у всех новых арендаторов достаточно опыта работы на отечественном рынке. В частности это проявляется в том, что торговля у новых операторов, за некоторым исключением, идёт хуже, чем у тех, кого они заменили. И это во многом является системным результатом их недоработок. Например, сегодня, как всегда бывает в неоднозначный период, в экономном сегменте наблюдается наибольший спрос на товары сегмента эконом. При этом большинство сетей упускают возможность заработать с объёмов продаж и не стимулируют покупателей (ценами и ассортиментом) посещать свои магазины с определённой периодичностью. Смена непродовольственного ассортимента товаров массового спроса могла бы проходить чаще – для начала 1 раз в 10 дней.
Стоит отметить, что по большей части слабые компании запуска новых брендов, в результате чего они проигрывают крупным сетевым игрокам, ведущим агрессивную маркетинговую политику. В результате возникает риск попасть под будущую ротацию арендаторов со стороны торгового центра. “Новички”, предлагающие интересный ассортимент как правило проигрывают тем, кто ушёл в мерчендайзинге, сервисе, рекламных компаниях, поддержки покупателей. Некоторые практикуют продажу товаров из сегмента эконом по ценам среднего сегмента. Однако локальный финансовый успех может обернуться долгосрочными невосполнимыми репутационными потерями. Полагаю, что в кратко- и среднесрочной перспективе будут появляться новые лидеры в разных сегментах, которые быстрее других будут проводить работу над ошибками и перенимать опыт.
Эксплуатация
Меняется потребитель, меняются арендаторы, а за ними меняются объекты. Уход ряда крупных арендаторов усилили волну реконцепции устаревших ТРЦ, а также реализацию нововведения, связанные с приходом новых операторов. А это серьёзный вызов службе эксплуатации – ведь работы необходимо проводить не останавливая работу объекта.
В такой ситуации в выигрыше остались те, кто заранее озаботился вопросами оцифровки деятельности службы эксплуатации посредством внедрения систем класса help desk. Это позволило сократить затраты: оптимизировать ФОТ, автоматизировать типовые и рутинные операции, контролировать работу сотрудников службы и подрядчиков на площадке и вести графики планово-профилактических работ в соответствии с технологическими картами. Кроме этого, оцифровка инфраструктуры и оборудования позволяет существенно быстрее и с меньшими затратами воплощать в жизнь нововведения во благо коммерческому успеху объекта.
Такой подход с течением времени всё больше будет являться конкурентным преимуществом, т.к. он не только позволяет сокращать издержки без ущерба для качества, но и даёт возможность принимать управленческие решения с опорой на большие данные.
E-commerce
Крестовый поход на классические торговые объекты продолжает e-commerce. По сравнению с прошлым годом оборот электронной торговли вырос на 38% и по прежнему оказывает давление на весь оффлайн сегмент.
Проблем добавляет привычка некоторых операторов использовать точку продаж в торговом центре, как пункт выдачи своих товаров, естественно не учитывая такие продажи в отчётах по обороту для арендодателя. Они же часто практикую каннибалистические практики, предлагая покупателю вместе поискать интересующий товар в интернет-магазине сети.
Экспансия e-commerce очевидно ещё не закончена, однако, она совершенно точно не завершится тотальным поражением оффлайн торговли, в результате которой она исчезнет как феномен. Вероятнее всего будет сформировано некое равновесие, учитывающее преимущества обоих форматов для потребителя.
Вакантность
В новостях время от времени встречаются публикации об открытии новых магазинов взамен ушедших. Так, например, 1 августа в ТРЦ “Континент” в Новосибирске состоялось открытие первого в России магазина турецкого бренда обуви GREYDER, функционирующего с 1956 года. А в Красноярске мультибрендовый универмаг СТОКМАНН открылся 3 августа в ТРЦ “Планета” на месте, которое ранее занимал магазин H&M. Стоит отметить появления новых монобрендовых бутиков, а также коллаборации отечественных дизайнеров, турецких и белорусских мебельных магазинов. Это говорит о том, что в среднесрочной перспективе есть шансы возвращения к докризисному уровню вакантности. С этой точкой зрения согласен директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева считающая, что вакантность демонстрирует тенденцию к снижению за счёт активного развития российских ритейлеров.
Вероятно, в ближайшем будущем следует ожидать дальнейшего сокращения вакантности в том числе и потому, что завершаются судебные тяжбы в отношении ушедших арендаторов. Так, например, Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области вынес решение по иску ООО “Стокманн СПб центр” к “дочке” шведской компании H&M ООО “Эйч Энд Эм Хеннес энд Муриц”, где ответчик должен выплатить истцу 23,6 млн руб.
Посещаемость
Результаты опроса, опубликованного ВЦИОМ в июле 2023 года показали, что охват аудитории торговых центров вернулся к доковидным временам. Так, более половины россиян (53%) посещают ТЦ хотя бы один раз в месяц (аналогичный показатель был зафиксирован в 2018 году). Стоит отметить, что каждый второй респондент заявил, что в торговом центре можно найти большинство необходимых ему товаров.
Фактор сезонности (лето – период отпусков) несомненно влияет на посещаемость торговых центров. С наступлением осени посещаемость традиционно начнёт расти.
Арендные ставки и арендаторы
Есть несколько противоположных факторов влияющих на ставки для арендаторов. С одной стороны мы имеем достаточно медленное восстановление вакантности, низкий уровень товарооборота и ввод в эксплуатацию новых торговых центров, а с другой рост земельного налога и налога на имущество.
Внутри торгового центра максимальные базовые ставки приходятся на помещения в зоне фуд-корта и “островной” торговли, которые в действующих крупных объектах с высоким трафиком достигают 180 тыс руб. / кв. м в год, а минимальные устанавливались на помещения более 2 000 кв. м до 12 тыс. руб / кв. м в год. До конца календарного года рост ставок, вероятно, продолжится, при этом темп повышения будет не высокий.
Не у всех новых арендаторов достаточно опыта работы на отечественном рынке. В частности это проявляется в том, что торговля у новых операторов, за некоторым исключением, идёт хуже, чем у тех, кого они заменили. И это во многом является системным результатом их недоработок. Например, сегодня, как всегда бывает в неоднозначный период, в экономном сегменте наблюдается наибольший спрос на товары сегмента эконом. При этом большинство сетей упускают возможность заработать с объёмов продаж и не стимулируют покупателей (ценами и ассортиментом) посещать свои магазины с определённой периодичностью. Смена непродовольственного ассортимента товаров массового спроса могла бы проходить чаще – для начала 1 раз в 10 дней.
Стоит отметить, что по большей части слабые компании запуска новых брендов, в результате чего они проигрывают крупным сетевым игрокам, ведущим агрессивную маркетинговую политику. В результате возникает риск попасть под будущую ротацию арендаторов со стороны торгового центра. “Новички”, предлагающие интересный ассортимент как правило проигрывают тем, кто ушёл в мерчендайзинге, сервисе, рекламных компаниях, поддержки покупателей. Некоторые практикуют продажу товаров из сегмента эконом по ценам среднего сегмента. Однако локальный финансовый успех может обернуться долгосрочными невосполнимыми репутационными потерями. Полагаю, что в кратко- и среднесрочной перспективе будут появляться новые лидеры в разных сегментах, которые быстрее других будут проводить работу над ошибками и перенимать опыт.
Эксплуатация
Меняется потребитель, меняются арендаторы, а за ними меняются объекты. Уход ряда крупных арендаторов усилили волну реконцепции устаревших ТРЦ, а также реализацию нововведения, связанные с приходом новых операторов. А это серьёзный вызов службе эксплуатации – ведь работы необходимо проводить не останавливая работу объекта.
В такой ситуации в выигрыше остались те, кто заранее озаботился вопросами оцифровки деятельности службы эксплуатации посредством внедрения систем класса help desk. Это позволило сократить затраты: оптимизировать ФОТ, автоматизировать типовые и рутинные операции, контролировать работу сотрудников службы и подрядчиков на площадке и вести графики планово-профилактических работ в соответствии с технологическими картами. Кроме этого, оцифровка инфраструктуры и оборудования позволяет существенно быстрее и с меньшими затратами воплощать в жизнь нововведения во благо коммерческому успеху объекта.
Такой подход с течением времени всё больше будет являться конкурентным преимуществом, т.к. он не только позволяет сокращать издержки без ущерба для качества, но и даёт возможность принимать управленческие решения с опорой на большие данные.
E-commerce
Крестовый поход на классические торговые объекты продолжает e-commerce. По сравнению с прошлым годом оборот электронной торговли вырос на 38% и по прежнему оказывает давление на весь оффлайн сегмент.
Проблем добавляет привычка некоторых операторов использовать точку продаж в торговом центре, как пункт выдачи своих товаров, естественно не учитывая такие продажи в отчётах по обороту для арендодателя. Они же часто практикую каннибалистические практики, предлагая покупателю вместе поискать интересующий товар в интернет-магазине сети.
Экспансия e-commerce очевидно ещё не закончена, однако, она совершенно точно не завершится тотальным поражением оффлайн торговли, в результате которой она исчезнет как феномен. Вероятнее всего будет сформировано некое равновесие, учитывающее преимущества обоих форматов для потребителя.
